大悦城资金流向

㈠ 大悦城：隐秘的资金池

名不见经传的安联汇金与大悦城合作成立了数家项目公司，部分项目公司即将进入结算或者结算初期，安联汇金又选择提前退出将利润留给了大悦城。

由于疫情原因，拥有多个购物中心的大悦城（000031.SZ）受到的影响要大于一般房企，这对去化本就不佳的公司来讲，可以说是雪上加霜。

2019年，大悦城不惜大幅增加借贷、加大拿地力度，以期朝着千亿目标大踏步前进。但截至2020年上半年，公司的签约销售明显负增长，表现弱于行业百强平均水平。

不过，凭借着少数股东权益的大幅增长，大悦城还是实现了净负债率的快速下降。截至2019年年底，大悦城少数股东权益已经超过230亿元并且反超了归母权益。但纵观近几年年报，与归母净利润相比，大悦城的少数股东盈利多数时间都难以匹配其投入力度。

在大悦城的合作方中，信托公司、私募基金等一众金融、类金融机构纷纷登场，随后又在项目后期提前退出。那么，投入以亿为单位的合作方回报在哪里呢？

在众多的合作方中，一家名为安联汇金资产管理有限公司（下称“安联汇金”）的私募基金公司浮出水面，这家私募与大悦城成立了数家项目公司，又不断退出项目公司，这似乎成了大悦城的一个隐蔽的资金平台。截至发稿，大悦城并没有回复《证券市场周刊》的采访。

少数股东扛鼎净负债率

大悦城日前的业绩预告披露，公司预计2020年上半年归属母公司股东的净利润约为4.5亿元-6.5亿元，同比下降65%-76%。

即便业绩大幅下降，大悦城的净负债率有了较为明显的改观。Wind统计显示，2019年年末，公司的净负债率为97.65%，2020年一季度末略有上涨为105.97%，与2018年年末的171.18%相比降幅明显。

重组成功等原因是大悦城净负债率大幅走低的直接原因。大悦城的前身是中粮地产，2019年，中粮地产通过发行股份收购了大悦城地产，公司成为中粮集团旗下住宅与商业地产一体化公司；此外，公司还配套募资24.26亿元，是2018年以来A股房地产股权融资成功足额发行的唯一案例。

重组完成后的2019年，大悦城就实现了净负债率的大幅下降。净负债率一般是指“（有息负债-现金）/所有者权益”。因此，若想保持稳定下降的净负债率，就要在这些主要指标上下功夫，比如在有息负债增加的同时，公司现金就要以更大幅度增加，同时所有者权益也保持相应的增长。

2019年年末，大悦城的所有者权益合计为425.41亿元，其中少数股东权益为231.3亿元，归母权益为194.11亿元。也就是说，大悦城的少数股东权益已经超过了公司的归母权益，在少数股东权益的大力“支持”下，公司所有者权益自然不断放大，保证了公司净负债率“分母”的增长。

在重组之前即中粮地产阶段，上市公司的少数股东权益也不低。年报显示，2015-2018年年末，彼时的中粮地产少数股东权益为51.07亿元、53.95亿元、51.14亿元和58.99亿元，同期的归母权益为59.79亿元、58.92亿元、66.3亿元和78.61亿元，公司的少数股东权益虽不及归母权益，但相差并不大。

虽然少数股东权益规模不小，但大悦城的少数股东并没有分享到与之相匹配的净利润。2015-2019年，上市公司的少数股东损益分别为2.79亿元、6.13亿元、7.9亿元、6.16亿元和13.27亿元，同期公司归母净利润分别为7.22亿元、7.2亿元、9.45亿元、13.89亿元和23.78亿元。

由此，大悦城的少数股东在2015-2019年的净资产收益率（平均）分别为5.46%、11.36%、15.45%、10.46%和5.74%，上市公司分别为12.07%、12.13%、15.1%、19.17%和17.44%。

除了在2016年和2017年相仿，上市公司少数股东的净资产收益率远低于公司归母权益的收益率。

理论上讲，少数股东的净资产收益率与母公司不应悬殊，比如万科、金地等少数股东的净资产收益率就与母公司相差无几。如果少数股东的净资产收益率远低于母公司股东的净资产收益率，这说明少数股东吃了亏，反之则是占了便宜。

大悦城是否存在通过少数股东权益进行利润操纵就只有公司知道了，从公司少数股东的收益率来看，这是否又是房企惯用的明股实债把戏呢？

安联汇金浮出水面

北京稻香四季房地产开发有限公司（下称“北京稻香四季”）是大悦城2019年新增加的一家子公司。这一年的6月，大悦城与五矿信托签署协议，公司以10.77亿元收购了北京稻香四季49.91%的股权，收购后大悦城将持有稻香四季 99.82%股权，从而将该公司纳入合并范围，之前北京稻香四季是大悦城的合营企业。

北京稻香四季主要负责开发北京房山区的中粮京西祥云项目。根据公告，项目于2016年开工，预计于2019年完工。

从2016年开工直至2018年，由于中粮京西祥云项目处于建设预售期，项目还不能为报表贡献盈利。北京稻香四季在此期间的收入基本可以忽略不计，盈利则完全亏损，2016年亏损近600万元，2017年和2018年亏损进一步放大至约8000万元和5000万元。

五矿信托正是在2016年年底入股北京稻香四季。彼时的公告显示，五矿信托向北京稻香四季增资8.13亿元取得项目公司49.91%的股权。

到2019年6月大悦城收购五矿信托所持股份，两年半左右的时间，五矿信托虽然没有获得项目的盈利但股权退出时收获了2.64亿元的溢价，回报达到32.47%，即使年化收益后也取得了不错的投入产出比。

但与大悦城的回报相比，五矿信托就明显落后了。五矿信托退出后，中粮京西祥云项目立刻成为大悦城的主要营收来源之一。2019年年报显示，京西祥云以42.41亿元成为大悦城营收项目的第二名。

之前3年，北京稻香四季基本没有任何收入，在中粮京西祥云开始贡献营收后，北京稻香四季迅速成为大悦城的利润源泉之一，大悦城是在2019年6月购买五矿信托所持股份，从而持有北京稻香四季99.82%股份的，收购后的下半年，北京稻香四季实现收入42.41亿元，净利润5.7亿元。

2019年，大悦城净利润37.05亿元，北京稻香四季用了半年时间就贡献了公司盈利的15%以上。

2019年年报显示，北京京西祥云的总投入接近73亿元，这意味着逾42亿元的收入并非京西祥云的全部收入，已经完工的该项目2020年有望为大悦城继续贡献不菲的盈利。

五矿信托持股超过两年半时间，北京稻香四季基本零收入，盈利大幅亏损，该信托刚刚退出持股，项目公司的收入和利润如同潮水一样涌向大悦城。

提前退出的五矿信托看似获得了30%以上的溢价回报，不过这也许不是全部。五矿信托官网显示，在入股北京稻香四季时，公司发起设立了“五矿信托中粮北京1号股权投资集合资金信托计划”，募资8.55亿元用于投资北京稻香四季不超过50%股权。

在之后的2017年上半年，五矿信托又相继发行了中粮北京1号股权投资集合资金信托计划二、三、四期，分别募资5亿元、1.4亿元和120万元，合计6.4亿元募资的收益又该如何体现呢？

与五矿信托相比，安联汇金和大悦城的合作绝非偶然，这家名不见经传的私募基金与大悦城成立了数家项目公司，持股许久后待项目后期又陆续退出。在开发期间项目公司由大悦城与信托、私募等合作方共同持有，待建设行将结束时，大悦城又从合作方手中收购其所持股份，即将到手的利润留在了自己手中。

在2019年，与北京稻香四季一样纳入大悦城附属体系的是苏州工业园区悦金房地产有限公司（下称“苏州悦金”）。2019年5月，大悦城以1.59亿元从深圳稳赢圆鑫投资合伙企业（有限合伙）（下称“深圳稳赢圆鑫”）收购50%股份，苏州悦金变为公司100%附属公司。

虽然总额不大，苏州悦金还是为大悦城在2019年贡献了6117万元的净利润。在2017年和2018年，苏州悦金在长期股权投资项下贡献的投资收益是亏损的。

天眼查显示，2017年12月，深圳稳赢圆鑫获得苏州悦金50%股权的出资额是1.5亿元。这就是说，持股一年半左右，这家私募换回来875万元的收益，收益率仅有5.83%，年化收益率不到4%，甚至不如收益优秀的一年期理财产品。

深圳稳赢圆鑫99%的出资人是安联汇金，这家私募基金的股东是两名自然人，即分别持股50%的高瑛和顾黎琳，二者分别出资2500万元。

时间回溯至2017年3月，彼时的中粮地产公告，公司与深圳稳赢圆鑫、深圳创富汇恒投资合伙企业(有限合伙)分别成立了苏州悦金、杭州良悦置业有限公司，两家合作方背后99%的出资人都是安联汇金。

中粮祥云置业（苏州）有限公司如今更名为大悦城控股集团苏南有限公司，该公司原本大悦城持有51%、深圳汇金贰号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金贰号”）持有剩余49%。

2015年年底，两家股东成立这家项目公司主要负责开发苏州祥云国际项目。大悦城2019年半年报显示，2019年1月，大悦城与汇金贰号签订了股权转让协议，公司以5.76亿元收购汇金贰号持有的49%股权，从而将项目公司100%控股。

大悦城年报显示，2018年，苏州中粮祥云国际刚刚确认了13.88亿元的营收，2019年年初合作方汇金贰号就退出了，这一年项目继续为大悦城贡献了15.96亿元的收入，但这一切与汇金贰号已经无关了。

汇金贰号的股东名单中仍然出现了安联汇金，与之类似的是重庆华悦锦合实业有限公司，2019年大悦城收购了这家公司剩余50%股份，持股由50%变为100%，年报公布的购买成本是1.49亿元，退出的股东是深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙），其99%的股份也是由安联汇金持有。重庆华悦锦合实业有限公司这家项目公司是由上述两名股东2017年8月合作成立的，主要负责重庆鸿云项目，两年多之后的2019年11月底私募基金退出，项目收益至此与其无关。

上述4家项目公司全由大悦城与安联汇金合作成立。除了这些曾经的旧相识之外，安联汇金也有和大悦城合作继续存在仍未退出的项目公司，比如成都鹏鼎置业有限责任公司、成都沅锦悦蓉置业有限公司、成都大悦西川置业有限公司、成都中粮美悦置业有限公司和深圳市锦峰城房地产开发有限公司、深圳中益长昌投资有限公司等。

安联汇金的官网介绍，公司成立于2013年，主要开展房地产综合金融业务、特定客户资产管理业务、私募股权投资（PE）等金融服务，在公司的房地产项目中，杭州良渚项目、中粮祥云（苏州）项目、重庆蟠龙欣城项目等是与中粮合作。

对于开发商而言，拿地与融资同样重要。通过与房地产基金的合作，房企可以借助 社会 资金增加公司资金来源的灵活性，而且合作形式上以股权为主，在增加融资的同时，还可以降低企业杠杆，从而实现公司利益最大化。

不过，这些合作方并没有坚持到最后，在项目建设后期或者项目竣工进入结算或者结算中途，信托、私募等合作方纷纷提前退出，将项目结算的全部或者部分净利润留给了上市公司，合作方通过股权溢价、分红等方式获利了结。

这看似股权、实则上市公司承担回购或者其他使合作方提前退出方式的合作更像是一种债权。

安信证券指出，合作开发本质是将项目层面上的债权融资转换成股权融资，此时往往伴随着明股实债的产生。这种融资通常以房企与投资方成立子公司或合联营公司的方式来操作，融资以权益形式存在，通过隐藏负债、增加权益来降低财务杠杆，合作方以回购、第三方收购、定期分红等形式获得固定收益。

为了维持与合作方的股权合作，有时候大悦城甚至需要为对方提供资金支持，以使对方能够实现同比例增资。实际上，最终的出资人就是大悦城，那么，这样的股权合作还是真正意义上的股权合作吗？

财务资助不手软

安联汇金能够与大悦城成立无数家项目公司进行合作，凭借的是公司能够发行的数个私募产品。即便如此，安联汇金还是无法满足全部的资金需求，在这样的情况下，大悦城开始“资助”对方以稳定合作关系。

2020年4月底，大悦城公布2019年股东大会提案。除了年报、分红等常规提案外，审议对外提供财务资助的提案所占篇幅最重，大悦城及控股子公司计划对外提供32项财务资助，金额合计298.1亿元。

获得大悦城财务资助的对象既有公司的合营或联营企业，也有控股子公司的其他少数股东。其中，属于控股子公司其他少数股东的有15家，这15家控股子公司的其他少数股东合计将有望获得52.6亿元的财务资助。

作为联营或者合营企业，由于业务需要，大悦城按照出资比例提供资金支持无可厚非，但是财务资助的对象进一步扩展至少数股东理由就有些牵强了。大悦城引入的部分少数股东在向项目公司提供资金的同时，又获得上市公司的反向财务资助，央企的低成本资金就这样流向了体外。

在有望获得财务资助的少数股东中，深圳汇金壹号投资合伙企业（有限合伙）（下称“汇金壹号”）获得的财务资助金额是8亿元，是金额较大的一笔。汇金壹号持有深圳市锦峰城房地产开发有限公司（下称“锦峰城”）49%的股权。

在原来的主要出资人汇添富资本管理有限公司退出后，安联汇金是汇金壹号95.24%的持股人。

根据资助公告，汇金壹号的普通合伙人（GP）为安联汇金，有限合伙人（LP）为向特定对象募集资金。不出意外的话，前述安联汇金通过各个私募基金与大悦城合作的项目公司也是如此，安联汇金作为普通合伙人，募集有限合伙人的资金参与大悦城楼盘项目的开发。

在此之前的2018年，除了安联汇金获得了8亿元的财务资助之外，安联汇金成立的另外一只私募基金-深圳沅晖投资合伙企业（有限合伙）也获得了财务资助，金额为2亿元。

安联汇金成立数家私募基金与大悦城合作开发旗下项目，同时大悦城或其控股公司又通过财务资助的形式将一部分低成本资金回流给了对方，安联汇金就有了更充足的资金进一步扩张业务了。

对外提供财务资助已经成为大悦城的传统了。2018年股东大会提案显示，大悦城及控股子公司拟对参股公司以及控股子公司少数股东提供财务资助共36笔，金额合计346.95亿元，2017年金额则是343.2亿元。

大悦城2019年年报显示，公司及各子公司计提的关联方资金拆借利息支出合计金额为4.82亿元，而公司及各子公司计提的关联方资金拆借计提的利息收入合计金 额13.65亿元。

大悦城向关联方提供资金固然可以获得利息回报，但公司最主要的收入还是要仰仗房地产开发项目的销售。

为了实现千亿元的签约销售目标，大悦城加大了拿地的力度，但在疫情的影响下，公司销售降幅明显。不仅如此，大悦城的存量项目去化并不理想，截至2019年年末，积压的开发产品超过140亿元。

存货积压

由于意外的疫情影响，房企销售都不约而同地受到了影响。根据国家统计局公布的数据，2020年上半年，全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。

其中，住宅销售额下降2.8%，办公楼销售额下降28%，商业营业用房销售额下降25.5%，坚持“持有商业与住宅开发”的大悦城受到的影响更为明显。

2020年上半年业绩大幅下降，大悦城给出的理由是疫情影响下购物中心和酒店收入都同比减少，同时上半年开发业务结算收入减少，公司业绩大幅下降。

对此，中信证券指出，全年而言，大悦城主要业绩来源为开发项目结算，购物中心贡献利润不足25%；此外非经常性损益和结算节奏的影响，2019年上半年，公司业绩基数较高，造成本期同比降幅明显。

除了报表盈利大幅下降外，大悦城的签约销售同样下降明显。

根据克尔瑞数据，2020年上半年，大悦城实现签约收入311.3亿元，公司上一年同期销售额为360.3亿元，即上半年公司签约销售下降了15.74%；上半年，百强房企销售业绩同比下降了2.7%，大悦城远远落后于百强房企的平均水平。

如果进一步延伸至公司权益销售的话，大悦城的降幅进一步增加。克而瑞显示，2019年上半年，大悦城的权益销售为234.8亿元，2020年上半年下降至161.9亿元，权益销售同比大幅下降了31.05%，降幅超过了三成。

2019年，大悦城重组完成后，公司管理层喊出了3年后千亿的销售目标，即2021年公司的目标是签约销售过千亿元。

2019年，大悦城实现签约销售710.82亿元，如果没有疫情的影响，公司完成这一目标似乎不是难事，但在疫情影响后，公司2020年能否实现正增长已经要打上一个问号了，这意味着留给最后一年的任务陡然增加。

为了实现规模上的突破，重组后的大悦城加大了拿地的力度。2019年，公司新增总计容面积约500万平方米，土地总价款276.22亿元，大悦城的权益价款为148.12亿元，公司权益占比刚刚过半。

2020年上半年，大悦城拿地的力度不但没有降速反而继续发力。根据公司公告，大悦城上半年累计新增项目计容建筑面积合计273.48万平方米，较上年同期大幅增长了165%。

加速拿地伴随着销售去化放缓，这意味着公司沉淀资金在逐步加大。不仅如此，在存货中，大悦城的开发产品非常突出。

2019年年末，大悦城存货中的开发产品为140.19亿元，与年初的144.16亿元相比几乎没有任何改变。房企的开发产品一般是指已完工的楼盘项目，万科完工的开发产品金额虽然达到660.34亿元，但同期公司销售了6308.4亿元，开发产品占比不过10%左右。

大悦城2019年签约销售刚刚迈过700亿元，即开发产品占比占到了近20%。销售遇冷下继续加速拿地、完工产品积压去化阻力重重，这意味着大悦城的资金运转效率将受到负面影响。

大悦城债券的评级机构指出，2019年年末，公司有息债务增加至691.41亿元，2020年3月末有息债务进一步增加至791.37亿元，净负债率上升至105.97%；公司整体负债经营程度仍较高，后续面临一定的债务偿还压力。

㈡ 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大

房地产行业的又一种融资渠道收紧了。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。

新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。

20家房企负债超千亿，新城控股排第六

“为了强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”，7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。

6月13日，银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

到了7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

如果从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。

Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。

在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。

值得一提的是，尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加，但房企的负债中位数出现了变化。

从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业的负债中位数一路增长，从2018年三季度开始，房地产企业的负债中位数下降。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。

张大伟表示，加强监管的最直接影响，就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企的大额度融资将大量减少，房企抢地现象也将明显减少，“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等，融资难度和资金压力将非常大”。

流动资产下滑，不到4成房企现金流为正

光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为，即便未来的政策尺度可能有所调整，但不会背离总体的调控基调。”

至于房企的应对方式，光大证券分析称，除了放缓拿地节奏，减少资本开支，预计房地产开发商还将提高周转速度，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售不达预期，同时外部融资出现收紧，将导致房企的资金链出现压力。

房地产企业目前资金链是否承压？

与负债率相对应的，135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度，135家房企中，只有39家现金流为正，2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家，2018年三季度76家房企现金流为正，2018年底则有92家。不过在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。

从135家房企的现金流总和上来看也是如此，在2018年全年，房企的现金流情况不断好转。

现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度，有18家房企的现金流净额低于-20亿元，现金流最少的企业是万科A，随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等，这些都是当年负债高企的房企。

2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。

除了经营活动现金流之外，流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。

在2018年一季度、中报和三季度，这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长，但在2018年报时，流动资产合计的中位数下滑。

在135家房企中，流动资产最少的几家企业，流动资产几乎都出现减少。2019年一季度，流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元，2019年一季度为6552.28万元；绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元，2019年一季度为1.47亿元。

融资需求井喷，2019年欲增发的房企增150%

“最近房企的确更加关注资金链的安全，不过，中型房企还是在明显加速拿地，这也推动了房企的融资需求”，张大伟表示。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企发布了增发预案公告，从4月开始数量明显增加。

在1月至3月期间，发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一个月内，就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月，则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，在2018年同期，6家房企发布增发预案，2019年增发的房企数量同比增长150%。

值得注意的是，2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加，增发终止的房企也多了起来。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增发方案终止，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。

2018年同期，增发方案终止的房企为4家，分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。

相比之下，2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告，而2018年同期，发布增发实施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期，完成资产收购的房企共11家，还有4家公司在今年完成了资产转让。

■个案

云南城投：收购成都会展100%股权失败

为时约两年的重大资产重组，以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。

早在2017年，云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权，以实现战略重组、整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格最初定为240亿元，云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。

但这次股票发行并不顺利。2018年10月，云南城投修改重组方案，交易价格下调为235亿元。2018年11月，云南城投又宣布，因市场环境的变化，部分事项尚需与交易对方进一步协商，无法如期提交《反馈意见》的书面回复，向证监会申请终止本次重组事项的审查。

今年6月，云南城投宣布终止此次发行称，因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。

发行股份收购资产失败的背后，云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%；报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底，云南城投年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%。

在2019年度，云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。

在2018年年报发布后，云南城投的到期债务，是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称，将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金。

云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元；扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度，云南城投靠处置资产拉升业绩，公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。

大连友谊：操作10年的项目暂缓子公司债务逾期

债务问题爆发后，大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日，大连友谊董事会决议，拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。

之前的7月9日，大连友谊公告称，全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢，资金状况紧张，致使部分债务逾期未能清偿，逾期贷款本金9840万元。”

公司表示，公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险；也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况；进一步增加公司的财务费用，加剧公司的资金紧张状况，对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。

债务逾期的背后，大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告，2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。

2018年以来，大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示，近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境，在2018年7月，决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时，公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降。

目前，大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》，宗地用途为旅游综合用地，使用年限50年，总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时，将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。

但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，但未取得任何政府部门的书面批复。

7月13日，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设，同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设，按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加，利润减少。

华丽家族：跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷

6月17日，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。

2015年时，华丽家族宣布，计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票，募集资金总额不超过26.65亿元，扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资，投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。

这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月，华丽家族曾因徐翔案股价大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公开发行股票事项正有序推进，“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示，徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。

但此后，华丽家族的发行迟迟不见实质进展，本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月，华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案，在股东大会中被否决，向证监会申请撤回相关申报文件。

申请4年未获得通过的背后，是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态，而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。

2018年华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润1983万元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在对华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源，然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地，且近3年以来无任何进展，要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示，因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成，该地块尚未进行开发建设。

2019年4月，华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地，预计三至五年开发完成。

值得注意的是，在4月底华丽家族发布的一季报中还表示，本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。

7月9日，华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示，华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下，未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险，初步统计损失金额约4684万元。

㈢ 中粮开头的股票有哪些

【梦走了]
中国做短线的技巧：
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观察
营业额营业额是指在一定的时间在股市商贸频率范围内，它是流动性的股票的指标的实力。
计算：×100％
低成交周转率=（内发行的股票在一定时间/数量量）显示，多空双方的意见基本一致，一般成交低迷的股票，由于出现横盘或小幅走低。换手率高表明分歧的多空双方，但只要成交可持续活跃，股价普遍呈小幅上涨态势。的营业额越高，也说了股票交易更加活跃，流动性较好。
做短线资金流向看
1，选择天量最近发布的个股底部（连续每天营业额超过5％-10％），随访观察。
2，（5,10,20）MA出现多头排列。
3,60分钟MACD后高位叉缩量回调15分OBV稳定上升，股价在20MA的稳定。
4，再次在60分钟内MACD金叉的第二小时逄低分批介入。
流入，投资者对股票持乐观态度，同比增长机会是很大，相对来说，如果投资者资金流出不看好股票的未来走势持乐观态度，或者一些涨幅已获利了结出现。请参阅运行趋势结合股票，看中线走势。内盘看
体积（+外置盘是盘卷内）
，外盘大致两个数据可以用于确定电力销售的强度，如果该数目大于外盘托盘，则显示出强劲的买方力量，如果数字大于盘那么卖方强力内外盘。受外盘，内盘的大小和投资者购买的主动权数的比例通常可以找到更多的销售主动性或更多，并且在许多情况下，可以在经销商处的趋势可以发现，这是一个更有效的短期指标。
1，成交量有助于趋势判断倒车时，量缩是价格稳定的结束。
2，超过百分之五，这是主要的活动标志的股票每天的交易量。
3，大盘在横盘无量上升后放量拉升，主力筹码高度集中控盘拉升的标志。
4，如遇突发大量长阴线高，情况不明时立即，以避免重大利空导致下跌的崩溃。

㈣ 房地产公司债监管之下

观点地产网 过去一个月内，包括央行、银保监会等都先后释放维护房地产市场健康发展的声音，引发市场对房地产信贷管理有所放松的期待。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

证监会主席易会满则表示，要坚决从源头上遏制过度发债融资，同时要加强债券市场统一执法、妥善处理债券市场违约风险。

这或许意味着，在维持房地产健康发展的大前提下，业界过于期待“大放水”并不现实。即便如此，边际放松若能实现，对于房地产而言仍能一定程度上缓解资金链的紧张。

当前的房地产监管体系，已经逐步促使企业融资能力与其杠杆率挂钩，这令不少企业陷入融资困境。不止一位房企高层对观点地产新媒体表示，房地产现在基本属于借新还旧，在交易所、银行间都并未获得额度增加，更何况申报发行额度也不能超过拟偿还债券的85%。

从融资情况看，近期包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企仍在发行信用债，但这并不能掩饰行业总体融资走低的趋势。根据市场研究机构统计，今年前三季度房企境内外债券融资约7689亿元，同比降21%，降幅较上半年扩大5个点。

在行业转折信号出现前，房企仍耐心地等待。

审核监管

在房地产直接融资渠道中，公司债券占据了相当大的比重。Wind统计数据显示，截止10月18日，房地产类企业境内发行信用债共计约5302.39亿元，去年全年则为6811.37亿元；其中一般公司债占2091.72亿元，去年全年则为2101.1亿元左右。

上述公司债水平较数年前总体呈现大幅增长，主要得益于公司债券从过往的核准制朝注册制的转变。

比如2017年5月，上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，对房企公司债审核提高准入门槛和进行分类管理，包括限定为境内外上市房企，以房地产为主的央企，中房协排名前100的其它民营非上市房企等；设置总资产、营收、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率等要求。

至2020年3月，公司债实行注册制，公开发行公司债由交易所负责发行上市审核，中国证监会进行发行注册。同时，公司债发行条件删除“最低公司净资产”及“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”等条件。今年2月，证监会进一步取消了公开发行公司债的强制评级规定。

注册制缩短了发债周期，并简化了审批标准，对于房企而言增加了融资的可行性。Wind统计数据显示，2019年，房地产类企业境内发行的一般公司债约为1611.87亿元左右，仅相当于2020年的77%。

但从企业个体的感受观察，形势或许严峻不少。观点地产新媒体不完全统计，截止10月20日，年内主流房企在证监会申请注册并获批复的公司债总规模大约1780.31亿元，其中上半年逾1580亿元，包括碧桂园139亿元，大连万达商管128亿元；下半年则不足200亿元，规模最大的是世茂股份66.38亿元，审批量出现较大差异。

按照一般规定，房企申请注册公司债可采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成，其余各期则为24个月。

通过该规定，不少房企今年所发行公司债，实际上使用的是2020年所获批的额度。比如阳光城2020年注册80亿元债券，至今年7月已发行至第四期，剩余部分至今仍未发行完毕。

对于发行债券、票据融资，受访的房企高层均对观点地产新媒体表示，整体发债难度都不小。一位不具名的华南房企高层默认了融资渠道收紧的说法；某国有房企于上半年成功发行了公司债，该公司高层表示，尽管当下监管层仍批复房企发债，但审核属于“严格”的级别。

北京房企远洋集团，此前也曾提及房企融资的相关限制性政策。该公司指出，信贷融资方面，商业银行需在房企满足一定前提条件的基础上，方可向其发放贷款，且发放贷款的形式及用途亦需满足相关要求。

其续称，房企在目前阶段通过发行股票、债券等其他渠道进行融资亦需满足相关监管部门的额外审批要求。

以上交所为例，今年4月22日，该交易所发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项》。

根据《指引》，上交所将重点关注发行人是否属于“母弱子强”的投资控股型发行人以及是否存在信用评级下调、债务违约记录等需要关注的情形，并对城市建设类企业和房地产企业等特定类型发行人信息披露要求进行了特别明确。

10月20日，证监会主席易会满亦对注册制改革一事表达看法。易会满表示，监管部门始终强调注册制绝不意味着放松审核要求，必须对信息披露的真实准确完整严格把关，从源头上提升上市公司质量。他还强调，必须深刻认识资本的“双重性”，严把资本市场“入口关”。

审批要求

房地产是资金流向的主要目的地之一，过去几年该行业持续处于调控之下。仅从发债端看，2015年证监会放松房企境内融资条件，并原则性同意红筹公司于境内发行中期票据、短期融资券及公司债；次年，交易所则要求将房企分三类监管，并要求公司债募集资金不得用于购置土地。

上述两项政策，再叠加2017年5月对房地产公司债分类监管政策，就已经使房企的直接融资遭遇了先扬后抑的过山车历程。观点地产新媒体曾报道，碧桂园从2016年到2018年间，所申请公开发行的一笔200亿元公司债项目两度中止。

与过往的调控相比，2020年8月住建部、央行明确对重点房企资金监测和融资管理的规则，影响则更为深远。随着“三条红线”政策出台，房企融资限制继续收紧，这被郁亮称为“金融红利时代结束”的标志。

某国有房企高层对观点地产新媒体表示，房企发债早已基本是借新还旧，而“三条红线”以来监管部门的额外审批要求之一，主要跟窗口指导“85折”有关。

“85折”是对到期债务偿付比例的一种简称。实际上于去年11月27日，上交所已发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》，明确以8月10日为节点，在该节点之后受理的房企公司债，申报额度不得超过拟偿还债券本息规模85%。

至今年4月底，上交所对《指引》进行修订，删除以去年8月10日为节点的相关表述，将“85折”的限定范围扩大到房企申报的所有公司债。

正常情况下，房企发债所需的偿债资金主要来源于其日常经营收入，这要求企业保持良好的经营状况、财务状况及资产质量。而受到过去几年地价占房价比例升高影响，房企盈利能力总体已较过往水平有所下降。

其次是通过现有的银行授信额度，以及销售回款提供流动性支持。比如截止今年上半年，远洋宣称未使用授信额度596亿元，并共享母公司的授信额度，后者尚未使用的授信额度为2424亿元。大部分房企年内均力图提高销售回款速度，推出包括降价、促销等营销措施。

而在银行贷款“两集中”的限制下，商业银行对房企的信贷融资条件增加，在商品房贷款方面亦陷入按揭额度快用完的局面。

海通证券曾统计，39 家上市银行中，个人住房贷款占比超出警戒线的银行依然为11家，但过线幅度普遍下降，房地产贷款占比超出警戒线的银行从10家下降为9家。

值得一提的是，对于房企而言，它们仍可以通过“住房租赁专项公司债券”公开获取到一部分资金。根据交易所的规则，该融资品种募集资金需有不低于70%用于租赁住房项目，项目涵盖居住用地、集体用地建设，商业办公用房、工业厂房等改造的租赁项目，并不受到“85折”限制。

包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、华发股份、阳光城等房企，过去一年以来都已获批或正申请住房租赁专项公司债券。从实操情况看，万科、保利等完成发行该品种的企业，除了将不少于70%资金用于租赁项目建设，剩余部分多用于“补充流动资金”。

不过，上述渠道获取的流动资金仍难以止渴。大部分从业者都未曾预料到，“三条红线”以来房地产监管造成的影响如此深远。若针对房企的融资限制性政策延续或进一步加强，这个群体在融资计划和融资成本方面都将面临一个极为艰辛的时刻。

面对这样局面，房企对于融资边际宽松抱有较高期待，监管层的表态则时刻牵动它们的神经。

9月底央行、银保监会对外表示，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月中旬，央行金融市场司司长邹澜解释，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤亦表态，房地产合理的资金需求正在得到满足。同日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。