双层信托

㈠ 如何通俗易懂地解释什么是伞形信托都有哪些优劣势

伞形信托是借鉴伞形基金的产物。

伞形信托指同一个信托产品之中包含两种或两种以上不同类别的子信托，投资者可根据投资偏好自由选择其中一种或几种进行组合投资，满足不同的投资需要。

其他信托往基金的转换只能通过赎回或者证券交易进行，但是伞形基金的投资者可在其各基金间直接进行转换。

伞形基金的基金经理人并非一人，而是各基金都设立的财富专业的管理团队，根据专长管理不同的基金，可以分散单一经理人的操作管理风险，通常也比单一经理人操作的平衡基金更具优势。

㈡ 弱弱的问中国人如何在澳洲买房

中国人怎么购买澳洲房地产？是否限购？如何在国内购买？费用都有哪些？怎么支付和汇款？可不可以贷款？是否需要亲自去澳洲看房？……

网友和购房者有无数疑问，大概你们买房前，还需要看看这些问答！

1、海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？

答：是的，可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。

（1）对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；

（2）海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。

2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些？

答：

（1）住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；

（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；

（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；

（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；

（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；

投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？

答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。

如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。

如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。

除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有20%-30%能对海外销售，另外70%-80%需要保留给当地居民或永居人士购买。（每个州的要求有所不同）

4.澳洲房地产的产权是如何规定的？

答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。

5.如果在国内购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲？

答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等）。

每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。

如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。

同时，也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。

6.投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？

答：需要。

根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。

但是，该收入是出租后的净收入。

所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。

7.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？

答：可以。

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。

您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。

同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。

在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。

8.如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？

答：是的。

不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还）

同时律师从澳洲飞往国内讲解合同，合同签订3天之内支付10%的首付款。

除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币左右）。

在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为6个月）

如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。

而在昆士兰州，所有其他费用都在交付日（settlementdate）支付。律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。

物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的4.5%,维多利亚省为5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。

9.在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗？

答：这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

由于澳洲的房产是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间做考察。

而这些都是可以通过在澳洲的朋友，子女及朋友通过拍照，视频等方式获得，就避免了登陆察看的麻烦了，等房子建好后再亲自验房更合适。

10.如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？

答：澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。

在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。

11.投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？

答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，墨尔本地空置率低于2%,悉尼低于3%,也就是说一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。

12.若投资人将房产用作短期出租是否可行？收费标准是什么？

答：是可行的。

一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方；通常的管理费用是租金收入的10%-12%不等；同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品，家具和家电的租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用）。

13.如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税？

答：需要支付。

在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税50%,但在12月以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等）。

14.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支？

答：在澳洲除了购房的物业印花税以外，所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据（如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用）。

15、如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师？

答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。

16.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗？

答：高龄人士可以贷款，其贷款年限也是最长为30年。但未成年人士是不能贷款的，如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。

17.澳洲房产投资哪种房产回报率最高？

答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么是资本增长，还是租金回报；通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系-即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（LandComponent）越大，其资本增长的潜力也就越大；这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。

18.如何选择海外投资人的自住房产？

答：遵循‘10分钟’的选择标准便可，即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等设施区域；如果投资人购买的是别墅，即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

19.对于澳洲住宅类房产可以细分几类？

答：

（1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火车站，Unit基本是三、四层，没什么附加设施；Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

（2）Townhouse/Villa联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse多为双层和多层建筑，Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

（3）Terrace:维多利亚式的建筑，常见一整排的terrace,前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比house来说，面积小很多。

（4）Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子，土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。

（5）House别墅：平常所说的house就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。

20.在澳洲买楼花（期房）的优势有那些？

答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为‘预售房屋'.比较买现房，买楼花有几大优势：

（1）是能在印花税上省下一笔钱；澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。

（2）买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。

（3）价格优势；通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。

（4）首付低；买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款70%）。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

21.购买及投资澳洲的楼花（期房）的风险是什么呢？

答：

（1）期房投资不一定适合海外人士；公寓类的期房，适合在澳洲有高收入的本地人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，而高折旧就意味着较高的损失。

（2）套现相对较难；相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长，套现价值和抵押价值也相对低些。

（3）不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型；澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多；

（4）银行估值风险较大；银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款，而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。

22.什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢？

答：根据所得税评估法（1997年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其’使用寿命‘。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少了税费的支出。

23.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料？

答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供，材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：

（1）资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等；

（2）债务部分：其它贷款情况，其它负债情况；

（3）收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等；

（4）支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可；

此外，投资人还需要提供身份证明，也就是100pointsID.目前银行的新政策规定：贷款申请人需要提供护照（70分），驾驶证（40分）。

24.澳洲银行与非银行金融组织--信贷基金的区别是什么？

答：在中国，房屋贷款一般是由银行放出；澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-banklender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级，有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。

25.对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么？

答：房屋贷款各个产品一般都分为可变利率（variablerate）和固定利率（fixedrate）。

（1）固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为6%,那么它的固定利率就可能为6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。

（2）关于固定利率投资人需要注意两点：

（a）固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期；而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。

（b）其实固定利率并不是一定’固定‘的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。

㈢ 中国将面临什么样的老龄化问题

中国正面临快速老龄化的挑战。2005年，相对每100名适龄工作成年人，仅有16名中国老年人。这一老年抚养比到2025年将会翻番到32％，到2050年会再翻一翻，达到61％。到2050年时，将会有4.38亿中国人年龄达到或超过60岁，其中1.08亿人超过80岁，2050年劳动者的负担将增长3倍。对于人口老龄化通常有两方面含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上的通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10％，或65岁以上老年人口占人口总数的7％，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。从中国的数据来看，2005年，中国60岁或者以上的人口比例为11％，相当于发达国家平均数的一半左右。但未来几十年里，老龄化浪潮将会席卷中国，60岁以上老年人口所占比例将会迅速提高，预计2015年，这一比例将达到15％，2030年跳升至24％，2050年达到33％。未富先老的挑战目前，世界许多国家都面临着老龄化的挑战，但中国所面临的未富先老问题格外严重。从人口统计学的角度来说，到2030年的时候，中国人口结构将会比美国更加老化。随着中国走向老龄化，中国必须要把更多工作者的收入用来支持非工作者。现在每一个老人是由5.4个工作者来支持的，到2050年每一个工作者平均的负担将会是原来的3倍。CSIS的高级研究员Richard Jackson博士指出，中国为时过早的老龄化，意味着中国只有发展经济一部分的收入和财富，却要提供和发达国家支出总额相等的财富来支持老年人。这样的一个过早老龄化，意味着没有足够的时间来构建一个现代化的福利国家。据了解，美国目前的老年人所占比重与中国相当，但美国的人均收入是中国的4倍。此外，日本、韩国也经历了极其快速的老龄化进程，但他们在面临与中国同样的人口转变阶段时却富裕得多，中国可以说是第一个未富先老的大国。人口加快老龄化促使储蓄率提高，人口加快老龄化表明接近退休的人口在增加，因而储蓄率也相应上升。光大保德信基金管理有限公司董事、总经理傅德修指出，投资人应该通过适当的投资理念以及工具，帮助他们实行自己的退休计划。在光大保德信组织的中国养老准备现状报告中，揭示了投资者在他们投资计划中所处的位置。根据这个报告的统计，23%的中国投资者期望在60岁以前退休，然而中国多数的投资者、69％的投资者仅仅开始了五年或者是少于五年的准备。有一些投资者在面对大家的退休梦想的时候，还没有开始养老的积蓄。养老制度存在结构缺陷虽然，中国现在有一个强制的基本保险金体系，涵盖城市的工作者，但是并没有实现完全的覆盖，基本养老制度存在着结构性缺陷。目前，中国的养老制度接受了以往国有企业养老计划的债务，存在未做实资金的债务。另外，养老系统在中央政府的指导下运作，但由地方的市、区或者省级社会保障部门来缴费或支付养老金，这就意味着养老金是不能流动的，个人账户也无法跨区域通行。另外，即使这些缴费成为储蓄，其回报也远低于市场回报，这些账户不能产生足够的替代率。在2004年之前，只有65％的城市工作者在缴费，并且能够得到付款，或者是公务员有一套单独的养老金体系；对于农村人口来说，现在几乎是没有正式的退休金保护的。如果我们把公共养老金的数字加在一起，只有31％的工作者无论是在城市或农村，现在是有着公共养老金覆盖的。对于那些没有公共养老金体系的人来说，他们替代的选项是非常少的。虽然中国有自己的企业年金，将来很可能是养老金重要的来源，但是这个系统只占到中国工作者很小的一部分。2007年只有930万人向企业年金缴费，只占城市工作者队伍的3.2％，或者劳动力大军的1.2％。

㈣ 注册美国公司类型有哪些

注册美国公司以下几种类型：

1、责任有限公司（Limited Liability Company，简写为L.L.C.公司）

L.L.C.是一种非常独特的公司组织形式，从L.L.C.的概念可看出，该种公司组织形式并不存在“股份”的概念，因此也就不以“股票”界定公司权益。而是按照出资比例的不同，获得“法定权益”。在该公司发生出资份额变化（受让、增资等）时，变化的是“法定权益”，而不是“股票”。这种公司最大的好处就是灵活性极高，既可由个人出资成立，也可由多人组合投资（出资人可为自然人、也可为法人），并且承担有限责任。

由于公司在法律上常被视为独立的法律实体（类似国内的“法人”概念），因此可使用公司名义进行商业活动，如签订合同、持有财产、参与诉讼活动等。

2、有限合伙公司（Limited Liability Partnership，简写为L.L.P公司）

由于涉及到“合伙”概念，因此有更为细致的划分，主要为普通合伙（GP）、有限合伙（LP）、有限责任合伙（LLP）和有限责任有限合伙（LLLP）。与L.L.C.公司一样，该种公司组织形式也可以独立法律实体对外开展商业或法律活动，同时也能享受较低的税率（避免了股份有限公司的双重课税）。

在实际使用中，L.L.P.公司更多见于律师、医生、会计师、建筑设计等高度专业的行业中。从发展的时间上来看，L.L.C.公司是借鉴了L.L.P公司的优点，将专业合伙扩展至普通合伙的公司组织形式。

3、股份有限公司（Corporation）

股份有限公司（Corporation）是历史最久的公司组织形式之一，而这一组织形式又被细分为S型公司（小型公司）、C型公司（普通公司）、闭锁公司和专业服务公司4种形式。这种公司对出资人权益（最主要为经济权益）以“股票”形式进行划分，即以持股多少决定分红多少。从公司组织形式的历史来看，这种公司组织形式是最久的，也是以后的公司组织形式的基础（特别是有限责任的概念）。但相对的，这种公司组织形式税务较重，公司必须对公司收益缴纳一次税收（公司所得税）、当公司收益转入个人名下时，需要再缴纳一次个人所得税。

㈤ 信托利益的信托利益与信托收益的区别

信托业务实践中，信托利益与信托收益两个概念经常被混淆，甚至当作含义相同的概念交替使用。一些信托文件对信托利益是这样定义的：信托利益指受托人管理、运用、处分信托财产所取得的收益在扣除信托费用后的剩余部分。而信托收益则被定义为受托人管理、运用、处分信托财产所取得的收益。其实这样的定义并不准确，受托人信托财产管理、运用或处分过程中产生的经济利益应该是信托收入，而不是信托收益。而将信托收益则定义为受托人管理、运用、处分信托财产所取得的收益当然是没问题的，但这个信托收益应该是信托收入扣除了信托费用后形成的收益，即信托收益=信托收入-信托费用。既然信托收益已经扣除了信托费用，那么将信托利益定义为信托收益在扣除信托费用后的剩余部分显然是错误的。而且这样的定义让人形成了信托利益就是信托收益或信托收益的一部分的观念。
那么信托利益与信托收益到底有何区别。
概念方面的区别。信托利益，是指受益人按照信托文件享有受益权而获得的利益。也就是说信托利益是信托受益人依照信托文件享有的所有经济利益。而信托收益则指的是管理、运用、处分信托财产所取得的收益，是信托财产在管理、运用、处分过程中的增值部分(除去信托费用)。信托利益既包括信托收益，也包括提前分配的部分信托财产(如有约定)，一般情况下也包括剩余的信托财产。《信托法》第五十四条规定：“信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人;信托文件未规定的，按下列顺序确定归属：(一)受益人或者其继承人;(二)委托人或者其继承人。这就是说除非信托文件另有约定，信托终止时剩余的信托财产属于信托利益范围而归属受益人。
范围不同。
信托收益是受托人在管理、运用、处分信托财产时产生的，因此并不会随意变动。委托人不可夸大信托收益也不可缩小信托收益，信托收益是实际产生的。信托利益则不同，信托利益的范围主要是依靠信托文件的约定，信托当事人既可以约定信托受益人的信托利益仅仅指信托收益;也可以约定信托受益人分配到的信托利益既包括信托收益，也包括提前分配的部分信托财产;或者可以约定信托受益人分配到的信托利益既包括信托收益，也包括提前分配的部分信托财产，还包括剩余的信托财产。总之信托利益是根据信托文件而设定的，信托利益的范围可以按照约定发生变化。需要提醒的是，信托利益的范围不同，受益人的信托受益权的价值也是不同的(信托受益权的财产权益就是委托人享有信托利益的权利)，那么在信托受益权转让或质押时就需要正确评估信托受益权的价值。
计算公式不同。
信托收益的计算公式如下：信托收益=信托收入-信托费用;而信托利益的计算就比较难，因为信托利益的范围可能是变动不居的，每个信托项目的信托利益的范围不一定一样。在一般情况下，信托利益指包括信托收益在内的所有信托财产除去信托费用的部分。因此，在一般情况下信托收益的计算公式如下：信托利益=信托财产-信托费用。
信托利益与信托收益在概念与范围方面的开放性与灵活性，充分反映了信托机制极富弹性与多样性的独特魅力。下面我们举个例子来简单诠释一下信托利益与信托收益的区别。
以债权资产信托合同为例，委托人委托给受托人的是一笔信贷债权资产，那么信贷合同可以约定借款人每期支付当期利息，也可以每期返还一部分本金，到最后再返还剩下的本金及利息(类似房地产按揭)。在这种情况下委托人每次分配信托利益时就不仅仅限于信托收益(利息)，还包括分配一部分债权本金对应的信托财产，而且到信托终止时还需要支付受益人最后的信托收益与剩下的信托财产。对于信托而言这里不能说成是返还本金，因为受托人与委托人之间并非债权关系是信托关系，所以应该说是分配信托利益。在这个例子里信托利益与信托收益的区别是很明显的。
另外，在设定优先劣后双层受益权的情况下，甚至整个信托项目没有信托收益，优先受益权人还可以取得包括初始信托资金与约定回报在内的信托利益。这种情况下信托利益与信托收益的差别更加明显。

㈥ 日本最著名的景观是什么英国最著名的景观是什么

富士山：富士山是日本第一高峰。
东京铁塔：位于东京市内，于1958年建成。它是仿造法国巴黎的埃菲尔铁塔建造而成的，高333米，塔身为棱锥体，有黄、白、红三种颜色。
金阁寺：原为大臣西园寺恭经的别墅，修建于14世纪，后归幕府将军足利义满所有，并进行了大规模的翻修和扩建。它高达三层，第二和第三层的外墙用金箔贴成，远远望去，金光闪闪，所以叫做“金阁寺”。第一层为平安时代的贵族风格，第二层为室町时代的武士风格，第三层仿照中国唐朝的“究竟顶”。寺前是以镜湖池为中心的庭园，身影华丽的金阁倒映在镜湖池中，堪称京都的代表性景观。
银阁寺：银阁寺位于京都东山山麓，1482年由室町幕府将军足利义满的孙子足利义政按金阁寺的造型修建，是一座精致的两层阁楼。
唐招提寺：位于日本奈良市西京五条街，759年为中国唐朝高僧鉴真所建。
大阪城天守阁：安土桃山时代的建筑。天守阁内存放着有关天主教的珍贵史料，十分具有历史价值。
阿苏火山：东大寺、严岛神社、平安神宫（祭奉桓武天皇和孝明天皇，京都必游景点之一）、那智瀑布、清水寺、东寻坊、樱岛、姬路城。
台场：或称御台场，位于东京都东南部东京湾的人造陆地上，是东京最新的娱乐场所集中地。
浅草寺：创建于628年，是东京都内最古老的寺院。江户时代将军德川家康把这里指定为幕府的祈愿所。
白山历史乡村：是将日本传统完整保存的范例。村庄靠种植桑树。为了减轻寒冷冬季的积雪压力，居民们把屋顶倾斜度加大，建成独特的双层茅草陡坡顶木住宅。这种由于屋顶的形状很像日本人拜神时双手合掌的样子，故称“合掌屋”也称“三角屋”。
为数众多的城堡和乡村宅邸是长期以来英国的土地房产都为贵族家庭所拥有的历史见证。大量珍贵的古式建筑都被完好地保留了下来，其中包括仍然为人所用的马尔伯勒公爵的布莱尼姆宫、德文郡公爵的察兹沃斯宫（CZATSWORTH）、巴斯侯爵的朗利特庄园（LONGLEAT HOUSE），这些王公贵族在都铎王朝、汉诺威王朝、温莎王朝及其它历史时期修建的私人庄园和宅邸是英国历史建筑的典型代表。散布在城镇乡村的很多私人庄园和宅邸以及古老的城墙、城楼、独特的建筑物和其它有纪念意义的建筑物都作为英国的历史遗产而得到了积极的保护，受到保护的历史建筑中还包括古老的采矿场塔楼、工业革命时期的磨房和工厂、托马斯·特尔福德修建的铁桥及其它桥梁、钢铁建筑的杰作－福斯大桥、以及造型优美的克里夫敦悬索桥等等。画家高贺琪运用中国水墨画表现苏格兰的斯托老人石，体现了中国山水画笔墨语言面对异域风光所引起的融合。

园林
在英语中，传统园林称为Garden或Park。从14、15世纪到19世纪中

英国之最的照片(16张)
叶，西方园林的内容和范围都大大拓展，园林设计从历史上主要的私家庭院的设计扩展到公园与私家花园并重。园林的功能不再仅仅是家庭生活的延伸，而是肩负着改善城市环境，为市民供休憩、交往和游赏的场所。

英国国家信托组织和苏格兰国家信托组织在英国照管大约240个园林，并对公众开发。英国遗产保护组织也是部分英国最重要的风景胜地的监护人，其照管的园林中包括肯特郡唐豪斯的查尔斯·达尔文园林、埃塞克斯郡的奥德雷庄园由多才多艺的布朗设计的十八世纪景观园林、以及位于肯特郡的沃尔姆尔城堡，由朋尼洛普·霍布霍斯设计的伊丽莎白女王皇太后园林等等。除此之外，还有设计师伊莎贝尔·冯·格罗内尼根为伦敦南部埃尔珊姆宫（Eltham）设计的南护城河园林、奥斯本庄园中由鲁伯特·高尔比设计的带围墙的花果园林和怀特岛维多利亚女王的家庭园林等。
英国的各大城市，特别是伦敦，都以其美丽动人、受到良好保
伦敦
护的公园而声名远扬。包括海德公园、圣詹姆士公园和格林公园在内的伦敦皇家园林代表了欧洲园林艺术的最高水平，不仅如此，在大伦敦随处都可以看到造型优美、看护得当的园林供公众娱乐和休闲使用。位于伦敦西南部基尤的皇家植物园收集了大量现存和被保护的树木、种子和植物，植物园本身就是一本植物王国的网络全书，同时也成为全球植物学研究的科学中心。在康沃尔，千年委员会提供了四千万英镑的资金，用以将一个废弃的粘土坑转化成为一个全新的、在全世界绝无仅有的园林，即众所周知的伊甸项目。
英格兰有7个国家公园，威尔士有3个国家公园，每个国家公园内都保存有大面积的天然美景，其中大部分都属于私人所有。

㈦ 奥的斯电梯介绍

我于2005年曾在OTIS实习，现找了点介绍给你
唐贺武奥的斯电梯公司是世界上最大的电梯公司。150年来唐贺武奥的斯一直致力于研究、开发、制造、安装、维修、保养、更新改造电梯、自动扶梯、自动人行道等运输系统。目前，奥的斯电梯在200多个国家和地区运转着。每三天运载全球人口一次。世界各国20座地标性建筑中，有12座使用了奥的斯电梯。 100多年前，中国第一部电梯由奥的斯安装在上海。目前，集团控股公司——奥的斯电梯（中国）投资有限公司在天津、北京、上海、广州、杭州、西安、苏州及成都设有八家合资企业，经营管理着奥的斯(OTIS)、西安安迪斯电梯 (Xian Express)和江南快速电梯(Jiangnan Express)四大电梯品牌，生产、销售、安装、维修保养以及改造电梯、扶梯，人行走道、屏蔽门和穿梭机系统，是中国最大的电梯和扶梯生产商和服务商。
作为中国电梯业的领先厂商，中国奥的斯电梯集团一直以国际一流的制造和技术能力为中国客户提供着整套的优质产品和完善服务。同时以其永无止境的创新精神,不断开发适应客户需求的创新性、革命性产品。从北京财富中心到上海东方明珠电视塔，从天津电视塔到广州地铁站，从神舟发射塔到长江三峡工程，从为西安商业中心的地下通道打造的第一套扶梯系统到深入百姓生活的家乐福超市。中国奥的斯电梯集团为中国各大城市的建筑提供着完美的解决方案。