并购贷款不活跃

Ⅰ 中国并购基金发展经过哪些发展轨迹

一、并购基金在中国的发展机遇
1.日趋活跃的并购市场为并购基金提供标的
国际金融危机以来，全球并购市场大幅下挫，2009年全球并购交易数量和金额均创近年来新低。然而，中国并购市场却逆势上扬，在中国企业海外并购和国内企业兼并重组双重因素作用下，2009年中国并购市场交易活跃程度和交易金额都有明显增加。随着中国经济在国际金融危机中的强劲复苏，2009年12月初召开的中央经济工作会议，已经将“调结构”作为2010年经济工作的重要目标。作为“调结构”的重要手段，兼并重组将成为2010年乃至今后几年中国经济发展的关键词。在新一轮的兼并重组浪潮中，部分企业在宏观经济政策推动下，出售意向将明显加强，从而为并购市场提供大量的并购标的。由此，并购基金在市场上的选择机会将明显增加，收购企业所有权的难度也将明显降低。
2.政府政策将推动并购基金发展
为了推动国内产业结构调整，加快企业兼并重组步伐，国家相关部门先后出台多项措施。这些政策措施在不同方面对并购基金的发展起到了推动作用。2008年底，银监会出台《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许符合条件的商业银行开展并购贷款业务。从2009年并购贷款业务的开展情况来看，商业银行的并购贷款主要投放到国有大型企业重组业务。然而，该项政策突破了商业银行《贷款通则》中禁止商业银行发放并购项目贷款的规定，为并购交易提供了新的资金来源。同时，该项政策也为并购基金利用商业银行并购贷款资金开展杠杆收购业务提供了可能。随着并购贷款业务逐步开展，商业银行对并购交易的风险控制能力也将不断提高，在国内企业兼并重组浪潮中商业银行提供并购贷款的积极性将逐步提高。
2009年12月24日，中国人民银行、银监会、证监会和保监会联合发布的《关于进一步做好金融服务支持重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的指导意见》（简称《意见》）指出，将“鼓励银行业金融机构在完善制度、风险可控的前提下开展境内外并购贷款，支持企业兼并重组。鼓励地方政府通过财政贴息、风险奖补、设立并购基金等方式，引导和支持金融机构积极参与企业并购重组业务”。虽然《意见》中提到的并购基金是由政府主导的，但是这说明监管层已经意识到并购基金在并购市场中的作用，希望并购基金能够为国内产业结构调整做出贡献。
2009年12月30日，国务院常务会议指出，要“鼓励外资以并购方式参与国内企业改组改造和兼并重组，拓宽外商投资企业境内融资渠道，引导金融机构继续加大对外商投资企业的信贷支持”。在全球经济逐步恢复，国内产业结构调整加速的背景下，国务院的此项决定将促进外资并购基金在国内市场的发展。
3.私募股权投资机构实力壮大将带动并购基金发展
私募股权基金在中国经过10多年的发展，已经成为市场中的一支重要力量。另外，随着人民币基金的兴起，本土私募股权投资机构也将变的更加活跃。私募股权投资机构掌握的资金量逐步增大，参与并购交易的可能性也在增强。在私募股权投资市场竞争加剧的情况下，高成长性的投资项目市盈率将逐步提高，私募股权投资机构也需要开拓新的业务领域，来维持资本的高回报率，而前景广阔的国内并购市场将成为私募股权基金投资的重要领域。
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Ⅱ 金融危机对银行业的影响中暴露出中国商业银行存在哪些问题

全球金融危机进一步升级为全球经济危机的趋势日益凸现。这对我国持续多年的投资和出口拉动型的经济增长模式带来了巨大冲击。自去年下半年以来，我国经济增速大幅下滑，工业生产显著放缓，企业经营更加困难，财政收入增幅回落，资产市场持续低迷。全球金融危机对我国经济的影响已经从出口行业传导至与出口相关的原材料、加工、运输等众多行业，从沿海发达地区扩散至内地边远地区，从中小企业蔓延至国有大中型企业，中国经济正面临进入新世纪以来最为艰难的时刻。

由于国内银行业参与国际市场的程度还不深，加之近年来商业银行与资本市场实行隔离，以及监管当局审慎监管政策的有效实施，因此此次金融危机对我国银行业的直接冲击并不大，国内银行受到的直接损失是有限的。但是，金融是经济的反映，经济出了问题，金融肯定要出问题。目前，金融危机对于实体经济的影响，已经越来越多地反作用于银行，国内银行正面临着不断加大的风险、经营与盈利压力。从业务拓展看，在经济下行、市场趋冷、信心受挫的情况下，银行作为社会融资中介、支付中介和财富管理中介的职能发挥受到很大抑制，无论是公司信贷、个人信贷和贸易融资等一般性贷款业务，还是公司负债、同业负债等对公负债业务；无论是POS消费、代理服务、托管受托、结算清算等支付类业务，还是QDII、外汇投资、结构性产品等财富管理业务，市场拓展都更为艰难；从风险防范看，在全球金融危机和国内经济下行的叠加作用下，银行面临的风险不断呈现出系统性、连锁性和突发性的特征与趋势，包括行业风险、信用风险、利率汇率风险、流动性风险、操作风险、合规风险和声誉风险等在内的各种风险相互交织、相互作用，银行稍有不慎，就有可能陷入深渊；从盈利情况看，在有效信贷需求趋于减弱、存贷利差持续缩窄、利息支出成本逐渐上升、中间业务增长乏力、风险资产逐步增多、拨备支出显著增大等因素的共同作用下，今年乃至今后一段时期银行净利润增速将明显放缓，过去那种超常增长的局面将难以再现。

然而，危机中也蕴含着机遇的因素，正如英国作家布瑞杰所说，“中文的‘危机’分为两个字，一个意味着危险，另一个意味着机会。”确实如此，危机总是与机遇相伴随，危中有机，只要善于发现，善于把握，牢牢抓住“危”中之“机”，“危机”就会成为“转机”。从事物发展规律看，任何事物都是矛盾统一体，而矛盾双方的力量会随着形势变化而此消彼长，主次地位也会出现逆转，由此发生质的转变。所谓 “祸兮福所倚，福兮祸所伏”讲的就是这个道理；从经济周期理论看，经济总是按照繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段周而复始的运行，萧条之后便是新一轮的复苏，因此著名经济学家熊彼特就曾说过“为危机而担忧是大可不必的，对市场经济来说，萧条是一服很好的清醒剂”；从历史实践经验看，众多企业就是因为抓住了 “危”中之“机”而实现了跨越式的发展，如大萧条后IBM的全球崛起，上世纪70年代石油危机后日本汽车业的辉煌，亚洲金融危机后三星电子的腾飞，等等。总之，危机往往会动摇旧的规则，促成变革，从而成为重大历史事件的转折点。

应当看到，当前形势尽管对我国商业银行的经营构成了严峻挑战，但同时也蕴含着不少前所未有的机遇。这主要体现在以下方面：

第1，国家扩大内需政策的强力实施

为保证我国经济平稳较快增长，中央和地方政府在基础设施、民生工程、生态建设和灾后重建等领域投入巨资，并出台一系列措施加快推进农村城镇化、农业工业化进程。这将极大刺激国内投资需求和消费需求的扩张，四万亿资金的投入提供了相应的信贷需求，特别是为银行适时介入和拓展政府融资平台、项目融资、中长期贷款、银团贷款等业务提供了新的机会。

第2，市场主体结构的重新洗牌

在金融危机的冲击下，优胜劣汰的市场机制将使市场结构发生深刻变化，企业间新一轮的并购、重组浪潮将再次掀起。最新一期汤森路透亚太区并购季报显示，全球其他地区并购活动在2008年均出现回落，交易额下降29.6%至2.9万亿美元，而同期中国并购活动仍保持强势并飙升至历史新高的1596亿美元交易额，较2007年跃升了44%，预计 2009年这一趋势将得以延续。与此同时，行业兴衰更替的特征也将进一步凸现，包括生态环保、服务外包、电子商务、新材料新能源应用等一大批朝阳行业将迅速崛起。这既拓宽了银行并购贷款、财务顾问等业务的发展空间，也扩大了银行潜在的价值客户群。

第3，企业调整转型的加快实施

为有效应对危机，企业纷纷转变经营模式、优化产品结构、加强自主创新、实施技术改造和升级转型，并且更加注重多产品、多客户、多渠道、多市场的营销策略。比如，在受金融危机冲击较为严重的珠三角地区，企业尤其是中小民营企业主动调整转型的步伐普遍加快，通过出口转内销、完善产品设计能力、加大科研投入等手段加速实现从生产型企业到市场型、创新型企业的转变，仅半年时间，东莞市已有47家来料加工企业转为了三资企业，有52家企业积极进行自主品牌创建申报；而佛山市仅南海区一个区就已经有200多家民营企业转型升级成功。另一方面，各级地方政府从资金、土地、税收等多方面为企业解决实际困难，减轻企业负担，优惠政策之多、扶持力度之大，为多年来所罕见。通过自身的升级转型以及政府的有力扶持，企业抵御金融危机的能力将得以明显增强。这减少了银行的经营风险，也有利于银行更好地拓展业务，特别是中长期贷款、股权融资、应收账款保理融资等融资业务。

第4，居民资产配置的动态调整

近年来，随着收入水平的不断提升以及金融消费观念的更新，居民的理财需求和财富管理的需求日益增长，这种趋势并不会因金融危机而发生逆转。据不完全统计，去年国内银行理财产品发售规模超过2.3万亿元，是2007年发行额的大约3倍。而且，随着市场波动加剧，居民对自身资产池的结构调整更加关注，对资产配置动态调整的意愿更强。据有关调查显示，目前90%左右的银行认为股市波动对储蓄存款和同业存款的影响较大，这也充分体现了居民资产配置鲜明的动态转换特征。因此，只要银行不断丰富产品体系，主动适应客户需求变化，当前形势下财富管理业务和私人银行业务仍有很大的发展潜力。

第5，同业竞争格局与策略的悄然变化

国外许多大的金融机构在此次金融风暴中受到程度不同的冲击或损害，从而使一些优质高端客户选择到中资银行开办业务，中资银行的声誉显著提高。在国内银行市场上不少同业实施了客户结构和业务结构调整策略，收缩或退出了某些业务与市场，进而为其他银行有选择性地介入腾出了相应的空间。另外，当前基金、证券、信托等非银行金融机构与商业银行抱团过冬的合作意识明显增强，这给银行更好地拓展同业业务和开展产品交叉销售带来了大好机会。

第6，直接融资工具的快速发展

为了扩大社会投资和缓解企业资金压力，政府加大债券市场扩容力度，除积极鼓励企业发行企业债、公司债和中期票据等传统债券品种外，还积极推动可分离债券、浮动利息债券、中小企业短期融资券及集合债券等新型债务融资工具发展。据统计，2008年全国包括公司债、企业债、短融和中期票据在内的信用债发行量达到9433亿元，是2007的1.72倍，而今年的发行量有望达到1.2万亿至1.3万亿元。其中，交易所市场公司债的发行量可能达到1500亿元。除大力发展债券市场外，我国政府还将加快多层次资本市场建设步伐，创业板等新型市场将加快推出。直接融资的快速发展在对银行融资业务构成严峻挑战的同时，也带动了银行债券发行承销、专项财务顾问等投资银行业务的发展，并且进一步拓展了银企合作的空间。

第7，产业区域转移的加速推进

在成本增加和市场萎缩的双重挤压下，沿海地区劳动密集型、资源加工型产业逐步梯次迁往内地，更多生产要素也将在逐利性驱动下加速流向边际报酬率较高的中西部地区。据有关专家分析，东部沿海地区大规模产业转移估计5年左右完成，到2010年，仅广东、上海、浙江、福建4省市需要转出的产业产值将达到 14000亿元左右。这无疑为银行提供配套金融服务、更好地拓展中西部市场提供了新的机会。

第8，人民币债券投资的空间拓展

2008年，伴随着货币政策基调从“从紧”到“适度宽松”的转变，债券市场在加息预期的减弱和宽裕资金的推动下走出了一波上涨行情，债券等固定收益产品平均年投资收益达6.52%左右，大大超过股票类金融产品，市场出现债券投资热潮。今年，鉴于宏观经济形势更为严峻，可以预见货币政策将继续保持宽松，物价水平也将保持在低位运行，在这一背景下，持续降息将促进货币市场流动性不断释放，这为银行进一步优化人民币债券投资组合，扩大长久期债券投资机会，提高人民币债券投资组合收益率创造了新的环境。同时，监管部门已经启动了上市商业银行在证券交易所参与债券交易的试点工作，并积极研究在银行间市场推出较高收益类债券，这将大幅提高我国债券市场的活跃度和交易量，有利于银行进一步完善债券投资渠道、提高投资收益。

第9，跨境企业避险、套利的需求加大

在当前国际商品市场和金融市场走势扑朔迷离，特别是外汇和黄金市场加剧波动的情况下，企业跨境经营的风险不断加大，避险及套利的需求也随之增强。据权威调查显示，目前我国企业外汇避险需求总体在不断上升，有近1/3的企业希望银行能够提供更多的汇率风险管理产品。这有利于促进银行本外币、离在岸和境内外联动业务的深入开展，带动基于本外币汇差、利差的结构性避险增值类产品的创新发展。

第10，吸收人才的良好时机

由于金融危机，国外金融机构大批裁员，许多海外优秀的金融人才纷纷选择回国就业。如在去年12月底广州举办的“中国留学人员广州科技交流会”上，共有来自30个国家和地区的近1800名留学人员报名参加。其中博士占51%，首次超过报名总数的一半；过去比例较少的金融、法律人才占到15%，其中有80多人曾供职于华尔街。国外优秀人才回流无疑进一步加剧了国内人才市场供给大于需求的买方市场特征，为银行物色、选聘各类专业人才特别是高层次金融人才提供了难得的机会。

总之，面对当前挑战与机遇并存、困难与希望同在的形势，只要我们坚定信心、危中求机，学会用辩证统一的思想方法去分析问题、研究方法、制定对策，坚持做到“既审慎又积极”，国内银行业就一定能够顺利度过经济严冬，保持持续健康稳定发展。

Ⅲ 杠杆并购的基本信息

一般意义上的“企业购并”在美国由来已久,但为什么从70年代后期开始,杠杆购并会在美国复兴呢?它兴起的原因和背景是什么?总的来说,主要是由于70年代后期和80年代初期,美国的经济环境发生了一些重要变化.具体分析,有以下几点:
（一）.这一时期发生的通货膨胀对经济活动的影响很大.通货膨胀对公司资产的价值和运用都有直接的影晌。第一，通货膨胀使公司资产的名义价值超过其历史成本。美国1981年” 经济复兴税法” (ERTA)允许企业对新购进的旧资产和全新资产采用加速折旧。企业利用这一机会收购资产,可以在较大基数之上从头加速提取折旧.而且,依据美国1986年税制改革以前的税法,全盘收购对企业税赋更为有利，因为税法规定;清算中的企业出售其资产可免缴资本收益税.第二，通货膨胀使企业实际债务负担减轻.因为债务利息率是固定的,并不随物价指数上涨而升高,从而通过举债可以获得通货膨胀带来的部分收益,进而转移债务负担。
（二） 税法的变动是促进杠杆作用兼并的另一重要原因。50年代到60年代，由于联邦所得税率（适用于公司营业收入）与资本收益税率之间差异较大，相比而言，美国联邦所得税率偏高，而资本收益税率偏低，从而极大地推动了股票市场的繁荣。70年代后，国家对税率进行了调整：所得税率下降为50%，资本收益税率 的上限提高至35%。两者税率差距缩小，使得股票交易在70年代处于“零增长”时期，很多股票不得不以低于公司帐面价值的价格出售。股票的上市与发行也不活跃，企业主要以借债来融通资金。而且，持续的通货膨胀及人们对通货膨胀的预期，使得借债更为合算。1981年的“经济复兴税法”使得职工持股计划（ESOP）更具吸引力。职工持股计划，是一项鼓励职工购股、参股，增强职工参与意识的计划方案。利用该计划，可以从银行贷款购买公司股票，并且在利率和本金偿付上享有优惠。因而，公司通过ESOP计划借进贷款更加有利可图。
（三）购并活动需要巨额资金，金融机构的贷款是购并资金的重要来源。由于政府对金融管制的放松，金融机构之间竞争加剧，金融机构自身取得资金的成本也在上升，这使得银行及其他金融机构努力寻找放款渠道。1978年以前，为杠杆并购提供贷款的只是少数大保险公司。而现在，各种金融机构都设置有专门的并购部门。据估计，并购所需资金90%是来自金融机构的贷款，并且贷款的数目和种类都在不断增多。
综上所述，通货膨胀、税制修改、充足的金融市场是促进杠杆购并的三个宏观经济条件。为适应宏观经济变动，企业纷纷采取措施，期望从中获得好处，杠杆购并随之兴起。
风险杠杆购并与一般杠杆购并的区别在于，前者的债务资金不是来源于银行贷款，而是来源于风险投资资金。而且风险杠杆购并的资金运用也与一般杠杆购不同，它是用于富有创新精细和潜在市场的风险企业。 下面以杠杆购并的一种典型形式，即把已上市的公司通过杠杆购并转为非上市公司为例，介绍一下杠杆购并的主要过程。
第一阶段：筹措接管所需要的资金，以及设计出一套管理人员激励体系。通常情况下，由公司的最高管理人员或接管专家们领导的收购集团提供10%的资金，作为新公司的权益基础。以股票期权或认购权的形式向管理人员提供基于股票价格的激励报酬。这样，如果企业经营得好，管理人员(不包括董事)的股份额将不断增加，一般最终会高于30%。所需要资金的50%到60%通过以公司资产为抵押向银行申请有抵押收购贷款。该贷款可以由数家商业银行组成辛迪加来提供。这部分资金也可以由保险公司，或专门进行风险资本投资或杠杆收购的有限合伙企业来提供。如果资金来源为风险投资，这样的标杆收购就叫做风险杠杆购并，其他资金以各种级别的次等债券形式，通过私募(针对养老金基金、保险公司、风险投资企业等)或公开发行高收益率债务(也就是垃圾债券)来筹措。
第二阶段：组织起来的收购集团购买目标公司所有发行在外的股票（购买股票形式)，或者购买目标公司的所有资产(购买资产形式)。为了逐渐偿还银行贷款，降低债务，公司新的所有者将公司的一部分出售，并大力降低库存。
第三阶段：管理人员通过削减经营成本，改变市场战略，力图增加利润和现金流量。他们将整顿和重组生产设备，增强库存控制和应收账款管理，改变产品质量、产品线及定价，调整雇员工作，并努力与供应商达成更为有利的条款。为了按时支付大大膨胀的债务，他们甚至将进行裁员，并削减在研究和新厂房设备方面的投资。
第四阶段：如果调整后的公司能够更加强大，并且该投资集团的目标已经达到，该集团可能使公司重新变为公众持股公司，称为反向杠杆收购。这个过程可以通过公开发行股权来实现（这一发行通常称为第二次公开发行）。这样做的一个原因就是为现有股东提供流动性。此外，一项针对1976年到1987年间72家进行反向杠杆收购的企业进行的研究揭示了86%的企业打算用第二次公开发行筹集的资金来降低公司的杠杆率。进行反向杠杆收购的大多数是成功的杠杆收购公司。以上除第一阶段以外，风险杠杆购并与一般杠杆购并没有什么本质上的区别。 当前，中国经济改革正全方位进行，然而重中之重在于企业改革。在企业改革中，“购并”作为一种行之有效的形式，越来越受到政府和各界的重视和青睐。 中国现代的经济结构以及企业制度经过近半个世纪的发展，已到了必须进行调整和升级的阶段。一些历史累积问题只有通过比较剧烈的手段才能解决。例如，对一些包袱沉重且缺少存在必要的企业实行破产或兼并。但是，中国目前的社会政治与经济体制不容许企业大规模破产，而将众多劳动者抛向街头。因而，在社会保障制度尚不完备的情况下，需要主要运用兼并和资产重组这种比破产更温和的手段来实现经济结构的调整。
我国由政府推动的资产重组和企业兼并活动始于1984年，到1988年达到一个小的高潮。1989年经济紧缩后逐渐终止。1993年开始的经济软着陆使政府重新起动购并与重组。十五大召开后，企业改革力度加大，步伐加快，再加之市场体制的进一步完善和市场机制的进一步健全，这一切都为企业购并创造了良好的土壤。可以说，企业购并的新时代已经到来!
作为购并形式的一种，杠杆购并在中国具有其广阔的发展前景。
第一，我国目前存在大量应该被收购的企业，这些企业拥有相当数量的有形无形的资产，便资产运营效率较低，迫切需要进行重组，寻找出路。
第二，除了极少数实力相当于雄厚的公司之外，大多数优势企业无法完全靠自有资金进行购并活动。况且，即使资金雄厚的公司，出于资本结构优化等方面的考虑，也可能通过举债实现购并。
第三，我国金融机构存在数万亿的存款，这些存款急待寻找有效率的投资渠道。
综上所述，尽管在实际运作中，不可避免会遇到一系列的障碍与困难，但“杠杆购并”作为一种有效的经济调整方式，在中国市场经济的发展中将起到非常重要的作用。随着我国风险投资业的兴起和发展，我国的风险杠杆购并也将会逐渐发展，成为一种重要的金融方式。

Ⅳ 并购贷款期限一般不超过多少年

法律分析：并购贷款是商业贸易中最常见的一种贷款产品，根据银监会对于商业银行并购贷款的规定，并购贷款期限一般不超过5年，在整个并购所产生的资金来源中并购贷款所占的比例不得高于50%。而对于企业兼并重组化解产能过剩的情况，并购贷款的期限可延长至7年。
【法律依据】：《商业银行并购贷款风险管理指引》第十八条 商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%。
第十九条 商业银行应按照本行并购贷款业务发展策略，分别按单一借款人、集团客户、行业类别、国家或地区对并购贷款集中度建立相应的限额控制体系，并向银监会或其派出机构报告。
第二十条 商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%。
第二十一条 并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。
第二十二条 并购贷款期限一般不超过七年。

Ⅳ 房企资金渠道被不断收紧 政策寒冬下如何寻找融资突破

2019年，乍暖还寒。1月社融创新高后，地产融资愈行愈难。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
针对房企前端拿地融资
对于地产行业，政策持续收紧，尤其是针对的前端拿地融资。
1、银行：对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下（编者注：所谓“432”，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件）的开发贷业务，连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。
2、信托：对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提，通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止，政策精准、专业，直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式，以及未来的产品方向值得深入探讨。
3、此外，相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题，进一步压缩了此类机构的活动空间，为日后专项查控埋下伏笔。
政策的收紧将加速地产行业的整合，有限的资金规模将向头部企业集中，房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款，一边着急找项目、补货的处境，如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。
对房企融资的具体影响
目前，房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。
1、股+债投资模式：金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款，从而实现对地产项目的投资。
该模式可细分为小股大债模式和先股后债模式，小股大债模式主要指机构作为地产项目公司股东后，在项目未满足4证前以股东身份向项目提供借款，属23号文限制行为；而先股权投资待满足4证后追加建设期投资的模式，个人认为应不属于限制行为。
2、股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式：
主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计（优先劣后比为1：1）。
其中优先级信托份额由信托负责募集，该份额为信托计划实际投资规模，投资方式为股权投资，计入项目公司注册资本及资本公积。劣后级信托计划份额，由项目公司原股东向项目公司提供借款所形成的债权（多为土地出让金借款等）来认购，项目公司原股东以劣后级本金及收益为优先级的预期权益提供兜底。
如此设计首先满足优先级投资人在投资期间内固定收益分配需求，同时将名义上风险较高的股权投资转化为了实际上风险相对较低的债权投资。从形式而言，这种模式借助了结构化操作，掩盖了假股真债的事实，可当监管从本质的角度直接进行核实时仍难圆其说。但信托的业务具体标准由各地银监相机把握，因此理论上存在一定操作空间。
3、资产收益权模式：即金融机构与项目公司签订项目收益权转让协议，约定项目未来特定区间内所形成的现金收益转让给投资机构获取资金，该模式通常还会约定“受让+回购”的条款。此种模式从实质将仍属债权性质（且有相关判例支持）。个人认为如融资主体业务涉房该模式仍属监管限制行为，如融资主体属房地产企业关联方但业务范围无地产开发项应可操作，但也需结合当地监管机构的具体要求。
4、应收账款或债权收购模式，该模式分为以下三种细分类型：
1）基于真实的交易背景，项目公司通过与保理公司的合作，加上与上游供应商的条款如账期进行再协商，能够合法合规的将资金在定时期内转移给地产开发企业，该类型应不在23号文的限制之列；
2）房地产公司母子公司之间或分子公司之间债权，通过与资产管理公司合作，将特定债权转让给资产管理公司，资产管理公司以非金融债权收购方式将债权受让对价款支付给房地产企业的模式，该模式应属于23号文禁止的“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”；如债权债务双方为房地产企业关联的非房企业且债权债务真实，再通过资产管理公司的非金融债权收购方式融资，这一模式仍然存在弹性空间；
3）信托发行应收账款类信托产品受让持有的房地产公司的应收账款，该模式实质也是向不满足432条件的地产项目提供融资也属23号文限制行为。
如何在现有环境下寻求融资突破
在监管趋严的形势下，房企应该正面对待。通过融资结构的合理化设计、信用增级及拓宽创新融资模式等，在负债水平可控的情况下，适度扩张。未来房企应该多从自身寻求提升，我认为可以从以下方向寻找突破口：
1、融资结构合理设计：
1）通过满足432的项目主体“借壳”融资。对满足432条件的项目提供融资自然不在限制范围内，用满足432条件的项目进行包装，继而将资金用于其他不满足432条件的项目。合适的项目主体的多少是决定此模式的关键另外还需注意不同地方的不动产登记中心对土地/在建工程的抵押要求（是否允许以其他项目为本套壳“432项目”提供担保实现错位抵押等）；
2）真股投资。真股投资并不是新鲜事物，确是23号文希望引导成为各非银行金融机构主要的房地产投资模式。但是真股投资类项目十分考验金融机构的投资能力，包括但不限于对项目投前分析以及投后管理能力，金融机构通过持有项目公司的股权从而获得项目开发运营的增值收益。也因大多数金融机构项目开发的经验不足或不具备，且投资风险相较债权投资更大，因此真股投资类项目往往也有更高的准入要求。在真股投资过程中仍有几点需要注意：首先，真股投资通常需要房地产企业提供风险相对较低收益相对较高的优质项目合作，这需要房地产企业均衡现金流与收益后做出合理判断；其次，真正的房地产股权投资在项目实现预售前不存在可分配的收益。所以对于习惯投资固定收益类产品的投资人而言，资金募集将存在一定难度；再次，房地产股权投资在项目通常需要项目公司在公司治理及资金使用层面接受严格的监管，这需要投融双方有足够的默契与信任；最后，股权投资除可在项目公司层面合作外，还可设计为引入金融机构或国有平台作为战略投资人方式获得更多更灵活的资金支持，但这需要以公司的部分管控权为代价。
2、信用提升：
房地产企业在金融属性的引导下，其基本资金运作逻辑就是用最少的自有资金撬动外部资源推动项目运转。达此目的需房地产企业着力打造自身的信用体系，高信用评级房地产企业可以通过发行债券等获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。虽然信用的建立需逐步积累，但普通规模房地产企业也可通过相应的运作手段来提升。首先可考虑引入国资平台，引入国资组建混合所有制后无论在开发还是融资上，国资信用都有其被认可的优势。有实力的国资公司还能够给合作的地产公司拓展提供资金支持，还能对房地产企业带产业拿地模式带来重要的资源价值；其次，与金融机构合作，与金融机构合作设立合资平台公司，即可以实现资产与资金优势互补，又可以增强互信，实现融资方案条件的放松和灵活，若为多项目合作还可协商打破资金封闭监管，提高资金使用效率，变相达到降低自有出资目的；
最后，提扩大规模、 提升信用。 房地产企业的江湖地位最终还
是以资产和销售规模来确定的，资产与销售同时也是评级的关键指标，因此需要持续关注，用心打造财务报表、行业排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等创新产品值得关注，中国式的REITs即进行地产股权投资的房地产信托将迎来发展机遇。
2）基于真实投资的股权私募基金发展已相对成熟，直接投资优势明显，很多私募采用金交所债权计划等方式，可以作为辅助信托作用。甚至很多信托公司通过设立私募基金绕道放款，这样无论明股实债还是真股都就会相对灵活。
3）由房地产企业投资注册基金管理公司，与企业的物业管理、客户管理及供应商管理等相结合发掘投资人资源，通过结构化设计等方式投于所开发项目，发挥产融结合的优势。
4）引入管理团队或战略供应商跟投方式，既可以减少自有出资，又可提高项目管控水平，也是可深入探讨的模式。

Ⅵ 并购融资的问题

（一）现状
随着企业改革的不断深入，国有企业之间、国有企业与非国有企业之间、上市公司与非上市公司之间、国内企业与外资企业之间的并购活动蓬勃发展。日益活跃的并购活动，对融资机制的健全和完善提出了更高的要求。为了更好地推动国有企业改革的步伐，广泛开展并购活动，企业在深入挖掘内部潜力，大力筹集自有资金的同时，还积极拓展外部融资渠道。随着现代资本市场尤其是证券市场的高度发展，越来越多的并购活动通过证券市场、产权交易市场等进行，资本市场的融资功能与资源配置功能越来越得以体现。
大部分的收购方式为协议收购，收购时以现金直接支付为主，换股并购的方式较少应用。我国并购主要资金来源于内部股留存、首次公开发行（IPO）和增发配股时积累的资金。由于我国对外部融资的限制较多，所以外部融资并没有得到较好的发展，且不少企业在融资时走在政策的边缘，在交易公告中，企业具体的融资安排披露不充分。
随着我国产业结构的调整、企业竞争的加剧，并购的规模将越来越大，频率也将增高，企业的自有资金将很难满足要求，如目青岛啤酒进行的一系列并购扩张，如何拓展外部融资成了企业的一个重要问题，随着管理层（MBO）在中国的出现，融资渠道成为了制约企业治理结构转换和规模扩张的瓶颈。
我国融资从方式来看，与国外并无太大区别，可供企业选择的融资方式比较完全，但具体到并购，其可选用的融资方式十分有限，主要原因在于我国现有法规出于规避风险等考虑，对各种融资方式的应用有着严格且具体的规定。从权益融资和债务方面来看，主要有发行股票、股权协议筹资、发行债券（包括发行可转换债券）、贷款以及无偿划拨这几种情况。
无偿划拨是我国国有经济特有的现象，它是指政府代表国家行使国有资产的所有权，通过行政手段将目标企业产权无偿划转给收购方的产权重组行为，该中方式优点是交易成本低、阻力小、速度快、产权整合力度大，收购方往往会享受到当地政府给予的各种优惠政策。缺点是容易出现违背企业意愿的行政行为，从而使收购方背上沉重的包袱。由于无偿划拨违反市场规律进行并购，很难实现企业的战略发展目标，并且由于强行进行企业间的合并，并购后的整合过程中企业存在着一系列的问题。收购方往往会被被收购方的债务或较差的经营状况拖垮，达不到真正的并购目的。蓝陵集团并购环宇股份，一汽集团并购云南蓝箭，天津泰达并购美纶股份，都是通过无偿划拨方式进行的。
（二）存在的问题
1. 融资渠道狭窄、单一
企业为并购进行的内源融资，在当前企业效益普遍不佳的状况下，融资数量十分有限；外源融资的三个主要方面即银行贷款、发行股票及发行企业债券也都存在不同程度的限制。
2. 上市公司股权结构不合理，流通数量少，比例小，人为增大并购的融资需求量，从而对并购的顺利进行造成阻碍。
随着我国上市公司股本结构的进一步完善，上市公司资产重组行为将越来越多地采用收购方式。但由于我国上市公司股权的特殊性，流通股比例低，因而这种方式对于收购方而言，则往往要付出高于非流通股转让方式数倍的成本。并购成本的提高，无疑会导致融资数量的增加，进而增大了融资的风险及其成功率。
3. 缺乏融资工具。
我国企业并购时主要依靠银行贷款、发行股票方式筹集资金，融资工具比较单调。再加上资本市场本身已有的缺陷，使得融通并购所需资金难上加难。
4. 并购融资并未真正实现市场化。
很多并购活动是由政府一手策划安排的，并非出于企业自愿，因而并购融资所遇到的难题也要靠政府出面解决，从而也会影响到其他企业的融资需求。
5. 通过市场手段进行的企业并购，不仅要考虑并购前的资金情况，还有考虑并购后的资金注入即再融资情况。
并购资金是支付给目标企业的所有者，并不进入目标企业；并购后资金的注入、偿还并购融资时的借款等对企业经营有至关重要的作用，也是并购活动是否成功的关键。而当前企业并购恰恰只关注并购时的资金需求，对并购后的资金再注入缺少准备，这样做不仅易造成并购活动的半途而废，也浪费了先期投入的资金。
6. 对外融资的主要渠道——B股市场存在诸多问题，主要有：
（1）市场规模狭小。尽管我国B股市场规模在逐年扩大，但扩张速度比较缓慢，从而导致市场规模一直较小。一方面减弱了国际大机构投资者的投资兴趣，另一方面使得抵御国际游资冲击的能力更加脆弱。
（2）市场流动性差。相对于A股市场，B股市场交易清淡，个股换手率较低，为了消化一定量的卖盘，必然等待相当长的时间才能积累足够多的买盘，完成交易。所以，在小规模市场中，当卖方占主导地位时，整个市场行情就不会被看好。B股市场的低流动性导致入市交易人数较少，大资金在其中无法调度，进出都难，从而使市场陷入了流动性差——资金和入市人数减少——流动性更差的恶性循环之中。
（3）业绩好、素质高的上市公司少。在现有的B股上市公司中，除了极少数业绩出色的公司外，相当数量的上市公司经营状况不够理想，净资产收益率低。与此相联系，B股上市公司的信息披露尚有欠缺，与投资者的要求还有很大差距。现有的这些问题显然阻碍了国内企业通过境内市场向海外融资。 为有效地进行企业并购，必须开辟更多的融资途径，使用更新的融资工具，建立合理融资机制。
（一）寻求股权融资创新
如前所述，要充分发挥股权融资在并购中的作用，已有的股权融资方式存在许多障碍，必须对其进行创新。
1.股权融资新途径。
（1）定向配售。定向配售在西方和香港资本市场是比较常见的。向特定的投资者发行公司股票购入其资产，其最大的优点在于股份公司不需要支付大量现金，从而使并购变得易于完成。我国资本市场处于初始阶段，此前，除初级发行和配股之外很少使用这种概念和做法。现已有部分上市公司向特定的投资者发行股票，开了我国资本市场定向配售之先河，为企业并购融资找到了一条新途径。
（2）增发新股。在我国资本融资的实践中，企业公开发行新股有两种具体形式，一是初次发行，二是配股。这里所说的增发新股，其对象是社会公众，它既非配股又非初次发行，因而成为初次发行和配股以外的第三种公开发行方式。增发新股。在发行对象上，增发新股突破了向老股东配售的单一做法，按股份公司的一般规则，股份转让或发行新股，除了需经股东大会通过外，老股东一般有优先受让或优先认购的权利。配股就是这一原则的典型体现。在配股的条件下，股东的选择或者是无条件购买，或者是放弃。而增发新股，老股东可以有优先权购买，同时公募一部分，这也是考虑到老股东承受能力的一种比较实际的做法。但无论怎样，初次发行和配股之外的增发新股无疑将给并购融资市场注入新的成分，将推动企业并购继续向前深入。
2. 规范发展证券场外交易市场。
为了更好地实现股权融资方式的创新，应大力培育证券二级市场交易，当前尤其应采取有力措施规范发展证券场外交易市场，这是企业通过资本市场融资的一个重要条件。通过场外交易（柜台交易），证券经纪人或证券商不通过证券交易所，把未上市的证券，有时也包括一小部分已上市的证券直接与顾客进行买卖。场外交易与场内交易作为证券市场中两种不同交易形式，可满足不同的交易需求，为并购企业融通资金。
（二）扩大债券融资比例
当前我国企业债券规模太小，远远落后于股票和国债，同国际上债权融资兴起、股权融资衰落的局面比较,正好形成一个强烈的对照。从80年代开始，国际上债权融资已成为发达国家企业融资的主要手段，在国际融资市场上所占比例正在不断扩大。美国债市规模大约为股市规模的5倍，特别是业绩好的公司担心把股权让给别人，更加关注债券融资。为了适应今后我国经济的发展，我们在积极发展股票市场的同时，更应重视债券市场，以“两条腿”走路，让企业债券也正常发展起来，成为企业直接融资的一个主要渠道。发展债券融资，在当前应主
（三）充分利用可转换债券、认股权证等新型衍生金融工具，降低并购融资成本
可转换债券向持有者提供了一种选择权，使其可以在某一特点能够时间内，按某一特定价格将债券转换为股票。可转换债券作为一种新型并购融资工具，对并购方来说，其最大的优势体现在可以以一个低于普通债券的利率和较优惠的契约条件发行，从而大大降低并购融资成本。同时，在公司顺利度过并购时期进入发展时，债券持有者行使转换权，可以避免出现收购完成后企业过度负债的情况，降低收购后公司的财务风险。在大量公司并购完成初期，由于面临巨大的还本付息的压力，这无疑是一种较优的融资工具。认股权证同样可以使企业在并购过程中以低成本甚至是零成本筹集大量资金，但在我国并购中尚没有广泛应用。因此，在我国企业的并购融资中，应借鉴国外经验，在发展资本市场的同时，充分利用可转换债券、认股权证等新型衍生金融证券，作为一种有效的并购融资工具。
（四）试行商业票据融资
针对制约企业并购顺利进行的短期巨额资金缺口问题，采取发行商业票据的形式不失为一条有效的解决办法。在国外，票据发行融资是一种中期周转性的商业票据融资，是信誉较佳的大企业在金融市场上借助商业票据筹措短期资金的融资方式。由于商业票据是一种无担保票据，只有那些资本规模大、经营效益好、财务风险小的大公司才可以发行商业票据进行融资。其发行的对象主要是专业投资者和金融机构。
票据发行融资的特点主要体现在较低的融资成本、充分的灵活性、广泛的资金来源以及借款人可以有多种选择等。
我国企业的并购重组需要大量的资金支持，而这巨大的资金需求也为票据融资提供了发展空间，与目前我国企业常用的其他几种融资方式比较，票据发行融资比企业发行债券融资具有更大的灵活性，能随时根据市场、资金供求的变化采取不同的融资策略及应变对策。同时商业票据融资又可以避免其他股权融资方式带来的企业机会成本的增加，因此，票据发行融资应成为我国企业并购融资的一种现实选择。
（五）商业银行发放并购贷款
在拓宽企业并购融资渠道上，应鼓励商业银行向企业直接发放并购专项贷款，并实行封闭管理、专户使用。国家在贷款企业承受能力允许的条件下，给予提供贷款的银行以利率和偿还期限等方面的优惠政策。商业银行向企业直接提供并购贷款将有力地促进企业并购的顺利就进行，提高并购绩效。
（六）利用国外证券市场融资
我国企业并购除了积极在国内需求资金支持外，还应大力拓宽境外融资渠道。在国际资本市场上，融资方式呈现证券化趋势，即大量的融资工具为证券形式，较过去以贷款为主发生了很大变化。国际资本市场的这一发展趋势为我国企业在国际进行并购融资带来了良好的机遇。
（七）利用资产证券化融资
资产证券化作为一项融资方式的创新，尽管在发达国家已经十分成熟并得到了一定程度的普及，但对于中国来说还是一项新生事物。资产证券化的实质是企业存量资产与货币资金的置换，投资者主要依据的是资产组合质量的状况、未来现金收入流量的可靠性和稳定性，而将资产发起人本身的资信能力置于一个相对次要的地位。通过资产证券化，既可以达到企业并购融资的目的，又可以提高存量资产的质量，加速资产周转和资金循环，提高资产收益率和资金使用率。因此，资产证券化可以作为应用于我国企业并购活动中的一种新的融资工具。
（八）放松企业并购法律、法规限制，为企业并购提供合法的资金来源
对上市公司进行收购的收购方往往需要筹措大量的资金，特别是用现金方式进行收购时，所需资金更为巨大。这时往往要求助于资本市场融通资金。通观资本市场发达国家的并购案例，几乎无一例外都伴随着巨额外源融资。但目前我国对并购所需资金的筹集设置了重重障碍，其结果是阻碍了正常并购的进行，同时也导致大量企业不得不为了并购融资进行违规操作，使相关的法规形同虚设，亵渎了法律、法规的严肃性，同时严重扰乱了资本市场秩序。因此，当前的明智之举应该尽快对现有法规进行适当修订，使企业正常并购所必需的资金渠道合法化。

Ⅶ 城市预警叠加融资监管,房地产调控再现收紧信号

今年的房地产领域可以说并不平静。楼市小阳春预热，融资高潮叠加，抢地风潮再起。但火焰还未真正燃烧，调控加码已至。

近日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示。被“点名”背后，在此轮楼市阳春行情中，这四个城市表现都较为抢眼。

同时，银保监会发文严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。并强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

稳地价、稳房价、稳预期之下，业内认为，调控政策对打击炒房炒地现象有积极效应。而对于房企来说，融资再临严监管，众多房地产信托业务将受到重大影响。2019年，地产商仍然不好过。

热点城市被预警

5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示。

距国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅数日，为何城市预警提示随之而来？“近3个月此类城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。” 研究院智库中心研究总监严跃进解释称。

市场表现确实如此。据国家统计局数据，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%；南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

从二手房市场具体表现看，据诸葛找房数据研究中心统计，大连二手住宅挂牌市场进入4月以来，显示出较强上涨趋势，挂牌均价不断攀升，达16236元/㎡，环比3月上涨3.92%。

而南宁市场平稳驶入2019年后，二手住宅挂牌价开始抬头，连续3个月上涨。4月二手住宅挂牌均价13149元/㎡，环比3月上涨1.55%。

另外的苏州、佛山虽不在70个大中城市统计范围内，但在此轮楼市阳春行情中，其表现极为抢眼。

据克而瑞数据，2019年1~4月苏州市区商品住宅成交面积为274万㎡，同比2018年同期增长38%。成交均价21279元/㎡，同比2018年同期上涨9%。2019年1~4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

成交市场上涨刺激下，苏州二手住宅挂牌价明显上涨。据诸葛找房数据研究中心统计，4月苏州二手房挂牌参考均价为27324元/㎡，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨。

楼市阳春预期中，苏州土地市场表现也尤为活跃。今年以来，苏州土拍热度飙升。据研究报告，一季度苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。

而佛山借粤港澳大湾区规划政策东风，二手住宅挂牌价也连月上涨，涨幅持续扩大，4月均价达17241元/㎡，较3月环比上涨4.02%。

热市之下，调控落地。“此次预警是稳地价、稳房价、稳预期而做出的具体举措，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。”诸葛找房研究认为，苏州已率先出台楼市调控政策，预计另外三城将跟进调控，后续调控政策加码的预期依然存在。

房企银根收紧

如果说调控影响宏观预期，那么融资收紧，则实实在在击中房企“钱袋子”。

今年以来，房企融资频现小高峰。据研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元。一手举债，一手买地，房企在2019阳春小窗口蜂拥进入市场。

但如今这一形势面临变数。近日，银保监会正式发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“通知”），涉及多条严查房企融资内容。

对于商业银行，通知要求，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

在信托领域，通知要求，不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

用益信托最新数据显示，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

“对于房地产开发贷款而言，信托对于客户的二级资质要求更为宽松。”结构化金融专家宋光辉告诉第一财经。由于信托成本相比银行存在较大劣势，因此信托开展房地产融资业务时，更有比较优势的是前端融资。

前端融资是指项目没有四证从而不能获得开发贷款的情况下作的前期融资。房地产企业在签订土地出让合同后，由于四证要在缴纳土地出让金后一段时间后才能办理下来，因此地产企业此时融资的主要目的就是拿地。

“由于目前银行资金无论表内表外，都无法切入这个领域，证券基金行业的非标受到更为严格的监管几乎无法动弹，目前信托在这一领域掌握绝对竞争优势。” 宋光辉认为。银保监会收紧房企融资监管尺度后，将对目前众多房地产信托业务造成影响。

具体来说，信用评级高的、国有背景地产公司可通过发行债券获得低成本资金，用于拿地保证金、缴纳土地款等。但大部分低信用评级地产公司无法获得这类发债资金，监管政策下其又无法获得前端融资。这使得地产公司在土地拍卖市场竞争中，实力相差进一步拉大。

严管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日~5月20日仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。

调控再加码，未来房地产市场走势将如何？中国社会科学院和社会科学文献出版社近日共同发布房地产蓝皮书指出，2019年，货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

Ⅷ 并购贷款哪些行业领域会最先受到支持

同学你好，很高兴为您解答！

高顿网校为您解答：

日前，银监会正式发布《商业银行并购贷款风险管理指引》(下称《指引》)，允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。这不但意味着金融"国九条"中明确提出的"通过并购贷款等多种形式，拓宽企业融资渠道"在短短一周内便得以落地生根，更意味着，国内商业银行将可凭借新规所"贷"来的话语权，所谓并购贷款，是指商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。

而根据中国人民银行1996年制定的《贷款通则》，银行贷款是禁止流入股权领域的。也就是说，在过去12年间，并购贷款是非法的，直至12月3日金融"国九条"出炉，才明确地在第五条中首次提出"创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。"

故而我们国元证券研究中心认为，随着刺激经济政策不断出炉，企业资金面有望得到较大幅度改善，"金融促进经济"九大措施中很核心的一条，就是要利用金融业的造血、输血功能，激活企业，继而激活经济，而其中核心的途径，就是拓宽企业的融资渠道，从而从上市公司传输到市场中，我们也可以看到对于市场的积极影响，在近期也可能会掀起一波强有力的并购行情或超强个股出现，也是值得我们研究和探讨的。

对于市场的积极影响：

一直以来，企业和商业银行都有并购贷款这方面的内在需求，但限于政策方面的障碍难以实施，堵不如疏，《指引》对并购贷款的风险评估及风险管理作了明确规定，只要严格按照《指引》办事，就能控制风险。那这样的法规出台后，必然有利于避免低水平重复建设，整合社会资源。过去，商业银行对企业的贷款只有固定资产贷款和流动资金贷款两大类。企业要想扩大生产规模，就只能"从头"开始，投入大量资金在固定资产建设上面，而同行业中闲置的固定资产又无法向银行贷款予以并购。现在有了《指引》，向银行贷款并购自己中意的企业就有了政策依据和政策基础。所以，我们从企业直接映射到上市公司的结构上来谈论问题，可在一定程度上缓解"大小非"给市场带来的压力。具体因为，目前"大小非"中的"大非"主要是国有股、国有法人股和企业法人股。有了商业银行发放的并购贷款后，将会使并购者用以承接部分"大非"抛出的股权，从而减轻"大小非"给市场带来的压力。使得，年底的季报和年度报表可能有出乎以外的现金拐点和投资主营的新局面，也是的纯在“大小非”的个股走的让我们更加在本轮反弹中安心和踏实。

我们国元证券研究中心还认为，当并购贷款实施后，相信会有一批企业对目前市盈率低、市净率低的上市公司伸出"橄榄枝"。随着一年多来的单边下行，目前A股市场的平均市盈率不到18倍，平均市净率2.5倍左右，其中不少上市公司低于平均水平，估值相对"便宜"，这些上市公司将成为并购的首选对象。当然，除了看市净率外，还得具体分析并购双方的产业关联程度。因为《指引》要求企业并购要达到优化资源配置的目的，这意味着相同或相近行业的企业之间并购更易获得有关部门的认可，所以我们研究后发现目前是并购的好时机，由于金融危机的影响，一些企业愿意出售部分股权以获取资金。也就是在当前这个时候出手，产业资本会收到事半功倍之效，在年末极可能出现一轮并购大潮和并购行情。

钢铁电力或先上演头出大戏：

并购贷款昨日破冰，这将给有并购需求的企业带来新增资金，钢铁、电力、交运等民生行业的并购有望率先获得支持。现在是并购的好时机，但包括央企在内的诸多企业现金流都比较紧张，因此并购贷款能给上市公司并购重组业务带来新增资金。这点是我们首先要重点认清的事实。不过，并购贷款短期内不会全面放开，一些央企以及国家支持发展的基建和民生行业将可能获得先行的权利。所以国元证券研究中心分析认为，央企将成最大受益者，尤其是关系国家安全和国民经济命脉的七大关键领域：军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、航空运输、航运，这些领域目前有40多家中央企业。

再结合资金角度分析，我们国元证券研究中心认为，钢铁、电力等行业的并购有望率先获得支持。央行2008年三季度货币政策执行报告指出，目前钢铁行业面临一定困境，但这也正是钢铁行业全面升级的重要契机。而面临全行业首年亏损的电力行业也在期待并购贷款的支持，其产业链上下游的并购更是大势所趋。符合国家扩大内需政策的基建、交通运输等行业也有望获得并购贷款的支持。这点我们也不能忽略，但股价已经走的不错，再次介入风险也要注意。

此外，我们国元证券研究中心也再次提醒，在竞争已很充分的领域，如商业和地产等行业，民营企业的并购活动也有望活跃。不过，最近必须防备一些很难获得贷款的上市公司借助此消息炒作并购概念，不要眉毛胡子一把抓，我们既看到了希望，又要及时意识到风险。

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高顿网校将始终秉承"成就年轻梦想，开创新商业文明"的企业使命，加快国际化进程，打造全球一流的财经网络学习平台！

高顿祝您生活愉快！如仍有疑问，欢迎向高顿企业知道平台提问！

Ⅸ 并购贷款期限一般不超过多久

贷款期限
最高不抄超过三十年。袭

五、须提供的资料
申请借款时，应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
1. 身份证件（居民身份证、户口本或其它有效居留证件）；
2. 我行认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3. 符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
4. 开发商开具的首期付款证明；
5. 抵押物或质