房地产非标融资

『壹』 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

『贰』 房地产融资的特点有哪些

1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大专：有区域差异属：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
我觉得这几点是比较明显的，其他的还有很多

『叁』 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

『肆』 什么是房地产融资

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

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向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

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向计委申报立项报告

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计委函至规划局

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规划局会签返计委

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计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

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对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

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规划局法征地意见函

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到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

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市政府下文批地

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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价

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申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得

│ 土地使用证

按规划设计条件征询意 │

见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

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规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

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委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

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到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

│ │

规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证

│ 了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图 改造、移线方案

│ 煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单

制作资料 计划（建委会签）

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报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领

许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

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到开发办市政处核实任务

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开发办工程处同意招标

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填招标申请书并到市招标办登记

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招标办看现场

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运用“投资项目概预算系统”编制标底

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招标办审查标底

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开标会

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定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记

务来源及一切手续

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

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施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装

计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定

委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案

配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计

建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场

收 收 验收 验收 规划 施工

设备安装 到市政 位置 业务科检验

及验收 监理所 委托 同意接气

送电 下水报 设计 凭通气单到

装 到劳动 管网所办固

规划设 局报装 定资产转移

计 环保局 手续及通气

竣工验 审查消 手续

收 音除尘 凭接气单到

设备 液化气公司

竣工验收 办各户通气

手续

通气

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全部工程竣工

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四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证

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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

『伍』 房地产项目融资有哪些关键节点

1、企来业营业执照
2、企自业组织机构代码证
3、企业税务登记证
4、企业银行基本户开户许可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

『陆』 房地产企业如何融资

1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

『柒』 房地产金融的非标业务现如何

“非标业务收紧后，我们只做符合‘432’条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目，暂时就都没做了。”某信托机构业务管理部副总经理说。“432”指房地产项目“四证齐全”、30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。2018年伊始，多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。去年12月底，银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

河南某房企总经理表示，非标业务收紧后，资金链受影响很大，首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%是自有资金，其余70%通过信托等渠道解决。“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。