『壹』 房地产企业开了销售发票，需要确认收入吗
需要
目前，各地税务机关在对房地产企业进行专项纳税评估时，发现房地产企业普遍存在以下八个方面的涉税问题。
一是隐匿预售房款。房地产企业在季度所得税申报时不合规，预售房款未足额记入“预收收入”，而是挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入，且未开具“房地产开发销售预售款凭据”。同时预售房款未按规定及时申报预计利润，或擅自降低预计毛利率。
二是隐瞒销售收入。比如与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，不作房地产企业销售收入；收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目；销售不足2.2米高度的车库、杂物间和屋顶的阁楼等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆作“小金库”使用；故意错列会计科目不记收入等。
三是延缓确认收入。不按时结转完工产品收入，对跨年度房地产开发项目的已完工部分不确认收入或故意推迟实现工程结算收入。将实际利润率高于预计利润率的收入延迟结转，导致纳税申报不实，未按照税法及其相关文件的规定及时缴纳企业所得税。一旦企业资金链断裂或楼盘销售完毕，延迟结转收入极易形成欠税。
四是视同销售不作收入。将开发产品用于会所、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、出租、抵顶工程款、换取其他企业事业单位和个人的非货币性资产等，不确认收入，未按规定作视同销售处理。
五是不申报转让土地收入。以房换地、以地抵押银行借款以及其他债务等，通常不做账务处理或直接冲减应付账款，而不作销售。
六是通过关联交易转移利润。压低售价卖给股东，向关联企业借出款项未按税法规定确认利息收入，通过关联的物业公司、销售公司、建筑安装公司转移利润。
七是成本核算错误。不按配比原则和权责发生制原则进行会计核算，多列、虚列计税成本。一方面，利用开发产品项目多、工期长、收入、成本滚动发生的特点，混淆完工和未完工产品的直接成本，将间接成本（应分摊的共同成本）全部计入完工成本对象，未将各项成本性支出在完工和未完工产品成本对象之间进行归集、分配，或因多个项目同时开发而不能分清负担对象的间接成本，未按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配；另一方面，已销开发产品的计税成本，未按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本进行确认。
八是成本费用重复入账。在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。
『贰』 企业关联交易偷税行为分析
“节税方案”背后的猫腻解析逃税的五大花样
财经资讯2006-4-26
借一份“节税方案”，一名财务工作者竟然会被一家企业以百万年薪重金聘任为税务顾问。该消息引起了税务部门的高度注意，经过调查了解，所谓的“节税方案”竟然又是一个利用“关联企业”做桥梁，借助国家出台的新办企业、民政福利企业、高新技术产业、下岗职工再就业、军队转业干部自主择业等税收优惠政策做工具，进行不公平的交易，名正言顺地逃避应尽纳税义务的案例。
所谓道高一尺，魔高一丈。税务部门将“关联企业”的“高招”逐一解读，其偷逃税款的方式也是花样百出。
花样之一：“移花接木”孪生并存
正常纳税企业，同时专门创办一个能够享受“先征后返、即征即返”减免税政策的关联企业享受税收优惠政策，几块牌子、一套“人马”，同一处办公，同一个贸易对象，生产同样的产品，但是又往往不是一个税务部门进行税收管理，表面上是分别核算，实际上“料、工、费、利”根本无法划分，造成了享受优惠政策的企业税负低、利润多，而正常纳税的企业恰恰相反。正常纳税企业往往能够长久地留存，努力树立企业形象，创建企业品牌，培植企业的客户群，并悄悄享受其所创办的“关联企业”的减免税税收优惠政策，而一旦“关联企业”享受税收优惠政策期结束，便被马上注销或干脆成了查找不到的“跑逃”户，或换个地方继续注册，重新享受税收优惠政策。
花样之二：“肥水外流”转移利润
关联企业之间的商品交易采取抬高定价的手段，正常纳税企业将商品或产品低价销售给享受税收优惠政策关联企业，享受税收优惠政策关联企业再高价出货，以转移利润，实现逃税。</P><P> 税务部门在今年的一次房地产业的专项检查中发现某房地产开发企业将自己开发建设的大型高价楼盘以接近亏本的低价委托给其所关联的享受税收优惠减免税的房产销售代理企业高价出售，将房地产开发所获得的利润全部转移到关联的销售代理企业去享受减免税的优惠，这样既减轻甚至减掉了增值额，又可以降低所得税税负，一箭双雕，转移收入，调节利润，实现逃税，以追求税收负担最小化，受到了税务部门的严厉处罚。
花样之三：“暗渡陈仓”截留收入
关联企业之间在商品交易、提供劳务、资产转让、贸易定价和贷款利息增减上，不按常规计收报酬或不按常规价格作价，抬高商品销售价格，或者提高劳务价格，或者多列成本费用缩小应纳税所得额，将利润截留住，躲避了按市场价格交易所承担的税收负担，可以避免或少缴纳企业所得税。
税务部门最近在纳税评估中发现某工厂定单滚滚，生意兴隆，但是财务报表反映的却是连年亏损，经过调查发现该企业是从享受税收优惠政策的关联企业将产品配件高价买来进行拼装再低价出货，达到降低税负、少缴增值税和转移利润的目的，逃避了应承担的税收义务，而享受税收优惠政策的关联企业将利润截留在本企业享受减免税政策，税务部门对这家企业的进货价按照非关联企业的市场价格重新作了调整核算，查补了税款。
花样之四：“体外循环”实现逃税
正常纳税企业和享受税收优惠政策的关联企业之间互相或轮转对开发票，使企业利润达到“体外循环”，收益相互抵消，增值额相互抵免。
在所得税上，由高税负企业为低税负企业承担费用，在营业税上，高税负企业无偿为低税负企业提供服务，享受税收优惠政策的关联企业无偿使用正常纳税企业的场地、设备和人力，生产和销售成本费用均在正常纳税企业列支，而利润却在享受税收优惠政策的关联企业中产生，在企业所得税的核算形式上，成本费用低的正常纳税企业采取核定征收方式，而成本费用高的享受税收优惠政策关联企业汇算清缴，减少高税负企业的利润，增加低税负企业的利润，人为地使税负控制在一定的幅度，从而造成正常纳税企业连年的亏损，而享受税收优惠政策关联企业却利润累累。
花样之五：“偷梁换柱”套用发票
正常纳税企业违反国家《发票管理办法》的规定，从享受税收优惠政策的关联企业套用发票，盖上自己企业的公章使用。
最近，税务部门在日常检查中发现一个奇怪的现象，有一家生意火爆，天天翻台的酒店每月的用票量少的可怜，经过暗访发现他们使用的是其他酒店的发票，顺藤摸瓜调查后发现这两家酒店是同一个老板，虽然这家享受税收优惠减免税的关联饭店生意平平，但是发票的使用数量却大的惊人。
原来用的就是这种“借鸡下蛋”，偷梁换柱，套用发票的偷税方法；在纳税评估中税务部门还发现某贸易公司将货物高价交付给关联的享受税收优惠的货运企业运输，取得货运发票抵扣其增值税，又能得到货运发票作为成本费用列支少交企业所得税，这家企业有时甚至以不要货运发票为条件获得较低的货运价格，降低了货运成本，但同时又毫不客气地从运输营运能力有限关联的享受税收优惠的货运企业空开货运发票进行抵扣或列支成本，偷税数额巨大。
『叁』 计入关联交易与计入资本公积有什么区别
计入关联交易与计入资本公积的区别：
1、从概念上就有区别：
（1）关联交易是指公司或是附属公司与在本公司直接或间接占有权益、存在利害关系的关联方之间所进行的交易。关联方包括自然人和法人，主要指上市公司的发起人、主要股东、董事、监事、高级行政管理人员、以及其家属和上述各方所控股的公司。
关联交易在公司的经营活动特别是公司购并行动中，是一个极为重要的法律概念，涉及到财务监督、信息披露、少数股东权益保护等一系列法律环境方面的问题。
（2）资本公积（capital reserves）是指企业在经营过程中由于接受捐赠、股本溢价以及法定财产重估增值等原因所形成的公积金。资本公积是与企业收益无关而与资本相关的贷项。资本公积是指投资者或者他人投入到企业、所有权归属于投资者、并且投入金额上超过法定资本部分的资本。
2、财务处理上的区别：
（1）交易性金融资产的主要账务处理：
①取得交易性金融资产时，应当按照该金融资产取得时的公允价值作为其初始确认金额；取得交易性金融资产所支付价款中包含了已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息的，应当单独确认为应收项目；取得交易性金融资产所发生的相关交易费用应当在发生时计入投资收益。
会计处理为，借记“交易性金融资产——成本”“应收股利/利息”，贷记“银行存款”，借或贷“投资收益”科目
②持有期间，收到买价中包含的股利/利息借：银行存款，贷：应收股利/利息；确认持有期间享有的股利/利息，借记“应收股利/利息”，贷记 “投资收益”，同时，借记“银行存款”，贷记“应收股利/利息”。票面利率与实际利率差异较大的，应采用实际利率计算确定债券利息收入。
③资产负债表日如果交易性金融资产的公允价值大于账面余额，借记“交易性金融资产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”；如果资产负债表日公允价值小于账面余额，则做相反分录
④出售交易性金融资产时，应当将该金融资产出售时的公允价值与其初始入账金额之间的差额确认为投资收益，，借记“银行存款”，贷记“交易性金融资产——成本”“交易性金融资产 ——公允价值变动”“投资收益”；同时按初始成本与账面余额之间的差额确认投资收益/损失，借记或贷记“公允价值变动损益”，贷记或借记“投资收益”。
⑤本科目期末借方余额，反映企业期末持有的交易性金融资产的公允价值。
（2）资本公积的主要账务处理
①企业收到投资者投入的资本，借记“银行存款”、“其他应收款”、“固定资产”、“无形资产”等科目，按其在注册资本或股本中所占份额，贷记“实收资本”或“股本”科目，按其差额，贷记本科目（资本溢价或股本溢价）。
与发行权益性证券直接相关的手续费、佣金等交易费用，借记本科目（股本溢价），贷记“银行存资本公积款”等科目。
公司发行的可转换公司债券按规定转为股本时，应按“长期债券——可转换公司债券”科目余额，借记“长期债券——可转换公司债券，按本科目（其他资本公积）中属于该项可转换公司债券的权益成份的金额，借记本科目（其他资本公积），按股票面值和转换的股数计算的股票面值总额，贷记“股本”科目，按实际用现金支付的不可转换为股票的部分，贷记“现金”等科目，按其差额，贷记本科目（股本溢价）科目。
企业将重组债务转为资本的，应按重组债务的账面价值，借记“应付账款”等科目，按债权人放弃债权而享有本企业股份的面值总额，贷记“股本”科目，按股份的公允价值总额与相应的实收资本或股本之间的差额，贷记或借记本科目（资本溢价或股本溢价），按重组债务的账面价值与股份的公允价值总额之间的差额，贷记“营业外收入——债务重组利得”科目。
企业经股东大会或类似机构决议，用资本公积转增资本，借记本科目（资本溢价或股本溢价），贷记“实收资本”或“股本”科目。
②企业的长期股权投资采用权益法核算的，在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记“长期股权投资——所有者权益其他变动”科目，贷记本科目（其他资本公积）。
③企业以权益结算的股份支付换取职工或其他方提供服务的，应按权益工具授予日的公允价值，借记“管理费用”等相关成本费用科目，贷记本科目（其他资本公积）。
在行权日，应按实际行权的权益工具数量计算确定的金额，借记本科目（其他资本公积），按计入实收资本或股本的金额。
④企业自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按其账面价值，借记或贷记有关科目，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额，贷记本科目（其他资本公积）。
处置该项投资性房地产时，应转销与其相关的其他资本公积。
⑤企业根据金融工具确认和计量准则将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，应在重分类日按该项持有至到期投资的公允价值，借记“可供出售金融资产”科目，已计提减值准备的，借记“持有至到期投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记“持有至到期投资——投资成本、溢折价、应计利息”科目，按其差额，贷记或借记本科目（其他资本公积）。
根据金融工具确认和计量准则将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产，应在重分类日按可供出售金融资产的公允价值，借记“持有至到期投资”等科目，贷记“可供出售金融资产”科目。对于有固定到期日的，与其相关的原记入本科目（其他资本公积）的余额，应在该项金融资产的剩余期限内，在资产负债表日，按采用实际利率法计算确定的摊销金额，借记或贷记本科目（其他资本公积），贷记或借记“投资收益”科目。对于没有固定到期日的，与其相关的原记入本科目（其他资本公积）的金额，应在处置该项金融资产时。
⑥资产负债表日，可供出售金融资产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“可供出售金融资产”科目，贷记本科目（其他资本公积）；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
根据金融工具确认和计量准则确定可供出售金融资产发生减值的，按应减记的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“可供出售金融资产”科目。同时，按应从所有者权益中转出的累计损失，借记“资产减值损失”科目，贷记本科目（其他资本公积）。
已确认减值损失的可供出售权益工具在随后的会计期间公允价值上升的，应在原已计提的减值准备金额内，按恢复增加的金额，借记“可供出售金融资产”科目，贷记本科目（其他资本公积）。
如转销后的损失资金以后又收回，按实际收回的金额，借记本科目（其他资本公积），贷记“资产减值损失”科目；同时，借记“银行存款”、“存放中央银行款项”等科目，贷记本科目（其他资本公积）。
⑦资产负债表日，满足运用套期会计方法条件的现金流量套期和境外经营净投资套期产生的利得或损失，属于有效套期的，借记或贷记有关科目，贷记或借记本科目（其他资本公积）；属于无效套期的，借记或贷记有关科目，贷记或借记“公允价值变动损益”。
转出现金流量套期和境外经营净投资套期产生的利得或损失中属于有效套期的部分，借记或贷记本科目（其他资本公积），贷记或借记相关资产、负债科目或“公允价值变动损益”科目。
⑧股份有限公司采用收购本企业股票方式减资的，按注销股票的面值总额减少股本，购回股票支付的价款超过面值总额的部分，应依次冲减资本公积和留存收益，借记“股本”、本科目、“盈余公积”、“利润分配——未分配利润”科目，贷记“银行存款”、“现金”科目；购回股票支付的价款低于面值总额的，应按股票面值总额，借记“股本” 科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”、“现金”科目，按其差额，贷记本科目（股本溢价）。
⑨、本科目期末贷方余额，反映企业资本公积的余额。
『肆』 请教审计达人一个房地产企业关联方借款资本化的问题
1、不附合资本化的三个标准，不达用于资本化
2、利率是约定的，利率不受影响
3、关联交易的，适用于资本弱化的限制，即金融企业5:1；非金融企业2:1类似的规定
『伍』 关联企业的免租房产房产税如何缴纳
以房产的计税余值作为计税依据，缴纳房产税
计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额
从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
北京的房屋的扣除比例一般为：30%
『陆』 房地产行业合理避税方法
房地产企业避税可操方法 一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。 一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。新和财税 二、避税具体方法一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
二)是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五)是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八)是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.
新和财税咨询服务限有公司
『柒』 建筑公司的给自己的一个全资房地产子公司项目建房子，所得的建筑收入在合并报表里面需要抵扣掉吗
首先，公司法规定公司设立时货币资金出资不得低于注册资本的30%，不可能土地出资占100%股权；其次，你表述的不是很清楚，建筑公司应得收益是什么，是怎么约定的，到底是一个什么合作形式都没有说清楚。
如果房地产公司是建筑公司的全资子公司，双方的关联交易一定要抵消掉的。