荣盛发展资金链断了2019

⑴ 房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速

后疫情时代，无论头部房企还是中小房企的内部生存状态已显示，行业瓶颈期已经来临。
特别是随着房企融资管理“三条红线”新政的渐行渐近，房企的发展之路将更加艰难。
“房企集中度会越来越高，30名绝对是一道坎。”一名房企内部研究人士对21世纪经济报道表示，一旦新政落地执行，中小房企会面临重大调整，一旦触及一条红线，有息负债就受限，发展不下去要不跟人合作或者等着被资本并购。“现在大家都有点焦虑，不知道后续细则会否给企业带来多大波动。”
来自券商、银行业的人士透露，金融监管层的政策已经酝酿好久，至少有2-3年了，只是借这个时机出台。消息人士还透露，接下来将开始找企业进行试点，很多细节问题如何操作执行还有待时间磨合。比如，房企收并购的时候，负债率上升了该划到哪一档？上市体系外的资产算不算三道红线范围内？要房企上报还是审计、银行主动来查，是否房企每次融资都要来一次对号入座？诸如此类的问题，还需要一段时间磨合。
可以肯定的是，这一次房企融资端的收紧，或导致马太效应。如果说此前的资管新规是一刀切，那么“三条红线”则为房企精细化管理埋下伏笔。此前土地市场调控已经逐步精细化，宏观层面也有因城施策，但是对房企的管理还没有做到精细化。
实际上，针对房地产市场过热的现象，7月以来多省市集中出台了调控政策。而此次“三条红线”规定则是从供给端的角度切入，并非为了应对过热，而是对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入。
前述人士透露，新政最少有两年的储备期，新政本质上不针对负债与否，而是防范资金链断裂，要在这个情况出现之前就把这个风险给化解掉。
回款与负债
向来嗅觉灵敏的大房企其实早已有所动作。
恒大高管在2018年就提出要在今年上半年将净负债率降至70%；从2020年上半年业绩数据来看，融创净负债率大幅下降23个百分点。另一方面，头部房企也在加速回款。以旭辉为例，今年前7个月，旭辉的销售和回款已双双突破千亿。
21世纪经济报道记者梳理统计了行业内排名10-60位的典型房企最近几年的财报数据，发现在2019年，房企综合回款率和销售回款率出现了一个分水岭。
一名房企人士指出，回款不好是因为销售，大房企这两年重点布局二线和强三线的城市，业内排名30-60，甚至往后的，还在调整土储结构过程中。与此同时，房企拿地很热，钱从哪来？在回款不好的前提下，只有通过负债获取资金。“从政府角度不愿意面对过多风险，现在这一波金融危机与全球宽松不一样，这一波还用房地产做蓄水池的话，金融安全就有问题。”
房企仍需要平衡投资与回款，因为30强房企中，触及“三条红线”的情况已经不容小觑。根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的收缩压力。
而在2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这表明后续房企整体降杠杆的压力会比较大。
资产负债率是体现房企运营能力的重要指标。若要降低这一指标，就需要房企增强销售力度，加快存货周转速度，扩大预收款项规模，与此同时，捂盘惜售行为也会受到打击。大部分30-60强的房企，资产负债率下调均比较缓慢，尤其是像新力这样处于规模扩张周期的房企，前后两年的资产负债率不过是1个百分比的差距。
一方面，有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善，才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，因此现阶段，房企对债务可能更偏向于存量管理。另一方面，由于扩大非控制性股东权益的难度更低，房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。
因此，“三条红线”中现金短债比进一步强调资金回收的效率，要求房企压缩回款周期，保证经营性现金流的充沛，而非通过借新还旧等方式，依靠债务资金维持表面流动性的稳定。其次，现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构，重点打击“短借长还”等行为，从这一角度看，未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高。
回款与拿地
据21世纪经济报道统计，2020年上半年，拿地投资超过销售回款50%的房企包括建发、金科、蓝光、荣盛发展等。
房企拿地积极性增强的原因之一就是销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。
房地产是周期性行业，在以往的小周期规律中，房企为了维持并扩大销售规模，自然在销售的同期进行拿地补库存，就如2009-2011年和2012-2014年这两轮小周期中，2010年和2013年销售放量的当年土地也相应放量，销量和拿地之间更多呈现是供需同步。但在2015年初开始的本轮小周期中，在2016年销售放量的当年拿地却是缩量了，绿城就是很典型的例子。绿城在2016年、2017年拿地近乎停滞，这导致今年上半年销售现金回款率虽然超过95%，但是结转面积下降约30%；绿城2019年全年销售回款率维持在87%，2019年上半年回款率88%，其管理层透露，今年全年回款率会比上半年略有下调。
一方面，从宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。2019年末的中央经济工作会议指出，“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。
另一方面，房企的杠杆率也已经自2017-2018年高位下行。2019年A股房企平均净负债率79.4%，同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。
华创证券指出，当前销售毛利率已出现阶段性见底，以阳光城为例，2019年末有息负债1,107亿元，其中银行贷款、债券类和其他分别占比47%、28%和25%。假设以上渠道融资成本分别下行50BP、80BP和300BP，则对应2020年利息费用/营收下降3.4%。假设存量债务久期为3年，则对应到年内利息费用/营收下降1.1%。
业内人士指出，若新政实施，净负债率的降低有赖于有息负债的压降，或者合并权益的扩张。在行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底的同时，今年融资成本的显著下行将进一步助力销售净利率形成阶段性底部，甚至部分优质房企将呈现净利率见底回升。

⑵ 资金链断裂会对企业造成什么影响

资金链断裂必然会出现，在每个企业发展之初，资金链也会有这样或那样的问题。然而，与企业中存在的其他问题相比，在企业中呈现的关系并不大，而且管理者并没有注意到这方面的问题。当一个企业发展到一定程度，问题就会暴露出来。一些资金链的断裂导致了企业的失败。从表面上看，这是问题的直接反映。其核心是企业缺乏管理财务风险和控制现金流。企业经营资金的来源主要是三个渠道：一是股东投资、追加投资及股东临时性借款，这是企业在经营活动中最原始的资金来源；二是企业在经营活动中创造的价值，主要是在经营活动中取得的有效增值价值和在投资活动中取得的投资收益，这是企业在经营发展过程中最有效的资金来源；三是外部筹资，通过发行股票、债券、向银行借款及其他方式筹集的资金，这部分资金由于受到外部政策、经济环境以及内部经营状况的影响，存在较大的不确定因素。
资金对于企业来讲就像血液对于人体一样重要，资金链一旦断裂，企业就会休克。在此时如果企业还不能够有效地整合内、外部资源，不能让资产运转起来、资金流动起来，并且还得不到股东及其他外部资金支持，就会直接威胁到银行的资产安全。

⑶ 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大

房地产行业的又一种融资渠道收紧了。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。

新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。

20家房企负债超千亿，新城控股排第六

“为了强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”，7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。

6月13日，银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

到了7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

如果从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。

Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。

在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。

值得一提的是，尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加，但房企的负债中位数出现了变化。

从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业的负债中位数一路增长，从2018年三季度开始，房地产企业的负债中位数下降。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。

张大伟表示，加强监管的最直接影响，就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企的大额度融资将大量减少，房企抢地现象也将明显减少，“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等，融资难度和资金压力将非常大”。

流动资产下滑，不到4成房企现金流为正

光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为，即便未来的政策尺度可能有所调整，但不会背离总体的调控基调。”

至于房企的应对方式，光大证券分析称，除了放缓拿地节奏，减少资本开支，预计房地产开发商还将提高周转速度，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售不达预期，同时外部融资出现收紧，将导致房企的资金链出现压力。

房地产企业目前资金链是否承压？

与负债率相对应的，135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度，135家房企中，只有39家现金流为正，2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家，2018年三季度76家房企现金流为正，2018年底则有92家。不过在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。

从135家房企的现金流总和上来看也是如此，在2018年全年，房企的现金流情况不断好转。

现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度，有18家房企的现金流净额低于-20亿元，现金流最少的企业是万科A，随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等，这些都是当年负债高企的房企。

2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。

除了经营活动现金流之外，流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。

在2018年一季度、中报和三季度，这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长，但在2018年报时，流动资产合计的中位数下滑。

在135家房企中，流动资产最少的几家企业，流动资产几乎都出现减少。2019年一季度，流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元，2019年一季度为6552.28万元；绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元，2019年一季度为1.47亿元。

融资需求井喷，2019年欲增发的房企增150%

“最近房企的确更加关注资金链的安全，不过，中型房企还是在明显加速拿地，这也推动了房企的融资需求”，张大伟表示。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企发布了增发预案公告，从4月开始数量明显增加。

在1月至3月期间，发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一个月内，就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月，则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，在2018年同期，6家房企发布增发预案，2019年增发的房企数量同比增长150%。

值得注意的是，2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加，增发终止的房企也多了起来。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增发方案终止，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。

2018年同期，增发方案终止的房企为4家，分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。

相比之下，2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告，而2018年同期，发布增发实施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期，完成资产收购的房企共11家，还有4家公司在今年完成了资产转让。

■个案

云南城投：收购成都会展100%股权失败

为时约两年的重大资产重组，以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。

早在2017年，云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权，以实现战略重组、整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格最初定为240亿元，云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。

但这次股票发行并不顺利。2018年10月，云南城投修改重组方案，交易价格下调为235亿元。2018年11月，云南城投又宣布，因市场环境的变化，部分事项尚需与交易对方进一步协商，无法如期提交《反馈意见》的书面回复，向证监会申请终止本次重组事项的审查。

今年6月，云南城投宣布终止此次发行称，因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。

发行股份收购资产失败的背后，云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%；报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底，云南城投年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%。

在2019年度，云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。

在2018年年报发布后，云南城投的到期债务，是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称，将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金。

云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元；扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度，云南城投靠处置资产拉升业绩，公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。

大连友谊：操作10年的项目暂缓子公司债务逾期

债务问题爆发后，大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日，大连友谊董事会决议，拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。

之前的7月9日，大连友谊公告称，全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢，资金状况紧张，致使部分债务逾期未能清偿，逾期贷款本金9840万元。”

公司表示，公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险；也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况；进一步增加公司的财务费用，加剧公司的资金紧张状况，对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。

债务逾期的背后，大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告，2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。

2018年以来，大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示，近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境，在2018年7月，决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时，公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降。

目前，大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》，宗地用途为旅游综合用地，使用年限50年，总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时，将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。

但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，但未取得任何政府部门的书面批复。

7月13日，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设，同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设，按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加，利润减少。

华丽家族：跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷

6月17日，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。

2015年时，华丽家族宣布，计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票，募集资金总额不超过26.65亿元，扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资，投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。

这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月，华丽家族曾因徐翔案股价大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公开发行股票事项正有序推进，“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示，徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。

但此后，华丽家族的发行迟迟不见实质进展，本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月，华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案，在股东大会中被否决，向证监会申请撤回相关申报文件。

申请4年未获得通过的背后，是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态，而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。

2018年华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润1983万元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在对华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源，然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地，且近3年以来无任何进展，要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示，因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成，该地块尚未进行开发建设。

2019年4月，华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地，预计三至五年开发完成。

值得注意的是，在4月底华丽家族发布的一季报中还表示，本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。

7月9日，华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示，华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下，未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险，初步统计损失金额约4684万元。

⑷ 荣盛地产资金链断裂

摘要 目前只是资金担忧，没有到断裂的程度

⑸ 荣盛地产资金链断裂

荣盛发展吗
消息从何而来，不要道听途说。尽量从官方和正规渠道获取信息

⑹ 房企负债率排名2021

NO.1：恒大
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：全国房地产龙头，岌岌可危，每天都有商票逾期，债券经被停止融资融业务，裁员60%，因不惜一切代价保交房导致金融机构恐慌，2家信托要求提前偿还贷款。 负债万亿级别，表外负债（商票等）千亿级别。
穆迪信用评级：公司“Ca”（倒数第二级），无抵押票据“C”（倒数第一级），评级展望“负面”。
NO.2：华夏幸福
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：2020房地产10强，河北龙头房企，负债总额4000亿，3月宣布资金链断裂，上半年亏损近100亿，截至9月4日，违约债务本息合计878.99亿元，账上几无可动用资金。
曾作为华夏幸福白衣骑士和最大金主的中国平安，计提损失359亿。
中诚信国际，已将华夏幸福从信用评级名单中除名。
NO.3：新华联
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：债务违约,抵押、质押、被查封、扣押、冻结的资产账面价值总额454.58亿元。
NO.4：鸿坤地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：
鸿坤地产业绩大幅下滑，经营性现金流腰斩，融资成本高且融资环境持续恶化，债务压力和流动性问题开始显现。
NO.5：恒泰地产：
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：频繁纳入被执行人。
NO.6：实地地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：大规模商票逾期未兑付,供应商、持票人赴实地总部维权。
NO.7：蓝光发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：号称“西南王者”，负债2000亿，曾一脚踏入千亿房企 。多地项目停工，据蓝光2021半年报，其账面可自由动用资金仅为3亿元。9月3日，蓝光控股股东蓝光集团所持股份全数被自然人顾斌竞得，成交总价仅为2亿元，平均每股价格为2元。
20.成飞建设： 频繁纳入被执行人 。
NO.8：宝能集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：金交所理财产品逾期，员工讨薪。
NO.9：荣盛发展
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：房地产16强，负债2500亿，近一年内股价腰斩。
踩中大部分红线。短期债务占比较大，偿债压力巨大。
上半年现金流量净额仅为12亿元，几近枯竭。
上半年频繁为下属子公司提供融资担保，已发布逾20份担保公告，担保规模巨大。
近期多个项目大幅降价抛售，环京和青岛等地房价折扣甚至低至五折。
美元债异常低迷,评级下调,外部融资遇阻,在未来一到两年内,荣盛发展的运营 和财务状况将将面临各种挑战,。
NO.10：泰禾地产
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：负债2000亿，上半年营业收入仅为6.62亿元；归属上市公司股东净利润亏损8.52亿元；经营活动产生的现金流量净额—8.99亿元，总资产负债率91.81%。
8月28日，泰禾集团在中国院子召开记者招待会，老板黄其森亲自上台推销中国院子的房子。现场有烂尾楼业主上台，替全国数十万烂尾楼业主，给黄其森赠送锦旗，锦旗上写着：百城千楼项目烂尾，十万业主无家可归。业主被泰禾保安打伤。
NO.11：天房集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：天房集团，曾是天津最大国有房企，于2018年爆雷，负债近2000亿。
天房发展，曾为天房集团所控股，2021年半年报实现营业收入4.86亿元，净利润—1.06亿元。
NO.12：建业集团
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：河南地王，河南本土最大房企，2020销售额过千亿，负债1500亿。
引信来自一封求助信——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》，内容显示：受汛情、疫情影响，建业300多个地产项目处于停业、半停业状态，但需支付巨额运营成本，销售业绩出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元，多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。
问题实际上并不仅仅来自天灾：
建业资产负债率87.2%，净负债率92.6%，现金短债比1.93，踩中红线，被归为黄档企业。
穆迪将建业地产的评级展望从"稳定"调至"负面"。
NO.13：三盛宏业
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：破产重整。
NO.14：协信远创
暴雷程度：★★★★★
上榜理由：协信集团，曾为西南房地产地头强蛇，深陷债务危机后，引入投资者成立协信远创。
协信远创，负债700亿，逾100亿元债务逾期。
因为频繁的债务逾期，协信远创被联合资信等评级机构下调至垃圾级。
近期协信远创更被债权人申请破产重整。
NO.15：富力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：40亿贷款展期6个月,一年内到期债务595.76亿，三条红线天天踩。
评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为“负面”。
富力曾吞并万达酒店，其酒店业务持续亏损。
NO.16：阳光100
暴雷程度：★★★★
上榜理由：阳光100，负债500亿，上半年收入仅为33亿元，年利息支出却超70亿。
多次债务违约，多地项目停工。
另有超百亿债务一年内即将到期。
另外，债券价格下跌较大,商票年化收益达到36%,受限资产占比高,网传区域裁员40%。
NO.17：新力地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：新力，负债约800亿。一家神秘的房地产商，从江西起家，10年时间从0做到1000亿规模。
网上流传《新力地产老板张园林求救信》称，2019年新力控股创始人张园林欠下16亿港元高利贷，至今未能脱离债务危机。
每天都有子公司商票逾期,拖欠进度款被总包方停工。
更频频曝出大量票据到期无法兑付。
NO.18：中南建设
暴雷程度：★★★★
上榜理由： 触碰三条红线。
NO.19：祥生地产
暴雷程度：★★★★
上榜理由：大量参与民间借贷,多次列为被执行人。大规模裁员。
NO.20：新城集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：负债4500亿。
NO.21：金地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：房地产20强，负债3000亿，债务相比2016年的1000亿暴增2倍，一年内到期的非流动负债为358亿元，应付债券为420亿元，有息负债总额1230亿元。上半年经营活动产生的现金流量净额为：—100亿元。
NO.22：绿地集团
暴雷程度：★★★★
上榜理由：一直踩红线，负债超万亿；绿地已经开始大规模裁员,裁员比例40%-50%左右。
NO.23：花样年
暴雷程度：★★★★
上榜理由：花旗、瑞信私人银行不再接受花样年控股的债券作为抵押物，现在新发债券基本没有人买了。
NO.24：碧桂园
暴雷程度：★★★

上榜理由：规模不亚于恒大，负债也是万亿级别，重点布局三四线城市，打造“偏远郊区超级大盘”，2019—2020，碧桂园高溢价拿下大量三四线城市开发土地。由于三四线城市人口流失或流入少，房价虚高问题严重，市场风险极大。
投资巨大的马来西亚森林城市深陷泥潭，几近停滞。
因高周转而导致的工地事故、工程质量问题不断，业主投诉维权不断，2020年房企综合满意度垫底——行业10分的平均水平，碧桂园只有4分。
近期碧桂园“品牌部”“雇佣军”活动频繁，神似爆雷前的恒大。
NO.25：融创中国
暴雷程度：★★★
上榜理由：负债万亿级别，不但在22个重点城市花重金抢地，还在大量三四线城市，以高达50%以上的溢价拿地，创造多个地王。
市场传闻，融创跑到香港私募，报出两倍市价，把资本市场吓坏了。而且融创还在内部向职工融资借钱。最新消息是，它对万达毁约了。
孙宏斌的激进在房地产业最有名，但是他在半年报业绩会上突然变腔：“我们预计下半年市场会比较惨烈，安全放在第一位。”

⑺ 房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器

证券时报记者 罗曼

6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。

本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。

统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。

房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

房企利用票据变相融资

自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。

证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。

某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”

今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。

“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。

相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。

但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。

据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？

中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。

因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

“三道红线”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。

以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”

较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。

Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。

在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。

从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。

上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。

对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。

具体来看，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。

此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。

刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。

房企今年信用债

到期偿还压力较大

事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。

用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。

境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。

更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。

Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。

这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高杠杆经营将难以持续。

⑻ 什么叫“资金链断裂”

资金链条断裂是指企业的资金缺口大到企业穷尽各种办法都难以填补时出现的状况。

企业作为经济活动的载体，以获取利润最大化为目的，但往往企业发展到一定规模时，企业就会陷入一种怪圈：就是效率下降，资金周转减速，严重影响企业正常运行。

如 某个企业的资金紧张，无法维持公司的健康运转了，经营不善，连续亏损就会使公司资金紧张，经营不善，同时也让银行、股东们对公司失去信心，公司将难以得到资金支持，进一步加强了资金紧张程度。

再或者把自己很多资产都拿去抵押贷款上新项目，而新项目却没有像预期的那样高收益，而银行还款时间又到了，而这个时候又借不到钱，就叫资金链断了，银行就会拍卖抵押资产，公司也面临倒闭，所形成的即为资金链断裂。

(8)荣盛发展资金链断了2019扩展阅读：

资金链条断裂的内容

一、中小型企业的经营成本在增加。

1、我国的经济处于高速发展的过程中，促进经济繁荣的同时为中小型企业带来了各种机遇，但也使中小型企业面临许多的挑战。经济发展的同时物价也随之上涨，企业生产成本也就相对提高，

然而中小企业的资金实力并不足以支持庞大的生产原材料需求，面对成本提高的压力，很多企业难以应对。因此伴随着物价的上涨随之而来的就可能会是企业资金链条的断裂。

2、由于中小型企业很难进入股票债券市场，且银行贷款常常受阻，经营成本的提高就很容易导致资金链的断裂。

二、中小型企业的管理水平不够。中小企业在创立初期，资金少，底子薄，管理者水平不高，企业的规模、效益难以提高。企业本身的资金有限，投资的领域就会受到限制，抵御风险的能力就相对较弱。

对于民营企业而言，在金融危机中资金链的断裂主要在于其自身的治理结构的不完善，企业内部的财务管理制度、决策制度、风险控制制度的不科学不合理。