① 大概是 一个 客户 个人资产 4亿 （现金1亿，房产8000万，金融资产余额1.5亿 ，7000万个人债权 ）
现在中国的家族信托还不完善，不过可以给你说个大致的方向，现金一亿，信托公司的内部收益率可以达到15%左右；房产，是让信托公司管理吗？如果管理的话，现在只有出租或者等待房价自然升值，如果给信托公司更大的权限，可以处置的话，信托公司可以根据自己的行业优势，来判断是租还是卖，这样更好的实现这部分的价值；至于金融资产，信托公司也可以根据具体的对象设计成不同的产品，如票据融资，股票国债质押等盘活资产，实现收益最大化；个人债权这部分，这就不好托付了
② 世界名人中有哪些人在设立了家族信托
NO.1 比尔·盖茨疑以慈善捐款规避遗产税
2010年，比尔·盖茨和沃伦·巴菲特发起的“捐赠誓言”活动在欧洲国家遭到质疑和批评，许多德国富豪拒绝跟随他们的步伐捐出财产。 带头的德国汉堡船运巨头彼得·克雷默表示 : 富豪捐身家承诺、、于将应该缴税的钱捐出去，令富人凌驾于国家之上，影响公众利益
按照美国的法律，如果富豪要把遗产给子女，联邦政府会从中抽掉过半的遗产税。 事实上，许多美国富豪都以慈善捐款的手段规避遗产税。 欧洲媒体也对此次活动大泼冷水，很多评论都表示美国富豪与其参加“捐赠誓言”行动承诺捐款，“不如按时交税”
NO.2 乔布斯遗孀被收高额遗产税
苹果公司前董事长、、联合创始人史蒂夫·乔布斯辞世后，名下至少三座房产置于信托机构名下，这一举动使得乔布斯的巨额财产数额和分配成为谜团，乔布斯拥有 555 万股苹果股票 ( 市值大约 20.5 亿美元 ) 及 1.38 亿股迪士尼股票 ( 价值大约 47.4 亿美元 ) 虽然在乔布斯去世后，其遗产被交由一个信托基金管理，以避免遗嘱认证税，但其税率仍然高达 15% 乔布斯的遗孀收到的资本收益税账单高达 8.67 亿美元，这是她出售乔布斯持有的迪士尼和苹果公司近 70 亿美元股票的税金。 这些税金的缴纳日期截止到 2013 年，过期税率将从 15% 上调至 20% 而且到期之后，还可能被额外增收 3.8% 的收益税
NO.3李嘉诚分家
2012年 5 月， 84 岁的华人首富李嘉诚正式向媒体公布了自己的财产分配方案。 按照李嘉诚的分配方案，李泽钜将得到超过 40% 的长江实业及和记黄埔的股权，以及加大最大的能源公司赫斯基 35% 股权，这三块业务约有2000 亿港元。 而对于小儿子，李嘉诚也丝毫没有吝啬，李泽楷得到的现金相当于现在资产的数倍。 港媒称，从分配的公平性角度来说，李嘉诚两个儿子分到的财产无论是实物还是股票、、现金，从数量上来说，应该是旗鼓相当的。 此外，李嘉诚还表示要留足资产给他的“第三个儿子”——李嘉诚慈善基金会。 李嘉诚在自己身体还很健康的时候，就向社会公布了其财产安排，令股民和社会没有受到不必要的冲击，也没有引来不必要的争论
NO.4林心如婚前财产做信托
早在2012年 3 月，身价上亿的林心如明确表示，如果她要结婚将会先把财产信托。 此言一出，顿时引起媒体和业内人士的大胆猜测，影视娱乐明星的带头效应或会使得婚前财产信托“浮出水面”。 在国外及港台地区，个人在婚前将自己的个人财产交予信托已经不是新闻，但是在国内，“婚前财产信托”这样的处置渠道尚未成型
NO.5梅艳芳防挥霍立遗嘱信托
一代歌后梅艳芳香消玉殒已 13 年，却依然无法从人们的视线中远去，与她有关的新闻时不时还会占据各大媒体的大幅版面，其中，她的上亿遗产尤其令人关注
梅艳芳生前知道母亲覃美金不善理财且喜挥霍，如果把财产一下子全给母亲，担忧母亲会一次性把遗产花尽，或被别有居心的人骗走。 因此，梅艳芳选择了遗嘱信托，将近亿财产委托给专业的机构打理，信托基金每月支付 7 万港元生活费给母亲，一直持续到她去世
但梅妈对女儿遗嘱不满，认为自己应该独得遗产，一度质疑梅艳芳生前成立的信托基金是否有效，认为梅艳芳签订遗嘱时，正在医院住院，健康逐步变差，怀疑她是在精神不佳的情况下，在遗嘱及信托基金上签名的。 梅艳芳亿元遗产官司持续了 5 年，但最后法院的判决是梅妈败诉，梅艳芳生前遗嘱有效
NO.6吴亚军家族信托
列支敦士登与瑞士之间似乎并没有明显的国界，跨过一条栽满鲜花的小道，看到点缀王冠的徽章，就来到了这个阿尔卑斯山中的小城。 这儿，聚集了欧洲大部分顶级的信托公司
不过，在英国和法国之间，还有一个飘逸着薰衣草香气的小岛，这个名为泽西岛的英国皇室属地，基金业规模高达 1967 亿英镑（约合 1.9 万亿元人民币），聚集了全球顶级的信托公司
也许你很难相信，远在万里之遥的中国“历任”首富，都和这个小岛有不解之缘 2009 年女首富张茵，这个以回收废纸发家的纸业大王，通过岛上的法巴信托公司（ BNP Paribas Jersey Trust Coporation Limited ）设立了 3 只家族信托
吴亚军， 2011 年的中国女首富，这个优雅而妩媚的女人通过汇丰国际信托公司设立了家族信托。 当然，作为一家老牌的英资银行，汇丰几乎在每个享有宽松金融法案的小岛上都有分支，也包括信托公司
除了泽西外，还有开曼群岛、、百慕大群岛，甚至毛里求斯。 每天，驻扎在繁华都市的信托管理人，都将无数的文件和资金输往这些小岛。 信托管理人的要求也许并不高，免税可以让他们节省大量的中间成本，低廉的管理费也可以让他们赚取多一点的利润。 富豪们的要求也许更简单，每年的回报率不需要多高，只要稳重且有保障
NO.7洛克菲勒家族信托
最早的信托见于十字军东征时期，那时人们因为远征，而将自己的财产转托给信任的人照管。 后来这一方式逐渐固定，也有不少人选择将自己的财产转给牧师代为经营
刑成介绍说，国外几乎不存在国内现有的信托公司的模式，国外的大型信托公司多为银行经营的信托公司，比如说汇丰国际信托、、。 用益信托的分析师李旸则告诉记者，国外的普遍做法是直接将律师设为受托人
大型的财阀家族拥有自己的律师、、会计师，也有自己专门的信托机构。 掌握着宝马的科万特家族就有自己专属的信托机构，家族财产都由这个公司打理，家族成员定期领取收益。 该机构在香港成立了投资分支机构，同时也是大陆 PE 公司九鼎投资旗下一只基金的 LP之一。
美国总统几代更迭，洛克菲勒家族的王朝却始终未变。 洛克菲勒家族组建了自己的信托公司来打理家族成员的私人财产
洛克菲勒家族的兴起源于石油，第一代创始人约翰洛克菲勒创立了标准石油，在上个世纪初赢得了十数亿美元的身家，成为那个年代数一数二的世界富豪。 他的遗产通过信托的方式被传承
到他儿子那一代，一共设立了五个信托
洛克菲勒中心大楼在曼哈顿市中心，在这栋大楼的最顶层是一个不为外人所知的机构。 在这个大套间办公的正是帮洛克菲勒家族打理财产的工作人员。 他们管理者洛克菲勒集团 90% 的股权
NO.8 SOHO中国潘石屹、、张欣家族信托
并不是每一个家族都富可敌国，可以设立自己独立的信托公司。 以巴克莱、汇丰、大型银行为代表的公司解决了大部分无力拥有自己专门机构却需要金融指导的家族的问题
国内富豪在自己的公司中构建信托架构也是多通过银行系信托公司
SOHO中国在香港上市，实际控制人张欣与潘石屹对公司的控股正是通过信托来实现。 信托的受托人是汇丰国际信托，合计持有 SOHO 中国超过 60% 的股权，信托受益人是张欣
公司上市之后为了履行披露义务，股东的信息都会呈现于投资者的面前，但是如果通过信托来持股则能最大限度地保护股东的隐私。 通常招股书或者公司财报上显示的只有信托的成立人和受托人，除非信托受益人在董事会或者高管名单中，否则受益人的信息不会出现在财报中
以上述 SOHO 中国为例，公司财报中显示张欣是信托受益人，但是这只信托是否还有其他受益人以及收益比例如何则无从得知
NO.9 家族信托
•开曼和泽西岛上的信托
两大女首富选择海外信托，香港大部分信托汇丰操办，富人们选择信托，就是选择一地的法律体系
明亮的落地玻璃外，是维多利亚港浅绿的海景，不时有几只海鸥从天空掠过
这里是法国巴黎银行（ BNP ）位于香港金融中心的总部会议室。 当然，这家在英属泽西和卢森堡都设有大型信托公司的跨国银行，还拥有更加神秘的 VIP 客户室。 房间布置幽雅，墙上是画风前卫的油画，米黄色的小几上，浅蓝色的瓶中插着鲜花。 你可以很悠闲的坐在宽大的沙发上，而你的银行顾问会详细地向你解释各种繁复的程序
事实上，多年以来，内地和香港富豪都愿意委托类似法巴这样的跨国银行打理他们的财富。 一种选择是信托
•神秘的信托岛
也许你没有想到，那些在地球仪上都难以看清的小岛竟承载了众多富豪的财富
在香港，汇丰国际信托有限公司操刀了其中大部分家族信托
龙湖地产的董事长吴亚军出生于重庆，可是龙湖地产的注册地在开曼群岛上。 这是一种常见的运作方式，将公司注册地选择在海外离岸金融中心上
龙湖地产的股东名单中有“丝质信托”。 其中的蔡氏家族信托以及 Silver Sea Asset Limited 是控股股东 Silver Sea 的受托人是汇丰国际信托有限公司，持有公司 45.465% 股权。 这是一只全权信托。 全权信托指受托人可以在委托人的意愿指导下自行决定信托财产的分配方式、财产的管理运作方式、。 信托的设立人与监管人是吴亚军，受益对象则包括吴亚军在内的其他若干家族成员
吴亚军今年只有 48 岁，这个优雅而又妩媚的女人做过记者， 1993 年开始涉足房地产业， 1995 年创建了重庆龙湖地产有限公司 2008 年，龙湖地产在香港上市。 吴亚军的个人财富一度超过杨惠妍，成为内地女首富
吴亚军现在是龙湖地产的董事会主席。 公司上市之后，为了避免家族企业的弊病，吴亚军的丈夫蔡奎辞去了在公司的所有职务，只保留了股权。 吴亚军家族的另一只家族信托为蔡氏家族信托，持有龙湖地产 30.25% 股权
除了实际控制人通过信托持股外，公司其他高管的股权激励也是通过信托实现。 上市之前，公司高管，房晟陶、邵明晓、人通过 Long Faith Trust 持有公司股权，受托人也是汇丰国际信托有限公司。 上市之后，吴亚军给公司约 550 名员工设计了股权激励计划，这一部分股权转入一只名为 Fit All Trust 的信托之中
一样是事业有成的商界木兰，张茵与吴亚军的操作方式不尽相同
1957年，张茵在东莞出生。 她的创业之路始于香港 27 岁时，张茵辞掉了当时薪资丰厚的工作，只身前往香港做起了废纸回收的生意
1990年她移民美国，也将生意建议不拓展 10 年之后，她的公司成为美国最大的废纸回收商
为了进一步拓展产业链，张茵在东莞设立了玖龙纸业，开始了自己的造纸之路 2006 年，玖龙纸业在香港上市，那一年，张茵登顶胡润百富榜
张茵在股权的信托架构中显得低调与审慎。 张茵一共设立了四只家族信托。 其中通过 The Northern Trust Company of Delawcere 设立了 YC 2006Family Irrevocable Trusr ，持有玖龙纸业 29.706% 股权
张茵又通过了泽西岛上的一家信托公司 BNP Paribas Jersey Trust Coporation Limited 设立了三只家族信托，分别是刘氏家族信托、、张氏家族信托以及金巢信托。 她一个儿子的名字作为信托受益人出现在股东名单中，另一个儿子是特别受益人，但是名字并未出现在股东名单里。 张茵自己有 7 个弟弟妹妹以及 2 个儿子
•内地罕见的遗产信托
事实上，龙湖地产与玖龙纸业并不孤单，在香港上市的许多内地民营企业都选择了信托持股，例如永达汽车、、阿里巴巴、宝信汽车、
并不是只有企业家才能选择家族信托的方式来传承财富，对于一般高净值人群来说，信托亦是遗产传承的方式之一，只是这种方式在大陆尚不多见
已经逝世的香港明星沈殿霞在去世前，将约一亿港币的资产交给信托管理人打理，避免刚刚二十出头的女儿不善打理庞大资产的状况的出现
沈殿霞找到的信托管理人包括前夫郑少秋以及生前好友，如果她女儿要动用遗产，需要经过管理人的一致审核
梅艳芳的处理方法则更为直接，她将接近一亿港元的遗产交给汇丰国际信托有限公司打理，信托受益人只有她母亲一人。 梅艳芳的母亲目前每个月固定从汇丰国际信托有限公司处领取 10 万港元生活费，直至去世
但是，不久之后，梅艳芳母亲将汇丰国际信托有限公司诉至法院，称遗产被谋夺，最终撤诉
③ 什么是房地产信托房地产投资信托基金怎么样
房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
④ 家族信托适合什么人群购买
家族信托适合什么人群购买？
《中国家族企业发展报告》预计，在未来的5～10年，我国家族企业将迎来历史上规模最大的一次家族传承潮，超过300万家私营企业将在未来3～8年面对接班人的问题，预计传承的财富价值为4～7万亿元。越是处于“金字塔”顶端的人，财富保护和传承越发重要。
常用财富传承工具的对比
第一种是遗嘱
这是最简单的财富传承方式，由遗嘱人生前对自己的财产分配作出说明，身后按照其意愿执行，但是这种方法的局限性也较为明显。首先就是无法规避遗产税问题。目前，遗产税征收法案正在紧锣密鼓地制定，深圳也已经试点征收。遗产税将成为遗嘱继承的最大掣肘。其次，遗嘱继承还存在执行力不强、事后容易引起纠纷、监护人道德风险等问题，而且遗嘱的公开也会使得财富净值等隐私问题暴露。
第二种是赠与
即赠与人将自己的财产无偿赠与，而受赠人无偿接受的行为。法律规定一定的免征赠与额，赠与方式也较为容易执行。但是免征额度一般较低，超过部分需要缴纳赠予税，通常还与遗产税同时课征，涉及房产问题时，还需缴纳契税、印花税等税费。
第三种是商业保险
经过多年的发展，商业保险模式日趋成熟，通过保险投保人可以完整地把财富传递给受益人。此外，保单财产独立，可以有效地隔离投保人的债务追偿，保障受益人的收益。但是，实现金融资产的转移远远达不到财富传承的要求。此外，保单流动性差、难以变现等问题也不得不考虑。
家族信托独具优势
家族信托是一种以家庭财富的传承、管理和保护为目的的信托，其委托人一般是个人，受益人一般是家族成员。其优势主要表现在以下几点：
第一，家族信托具有其他方式不可比拟的理财优势。
信托行业是目前我国金融理财机构中唯一一个可以横跨货币市场、资本市场和产业市场进行组合投资的特许金融机构。随着高净值人群财富管理的需求逐渐多样化，信托业“个性化定制”客户资产组合，全球配置客户资产的措施，对于高净值人群实现财产保值和增值具有重要的意义。
第二，财富传承方式灵活。
家族信托可以根据委托人的要求灵活设置各种条款，如设立期限、资产配置方式、突发情况时财产的处置等。但这些条款也并非一成不变，可根据事先约定，在信托存续期内进行调整。此外，通常家族信托的设立期限都较长，甚至还有无限期信托的存在，理论上，设立一个家族信托，受益可以涵盖好几代人。
第三，实现财产安全隔离。
信托资产具有独立性，家族信托一旦设立，受益人就成为这些委托资产的合法拥有者。因此，委托人在进行破产清算时，其设立的信托资产不会包含在内，委托人的债务也不会转移给信托资产的受益人，法院对于信托资产也无强制追偿的效力。此外，由于家族信托指定受益人和受益范围，因此婚姻关系的破裂也不会影响财富的完整传承。
第四，有利于节税避税。
从国外的经验来看，富豪们可以将资产转移到信托中，由第三方进行经营管理，一方面实现了财富所有权的转移;另一方面，由于是去世前的财富转让，并不纳入遗产税的征收范围。因此，通过设立足够长时间的家族信托，财富可以一直传承但却不用缴纳任何遗产税。在国内推出遗产税的呼声越来越高的背景下,家族信托的优势也将凸显。实物资产的转移也可以通过信托的方式进行，对于上述提到的交易契税等问题也有较好的规避效果。
第五，有利于家族企业的传承。
股权代表着对企业的控制。对于家族企业的控制人来说，他们希望股权能集中在家族成员之中，不希望因为婚姻关系造成股权的稀释和旁落。家族信托能够保持股权结构的稳定与传承。企业可以将股权装入信托计划中，并对股权的实际控制人和其他控制人的权利作出明确的说明，以达到优选控股股东和保证设立人绝对控股权的目的。
第六，有利于激励和约束后代的行为。
委托人可以在信托条款中明确规定受益人获取收益的条件，附加对后代的约束条款，比如考上大学或找到好工作的情况下可以多分配收益。如果一事无成，挥霍度日，那么可以支配的钱就会少一点。通过这些具体条款的约束，可以有效避免“败家子”，从而实现对继承人的教育，使得物质财富和精神财富双重传递
⑤ 放入家族信托的房产需要交房产税吗
个人住房需要 交房产税。主要有
（1）契税。符合 住宅小区 建筑容积率在 1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。
（2）印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。
（3）营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。
（4）城建税。营业税的7%
（5）教育费附加税。营业税的3%
（6）个人所得税。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
⑥ 什么是家族信托 家族信托的法律问题
“家族信托”在中国还不是一个法律概念，就字面意思上看，”家族信托”可能有以下几个方面的内涵：第一，它是一种以家族内部人为受益人的信托；第二，它是有一定规模的信托，一般适用在家族企业上。
我国在信托发展的现阶段当然没有《家族信托法》，规范家族信托关系的主要还是《信托法》。《信托法》15条关于“委托人死亡后，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产”的规定，对家族信托具有至关重要的作用。它是家族信托承担财富传承功能的基础。有了《信托法》特别是其15条，理论上在中国可以设定家族信托，信托合同中可以约定家人照料和保护信托的条款(如果受托人同意，并有可能执行的话)。
家族信托的受托人实质上受到了一定的限制。因为家族信托的时限很长(会超出自然人终生范围)，受托人如果是自然人执行信托事务可能有困难，并且自然人的财产管理能力也比较有限，所以，家族信托最有可能的受托人是信托公司。所以，有关信托公司的《信托公司管理办法》也是重要的。《信托公司管理办法》7条第2款规定，未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营信托业务，任何经营单位不得在其名称中使用“信托公司”字样。第2条第2款又规定，本办法所称信托业务，是指信托公司以营业和收取报酬为目的，以受托人身份承诺信托和处理信托事务的经营行为。因为没有自然人或非信托公司从事受托行为的司法解释，民事信托的范围受到了“以信托为业”这个模糊边界的挤压。再加之家族信托本身的原因，家族信托的受托人在很长时间内都将主要是信托公司。
家族信托的信托财产也受到限制。最主要的限制是不动产信托。因为《信托法》10条规定，信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记；未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。加之，相关配套登记制度没有健全，所以在我国目前不动产信托的登记是很困难的。类似的，其他需要登记的财产信托也会遇到这个问题。
家族信托受到限制还来自于税制安排。
虽然，《信托法》2条规定，本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。但是，关于信托财产的归属，史尚宽先生说，受托人受财产权之移转处分，该财产权归属于受托人。因为受托人之管理处分财产，非管理处分他人之财产，乃自己管理处分属于自己之财产。但受托人管理处分信托财产，非为自己利益而管理处分自己之财产，乃系依一定目的为他人利益而管理处分该财产。[18]还说，不动产所有权之信托，委托人不能不将该不动产之所有权移转于委托人。[19]虽然，江平先生接受了“委托给”这种让步的立法方案，但也对日本和韩国信托法中“信托财产属于受托人所有”的观念，一直深信不疑。[20]
如果我国税法不对信托做出特殊安排，所有权转移的信托可能会带来很多税务上的问题o比如，房产的转移要缴纳印花税、契税，还可能要缴纳营业税、个人所得税。并且，这种缴纳是双向的，即信托设立时，委托人向受托人转移要缴纳一次，信托终止时，受托人按约定向委托人、受益人或其他人转移时还要缴纳一次。在信托受益缴税的问题上，公司作为受益人时，江苏省地方税务局认为，“根据《营业税暂行条例》及《实施细则》的规定，外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买人价后的余额为营业额。若企业认购的信托产品属于金融商品的范围，对外转让信托产品时，以卖出价减去买入价后的余额为营业额申报缴纳营业税。”而对于个人来说，国税函[2005]424号指出，根据个人所得税法规定精神，个人取得信托产品收益，应按“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。虽然，当前并没有信托公司执行代收代缴的义务，但并不否认以后有按受益缴纳的可能性。而信托受益在信托计划的执行中，都已经依法纳税。这就又涉及双重征税的问题。
⑦ 现在大部分有钱人他们投资什么啊，是银行理财信托基金房地产
据我所知 他们的投资资金都是全球配置 国外抄底房产 购买股票包括境外的股市 私募基金等
⑧ 民生信托怎样获得高净值人群对家族信托的认可
高净值人群对于家族信托认可度在过去几年显著提升，主要归结于三点：第一，财富管理机构对高净值人群的持续教育和引导；第二，家族信托解决了保险产品及房地产作为传承工具上的不足，提升了财富传承规划的科学性与灵活性；第三，家族信托成功案例越来越多，高净值人群从对家族信托了解、观望状态，进入落地实施阶段。
⑨ 投资中泰信托房产信托基金怎么样
要落实到具体项目。不同项目，标的资产不一样。产品结构不一样，风控措施也不一样，分析方法和角度就会不一样。不过中泰信托是一家正规的信托机构。产品也算是稳健的。
⑩ 上市房地产信托基金有哪些
供参考：
五色土抵押基金：（年收益率10%—18%）五色土抵押公司担任投资顾问，通过尽版职权调查风险评级，确定拟不动产抵押项目，然后募集投资人，投资人的资金直接交付给信托公司，形成不动产抵押信托基金，由信托公司向借款人发放不动产抵押贷款，信托公司将收取的本息向投资人转付。这属于五色土私募信托基金。
优先受益人：100万以上,年收益率10%--12%；300万以上，年收益率12%--15%；劣后受益人：1000万以上，年收益率18% 。