开发商资金链断裂土地款

㈠ 房产商资金链断裂跑路,房子烂尾了业主如何去应对呢

1、追回资金

很多烂尾楼的处置方，不管是业主也好，还是地方政府也好，总认为只要把开发商挪走的购房款通过公检法等机关追回来，问题就解决。

我在全国经手了这么多楼盘，到目前为止没有遇到过一个案子赃款得以追回。

我不是刑事律师，但是“退赃”这个事情我确实没遇到过这好事，退赃盖房子。

同时很多业主为了“追赃”，会去做刑事报案，这就触发第二个点。

2、刑民交叉

烂尾楼业主认为，如果能退赃，就解决楼盘的问题，同时，有些业主还认为，如果能把开发商老板“弄进去”，老板害怕坐牢，就会吐钱出来盖房，客观上这个事情不但做不到，而且对后面的程序有影响。

一般在我们代理客户的时候，我们采用的常规手段无外乎民事、行政、刑事、执行、破产、立案，因为法院就这么几个庭，可以说是业主的全部手段，红橙黄绿青蓝紫。

但是民事、执行、破产和刑事之间是互相冲突的，就是法律规定的刑民交叉、先刑后民原则。

五六年前我们在大连做一个烂尾楼最先遇到这个问题，在委托律师之前业主就报案，结果等律师代理的时候，发现没有诉权，法院不给立案的理由就是业主已经报案了，要先刑后民，等公安结案才能给小业主立案。

3、自筹资金

宁可搂着合同回家睡觉，也不要自己直接花钱盖房子。并不是说小业主一块钱也不掏，省这个钱，主要在于没打官司之前，这个钱你交给谁的问题。

如果钱给法院，法院把钱用于复工，这是符合法律规定的。但是如果把钱给施工方，或者通过政府给施工方，在法律上这个被续建的房子竣工之前还是开发商的资产，属于用你自己的钱，替开发商把房子“盖大了”。

要知道一个烂尾楼之所以烂尾，就是因为开发商没钱，所以一旦你帮开发商增加资产，你住进去之前其他债主就可以通过法院查封房子。

平时大家在中国社会，经常高看政府，瞧不起法院，总觉得法院是政府下面一个单位，但是在烂尾楼里面，政府说话不算话，法院判决才作数。即便法院判决是政府领导点头才下来的，他也是司法判决，r而就算省委书记批了条子，他依然是没有法律效力的。

到了实操层面，一个开发商的受害业主往往就在本地，包括负责项目续建的专班一般也是区政府、区房管住建的领导，但是债主可不见得必须在本地，开发商融资的渠道多种多样，债主可以遍布全国各地，我们15年在三亚的项目，河南法院就执行了这个项目1/3的土地给债主。

这个时候别说是区里镇里的领导，哪怕是海南省长的指示，也不能管到河南的一个基层法院。

所以不管你心里多么不相信法院，但是烂尾楼这事，法院就是管用，进了程序，才能说筹钱盖房，不进程序，哪怕这个钱是天上掉下来的，也不能保证不会“二次烂尾”，钱打了水漂。

㈡ 工程项目建设完成后施工单位项目资金断裂怎么办

一、解除合同，追索工程款
如开工时间尚短，工程债权额不大，施工单位可以考虑及早抽身，与开发商协商解除合同，或在解除合同的条件成就的情况下单方解除合同，并根据开发商的财务状况采取相应的工程款追索方案。
二、要求开发商处置其名下其他资产抵偿工程款
如开发商持有其他产权清晰、容易变现的资产，可以自行变现，以其价款清偿施工单位的全部或部分工程款。开发商也可以将该资产抵偿给施工单位，具体操作是：结算工程款后，共同对该资产进行价值评估、核定，确定抵偿方案，抵销债权债务。
三、继续垫资，帮开发商度过难关
如项目工程已经接近完工，有些实力雄厚的施工单位会采取继续垫资的方式，与开发商共度困局，并在商品房销售款中回收工程款。这种方案只适用一些原本信誉良好的开发商，且经评估销售前景较好的项目，施工单位要监控商品房销售的实时情况。不过，话说回来，这一方案有为他人作嫁衣之嫌，需承担一定的风险，是否采用，还要结合实际。
四、协商以该项目的房屋抵偿工程款
这个方案分两部分操作，一是对工程款达成结算协议，二是施工单位或其指定的第三方与开发商签订商品房买卖合同，以工程款的全部或部分冲抵商品房价款。
五、起诉或申请仲裁主张优先权，请求以建设工程折价抵偿工程款
这种方式比较常见，也比较直接，但需注意不要超过建设工程价款优先受偿权的行使期限。
六、施工单位以融资的方式成为项目的投资商
如属优质项目，施工单位在有融资额度的情况下，可考虑作为项目的投资商，分享项目的利益，即：施工单位与开发商签订协议约定将融资来的款项投入项目之中，施工单位作为投资人享有项目部分权益，并对项目今后的债权回收、债务清偿制定配套措施，减少投资风险，争取利益最大化。
七、促使开发商引入新的投资者，清偿工程款
开发商在资金链断裂、无法自行融资的情况下，施工单位在条件允许的情况下，可促使开发商引进新的投资者，注入资金，推动项目进行，清偿到期债务，使施工单位与开发商之间的建设工程合同得以继续履行。
八、要求开发商以股权转让的方式支付工程款
如果开发商是以专门的项目公司进行开发，或者开发商以自己的名义进行开发，但本身没有超负荷的债务，也可按股权转让方式冲抵部分或全部工程款。有时，为避免开发商高额或隐性债务所引起的股权交易风险，也可由开发商将该工程项目资产先行进行剥离，再进行股权转让。
以上并非解决工程款拖欠的全部方案，在实务中，可根据具体情况，协商或采取行之有效的其他措施和方法。