房企融资渠道最新政策

㈠ 年内多地出台新规稳地价 减轻房企融资压力引导理性拿地

今年政府工作报告中提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也明确指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并强调“坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期”。
这为今年乃至整个“十四五”时期的房地产市场发展走势定下了基调。需要注意的是，在稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标中，稳地价被列在首位。对此，东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞在接受记者表示，“稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的基础。房价与地价息息相关，当地价上涨时，往往带动房价的快速上涨，二者相互影响。只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价，才能稳定房价和预期，保持房地产市场的持续稳定、健康发展。
近几年，全国各地房地产调控政策频出，其中不乏稳定地价的政策，并且收效甚佳。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，以北京为例，2016年北京开始推出的限竞房地块、共有产权住房地块对于稳地价发挥了积极效果。2016年北京住宅用地楼面价同比上涨超40%，2017年涨幅缩小为4%，2018年、2019年楼面价同比下跌，房价涨幅不断收窄，2017年以来，新建商品住宅价格累计上涨约10%，总体上低于其他核心城市。
今年以来，地方稳定地价的举措还在不断更新。比如1月初，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则，试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。这也是北京市土地公开出让首次采用“竞地价 竞政府持有商品住宅产权份额 竞高标准商品住宅建设方案”方式进行供地。
再比如，1月8日，郑州市人民政府印发《郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见》，其中提出，住宅用地可采取“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报(竞)价首次达到出让起始价的120%-130%时熔断。
此外，近期还有多地试水“两集中”出让土地，如青岛市自然资源和规划局于2月24日发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》，其中明确，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
在谢瑞看来，稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响。一方面，稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量，稳地价背景下拿地竞争趋于理性，房价地价倒挂情况减少，销售利润率向上向下的弹性减少，稳定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理补库存，稳地价要保持土地的持续稳定供应，保持合理程度的增长。
许小乐认为，地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外，在稳地价要求下，土地供应及交易信息更公开、透明，利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断，形成合理预期，引导市场回归理性。并且，房企可以在拿地前更充分的进行拿地成本与收益测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。

㈡ 房企融资“因企施策”，私募基金如何直面挑战

房地产行业在国家政策的变动之下迎接巨大挑战，国家通过对市场的调控，在房价过高的市场前提下，不再允许更多的资金进入到房产市场，这也就导致了房产企业想要通过银行及股票市场获取资金的难度更加大。而面对这种情况，许多房企也因此做出了更多的对策，私募基金便在这个时候凸显出来。那么面对房产融资因企施策，私募基金应该如何直面挑战呢？

最后相对私募基金在房地产行业中的运作，如果抛弃众多的人为不利因素，相对其他的行业具有利润高、回报快、并且有底层房产作为抵押的保证，所以群众在对自己的资产投资的时候可以适当的在房产行业中进行一些布局。

㈢ 房地产企业如何走出融资难困局

房企融资破局之道：搭建平台盘活存量，拍卖商票
对于核心房企而言，可开具商票实现围绕其产业链上下游的中小企业供应商的支付。核心房企与外部机构合作，搭建商票流转专属平台，为供应商手中持有的商票的变现流转提供支持，引导产业链上机构、个人及认可核心房企信用的社会投资人投资。
对核心房企而言，商票模式优势如下：
1.不占核心房企在金融机构授信额度。不涉及新增贷款，不占用授信额度；
2.不增加(核心房企为承兑人时)或有负债。仅盘活自身应付票据资源(核心房企上下游中小企业供应商持有的应收票据);
3.不增加核心房企财务费用；
4.不影响核心房企在人行征信系统信息；
5.不受货币政策、信贷政策直接影响。盘活商票资源，不涉及监管对于房地产融资的相关政策。
对比传统融资渠道(银行贷款、信托及各类资管)，商票模式主要优势体现为：
1.不体现为借贷；
2.成立条件简单。只要有支付需求办妥公司内部支付流程即可。没有432、发行备案、抵押、会计律师中介介入要求；
3.融入资金使用灵活，没有针对性限制；
4.规模及时间自主控制。只要是项目对外采购支付范围内，可依进度随时办理；
5.可以公开征集投资人，易推广；
6.投资起点灵活性强，易满足各类投资人需求。
在该业务模式当中，需要解决以下三个问题：
一是商票的真实性问题。前期市场中已经接连出现银行承兑汇票的“假票”事件，一时间人心惶惶。对于商票而言，其终极风险就是开票企业的支付能力，即能否到期准时兑付。就这一点而言，优质企业的商票市场认可度甚至要高于一般的银票。通过核心房企与服务机构合作搭建商票流转平台，为核心房企产业链上下游供应商持有的、由核心房企签发的商票提供二级交易市场，可以在本源上解决商票的真实性问题。唯有经核心房企确认的商票，方可在核心房企与服务机构合作建立的商票流转平台上架为产品，实现商票的审核及真实性回归核心房企。
二是商票的最终受让群体问题。持有核心房企商票的中小企业供应商将商票进行质押，交易以票据收益权为标的进行，可以扩大受让权益的合格投资人群体。就核心房企而言，其庞大的业主群体，属于自身产品服务的买受人，对于企业的品牌及信用有充分了解，以及天然的认可，通过合规的方式进行交易，实现业主资源的盘活，一方面可以解决资金来源问题，另一方面，也为业主群体提供了优质的理财渠道及产品。
三是商票的定价问题。当商票最终以票据收益权方式进行交易，可以考虑采用公开拍卖模式进行定价。《中华人民共和国拍卖法》第三条：“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”第六条：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。“商票属于持票人所有的财产权利，符合《拍卖法》关于拍卖标的的定义，可以通过拍卖形式进行交易。
在业务层面的问题解决之余，技术层面上的关键一环在于核心房企与服务商合作搭建的商票流转平台。为从源头确保商票的真实性，该商票流转平台系统应内嵌至核心房企的官方渠道，如官网、官方微信等，由核心房企把关商票产品的准入，同时可接入业主群体；为合规交易，同时确保交易过程的公开公平公正，该商票流转平台的系统及结算服务，应由具备相应交易资质的第三方服务商提供。从而在客观公正的第三方平台交易基础上，实现资产与资金的闭环化体系管理。
如此，具备优质信用的核心房企，在当前主力融资渠道四面楚歌的态势下，仍可通过盘活自身积累的产业资源，找到一条新的出路。

㈣ 当前房地产开发融资的渠道有哪些

中小企业融资一来般有八大源渠道三十余种方法即：1、债权融资2、股权融资3、企业内部融资4、项目融资5、贸易融资6、专业化协作融资7、政策融资8、上市融资。

债权融资又分为国内银行贷款、民间借贷融资、信用担保融资、金融租赁融资、国外银行贷款、发行债券融资；

股权融资分为股权出让融资、增资扩股融资、产权交易融资、杠杆收购融资、引进风险投资、投资银行投资；

内部融资分为留存盈余融资、资产管理融资、票据贴现融资、资产典当融资、商业信用融资

贸易融资分为进口贸易融资、补偿贸易融资；

项目融资包括项目包装融资、BOT项目融资、IFC国际投资；

政策融资包括科技型中小企业技术创新基金、中小企业发展专项资金、中小企业国际市场开拓资金、农业科技成果转化资金；

专业化协作融资包括农业产业化项目协作融资、零部件供应与组装企业协作融资

上市融资包括国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资

㈤ 房地产企业如何融资

1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

㈥ 融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。
“房住不炒”基调不变
“2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院（简称“中指院”）指数研究副总监陈文静说。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。
从融资方面来看，克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。
从需求端来看，“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。
销售规模可能下滑
克而瑞研究中心预测，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
贝壳研究院日前发布报告指出，目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。
“就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主，存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。
土地市场方面，“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。
龙头阵营趋固化
多位专家认为，融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说：“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”
中国指数研究院企业研究副总监刘水也称，头部房企地位将愈发稳固，TOP30企业市场份额有望提升，行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。
中指院数据显示，2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。
贝壳研究院认为，融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。

㈦ 房地产企业一般融资方式有哪些

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11