理财营业房

A. 个人如何正确投资房地产理财

关于个人如何正确投资房地产理财，我曾经给房地产投资者做过类似的培训，现在谈几点个人看房，供您参考：

一、首先要厘清投资和理财的区别

投资：是为了在未来可预见的时期内，获得收益或资金增值，在一定时期，向一定领域的标的物，投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。

理财：个人或机构根据其当前的实际经济状况，设定想要达成的经济目标，在限定的时限内采用一类或多类金融投资工具，通过一种或多种途径达成其经济目标的计划、规划或解决方案及实施该过程。

简答的说：投资只是一种经济行为，理财是保证投资行为取得回报的管理管理过程。

二、房地产投资产品的比较方法

这里给您两份不同房地产产品投资要素评估表：

表格1

分析：从投入资金量、租金收益、增值空间、空置率、风险五项指标评价等级看。

• 综合收益最高的是商铺；

• 写字间、住宅分居二三位；
  

• 旅游地产居第四位。

三、如何进行房地产投资理财

1、要善于把握投资时机

第一看国家调控政策，越是出台限购政策的大型城市，越值得投资；越是频繁出台鼓励购房政策的中小城市，反应当地供大于求，地方政府急于救市，越不要投资！

第二看利率高低，降息意味着利好，加息意味着利空。

第三看货币，凡是贷款投放增加，m2广义货币增加，意味着资金放水，是利好。

第四看供求，要分区域、分地段判断供求关系，供大于求的，坚决不投资。

2、分析人口流向

人口净流入城市（流入减去流出人口结果是正值）值得投资，人口净流出城市（流入减去流出人口结果是正值），坚决不要投资。

3、重点关注学区房

要注意区分伪学区房和真学区房，学校边上的房子不一定是学区房，需要到教育部门了解学区的划分、学校规模、档次、教学质量、升学率、开发商是否真的与学校签订正式协议等等。

4、留意交通的带动作用

特别注意地铁站点的规划，提前知晓，布局地铁站点周边的物业投资。

5、跟着政府迁移方向投资

了解政府办公区集中搬迁的区域，提前下手。

6、跟着零售巨头选址投资

凡是家乐福、伊藤、沃尔玛、永辉、华联这样的零售巨头投资的区域，可以大胆跟进。

在肯德基、麦当劳、必胜客这样的国际快餐店附近投资商铺，也是不错的选址。

B. 建设银行住房理财是怎么回事

建行理财卡是建设银行向中高端客户提供的多币种综合性金融产品，具有一卡内多账户、综合容管理、签约理财、自动转账、境外交易、全球通用、代收代付、短信通知等功能，并可享受建设银行提供的优先优惠、理财咨询等多项尊贵服务，同时也是客户尊贵身份的标识。建行理财卡的建行的VIP客户，到建行营业厅可以走理财客户通道，减少排队。可以开附属卡。

C. 关于理财问题。本人有100万余钱，是借出去1分息划算还是买门面房划算或者其他理财

投资房地产、黄金、白银、股票都比较划算。就要看你对哪个市场比较了解。投资了解的领域才不会亏损。房地产可以产生稳定现金流，便于控制。投资黄金白银收益比较高，但风险也比较高。100W我建议投资黄金！收益较高，风险相对较低。

D. 投资，理财。是放贷好，还是买门面房好

放贷无论对方是任何人都是风险较高的，还是房产比较靠谱，毕竟自己投资好过把钱让人投资嘛。
买门面如果地点不错的话就下手吧，住房最好别投资。

E. 房地产理财项目怎么样

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。
希望能解决您的问题。

F. 理财资金禁入商业房地产是什么文规定的

与此前的《保险资金运用管理暂行办法》相比,《办法》重申了投资不动产的额度限制。投资不动产的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的10％,投资不动产相关金融产品的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的3％;

G. 1000W 门面房年收益24万与400万现金400万门面房收益10万 那个更好400w怎么理财比较好

这两个是没有可比性的---需要根据具体的实际条件来做选择----400W来投资的话就做复式投资了，相互补充，使自己的风险最小化，利益最大化---如果有兴趣了解投资产品，可以找我，给不做合适的投资计划--

H. 购买理财产品的房源5年到了卖出要付个人所得税吗

1、对于不承担投资风险，收取固定利润的理财产品，亦即所谓的保本保息的理财产品，应当视为发生贷款行为，对收取的固定利润应按照“金融保险业”缴纳营业税；
2、对于不承担投资风险，取得保本不固定的浮动收益，亦即所谓的保本浮动收益理财产品，对取得保本不固定的浮动收益应视为存款利息收入，不缴纳营业税；
3、对于承担投资风险，取得不固定的浮动收益，亦即所谓不保本浮动收益的理财产品，应当视为投资收益，不缴纳营业税。

I. 理财产品有营业执照是否就合法

不一定，除了营业执照，资金的安全性也很重要，资金托管是在何处也是考察的一个要点，还要看其风控能力，应对突发事件能力也很总要——汇中大金融