为何资金收紧

『壹』 为什么说经济形势一旦走好就必须收紧资金流动性呢求大神解答！最好通俗一点，我是小白

经济转好了，企来业利源润率提高，企业倾向于从银行贷更多的钱进行投资，导致资金需求提高，会推升市场利率走高。如果这个时候央行仍然释放流动性，会导致货币价值（利率）低估，这样会推动资产价格的高估（过多的钱来买过少的资产），形成资产泡沫，引起通货膨胀。

『贰』 严查违规经营贷消费贷 多地涉房资金管控收紧

涉房资金迎来新一轮精准调控。近一个月以来，北京、上海、广东等地金融监管部门集体出击，严查涉房资金来源，加强个人信贷管理，并明确提出严防消费贷、经营贷等违规流入楼市。
业内人士称，2020年下半年以来，部分重点城市房地产市场持续火热，究其原因，正是部分不该流入楼市的资金流入楼市，炒作并推高了市场热度。未来随着调控趋严，投机炒房、渲染炒作迹象将明显减少，重点城市房地产市场热度将明显降温。
多地房地产金融强监管升温
“最近银行对‘经营贷’监管明显收紧。”李西（化名）对记者说，此前她本想借助“经营贷”在北京购买自己第二套房，但刚和中介咨询完就遇到严格的监管。
日前，北京、上海、广东等多地均发文，对辖区内银行经营性贷款、个人消费贷款风险开展排查，并加强对信贷资金用途的管理。与此同时，多家银行也已经启动自我检查，并对相关贷款的审核更为严格。
北京银保监局、人行营业管理部日前下发《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。通知显示，监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度，对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。
一家国有大行北京分行人士也对记者表示，已经第一时间组织开展对个人经营性贷款的排查工作，并通过电话会议方式向辖内支行进行工作部署、开展动员。在排查中以大数据模型筛查可疑数据，就可疑线索进行有针对性的排查。
上海银保监局此前也发布监管文件，要切实加强信贷资金用途管理，高度重视信贷资金用途管控，强化用途警示；禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款；防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。
广东银保监局日前也下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查。
目前广东的房贷合规性抽查趋严，银行内部审批也更加严格，对于收入和年龄不匹配的房贷情况也在进行审查。广东一房地产中介经理黄先生介绍，银行抽查到其经手的购房客户，让客户说明购房首付款来源。据悉，该购房客户刚毕业，年龄仅23岁。“其购房款是父母给的，我们针对这一情况也出具了相关证明函和保证函，证明该房产是购房者用于自住。”据房产中介介绍，如果购房者选择用经营贷购房，不合规问题暴露后，很大概率需要提前还款。
不过，银行也表示，在审核趋严的背景下，正常的个人经营贷款不受影响。一家股份制银行上海分行人士表示，在个人经营性贷款领域，该行支持实体经济发展，相关个人经营性贷款业务正常受理。
“好经歪念” 涉房资金乱象需严查
国家金融与发展实验室副主任曾刚在接受记者采访时表示，由于消费贷和经营贷对贷款用途不是指定的，因此银行对贷款的流向也很难进行有效的监控。2020年，由于整体的融资环境较为宽松，利率下行，部分人有冲动利用消费贷、经营贷等将资金套出来购买房产。
以“经营贷”为例，据了解，2020年，不少银行的房抵经营贷利率降至4%以下，个别优质企业甚至能拿到低至3.65%的利率，对比北京同期的房贷利率，“利差”直观可见，且可以先息后本还贷。“经营贷”本身是为了支持小微企业创业发展，但是部分资金通过“经营贷”违规流入楼市属于“好经歪念”。
广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示，3-5年期经营贷，由于先息后本，这就为炒房者提供了“时间差”——只要在3年或者5年内出售该房，就不用面临还本的压力。同时，还有二次申请经营贷的可能性。据广州办理按揭的中介机构介绍，目前，二次申请经营贷或者其他类似贷款还是有可操作的空间。借助过桥资金，完成第一笔经营贷还款，可以再重新去银行申请。如若监管严查，导致贷款审批条件严格，额度进一步收紧，部分购房者很有可能面临债务违约风险。
除经营贷外，消费贷也成为部分购房者加杠杆的重要资金来源。此前，记者在采访中了解到，部分贷款中介机构明知客户的资金用途是购房，但仍表示可以帮助其从银行贷出消费贷。一位贷款中介机构人士对记者说，单笔消费贷金额不够的话，可同时从几个银行贷出款。
曾刚表示，强化对相关交易的监管是必要的。郑大源也认为，对违规资金流入房地产应该公开严肃查处，降低寻租空间。
调控给市场降温 楼市走向仍待观察
除了严查经营贷、消费贷等资金违规进入楼市，多地也出台其他举措管控入市资金。2月8日，深圳住建局发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。有消息显示，深圳建行、光大等多个银行已开始按照上述成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据。“日前住建部门发布的参考价格基本是真实售价7成左右，这意味银行可批贷额度将大打折扣，有力降低购房者购房杠杆。”一位业内人士说。
杭州方面也严查“代冻资”行为。2月18日，杭州市发布了一则《关于提供虚假购房报名资料人员的通报》表示，经对商品住房项目摇号登记信息进行对比甄别，发现“御潮府”“丹枫四季院”“君品名邸”“紫璋台公寓”等九个项目中有27户家庭的申报信息或报名材料存在虚假、失实情况。
中原地产首席分析师张大伟表示，下一步调控效果如何，就看严查资金违规入房市政策的执行力度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，监管部门对经营贷流入楼市严查体现了对房地产金融的强管控信号。这会促使一些商业银行、中介机构等在信贷方面审查更加严格。严跃进认为，对于一些后续想借助经营贷购房的人，操作空间会降低。客观上将会使得房产市场有所降温，尤其是一些热点楼盘。他表示，落实“房住不炒”，资金管控一定要到位，这样房地产市场才会更加趋于平稳。
易居研究院助理研究员赵亦琪表示，在多方调控下，预计未来几个月楼市热度将有所下调，房价涨幅将保持低位。

『叁』 年底资金方都收紧什么原因

给员工发年终奖之类的

『肆』 多地再收紧商品房预售资金监管 什么信号

（记者 吴斯旻）时至年末，多地再度收紧商品房预售资金监管。

12月以来，不到两周的时间，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7城接连出手，加强预售资金监管。根据贝壳研究院的最新统计数据，截至目前，至少已有29个省市在年内出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。

以成都为例，根据8日发布的《成都市商品房预售款监管办法》，开发商的预售款监管需遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

多地加强预售资金监管，是否意味着期房预售制将被取缔？

在12月出台的监管新政中，各地“加强预售资金监管”的有效期，大都在1~5年之间。多名专家表示，短期内，取消预售制不具备可行性。“预售制可以降低楼盘开发的建设成本，增加建设量。在房地产规模为17万亿元的当下，现房销售将无法推广。”中原地产首席分析师张大伟称。

加大开发商违规成本

在各地的监管新政中，频频提到“预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩”。

具体来说，即是对信用较好、综合实力较强的房地产开发企业，降低资金监管比例；对信用较差、未正常履约的房地产开发企业按较高额度予以监管。

张大伟认为，实行差别化监管，将提高开发商的准入门槛和市场集中度。同时，也可以把盲目拿地、图挣“快钱”的房企拒之门外。

从各地近期出台的监管政策来看，开发商违规的成本正不断加大。

昆明市在1日出台的新政中明确，在1年内发生1次不良行为的开发商，其新建、在建项目的重点监管资金比例上调为30%。

对于信用减分的房地产企业，后续的开发也将被波及。

成都市明确，在严重违反规定的情况下，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。

张大伟称，各地政府收紧预售资金监管，具有较强的针对性。近两个月以来，出手调控的银川、昆明等地，都因“烂尾楼”问题而频上热搜。

根据中国裁判文书网公开信息，今年，广东、湖南、广西、江西、甘肃、山东、云南等地“商品房预售合同纠纷”的数量位于全国前列。

从数量上来看，近两年来，期房预售制下的民事纠纷案件增幅较大。按照 “案由：商品房预售合同纠纷；文书种类：判决书”的标准进行检索，2018年、2019年相关判决书分别为10119份和11460份，远高于2017年的6652份和2016年的3933份。

某研究院智库中心主任严跃进告诉第一财经，纠纷的产生，往往是由于开发商依赖预收款，而用较少的自有资金进行工程建设。

国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，定金及预收款61359亿元。由此测算，开发商的定金及预收款约占全部到位资金的35%，超过自筹资金所占比例近3个百分点。

新华社半月谈近日曾评论称，用更大比例的自有资金开发，有助于倒逼开发商在打造更优质商品房上下功夫。为了快速回笼资金，开发商不但会加快销售进程，而且很可能加大优惠力度，让群众得实惠。

值得注意的是，多地出台的监管新政还为绿色建筑开了绿灯。潍坊12日印发的新政中明确，开发企业信用等级 AAA 级或绿色建筑评价三星级的，监管资金留存比例可降低 5%。

预售资金按节点支取，防烂尾防风险

根据贝壳研究院13日的最新统计，在29个出台监管新政的城市中，有19城规定了节点。但在实施细则上，不同城市间，也存在着一些差异。

在中国房地产研究院执行院长陈晟看来，这与各地出台新政的楼市背景是分不开的。

他称，对于楼市下行的城市，主要监管目的是遏制开发商因资金链紧张而将预售款挪作他用；而对于楼市上行的城市，加强预售款监管，旨在防范期房预售制下的金融风险。如开发商的“捂盘惜售”等行为，或将抬高房价，形成楼市泡沫。

从预售资金的留存比例看，对于取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点，不同城市的的监管留存比例也有所差异。

严跃进认为，通过建立和增加预售款支取的节点，地方政府一方面可以帮助房企回笼资金，缓解其资金压力；另一方面，也可防范开发商跑路风险，从源头上确保无烂尾。

以唐山市为例，根据2015年的预售款监管政策，共设置了五个监管节点，即工程建设层达到规划设计层数三分之一、工程建设层数达到规划设计层数一半、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记。而此次新政策中则出现了八个节点，包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。

此外，在多地的监管新政中，将装修费用纳入“按节点发放”的条目里，并强调预售资金总额在“竣工后的验收环节”完成后，方可完全提取。

成都市明确，“关于完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五”、“完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。”

近年来，精装房维权事件频发。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，留一部分预售资金，待竣工验收完成后再发放，可减少因监管缺位而导致的民事纠纷事件。

李宇嘉还认为，今年年初，为纾解房地产企业资金周转艰难的问题，多地曾放宽预售资金监管，将预售款提取节点往前推移。进入下半年，在逐渐回归常态化治理后，各地陆续收紧监管政策是必要也是必然的。此外，时至年末，商业银行开发贷的发放额度下降，部分房企的信贷也将到期，房企资金链或更加趋紧，防范“烂尾楼“问题显得更加重要。

“这并不是期房预售制或将被取缔的信号，短期内，实行现房销售而带来的房价上涨的风险，并不利好于购房者。” 李宇嘉称。