地产融资张波

A. 上半年楼市调控251次 同比去年上涨三成

中原地产等研究机构发布的数据显示，从今年4月开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势。2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

对于未来楼市的走势，多位业内人士均向《华夏时报》记者表示，在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。“预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。”中原地产首席分析师张大伟判断。

各地楼市密集调控

“调控”仍是2019年中国楼市的关键词。中原地产研究中心近日发布的报告显示，从2018年11月开始，各地楼市调控政策明显减小，且大部分都是以宽松政策为主。但从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势。截至6月30日，上半年全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年的192次，同比上涨31%。此外，上半年全国近百城发布了各种人才政策，较2018年同期相比上涨超过40%。

“行至年中，2019年上半年的调控可视4月19日为节点。”中原地产首席分析师张大伟解释说：“4月19日之前，受菏泽领头以及中央经济工作会议的定调影响，各地楼市调控政策明显减小，且大部分以宽松为主；4月19日，住建部预警六个城市，5月18日又预警四个城市，政策再度呈现收紧趋势。”而平安证券、长城证券等机构的研报也均指出，在经历3、4月楼市、地市升温后，4月政治局重提房住不炒、住建部先后两次点名十个热点城市，苏州、西安先后升级调控。

58安居客首席分析师张波向记者指出，2019年房产调控的目标非常明确，即实现房价、地价、预期的“三稳”。整体来看，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，“因城施策”特征明显，而这一趋势也将在下半年延续。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析指出，上半年各地楼市调控松紧程度不同，主要在于宏观经济形势。“一般来说，宏观经济形势向好时，调控可以紧一些”。同时市场热度也是一个重要原因：“短期房价涨得越快，调控越紧。”而上海易居房地产研究院副院长杨红旭也向记者强调，楼市调控松紧程度不同由“楼市温度”决定：“尤其是房价的涨幅。房价短期内涨幅过大、土地热度过高等就会收紧，相反如果地价房价下跌，或者已经出现明显下降预期，就会放松、刺激”。

对于今年热度较高的二线城市来说，“降温”是主基调。例如，西安、苏州等地楼市因短期房价上涨较快，在5、6月间先后加码调控力度，但一些楼市表现欠佳的三四线城市则颁布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜阳市取消出让土地限价、江西赣县停止特价房销售等“限跌”政策、湖北恩施市发布“不准降价”通知等。

“因城施策”之下，上半年的楼市调控也更加多元、灵活，更为精细化。以苏州为例，于5月11日发布的“新政”仅对工业园区全域、高新区部分重点区域规定了限售，并未针对苏州全市进行“一刀切”；6月初，记者从南京市高淳区不动产中心了解到，在该区买房的外地人只需提供在宁《居住证》或在宁工作《劳动合同》即可开具购房证明，但南京市的其他区域限购仍在执行中。

“从房地产调控的手段来看，目前是长短并用的，由于短期调控的手段多样化，政策频发性的特点，导致人们更容易看到短期调控而忽视长期调控的存在。”张波强调，实际上，今年以来的长期调控都在不断落地，包括保障房的建设、针对租赁土地供应侧的保障、城市共有产权房的推进、针对房地产的各类税收法律层面的推进和落实等等。

下半年仍“具体问题具体分析”

对于未来楼市的走势，多位受访人士普遍认为，在稳地价、稳房价、稳预期的调控思路下，“稳”仍然是主基调。平安证券分析师杨侃在研报中指出，展望下半年，经济下行压力犹在、城市表现分化的背景下，预计下半年仍将延续稳地价、稳房价、稳预期的政策基调，各地方一城一策，整体以稳为主。

“（调控）下半年将趋紧。”邹琳华坦言，因为宏观经济形势要比去年底至今年上半年好转。而今年下半年，房地产长效机制迎来实质性出台的可能性也不大，“还需要时间”。

“楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。”张大伟判断，“另外从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次提高。”

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾对记者表示，下半年，预计调控政策会继续贯彻执行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不会有大的变化。目前调控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”，所以松紧程度是以这个主基调为准的，此前政府发文也强调要抑制房价上涨，所以对于过热的城市，调控政策不会放松。

与此同时，“因城施策”的特征将延续。

“下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”张波解释说，由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”，所以在“稳”字当先的大环境下，政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时，一二线城市仍将保持一定热度，三四五线城市将呈现“换挡”，城市热度分化加剧。市场将整体稳定、小幅波动。

杨红旭预计，下半年全国基本上偏平稳，而平稳当中有分化。热门的一线、二线城市保持偏紧状态，甚至上述城市如果房价、地价进一步的扩大，涨幅扩大，涨幅明显，还会进一步的收紧政策。但是其他三四线城市，楼市调控政策将会稳中趋松。

克而瑞研究中心亦分析指出，从主管部门态度来看，房价仍是不能触碰的红线。二线城市中的贵阳、济南、昆明等，三线城市中的大理、徐州等，有加码调控的可能性；多数三线城市受制于市场购买力透支叠加棚改货币化安置渐次退出，短期内房地产市场仍面临较大的下行压力。目前，随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三线城市库存风险再次浮出水面，预计下半年有望逐步松绑调控。

B. 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

C. 70大中城市房价涨幅第一的是哪个城市

70大中城市房价涨幅第一的是深圳。

根据国家统计局发布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计，第一财经记者分析发现，近五年来，二手房涨幅最多的五个城市分别是深圳、合肥、无锡、广州和杭州，主要集中在长三角和珠三角的一二线城市。其中深圳涨幅在全国高居榜首。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从个别的热门区域板块来看，上涨的幅度更为明显。一方面是由于深圳近几年人口大量流入加之宅地供地有限，导致供求关系明显失衡引发房价上涨；另一方面则是深圳市场近两年的投机性需求明显增多，带动热度非理性上升，对于房价上行也起到推波助澜作用。

供应方面，数据显示，近四年，深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。根据中国统计年鉴2020年的数据，2019年深圳商品住宅成交面积是638.42万平方米，仅为广州的一半多一点，不到长沙的三分之一，约为成都的四分之一。

资金大量流入也使得深圳楼市面临相当大压力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对第一财经分析，从2015年开始，深圳的贷款增速就很高。除了银行以外，深圳有各种小贷公司、私募机构、房屋管家公司等机构都在给深圳的楼市提供“炮弹”，使得房地产的融资特别方便。

(3)地产融资张波扩展阅读：

这个东北小城房价跌回五年前

在榜尾端，近五年涨幅最小的几个城市都是三四线城市。其中，后五名分别是牡丹江、锦州、湛江、岳阳和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70个大中城市中唯一一个房价低于五年前的城市。

牡丹江是当前东北收缩型城市的一个典型案例。黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。

由于产业发展较弱，人口外流，又加上新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多，因此难以新增刚性需求。

D. 北京大同宏业房地产开发有限公司怎么样

北京大同宏业房地产开发有限公司是2002-01-31在北京市密云县注册成立的其他有限责任公司，注册地址位于北京市密云县巨各庄镇前焦家坞村。
北京大同宏业房地产开发有限公司的统一社会信用代码/注册号是91110228735550126X，企业法人张波，目前企业处于开业状态。
北京大同宏业房地产开发有限公司的经营范围是：房地产开发、销售;自有房屋的物业管理;接受委托从事物业管理;房地产信息咨询(不含中介服务);销售建筑材料、钢材、装饰材料。(依法须经批准的项目

E. 银保监会：禁止保险资金投资企业直接从事房地产开发建设

（记者 计思敏 胡志挺）11月13日，银保监会网站发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》（下称《通知》）。一方面，银保监会放开了险资财务性股权投资的行业限制，另一方面，也列出负面清单，为投资标的划出红线。
其中明确，保险资金开展财务性股权投资，所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设，包括开发或者销售商业住宅。
具体来看，此次《通知》的核心内容在于取消保险资金财务性股权投资的行业限制。但这也并不意味着保险公司可以任意选择投资标的，负面清单设置了10项情形给保险资金财务性股权投资明确划出红线。
此次《通知》所指的财务性股权投资，是指保险集团（控股）公司、保险公司和保险资产管理公司（统称保险机构）以出资人名义投资并持有未上市企业股权，且按照企业会计准则的相关规定，保险机构及其关联方对该企业不构成控制或共同控制的直接股权投资行为。
某房产研究院分院院长张波认为，《通知》中关于保险资金投资房地产的规定，符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标，保险资金采取“明股实债”方式进入房地产开发领域的现象并不鲜现，由此产生的隐形风险不容忽视，因此这一政策无疑强化了资金监管的渗透性。
“一方面，当前房地产行业中TOP50房企中未上市的企业已经不多，未上市企业相对而言风险本身比较大；另一方面，国家对于保险资金投资一些高风险性资产，特别是房地产业作出明确限制性要求，也代表了保险资本对于房地产投资的进一步从严。” 盘古智库高级研究员江瀚提到。
张波认为，在“三道红线”等高压下，“债转股”融资需求增加。目前监管层做出上述禁止性规定，主要是源于整体控制房企的债券融资，这导致房企加大股权类融资，而股权类融资也存在一定风险，保险资金对于风险管控要求高，如果大量进入到房地产直接开发领域，并不利于其稳定性和安全性。
“保险资金的资金来源很大一部分是老百姓交的保费，其带有公共属性，同时其资金成本也非常低，为了防止出现系统性的风险导致保费受损，因此保险资金财务投资此前多集中于养老金、债权性质的债券，给保险资金保值增值。此次，划定负面清单后，保险资金的投资范围扩大，可提升保险资金服务实体经济能力。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说道。
值得一提的是，房地产业由于低估值高收益等特点一直受到险资青睐。据克而瑞地产研究公布的报告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超过三分之一房企的前十大股东中有险资的身影。其中，中国平安和中国人寿投资TOP50强房企数量相对较多，特别是中国平安，目前均位列碧桂园、旭辉控股、中国金茂、华夏幸福的第二大股东。
报告显示，国家“房住不炒”的调控理念不改，险资进入房地产行业，主要集中在股权、债权类投资，资金不会直接流向房市。在险资权益性资产入房方面，一方面随着保费的近几年爆发式增长，险资需要寻找给其带来稳定收益的投资渠道，预期收益率高，风险相对较小，成长性强的产业则会得到青睐，同时险资青睐业绩稳健的价值型上市公司以获取长期分红和股价成长。
张波指出，此次《通知》未对投资房企上市公司提出相应要求，规定目前是禁止投资未上市公司。这在一定程度上或会加剧险资向上市房企靠拢。但值得关注的是，已上市房企并不代表着自身当下的财务风险水平就处于较低水平，未来不排除对上市房企的资金监管，可能会通过证监会等部门进一步规范和升级。

F. 销售房地产 未来趋势和前景

2019年中国房地产行业市场分析：销售增速放缓，全面开展多元化布局

2019年中国房地产企业销售增速放缓 谋求多元化业务布局

2019年3月以来，上市房地产企业密集发布2018年年报。从数据来看，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但受调控政策影响，销售额增速趋缓，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。

龙头房企销售额创新高 涨幅趋缓

2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。

年报数据显示，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。

中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现，70%的企业利润出现了明显的上涨，其中，A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。

但在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。

国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比
2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。

据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积1万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

2018-2019年1-2月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

(备注：1-12月金额同比为12.2%)

“头部房企的增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说，一些房企的发展战略开始出现变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎，不再过分倚重“高周转”战略。

行业集中度明显提升

从年报来看，2018年，龙头房企继续发挥规模优势，销售业绩上涨幅度超过市场平均涨幅。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》，2018年，百强房企市场集中度继续提升，千亿房企数量达到30家，创历史新高。

测评报告指出，前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。龙头房企凭借在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。

“此外，在因城施策的宏观背景下，中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额进一步被挤压，500强房企中销售额小且呈现负增长的企业不在少数。”报告称。

万科在2018年年报《致股东》信中表示，行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实。现在处于“白银时代”，白银时代是一个更多变的时代，是一个更细腻的时代，是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

“行业集中度仍将进一步提升，预计2019年千亿房企的规模将扩大到40家左右。”张波说，需要关注“千亿”本身的含金量，步子迈大了，基础不牢固，风险也会随之增大。无论是兼并还是抢地，都离不开资金杠杆，虽然2019年融资环境有所改善，但如果不注重风险、只看中规模，就可能倒在千亿的跑道上。

张波认为，中小型房企的生存在2019年将愈加困难，目前放松的流动性多倾向于大型品牌房企，更多的中小房企资金链承压现状难以得到改善，合作开发和并购将在2019年频繁上演。

多元化布局全面开展

面对激烈的竞争，除了注重发展的质量，多元化业务布局也一直是房企关注的重点。

近两年，房地产行业出现“去地产更名潮”。万科房地产、保利房地产、恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。

从年报来看，2018年，除主营业务之外，万科在物业、物流、教育甚至冰雪等小众领域都有发力。碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局。

“2018年，TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。”易居企业集团执行总裁张燕说，2018年房企多元化投资已接近千亿，和2014年相比翻了7倍。

关于房企寻求多元化业务布局的原因，张燕认为，有些是因为主业强大，做到一定程度顺势而为，看到了天花板。另外一类控股公司，企业先天具有多元化布局的优势和基因，当主业进行到一定程度之后，多元化布局优势就会显现。

不过，在张波看来，目前房企的多元化或转型非常成功的案例并不多，主要有两个方向，一类是向主业相关或上下游行业衍生，例如以住宅开发为主的房企，开始转向养老地产、租赁住宅、小镇开发、商业地产等领域拓展;另一类则是全新转型，逐步弱化开发属性，而转向物流、仓储、电子商务等和房地产无关联的行业。

“两类方向并无优劣之分，需视企业自身的资源优势和发展愿景而定，但总体来看，全面转型的成功率往往不高，因此房企上市公司的转型节奏一般会较为缓慢。”张波说。

G. 请问做房地产销售员怎么样

——原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成既定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

H. 2019年环京的房地产还适合投资吗

——原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成既定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。