房企下半年融资政策

⑴ “三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

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责任编辑：戚琦琦

⑵ 12家房企9月底前提交降负债方案，具体的政策是什么

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解此次参加会议的房企包括12家。这2家房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。这次会议主要是融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”。

更重要的是，房企需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 同时，对未达标的企业，，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。上述政策可能将会从2021年1月1日起开始对全行业实施该政策。

⑶ 中国房企2017下半年将迎偿债高峰对房地产行业有什么影响

中国的房地产已经连续上涨多年，现在依旧是涨势不止，这点对于我来说，已经十分的习惯了。中国楼的情况，说明的是中国楼市的不健康，房地产市场盲目的扩大。如今中国进入经济转型的时期，房地产市场的变革已经要到来，如果房地产继续上涨的话，那么中国在很多方面，会出现经济不平衡的问题。

现在有一则消息吸引我关注，那就是中国房企2017下半年将迎偿债高峰，我认为这对房地产行业的影响其实应该比较大，因为房地产市场的银行贷款早就是大问题，许多房地产行业的企业都有大比资金的贷款问题出现，银行对于房地产公司必然要加紧还款的要求，不然银行的金融方面就会出现问题。

对于房地产市场2017年的还债情况，我觉得比较乐观，因为现在的房地产市场的房子价格依旧十分高，但是销售量比较平稳，所以在正常的情况下，房地产的偿还能力会比较强，这样的话房地产本身资金方面没有太大的问题，加上房地产市场一定会在前半年进行促销，这样的话资金回笼也会比较快。

银行本身的风险比房地产市场更大，更需要房地产市场的资金偿还，因为银行现在的贷款放出的比例很高，特别是一些中小企业的贷款，这方面的回笼能力反而值得怀疑，所以房地产的还款能力应该问题不大，但是依旧会影响银行未来的贷款能力，这点要看中国明年年初的一些情况了。

综合上面的情况，这次2017年房地产市场还债的问题不大，不会对房地产有本质的影响。加上国家对房地产市场的调控，已经给房地产行业做好准备。预计房地产行业下半年的经营情况会继续稳定，不会出现什么大的波动，一切都会正常平稳的过度，大家不必担心房地产市场出现什么大变化。

⑷ 融资新规实施近一年 机构称60家房企可减少近万亿元负债

自2020年8月20日，中国住房和城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，并宣布形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这个被称为“三线四档”的房企融资新规已实施近一年。
所谓“三线四档”即用“剔除预收款项的资产负债率”“净负债率”以及“现金短债比”三项核心财务指标来划分房企负债规模的档位，控制房企负债规模。按照业内总结，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；如果有两项或一项指标不达标，则为“橙档”和“黄档”，有息负债年增长规模分别限制在5%、10%；若三项指标均达标进入“绿档”，有息负债规模年增长也不能超过15%。
作为房地产金融调控的重要方式之一，“三线四档”融资新规对行业带来多大影响？
贝壳研究院5日发布的一份研报显示，如按照“三线四档”的有息负债规模增长要求统计，假如所有房企全部执行，按照政策推出的时间节点看，仅百强房企中的60家上市房企按年预计将少增约9371亿元人民币的有息负债。这将有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。
值得注意的是，在政策实施不到4个月时间，多家房企负债规模已集体“降档”。贝壳研究院在统计了房企发布的2020年年报后发现，去年100家上市房企中，有40家声称相较2019年成功实现降档，降档率达到40%。“零踩线”的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，当前阶段更加考验房企在降负债过程中对安全性和稳定性的把控，正确的理解监管政策的实际目的。
此外，潘浩提醒，房企的负债结构中，除了有息负债还有无息负债，其规模不可小觑。而且，房企除表内负债外，还有表外负债。房企通过子公司、关联公司等出表并表的方式将表内债务表外化，隐藏了一部分债务风险。这些“隐性”债务的潜在风险也需要充分警惕。(完)

⑸ 融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》），这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境，房地产市场调控这根弦将继续绷紧，坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计，2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化，重在保持房地产市场和行业平稳发展。
“房住不炒”基调不变
“2021年楼市调控基调与近几年保持一致，将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院（简称“中指院”）指数研究副总监陈文静说。
克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，对于热点城市而言，一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策，弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是，库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发，为市场减压，给企业纾困。
从融资方面来看，克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，一方面，房企降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模稳定增长。另一方面，房企融资渠道或进一步受限，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。
从需求端来看，“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减，这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。
销售规模可能下滑
克而瑞研究中心预测，2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。
贝壳研究院日前发布报告指出，目前房地产总供应基本可满足住房总需求，市场存量化程度加深，预计五年内新房年销售额将稳步回落，二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。
“就存量房与新房之间关系而言，目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高，二线市场仍然以新房市场为主，存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。
土地市场方面，“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在房企“钱紧”的情况下，房企拿地将会更加审慎，明年土地市场热度大概率难再上升。
龙头阵营趋固化
多位专家认为，融资监管从严将加剧房企分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说：“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源，央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”
中国指数研究院企业研究副总监刘水也称，头部房企地位将愈发稳固，TOP30企业市场份额有望提升，行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。
中指院数据显示，2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。
贝壳研究院认为，融资新规强化行业发展新逻辑，房企将处于多元化的转型关键期。

⑹ 三记政策重拳之下，中国楼市下半年会“熄火”吗

时至年中，中国楼市开始放慢脚步，成交节奏从年初的快速恢复，转向稳中微升。房地产市场避免了全面过热。

去年下半年以来，全球普遍的低利率和货币宽松推动美国、德国、日本等主要国家房价大涨，中国楼市调控难度陡然上升。上半年，“房住不炒”的定位未改，其背后的调控决心更强。记者梳理发现，上半年，中国楼市至少迎来三记政策“重拳”。

第一记：房地产金融强监管

研究表明，过度金融化是房地产的风险之源，业内有“十次危机，九次地产”的说法。警惕于房地产的金融风险，今年上半年，房地产金融环境持续收紧。

一方面是违规流入房地产的经营贷、消费贷等受到严查。一季度，北京、上海、广州、深圳等多地表示严查违规流入楼市的经营贷，四地合计披露违规资金约10亿元人民币。6月，厦门房管局称，查实2725笔共计17.93亿元贷款违规流入楼市。

另一方面是二季度以来，部分城市房贷利率节节走高。2021年6月，房贷利率参考的5年期LPR为4.65%，已连续14个月保持不变。但重点城市首套和二套房利率不断走高。当月，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，距离2019年11月份的高点已经不远。

今年开始实施的房地产贷款集中度管理制度被视为房贷利率走高的重要原因。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一季度银行使用了大量的房地产贷款额度，因此，二季度银行房贷额度受限，部分银行上调房贷利率，延长放款周期。

房地产开发企业融资也被套上“紧箍咒”。据多家媒体报道，近期，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围。与之密切相关的供应链融资也受到严控。此外，今年以来，房企融资的重要来源之一，房地产信托规模也持续压降。

银保监会副主席梁涛6月表示，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。随着信贷环境收紧，4月起新房、二手房市场均呈现高位回调态势。

第二记：严禁炒作学区房

一直以来，学区房都居于楼市“金字塔”顶层，房价易涨难跌。今年4月底的中央政治局会议罕见“点名”学区房，明确提出“要防止以学区房等名义炒作房价”。

此后，包括广州、重庆、厦门、成都、大连、西安等在内的多个城市出手，整治学区房乱象。一些城市还陆续出台“多校划片”“校额到校”“教师轮岗”等教育改革政策，淡化学区房概念。

以北京为例，今年，北京教育资源最为集中的三个区东城、西城和海淀，均执行了严厉的“多校”政策。“买房”跟“上好学校”之间的“等号”被拿走。北京市西城区的知名学区如德胜、月坛、金融街等受到较大冲击，部分业主已开始下调挂牌价。

上海市教委此前也公布了新的招生录取方案，市实验性示范性高中招生名额50%以上分配到区、到校。买了高价学区房就能上好高中的确定性被进一步削弱。

近期，北京、上海、深圳等地部分学区房出现降温迹象。

第三记：土地集中供应

“集中供地”是2021年楼市的“新事物”。今年年初，自然资源部提出，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。6月29日，22个重点城市完成今年首批集中供地，成交金额超万亿元。不过，克尔瑞研究中心指出，除了长春、青岛等少数城市整体热度较低外，大部分城市首轮集中拍地市场热度均延续高位。

这一新政策有望继续完善。该机构认为，在取得集中拍地有相关经验之后，预计第二、三次集中出让地块的体量较第一次有所增加，供地节奏或将明显加快，尤其是土拍细则调整之下，中小房企的拿地机会也会增加。

值得注意的是，上半年，除限购、限贷、限价、限售、设立二手房参考价格等短期行政性调控外，影响楼市中长期的基础性制度和长效机制建设提速。克尔瑞研究中心多位研究员认为，房地产长效机制改革将步入“深水区”，租赁住房供给和房地产税制改革提速的预期加强。

在此背景下，中指研究院常务副院长黄瑜表示，预计今年全年全国房地产市场销售规模有望实现新突破，销售面积或超18亿平方米，销售额有望达19万亿元人民币。在政策的持续加码下，商品房价格涨幅有望收窄，全年涨幅保持在6%左右。

⑺ 现行房地产开发投融资政策是什么

央行通过连续提高存款准备金率、加息以及发行巨额央票等手段来回收银行系版统资金。同时中权央政府推出国八条，国六条等政策措施以及其后的二套房政策等都对国内房地产市场的过度投机起到了很好的抑制作用，房地产市场发展开始由狂热期步入稳步增长期。

由于市场的各种需求强劲，房地产价格出现了较大幅度的增长，同时由于我国房地产贷款违约率较低，所以被商业银行视为优质资产经营。另外各股份制商业银行为了抢占更多市场份额，进而大幅度进行房地产贷款的发放。

(7)房企下半年融资政策扩展阅读：

注意事项：

投资者在进行房地产投资前必须进行充分的市场调查，选择合适的地段，不同地段，房地产的价位有很大差别。假如你选择投资居住型的房产，可以选择在住宅小区投资一些距离购物中心和公共交通的房产，发展前景比较好。

投资者购买住宅和商铺时一定要注意产权必须合法、有效，各项手续一定要齐全，避免造成法律纠纷。弄清楚房屋的剩余使用年限和法定房屋功能。