日本土地交易

① 日本房子土地是永久产权嘛

日本的房产这几年收益很稳定，使得很多人都投资了，但是日本房产众多，什么样的房产才值得投资？【日本值得投资的楼盘】

投资日本房产首先记住这一句话：“大阪民宿好，东京长租好，京都日本情怀好”。
是的，投资日本，看准最主要的三座城市：东京、大阪和京都。
投资长期房的时候，租金收益情况、空置率以及空置周期是我们最关心的三个地方。
即便日本的人口老龄化还在加深，不过日本的年轻人却在连续的往东京迁移，东京人口呈持续增加趋势，2020年东京首都圈的人口总量高达3675万，是世界上人口密度最高的都市圈，而人口密度又维持了东京租赁行业的基本盘。而较高的人均收入水平能促进租赁行业良好的发展，这又保障了租客的租金支付能力，相比之下，投资东京的长租公寓，是一个极富远见的决定～
假如大家有意愿投资民宿项目选大阪！
民宿的收益情况关键看旅游业发展状况以及相关政策的支持。大阪是属于日本屈指可数的民宿特区，民宿经营的天数方面不存在限制，一整年都可以正常营业~
最后，如果你是喜欢日本文化、想要追寻中国唐宋古都的历史遗风，那极具历史沉淀的京都町屋就非常符合你的要求。在日本匠人代代相承、纯手工打造的日式町屋中，饮一壶古茶，坐听风吹雨，也是极其有风味的。
在海外买房，很多人担心踩坑被骗。具体购房怎么操作？在这背后又藏了什么门道和危险？大家看完这篇文章就会清楚了：【投资日本房产不得不知的5点】

如果决定要在日本进行房产投资，有几点要注意：
在东京买房，一定要制定好选房的标准
如果想在东京买房，千万不能只看地段，因为最近，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在一起，这其中的差别普通人根本就辨别不出来。如果想要选到一处好房产，那么就需要提前准备好一套自己的投资标准。比如房产购入价格、回报率、地理位置、到车站的距离、总户数、管理费、修缮储备金的金额等，这些准则不够细，就没有这么大的概率能寻找到优质房产。
要注意“表面收益率”不是真实收益。
表面收益率就是我们常说的“毛”收益，等于是扣除了成本以后的粗算收益。事实上，有些中介会告诉客户一个高达10%的“表面收益率”。可别认为这种说法是真的。日本的持房成本还包括房产税等各项费用，同时还得交每个月的修缮金、物业费，总的减下来，损失1%~2.5%的收益是不可避免的。
要注意日本房价是否虚高
要留意你买的房是不是比周围的房价要高。东京也会有报虚假房价的事情，因而，在买房前你可以探听周边的房价 ，比一比价格。比价的方法多种多样，如果大家是头一回投资日本房产，建议找专业的人询问 ，防止上当。
在东京投资买房，不要选新房。
东京新房价格比二手房高了一截，整整一倍多，不少日本人也是买二手房放弃的新房。假如有人得到消息是你不过是为了投资，还总是引荐你购买东京的新房，千万别被骗了。
当然了，以上是我们根据普遍情况总结出来的经验之谈~那要是你有自己的想法和投资的偏好，十分欢迎来找我咨询【免费咨询日本房产投资】

② 日本国土资源情况

日本是一个位于欧亚大陆东侧，太平西北部并列成的弓状岛国。面积372，000kmm，日本国土南北长2，500km，由众多的岛屿组成。国土约四分之三是山地与丘陵、缺少平地。

日本人口约1.2772亿（截至2011年10月1日），在各人口大国的人口密度排名中，日本第2（中国第11），仅次于孟加拉国，达到338人/ Km2 。20世纪80年代以来，日本人口出现向首都东京集中的趋势，进入90年代虽有所缓解，但东京人口仍占全国的10%左右。饮食以大米为主食、蔬菜、鱼与肉为副食。日本的粮食自给率1960年达到最高值的79％，此后一直处于下降趋势。日本政府提出2020年将粮食自给率提高到50％的目标，但是目前看起来政府并没有采取任何有效手段。据日本农林水产省公布数据显示，2011年日本粮食自给率为39％，与2010年持平。日本已经连续两年粮食自给率不足40％。

日本素被称作资源贫乏的国家。石油、煤炭、天然气极少，铀几乎没有，资源大量从海外进口。需要进口的资源主要有铁矿石、橡胶、石油等。石油是日本最重要能源，占一次能源供给的52.3%，但日本原油产量极少，99.7%依赖进口，1999年日本原油产量73万KL，主产区为新泻县、秋田县。进口原油25043KL，主要来自阿联酋、沙特和伊朗。1999年日本天然气产量22.8亿立方米，进口液化天然气5154万吨，主要进口地为印尼、马来西亚、澳大利亚。

日本矿产资源不很丰富，加之资源保护和采矿成本上升等因素影响，很多资源依赖进口，主要资源的进口依存度分别为铁矿石100%、铁矾土100%、铜99.9%、锌89.8%，盐85.9%，日本不仅从海外进口矿物资源，而且直接投资矿物资源丰富的国家，使用优秀采矿技术，进行资源开发。日本正在开发的新能源有核能、地热、风力、太阳能、燃料电池、潮汐能等，目前，日本已经成为世界核能大国，截至1999年底，日本拥有核电机组52座，仅次于美国、法国，居世界第三位。核能发电量占总电力供应的36%，居世界第八位。地热发电也取得了一定进展。

日本土地资源不够丰富，农业用地即耕地资源更显得比较贫乏。森林在国土中所占的面积则比较大。日本优质水资源非常丰富。矿物资源种类繁多，曾有有“矿物博物馆”之美誉。历史上，日本曾一度是铜的出口国，铅和锌的蕴藏量也较丰富，还曾有过一些较大的、著名的煤矿。但是，与世界上其他同等人口规模的国家相比，无论从其矿物的蕴藏总量还是从人均占有蕴藏量来说都是比较贫乏的。目前，在各种矿物资源当中，只有石灰石资源尚可称之丰富，而其他资源特别是石油、煤炭、铀等能源资源则尤显缺乏。

日本老龄化问题在上世纪80年代还不明显，但90年代“危机加重”，到21世纪已进入老龄化“国际最高区域”。随着“泡沫经济”的破灭，日本20世纪90年代被称为“失去的10年”，而进入老龄化社会也被认为是造成“失去的10年”的原因之一。统计资料显示，在日本从事农业生产的大多是65岁以上的老年人，占到农业生产者的60%。日本国民平均寿命男79岁、女86岁，都是世界最高的；其老龄化进度也远远快于其他国家，早在1970年，日本就进入老龄化社会（65岁以上人口比例占总人口7%），1994年便步入超老龄化社会（65岁以上人口比例占总人口14%）行列日本是发达国家，所以国家各方面优异，社会福利也是如此，国家可以说承包了老人的一切，早在1963年，日本政府就推出了倡导保障老年人整体生活利益的《老人福利法》。

③ 日本东京土地是怎么购买有那些手续

如果在日本买的话，必须要在日本土地管理局去申请，要写很多单子和保障金，回馈的时间在一个月左右，价格什么的不像一楼说的更高，只是相对提升了点，并且不能在日本中心买房

④ 日本土地法律

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计约有550个登记所存在。而由以法务局长为顶奌，统括登记官、登记官、登记专门职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记系依不动产所在地，商业登记则依总店所在地来决定接受各该登记之登记所。登记内容系采取将之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记内容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽无法提供，但以电磁记录保存于登记所之登记事项内容，则有可能在少许时间内于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

② 登记对象

系以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分别以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，详如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，系就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同组合（合作社）等其他非营利法人之内容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本额制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，系指在日本以20岁以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上开受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，系指针对随著今日经济的发展或复杂化，致转让契约书类及确定期日常无法适切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。系出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③ 不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，终上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当长，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18 号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456 号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上开法令而被运用。

2． 不动产登记

① 可为登记之权利

登记系针对土地及建物等不动产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、质权、抵押权、租借权（赁借权）、采矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，系将其所在、地号、地目、所占面积登载于登记簿；建物则系就其所在、房屋编号、种类、构造、建筑面积加以登记。土地之分笔、合笔、所占面积之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等） .

在其他国家里其土地登记簿或许尚未能涵盖其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并采取个别登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

② 公的图面

登记所里备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认来判断土地及建物之所在与正确面积之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上开图面，并未能完全涵盖全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式来对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产税等税金而由税务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵盖全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不论在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但却比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散见各处。又，土地形状标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多见；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③ 申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契约之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为代理人，而由其代理为之，此为实际状况.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为代理人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，系由法律所分别规定之不同资格者来提出。

不采亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为代理人之专家在内，并不多见；目前尚在逐步推广中。

④ 登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其并非发生效力之要件（契约生效要件） .举购买土地的例子来说，因为纵不为登记亦与效力无关，故如买卖契约在法律上成立的话，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，系由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任代理人持上开申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的代理人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而终还是采取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之说明。

⑤ 登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

· 登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

· 登录免许税之缴纳 原则上以现金缴纳，贴付印花税纸亦可。

· 附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，系由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转来说，作为卖方之登记义务者，必须依据附件申请书类格式提出下述文件并检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契约书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任状 （由登记义务者填写并加盖印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面，并以发行日起三各月以内者为限）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其代理权限）

· 登记识别资讯 （或被称为权利证之登记完了证明）

· 以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥ 登记之嘱托

承前所述，权利登记系以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特别称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

· 证明登记原因之资料 （土地出卖证明书或买卖契约书或其他类似书面）

· 对司法书士之登记申请委任状 （由登记义务者填写并加盖印章）

· 印章证明书 （证明确属印章之书面）

· 登记事项证明书 （登记义务者为法人之场合，为证明其代理权限）

若有来自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照税。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事业使用而让用地事业者强制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在内。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介绍.

3． 土地收用法之登记

裁决程序开始之决定作出后，收用委员会嘱托为开始收用裁决程序之登记（土地收用法第45条之2） .（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最终作出收用裁决之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项） .此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法却采取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依时效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁决书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁决未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就开始裁决程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

4． 全国公共嘱托登记司法书士协会

以县为单位，各县均设有一个属于社团法人之公共嘱托登记司法书士协会（司法书士法第68条） .该协会所属司法书士为官公署之代理人，为其作成嘱托登记申请书并为申请之代理。此乃协助公益之司法书士的重要工作。而为统合以县为单位之公共嘱托登记司法书士协会，另设有全国公共嘱托登记司法书士协会协议会。

⑤ 日本现行土地制度 请问日本的现行土地制度是怎样的土地公有还是私有

(1)现行土地所有制。

日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。

(2)现行土地使用制。

日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有建设用地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。

如《日本民法典》第265条规定：“地上权人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用该土地的权利。”第270条规定：“永佃权人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的权利。”

第272条规定：“永佃权人可以将其权利让与他人，或于其权利存续期间，为耕作或牧畜而出租土地。但是，以设定行为加以禁止时，不在此限。”

3)土地管理机构

日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。其主要职责是：制定土地管理政策，编制和实施全国土地利用计划，限制土地交易，管理全国休闲土地，管理地价，组织地籍调查，以及编制国土利用形态分布图表。

优点：第一，土地立法统一完善，执法严明；第二，规划体系完善、分工明确、依法实施。

(5)日本土地交易扩展阅读

我国社会主义土地公有制的内容主要包括：

（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。

（3）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。

（4）城市市区的土地全部属于国家所有。

（5）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。

（6）实行国有土地有偿使用制度。

⑥ 日本土地的使用权是多少年

日本是土地私有制政策，个人获得土地使用权是永久的。

⑦ 非日本国籍持有日本合法土地证的土地是否可以买卖

答：非日本国籍的人，在日本只能买土地的使用权，而不得销售和转让土地。

⑧ 外国人在日本是否可以买土地

如果在日本买的话，必须要在日本土地管理局去申请，要写很多单子和保障金，回馈的时间在一个月左右，价格什么的不像一楼说的更高，只是相对提升了点，并且不能在日本中心买房子

⑨ 日本土地是私有制，如果个人将土地卖给别国怎么办，或者加入别国国籍所拥有的土地算哪个国家的

主权和所有权是两个不同的概念。
一片土地的领土主权属于国家，不属于私人。私人可以获得土地的所有权，也可以把这片土地卖给别国人甚至别国政府，但这片土地的领土主权他是无权出让的，别国人或别国政府可以对这片土地进行基于所有权的管理，但不能进行主权管辖。
就比如说中国政府在美国某城市建立领事馆，买了一片地，这片地的所有权属于中国所有，中国可以在土地上建房子住人，但土地的主权依然属于美国，中国不能行使主权。美国可以让警察进去抓人，但中国不能驻军，土地上出了民事案件或刑事案件还是要由美国法院来管辖。

⑩ 日本允许土地私有买卖是不是学习西方

资本主义国家可实行买卖