住户部门贷款

A. 被银行通知“明年再来”，全国多城遭遇“房贷难”

近期，多地房贷收紧的声音不绝于耳，有些地方的二手房贷款申请甚至“排到明年”。

克而瑞监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

58安居客房产研究分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，目前多地房贷收紧，受到“房贷两道红线”和“楼市成交持续上涨”两方面因素影响。未来房贷是否会放松，还要看市场成交量的变化情况而定。

多地房贷额度紧张，放贷周期延长

近几个月以来，多地银行房贷额度紧张、放贷迟缓已是不争的事实。尤其是一线城市，房产贷款十分紧张。

《每日经济新闻》记者从上海各大商业银行了解到，虽然贷款没有停止，但审批和放款周期已经明显拉长，短则3个月，长则半年。而且从7月24日起，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

据此前央视财经报道，北京有购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。甚至有人被银行通知“明年再来”。

据了解，广州商业银行近期也上调了房贷利率。根据最新的LPR报价，目前广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上，远高于其他一线城市。同时，放款时间延长。广州部分银行从网签到放贷差不多要3-4个月时间。

热点二三线城市的房贷情况也不轻松。贝壳研究院数据显示，从今年6月放款周期来看，72个重点城市中，有46个城市房贷放款周期延长。

《每日经济新闻》记者注意到，近期杭州、武汉、长春、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆、东莞、惠州、佛山、长沙、济南等城市均出现二手房停贷或部分停贷现象，不少城市的房贷利率也出现多次上调。

据记者了解，苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%，且多家银行的放款条件中对征信要求十分严苛。

南京的首套房贷利率更已经达到5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%。当地的工行、农行、交行、华夏等银行，被曝均因额度紧张首套房停贷，“在南京、合肥，申请房贷排队都到了6个月以后，很多银行还无法确定放款周期。”一位银行工作人员告诉记者。

克而瑞调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款。

此外，整体房贷利率仍延续上行走势。据克而瑞调研数据，今年9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上，半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长。

同时，房贷整体审核也更加严格。如南宁、泰州、丽水等地，买房均需严格审核客户资质，包括首付资金来源，个人还款能力等多项内容。

总体来看，目前3-6个月的放款周期已成为常态，如山东临沂、济宁、菏泽等地的放款周期高达半年以上；苏州、泰州、盐城等地的信贷端全面收紧，放款时间不定。

楼市成交量下滑，房贷或将放松？

商品房销售额快速上涨也是导致各地银行房贷额度紧张的重要原因。张波告诉《每日经济新闻》记者，“虽然7、8月份楼市成交在下滑，但因为集中供应的关系，今年上半年新房成交量非常多。”

国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%。二手房方面，据贝壳研究院数据，上半年二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额创2016年以来同期最高。

央行发布的《2021年上半年金融统计数据报告》显示，上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。其中，住户部门贷款增加4.58万亿元。特别是，基本可以视作房贷的住户部门中长期贷款增加3.43万亿元，相比去年上半年增长22.5%。

值得注意的是，上半年住户部门新增中长期贷款占新增人民币贷款总量约26.9%，相比2020年同期上升约3.7个百分点。也就是说，26.9%的房贷占比，远远超过了“两道红线”中，对小银行17.5%的房贷比例限制，甚至也大大超过了对中等银行的20%房贷比例限制。

9月10日，招商银行方面在回复投资者“这一次二手房贷款额度收紧导致贷款无法下放的原因”时表示，年初以来，为进一步落实房住不炒，不少房地产火热的城市进一步加码了房地产限购、限贷等政策调控。同时，受监管部门房地产贷款集中度等影响，大部分银行适当收紧了房地产贷款投放力度，但总体来看依然能够满足刚需人群的购房信贷需求。

虽然近期有市场消息称“下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放”，不过克而瑞调研结果显示，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。

“下半年，一些城市的成交量可能下滑，放贷量可能会有一定程度放松，会优先保障一手房房贷的放贷，发放节奏相对稳定。”张波表示。

B. 楼市还会有“银十”吗

有。

1、银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。

近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元，其中，短期贷款增加1万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元；

7月4417亿，8月4540亿，合计只有3.64万亿。

简单的总结一下，整体看，最近房贷数据，每月同比上涨超过1000亿，房贷虽然增加了，但因为信贷总额上涨更快，所以整体房贷数据的占比反而减少了！

2、三条红线真假不论，延迟到2023年？

媒体报道，三条红线又延迟到了2023年，不论真假，如果真是到了2023年，可以说，对于房地产的影响基本也就没有了。

(2)住户部门贷款扩展阅读

“低调”的“金九”悄然过去，岛城各大房企迎来冲刺年终业绩的又一关键节点——“银十”，楼市开启新一轮推盘潮。据不完全统计，10月青岛预计将有60盘“上新”。按区域来看，作为“供应大户”的西海岸预计将有16个项目入市，推盘量领跑各区市；

传统主城区预计有13个项目计划推新，为实力刚需、改善一族提供了更多选择。业内人士认为，在部分竞争激烈的区域不排除出现“以价换量”的情况，建议有置业意向的市民多关注心仪新盘的动向，项目首开优惠力度或将有惊喜。

C. 央行出新规！从明年3月起，你的房贷合同要变了

中国人民银行公告〔2019〕第30号 来源：央行官网

存量浮动利率贷款“换锚”

LPR运行4个月以来，商业银行新发放的贷款正在挂钩LPR。央行表示，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。

存量贷款如何转换为LPR一直是市场关注的焦点。“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保证借贷双方的权益。”央行在回答记者提问时表示。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢分析称，自央行2019年8月实施LPR改革以来，经多次报价后，当前1年期和5年期LPR分别报4.15%和4.8%，分别较8月份下行16个和5个基点。但实体经济融资利率降幅有限，2019年三季度末，金融机构贷款加权平均利率为5.62%，仅比上年末下行了2个基点，其中一般贷款加权平均利率不降反升，2019年三季度末为5.96%，较上年末上行了5个基点。

范若滢指出，在LPR报价机制改革后，央行制定了相应的“358”考核要求(2019年9月末，全国性银行业金融机构新发放贷款中应用LPR做为定价基准的比例不少于30%；2019年12月末，上述比例不少于50%；2020年3月末，上述比例不少于80%)，但仅针对增量贷款，LPR作用发挥效果并不明显。本次则是针对存量贷款，预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强，有利于更好地引导实体经济融资成本下行。

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。这有助于推进转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。

“为更好地服务实体经济，货币政策保持稳健基调，加大逆周期调节力度，未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准将可能是普遍的方式，这对借款人是相对有利的。”董希淼对中新经纬记者表示，通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。即便借款人与银行协商转换为固定利率，现有的同期限LPR仍然可能是固定利率执行水平的重要参考。同时，这也体现了利率市场化原则，即利率定价相关事项由借贷双方协商确定。

存量浮动利率贷款如何改

不少人对存款贷款如何改还存在疑问，中新经纬客户端这就为您划重点。

一、可以协商

借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

二、实施时间

转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三、利率水平

转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

四、房贷(指定价基准转换为LPR的)

(1)期限品种：LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；(注：LPR有1年期和5年期以上两个品种，一般房贷均为5年期以上)

(2)加点数值：加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；

(3)利率水平：转换时点利率水平保持不变；

(4)重定日周期：借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年；

(5)同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3月-2020年8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

五、其他贷款

其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

存量房贷利率2021年真正变化

在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

从当前情况看，银行5年期以上贷款基准利率为4.9%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那参照LPR定价后，是否意味着房贷利率下调，购房者的实际还款金额会减少呢？答案是暂时不会。

央行表示，商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。央行为此举例称，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。

也就是说，在上述案例中，房贷利率的定价锚点从基准贷款利率变为LPR后，加点方式从贷款基准利率上浮10%变为了LPR上浮0.59个百分点，当前实际贷款利率不变。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。诸葛找房副总裁苑承建对中新经纬客户端表示，此次利率转换期为2020年3月1日至2020年8月31日，但实际执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年客户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，客户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

前述案例中，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

由于LPR每月都会发布一次，那是否意味着房贷利率每月都要变化呢？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策给出了明确答复，即可以约定一直不变，也可以约定一年一次，但绝对不会出现每个月调整一次。

央行也给出两个选择，即借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。苑承建认为，对于用户来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。

中原地产首席分析师张大伟称，降息周期的大门已经打开，一年期LPR主要针对企业贷款，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，实际房贷利率的下调将成为未来的趋势。

银行内部管理面临考验

虽然央行给商业银行预留了2个月多月的准备时间，不过不少银行从业人员表示，接下来银行的工作任务会比较重。

据央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。

一位国有银行支行个贷经理表示，他所在的银行目前银行贷款中绝大多数都是浮动利率贷款。

“我们银行没有固定利率贷款，一般客户会要求申请浮动利率贷款。”另一位外资银行的贷款客户经理告诉中新经纬记者。

中国民生银行首席研究员温彬指出，此次央行在《公告》中规定，“金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上应于2020年8月31日前完成。”以个人住房贷款为例，截止2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%，且个人住房贷款具有受众广、金额小、笔数多的特点，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

范若滢同样认为，此次“换锚”给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大，定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。未来如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

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文章来源:中新经纬

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D. 报告：今年中国住户部门加杠杆幅度明显小于2013和2016年

房地产市场怎么走，从金融数据中亦能看出一些端倪。易居房地产研究院12日发布的《2020年10月金融环境与房地产市场月报》显示，今年住户部门加杠杆幅度明显小于前两轮楼市上涨行情的2013年和2016年。加之，全国首套房贷平均利率九连降趋势结束，过去两轮全国楼市普涨行情难以重现。
易居研究院研究员沈昕指出，住户部门贷款余额同比增速和全国首套房贷平均利率是与房地产行业直接相关的两个数据。
从住户部门杠杆水平来看，报告显示，今年疫情发生以来，货币政策趋于宽松，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，已经连续半年震荡上行，但上升幅度远小于2012-2013年和2015-2016年，说明住户部门加的杠杆的规模明显小于前两轮楼市快速上涨之时。
今年前三季度，首套房贷平均利率持续小幅下降，对居民购房形成一定刺激，上半年部分城市地市、楼市热度快速上升。不过，利率下行的趋势也已经结束。
据融360监测，10月份，全国首套房贷平均利率全国首套房贷款平均利率为5.24%，与上月持平，今年以来的首套房利率“九连降”趋势结束。
对比历史数据，沈昕指出，本轮2018年末以来的房贷利率下降幅度明显不及2012年和2014-2015年，对居民贷款购房的刺激力度也明显不及前两次。预计四季度商品房销售面积同比降幅还将继续收窄，全年商品房销售面积预计与去年基本持平。
更为重要的是，沈昕表示，目前以“房住不炒”为主基调的楼市政策与2015年时鼓励居民住房消费的政策有巨大差异。下半年以来，深圳、东莞、杭州、宁波、南京、沈阳等多城升级了楼市调控政策，常州、沈阳、无锡、唐山等多城对房贷政策也进行了收紧。8月，房企融资“三道红线”新规的试点出台，对房企加杠杆的能力进行了限制。从房企端到购房者端，相关政策陆续收紧。
报告认为，目前的货币环境和政策环境与2012年四季度至2013年一季度时更为相似，楼市表现大概率也与2013年上半年的局部热点城市行情相似，不会出现2016-2018年似的全国普涨。(完)

E. 4月份我国人民币贷款增加多少万亿元

4月末，本外币贷款余额131.7万亿元，同比增长11.9%。月末人民币贷款余额126.16万亿元，同比增长12.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和0.2个百分点。当月人民币贷款增加1.18万亿元，同比多增797亿元。

4月末，本外币存款余额174.88万亿元，同比增长8.4%。月末人民币存款余额169.72万亿元，同比增长8.9%，增速比上月末高0.2个百分点，比上年同期低0.9个百分点。当月人民币存款增加5352亿元，同比多增2721亿元。其中，住户存款减少1.32万亿元，非金融企业存款增加5456亿元，财政性存款增加7184亿元，非银行业金融机构存款增加3618亿元。月末，外币存款余额8146亿美元，同比增长4.8%。当月外币存款减少222亿美元。来源：央广网

F. 中国4月新增人民币贷款14700亿，这说明了什么

我国4月新增人民币贷款14700亿这个是正常的，细心的人可以发现，实际上我们国家每年，甚至是每个月的人民币贷款额度都在增加，这说明了我们国家对企业的扶持是非常大的。

而且从全球经济来讲，现在全球经济实际上是在下行的，我们国家的贷款额度不断增加，正说明了我国对宏观经济的调控和把握，经济在逐步稳健发展，市场需求比较大，这也是我们所期望的。

从上述的人民币贷款结构的构成来看，可以清晰看到，在4月份我国房贷的贷款规模在明显增加，这一块也是导致人民币贷款数据最终不及市场预期的关键，这段时间深圳、杭州等地的银行也是一再宣布降低上浮利率的比例（目前部分银行仅上浮5%，早前上浮30%-40%都不算罕见）以吸引贷款买房的客户，背后当然是房地产市场的热度已经在下降。

G. 什么是住户贷款

住户贷款即住房贷款，个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。
（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。
（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
个人住房贷款需提供的资料：
1、借款人夫妻双方的身份证（原件及复印件二份）；
个人住房贷款；
2、户口本（原件复印件一份）；
3、结婚证（原件及复印件一份）；
4、未婚需填写未婚声明，我行留存原件；
5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书，配偶死亡证明（原件及复印件一份）；
6、拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份。

H. 超8成买房者需贷款，我国哪些城市的居民杠杆率较高呢

不同地区、不同城市，居民资金杠杆率、住户部门杠杆率也呈现较大差别。总体上，我国城市居民杠杆率呈现南高北低的格局。根据第一财经记者统计，在重点城市中，厦门、深圳、南京、杭州等东南沿海城市杠杆率较高。

据悉，目前“杠杆率”的统计存在较多口径，其中比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP，即住户部门杠杆率；另一种是住户贷款余额/住户存款余额，即住户存贷比或居民资金杠杆率。

四城杠杆率比较：

数据显示，2020年，四城的居民资金杠杆率均超过了130%，其中最高的厦门达到了148.9%。在住户部门杠杆率方面，杭州高达126.8%，深圳和南京也超过了90%，厦门为87.3%。值得注意的是，由于去年GDP增速较慢，因此四成的住户部门杠杆率均有明显提升。

房价高，会带来居民杠杆率高，杠杆率高则进一步推高了房价。数据显示，深圳、厦门、杭州和南京房价均位列我国城市房价前十位。

以厦门为例，根据中国房价行情网数据，厦门3月均价达到了48570元/平方米，在全国所有城市中，也仅次于深圳、北京和上海三大一线城市，位居第四，甚至超过了一线城市广州。

以上内容参考 第一财经－超8成买房者需贷款，“95后”全款买房比例最高

I. 中国2月份社会融资规模增量1.15万亿元人民币 是怎么回事

华尔街日报中文网报道，中国央行最新公布的数据显示，2月份新增人民币贷款环比急速回落，季节性因素减弱，企业和居民中长期贷款均大幅下降。中国央行同时公布，2017年2月份社会融资规模增量为1.15万亿元，比去年同期多3166亿元。

随着总新增贷款下降，2月份企业中长期贷款也大幅回落。央行公布，2月份非金融企业及机关团体贷款增加7314亿元，其中，短期贷款增加3386亿元，中长期贷款增加6018亿元，意味着中长期贷款在总新增贷款中占比51.4%。

此前1月份非金融企业及机关团体贷款增加1.56万亿元，其中，短期贷款增加4331亿元，中长期贷款增加1.52万亿元，中长期贷款在总新增贷款中占比74.9%。

同时，随着调控持续，2月份以住房贷款为主的住户部门中长期贷款也大幅回落，但占比稍有回升。央行公布，2月份住户部门贷款增加3002亿元，其中，短期贷款减少802亿元，中长期贷款增加3804亿元，这意味着住户部门中长期贷款占比为32.5%。

1月份住户部门贷款增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，中长期贷款增加6293亿元，住户部门中长期贷款占比为31%。去年12月份住户部门中长期贷款增加4217亿元，在当月总的新增贷款中的占比为40.5%，已较前几个月大幅回落。

中国央行同时公布，2月末，广义货币(M2)同比增长11.1%，增速分别比上月末和去年同期低0.2个和2.2个百分点。M2增速低于预期。上述接受调查的经济学家预计，2月末M2增11.4%。

此外，2月末狭义货币(M1)同比增长21.4%，增速分别比上月末和去年同期高6.9个和4个百分点。同时，2月末流通中货币(M0)同比增长3.3%。

J. 关于房贷的问题

这个具体银行会看个人征信的，综合给出一个得分后，再评估能带出多少钱？