房地产信托停

❶ 房地产信托的发展历程

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。

❷ 监管加码 房地产信托发行规模下滑至5100亿

随着监管政策加码，对于房企通过信托渠道融资的审核越发严格。根据用益信托最新统计显示，今年来，截至记者发稿时止，我国68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品，规模总计5118.5亿元，相较于去年同期的4099款6352.6亿元的规模，在融资额度上同比下滑了19.4%。
7月份以来，整个房地产信托发行延续了下滑态势。用益信托统计数据显示，7月全行业共发行241款416.1亿元的房地产集合信托产品，相较于上月的481款794.2亿元的规模，在发行只数上下降了50%，在融资规模上则下降了47.6%；而与去年同期的516款755.56亿元的规模相比，在发行只数上更是同比锐减了53.3%。
事实上，我国房地产类信托的募集规模自2019年下半年以来，连续多个季度下行。中国信托业协会数据显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿，较2019年末下降1249.87亿元。
“这主要原因有二：一是监管趋严，从去年下半年以来，房地产信托经历了多轮窗口指导和调控；二是一季度新 冠疫情冲击使得楼市停摆，房地产开发也全面暂停，房企融资需求萎缩的同时信托业务的开展也短期内受限。”对此，有信托分析人士认为。

❸ 基建类信托为什么被叫停了现在买什么信托产品好呢

监管层以来“窗口指导”的方式叫源停此类信托，主要原因有：
第一，目前基建类信托存量已经很大，为总量控制，必须控制增量;
第二，从融资成本讲，同一平台或基建项目，发行城投债、企业债成本更低，优于信托融资，监管应引导这些融资人降低成本、提高资金效率;
第三，已经发行的平台、基建信托或将有“兑付压力”，不希望新的“麻烦”出来;
第四，已经发行的可能有些项目把关不严，部分夹杂马甲信托，一些并非平台、基建的房地产或工商企业也穿上“政府平台”、“基建”项目的马甲来发信托，这令人忧虑。

推荐的信托产品有：

中原信托 中瑞集团
中铁信托 众益41期
爱建信托 南太湖建投应收账款(1年)
方正东亚信托 方兴11号

❹ 关于信托的基本问题

非也~
我是新时代信托股份公司的，很负责人的说，信托是有风险的
没风险的说法是被三方，银行等销售机构捧出来的
信托都兑付，不意味没风险~这几年都有信托出问题
有的用于投资股票一级市场定向增发的信托亏损是很正常的，而且不兜底
房地产类项目出现问题也不是一例
不过中国的信托市场有个非常变态的刚性兑付潜规则
注意，是潜规则，出了问题的项目虽然信托公司兜底了，但是法律上没有规定这项义务
就是说信托不进行刚性兑付也是合法的~为了少惹事，还是挑选安全的信托比较好
别太在意1个点的收益差距
有什么问题可以qq问我 249908625

❺ 房地产信托目前是否还能发行成本一般多少啊

目前银监会虽然加强了对房地产信托业务的监管，但并没有叫停房版地产信托业务，因此权，只要项目好，风险可控，还是可以找到合适的信托公司来发行。
房地产信托融资成本很难统计得到，但行业的一半说法是在20%左右，这个数据也是一个估计值，仅供参考。

❻ 什么是房地产信托提前清盘

清盘分两种：
1 房地产商协商提前清盘：房地产信托项目经常会有2+1年期限，这种是专借款方考虑属到市场的利率目前比较高，想在2年后找到更低成本的资金来源。比如现在的利率和存款准备金率比较高，房地产商融资难，成本大，所以2年后很可能市场的利率会降低，融资成本变低，这时候申请提前终止信托合同，找到更低成本的融资，对房地产商而言是有利的。
2 信托公司强行提前清盘：这种有可能是2年后，信托公司发现项目的风险比较大，单方终止合作，收回本金和收益；也可能是项目还不到两年，已经发现明显在兑付危机，这个时候信托公司也可以强制清算资产，结束信托项目，提前清盘。

❼ 将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开

中国房地产市场正迎来一场剧变。
2021年首月，深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行被曝出已经停贷。每年年初，一般是房贷额度最为充裕的时候，这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。
2020年最后一天，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线”。
上海市银保监局近期出台的新规，正是“两道红线”落地的体现。上海市表示，严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承，针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化。不过，由于超标银行个数较少，压降比例相对有限，加之新规调控留有调整过渡期，房玲认为对房地产行业短期影响可控。
银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起，组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具。与货币政策不同，房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等，重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，这“五道红线”的划出，让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年，这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征。
万科集团董事会主席郁亮也曾表示，“三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，它意味着房地产行业金融红利时代的结束。
“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下，中国楼市会发生什么样的变化？业内普遍认为，“银根”和“地根”是楼市的命脉。房地产金融审慎管理有望控制住“银根”。
中指研究院近日发布的一份报告称，过去15年，金融政策对房地产市场调控效果显著。这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果。报告认为，金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨，抑制商品房需求，同时也将抑制房企规模增速。
刘水表示，未来市场将会呈现出三大趋势：一是弱周期，金融审慎管理之下，将避免大量资金流向房地产市场，从而避免房地产市场暴涨暴跌，弱化房地产周期性。
二是“慢牛”。据测算，中国城市化率或在2030年达到70%，进入城市化后期，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间，但金融审慎管理之下，未来10年中国房地产市场或现慢牛行情。
三是城市分化持续，不同城市房地产市场走势仍将明显分化。
自2008年美国金融危机后，宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视。美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣。近年来，中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度。如：1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。
银保监会主席郭树清曾撰文称，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标。

❽ 证监会叫停券商代销伞形信托是利空吗

伞形信托指同一个信托产品之中包含两种或两种以上不同类别的子信托，投资者可根据投资偏好自由选择其中一种或几种进行组合投资，满足不同的投资需要。
伞形信托作为结构化证券投资信托的创新品种，在实际操作中，往往由证券公司、信托公司与银行等金融机构共同合作，为二级市场的投资者提供投融资服务。
证监会叫停伞形信托
①短期看，洒水降温，抑制资本过快“脱实向虚”。监管层打压旨在增加市场波动，通过波动率提升降低“博傻”的预期收益率。
②中期看，洒水降温后，为货币宽松打开空间。一方面是经济下行压力与日俱增需要货币宽松支持，降低融资成本；另一方面又是资本脱实向虚，货币宽松又恐对疯狂市场“火上浇油”反而推升融资成本。待洒水降温后，货币宽松会不期而遇，最终还是利好股市。
③长期看，金融造富的股权时代趋势不可逆，从快牛到慢牛，4316绝不是顶。目前，一般性存款余额110万亿，居民储蓄存款50万亿，且未来还能保持10%左右的速度增长，随着利率市场化存款加速分流，人口结构和库存给房地产带来的下行压力，反腐和财税改革抑制地方政府大拆大建，国企改革、一带一路修正传统行业必死无疑的悲观预期，过去沉淀于房地产等传统产业的居民财富大规模向资本市场转移的趋势不可逆。
④只是洒水降温，监管层不会真正打垮股市。地产拐点+反腐+改革为市场带来了增量资金，而直接融资规模的扩大可以降低杠杆率，哺育创新。股权融资降杠杆的作用自不用细说，高层频繁强调创新，股市上涨可以使创新在市场获得丰厚的回报，进而形成创新的正向激励，注册制就是打通降杠杆和促创新的制度准备。注册制推出之前把股市打下去，恐非高层本意。
⑤单从事件本身来看，影响也只是情绪上的。首先，伞形信托规模也就4000亿左右，仅占比流通市值的1%。其次，证监会禁止的是增量伞形信托，但是自证监会禁止券商销售第三方伞形信托以来，银行已主动降低伞形信托杠杆，作出了合理风控措施，年后的市场上涨与增量伞形信托资金关系不大。可见，该政策无论是从存量上还是增量上都未对市场形成显着的利空。最后，根据民生证券基金产品研究的测算，开放式股票型基金资产净值1297亿，ETF是2200亿，封闭式股票基金1800亿，参与转融通证券出借交易资产不得超过净值50%，最大融券规模仅为2600亿。多大点事儿，不值得大惊小怪。
⑥无风险利率有望下行。市场波动率的提高将提振对安全类资产的需求，洒水降温后货币宽松空间也有望打开，当前利率水平已充分反映了置换债供给冲击，无论是市场波动率上升还是货币宽松空间打开，均支撑无风险利率继续下行。

❾ 房地产信托是指什么

说全面一点：房地产信托有两层含义，一是指房地产法律上或契约上专的拥有者将该房地属产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已颁布实施的条件之下，其必将具有很强的生命力，一经推出，必然会受到各方的欢迎。二是房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。
其实现在房地产信托风险有点高了，从去年开始，房地产信托违约事件时有所闻，这时候再投资房地产信托是不明智的。建议你投资其它信托产品吧。

❿ 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊

展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。