地产融资总监

① 人民币贬值对房地产有什么坏处

人民币贬值对房价的影响。在过去的时间里，中国房价大涨的其中一个原因便就是人民币升值。所以对于资金密集型的中国房地产行业来说，人民币对美元贬值可不是一个好消息。地产分析师表示，人民币贬值，对目前房地产市场将是利空的，短时间内将会对房企海外融资等造成一定的负面影响，人民币贬值使得外汇投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。

人民币汇率波动情境下，人民币贬值对房价的作用机理主要涵盖三种效应：

一、流动性效应。人民币贬值将压缩投机资本的获利空间，促使资本流出，造成国内流向房地产业的资金紧张，进而改变当前房地产的供求关系。在房地产供应总量不变条件下，由于缺乏资金及需求支持，房地产价格上涨冲动将被抑制。

二、逆财富效应。人民币贬值将造成进口商品价格上升，从而导致进口减少，造成国内商品价格上升，使得社会购买力不足，造成房地产消费需求不振，最终对房价形成下跌压力。

三、替代效应。在人民币贬值或者具有贬值预期条件下，政府为保持汇率稳定将进行市场干预，通过购入人民币释放美元从而提振人民币汇率，这将造成流动性不足，抑制房地产价格上涨。

如果融资难度加大，房企会采取措施，加快降价销售来回款，会对房价产生冲击，但考虑到房企境外融资规模不大，单就这一点来看，人民币贬值对房价冲击也有限。

所以通过上述分析可以发现，人民币贬值，人民币汇率的下跌，在房地产市场供大于求阶段将强化房地产价格的回调，有助于打破房地产市场单边上升的市场预期，避免房地产泡沫的进一步积累，有益于房地产行业释放风险健康发展。此外，房价回调为下一步进行依托市场力量的政策实践提供了弹性空间。更重要的是，汇率影响房地产价格是一种市场机制，它通过资源配置方式对房地产市场进行影响，有助于凸显市场在我国经济发展中的决定性作用。

② 融资渠道收窄对房企有何影响

“我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”

华北某国资背景房企财务总监李明(化名)近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。在多家房地产企业了解到，千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。

中诚评级相关人士介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标；偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标；然后关注EBITDA(税息折旧及摊销前利润)全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”

“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。

内容来源：凤凰网

③ 海辉的管理团队

孙振耀，执行主席
孙振耀先生2008年3月起担任海辉软件国际集团公司董事长。自2002 年至 2007 年期间，孙先生曾担任中国惠普执行总裁及惠普全球副总裁。在惠普与康柏合并前，他于 2000 年至 2001 年期间，担任中国惠普执行总监。1991 年至 1999 年期间，担任中国普惠公司的计算系统事业部总经理。孙先生于 1982 年作为系统工作师进入到惠普台湾公司，1983 年至 1990 年期间曾担任过多个销售管理职位。
孙先生拥有台湾中原大学计算机科学学士学位。
卢哲群，首席执行官
卢哲群先生拥有 20 多年在多家顶级 IT 公司担任全球营销职务的经验。在加入海辉之前，卢先生曾任中国惠普公司执行副总裁，全面负责惠普在中国大陆和香港地区的大额服务业务运作，其中包括技术服务、集成、外包和咨询。
作为一名成功的领导者，卢先生在帮助公司实现新的增长模式方面显示出超强的能力,极大地提升了股东所持有的价值。卢先生曾担任 Vanda Systems & Communications Holdings Limited 公司的首席执行官，在他的领导下，该公司收购了 Hutchison Global Communications 以及 PowerCom 两家公司，一跃成为技术旗舰企业。在加入 Vanda 前，卢先生曾担任 Internet Capital Group 亚洲业务执行总监，以及 Cap Gemini 集团亚太区首席执行官。
卢先生最初就职于 IBM 公司，此后加入亚洲 Lotus 咨询公司，曾担任过多个亚太地区管理及销售方面的高级职务。
卢哲群先生毕业于新加坡国立大学，获得电子工程学士学位。
林兴俊，首席运营官
林兴俊先生于 2004 年加入海辉，任战略规划部门主管。在过去几年中，林先生参与了公司的核心运营活动，包括企业收购和合并，以及公司业务的整合，并发挥了重要作用。
林先生的职业生涯从 1996 年加入波士顿咨询集团 (Boston Consulting Group) 开始，在那里他积累了国际化企业以及战略发展和转型管理等方面的丰富经验。在 BCG 任职 7 年后，林先生又以其出色的行业专业能力加入马来西亚南方银行 (Southern Bank Berhad) 的金融咨询服务部门，成为负责企业扩展的战略主管。
林先生是美国西北大学凯洛格管理学院 (Kellogg School of Management) 的工商管理硕士 (MBA)。
李劲松, 执行副总裁
李劲松先生曾在川崎重工任职 5 年，于 1997 年加入海辉，负责管理日本业务。李先生于 1998 年在日本主持建立了海辉与 JBCC 日本公司的合资公司 JBDK 公司，并于 2002 年主持建立了海辉在东京的独资子公司 － 海辉（日本）。
李先生毕业于大连海事大学计算机应用专业。
孙永吉，执行副总裁
孙永吉先生拥有丰富的 IT 行业和国际化企业管理经验，是此行业的资深人士。他不但是杰出的领导人还是勇于开拓的企业家。孙先生曾任多家巨头公司的高层职务，他在日本的 ASCII 公司、新加坡的 NEC 公司、美国的 Sun Microsystems 公司以及Lotus 公司担任过各种管理和技术职位。孙先生还曾是 Lotus（中国）公司的创始人，1994年至1988年全面负责管理Lotus（中国）的R&D中心。并于2000 到 2003 年间创建并担任新大陆科创网络公司首席执行官。
此外，孙先生于 2003 至 2006 年间创建了北京天海宏业国际软件公司并任首席执行官，经并购后加入海辉国际集团公司担任高级副总裁，负责产品工程服务业务。
孙先生持有南京航空航天大学的计算机科学硕士学位和美国马萨诸塞州 Babson College 的 MBA 学位。
Gene Tsai，高级副总裁， 负责套装解决方案服务
在加入海辉之前，Gene 于 2000 年合伙创建了 Envisage Solutions，并担任公司首席执行官。Gene 领导 Envisage 为许多财富 1000 强企业提供优质服务，带动公司飞速发展。在创办 Envisage 之前，Gene 曾先后担任 TEQ International 的欧洲 CRM 执行总监、 Accenture 公司产品和金融服务经理。Gene 毕业于加州大学 Irvine 分校，经济和商业管理专业。
王久长，高级副总裁，负责政府事务
王久长先生毕业于大连海运学院（现大连海事大学），获船舶工程学学士学位。毕业后担任大连海事大学副校长，并获得国际经济法硕士学位。在大连海事大学任职 21 年后，王先生成为大连船舶检查局副局长，直至 2001 年加入海辉。 王先生现任海辉集团高级副总裁，参与集团整体战略规划，同时负责人力资源及技术部门的日常工作。
王瑾，高级副总裁，负责人力资源管理
王瑾是一位经验丰富的人力资源管理人员，在硬件、软件、芯片制造和通信等高科技跨国企业中积累了广泛的人力资源管理经验并把多年来积累的这些经验带入高级管理层。她曾任微软（中国）有限公司的人力资源总监，微软中国公司是微软全球员工人数和利润增长最快的分公司，她对微软在中国的业务扩展发挥了重要的推动作用。
随后王瑾担任了英特尔中国的人力资源总监，负责英特尔在中国大陆和香港地区的人力资源管理工作。
王瑾还曾在中国惠普公司工作了多年，担任各种职务。
Ivan Ng，高级副总裁, 负责战略客户
Ivan Ng 是一位资深的业务主任，拥有丰富的业务开发、咨询和 IT 管理经验。他在开拓新的市场、推进服务能力建设和管理区域性营销方面业绩斐然。
在加入海辉之前，Ivan 曾在戴尔担任微软解决方案亚太及日本区总监，负责戴尔解决方案业务的区域策略和增长。他的职业生涯始于 Lotus（隶属于 IBM Software Group），还担任过咨询和管理方面的多种角色，之后创建了一家以互联网服务为主的公司。在此之后 Ivan 又加入了 Avanade（Accenture 的分公司），就任基础架构服务亚洲区总监。
Ivan 拥有新加坡国立大学的计算机专业本科学位。
白珊，高级副总裁，市场和联盟合作
20多年来，白珊一直致力于专业服务与科技行业的利润创收和卓越运营事业。作为海辉软件国际集团市场与联盟高级副总裁，她注重通过市场营销、销售流程、联盟和并购等商业战略显著加速企业增长的步伐。在加入海辉之前，她曾担任北京微软战略合作部的业务总监，帮助中国新兴高成长企业构建一个强劲的IT生态系统，业务涉及软件开发外包、硬件和设备制造、数字娱乐系统、独立软件开发商和风险投资等行业。
在此之前，白珊负责Tescom一家以色列软件质量公司的北美业务，并帮助其在伦敦AIM交易所成功上市，同时负责对中国的外包公司进行评估，寻求合作机会。早前，她成立了四家公司：一家特殊纺织品制造公司；一家风险投资的软件公司；一家就业咨询公司；以及一家企业调研公司。白珊的职业生涯从担任德勤和凯捷的咨询管理开始。
白珊现在担任Women in Leadership董事会顾问，这是一个中国领先的女性高管商业组织。她还是享誉全球的中国非政府机构Future Generations咨询委员会的成员，为环保事业做贡献。2005年至2007年，白珊曾担任GlobalEXECWomen国际理事会执行委员，并担任其在2007年12月北京举办的“国际妇女影响奖”年度颁奖仪式的主持。曾在2006至2007年担任中关村软件协会品牌战略副主席。
来北京之前，白珊在美国也是慈善机构的积极参与者。曾在2006年担任美国电子协会中国贸易代表团执行代表，并担任格鲁吉亚中国联盟的创始大使。2005年，白珊担任Women in Technology协会主席，连续4年服务于格鲁吉亚技术协会董事会，连续3年出任美国政府科技顾问董事会顾问。白珊拥有密歇根大学汉语和国际商务学士学位，喜欢深海潜水、滑雪、徒步旅行、烹饪和音乐，享受和三个孩子在一起的生活。
Yasuhiko Kobayakawa，高级副总裁，日本业务执行总监
Yasuhiko 在 IT 行业具有超过 15 年的工作经验，在多个行业特别是金融业具有丰富的 IT 和业务流程咨询经验。在加入 hiSoft 之前，他曾在 Japan Unisys 商务咨询部主管咨询服务。在任职 Japan Unisys 之前，他曾在 Accenture 工作 13 年，负责金融服务。他的客户理念是：不仅要针对客户的问题提供解决方案，而且要利用自己在金融服务和咨询方面的经验以及技术主动帮助客户向前发展。大学毕业后，Yasuhiko 曾在日本一家综合性公司工作。
Yasuhiko 毕业于日本京都大学土木工程系。
Faye Tan, 高级副总裁，负责战略客户
Faye在IT行业中积累了超过15年的销售和交付团队管理经验。在IBM任职的7年中，她负责管理金融服务业务，也积累了丰富的区域经验，多年来在包括泰国，新加坡，中国，香港，和马来西亚等国负责交付业务及团队的管理。Faye还拥有丰富的项目管理经验，特别是应用及系统集成等项目，并已开始主导为大型企业设计和建立全套网络的解决方案。
Faye 拥有加拿大多伦多大学的学士学位。
刘鹏, 高级副总裁, 战略发展
刘鹏拥有超过17年的专业服务和技术领导经验, 有效地促进他在海辉推动战略联盟。刘鹏先生于 2000 年加入海辉最初负责美国业务, 设立了海辉集团在美国的独资子公司 DMK International。在加入海辉之前，刘先生曾担任亚太国际公司的董事及副总裁，以及大连神迅信息有限公司副总裁。
刘先生持有美国西雅图大学工商管理硕士学位, 并获6 Sigma 黑带资格。
白昱， 高级副总裁，负责战略客户
白昱于2007年十二月加入海辉担任副总裁，并负责带领海辉销售团队进行销售业务拓展、提升业绩，包括对目标客户销售预测、推动和销售过程的管控。
白昱在IT行业具有十五年的销售管理经验。在加入海辉之前，白昱曾担任惠普中国服务销售的总经理。
在任职惠普的十一年生涯，他凭借领导力，培养组建了高效销售团队，并为惠普中国创造了很好的销售业绩。
白昱拥有中欧工商管理学院MBA学位。
执行主席
孙振耀
孙振耀先生2008年3月起担任海辉软件国际集团公司董事长。自2002 年至 2007 年期间，孙先生曾担任中国惠普执行总裁及惠普全球副总裁。在惠普与康柏合并前，他于 2000 年至 2001 年期间，担任中国惠普执行总监。1991 年至 1999 年期间，担任中国普惠公司的计算系统事业部总经理。孙先生于 1982 年作为系统工作师进入到惠普台湾公司，1983 年至 1990 年期间曾担任过多个销售管理职位。
孙先生拥有台湾中原大学计算机科学学士学位。
董事会成员（按姓名的字母顺序排列）
李宏玮
李宏玮女士目前是 Granite Global Ventures (GGV) 的执行合伙人，全面负责 GGV 在中国的投资经营。2002 年至 2005 年期间，她担任集富（亚洲）的副总裁。2001 年至 2002 年期间，她就职于摩根士坦利 (Morgan Stanley) 的投资银行部。此前，李女士在 1995 年至 2000 年期间，担任新加坡航天科技集团 (Singapore Technologies Aerospace Group) 的主任工程师。
李女士毕业于康奈尔大学 (Cornell University)，拥有电子工程学士学位和理工硕士学位。她还拥有西北大学凯洛格管理学院 MBA 学位。
卢哲群
卢哲群先生拥有 20 多年在多家顶级 IT 公司担任全球营销职务的经验。在加入海辉之前，卢先生曾任中国惠普公司执行副总裁，全面负责惠普在中国大陆和香港地区的大额服务业务运作，其中包括技术服务、集成、外包和咨询。
作为一名成功的领导者，卢先生在帮助公司实现新的增长模式方面显示出超强的能力，极大地提升了股东所持有的价值。卢先生曾担任 Vanda Systems & Communications Holdings Limited 公司的首席执行官，在他的领导下，该公司收购了 Hutchison Global Communications 以及 PowerCom 两家公司，一跃成为技术旗舰企业。在加入 Vanda 前，卢先生曾担任 Internet Capital Group 亚洲业务执行总监，以及 Cap Gemini 集团亚太区首席执行官。
卢先生最初就职于 IBM 公司，此后加入亚洲 Lotus 咨询公司，曾担任过多个亚太地区管理及销售方面的高级职务。
卢哲群先生毕业于新加坡国立大学，获得电子工程学士学位。
乐文勇
乐文勇先生于 2001 年加入集富（亚洲），目前担任该公司的中国常驻代表，负责在中国的投资活动，主要专注于中国民间创建的私人持股技术公司。他于 1998 年加入集富（亚洲）位于东京的母公司――集富株式会社。此前，乐先生在中国上海大众汽车公司财务部工作过一年。
乐先生拥有上海交通大学工业管理专业学士学位及日本国际大学商务硕士学位。
Terry McCarthy
Terry McCarthy 目前担任纳斯达克上市的林洋新能源公司 (Solarfun Power Holdings Co., Ltd) 独立董事及审计委员会主席、纽约证券交易所上市的华奥物种集团公司 (Agria Corporation) 独立董事、及 TriUnited Investors, LLC, Kansas 的管理有限责任公司成员兼投资人。
他拥有宾夕法尼亚州立大学学士学位、南加利福尼亚大学 MBA 学位及金门大学税务硕士学位。
投资公司海辉能吸引业界最为尊崇的风险投资公司进行投资，充分说明了海辉管理层的领导能力以及公司的持续发展势头。那么，有哪些公司投资于海辉，他们对海辉又有什么样的评价呢？
德丰杰全球创业投资基金 (DFJ ePlanet)
德丰杰全球创业投资基金（Draper Fisher Jurvetson ePlanet Ventures，简称 DFJ ePlanet）是一家全球风险投资公司，分支机构遍布美国硅谷、亚洲以及欧洲。DFJ ePlanet 成立于 1999 年，以利用不断增长的技术全球化趋势，其目前管理的资本（即其第一笔资金）超过6.5 亿美元。DFJ ePlanet 通过投资于亚洲、欧洲及美国的信息技术和医疗设备行业的起步公司，寻求为投资者提供优越回报。目前基金的投资主要集中在无线、半导体、消费者互联网、生命科学、VOIP、宽带及其他新兴的服务行业。
作为国内领先的软件外包供应商，我们希望海辉能够成为中国的 Infosys、Wipro、Tata。
- Alvin Sun，
德丰杰全球创业投资基金执行董事
纪源资本 (Granite Global Ventures)
由 Venrock Associates 创建的 Granite Global Ventures 公司是处于成长阶段的风险投机公司，专注于信息技术和医疗保健领域的投资。Granite Global Ventures 公司的投资对象大多是已经完成产品开发并拥有了客户基础，正寻求成长资金以扩大业务的企业。通过其在硅谷、上海和新加坡的办事处，Granite Global Ventures 公司的业务团队以他们的专业技能来满足处于发展阶段的公司的需要，帮助这些公司扩展全球业务，并凭借其在资本市场的经验，为那些准备上市的公司提供支持。
海辉是中国为数不多的遵循了软件发展规律并可以满足欧美市场需要的企业之一。我们希望可以在未来的几年内帮助该公司跨越现在的发展阶段，与公司的管理层和股东一起努力，实现其成为外包领域全球领军者的目标。
- Thomas Ng，
Granite Global Ventures 公司董事总经理
GE Commercial Finance
GE Commercial Finance 是 GE 最大的“增长点”之一。GE Commercial Finance 通过产品出借、成长资金、周转信贷额度、各种形式的设备出租、现金流动项目、资产融资等方式在超过 35 个国家/地区的客户业务推广活动中发挥了重要作用。其服务领域包括医疗保健、制造、车队/船队/机队管理、通信、建筑、能源、航空、基础设施和设备，等等。GE Commercial Finance 拥有超过 3100 亿美元的资产。
GE Equity 是 GE Commercial Finance 的一部分，也是 GE 的全球私募股权投资团队。它与 GE 的运营企业在工业、基础设施、媒体、医疗保健和金融服务领域展开紧密合作，并抓住 GE 获得的各种私募股权投资机会进行资本投资。我们将在既定的具有高增长潜力的公司中充当少数股东，并充分利用 GE 的商业网络、行业技术和成熟的运营规范从各方面协助我们的创业投资公司。该团队自 1995 年以来已投资 1,000 多家公司和 LP 基金。
海辉与 GE 的这次合作超出通常的商业意义。海辉公司科学合理的运营方式、强大的管理团队和高增长潜力也是我们选择海辉进行股权投资的重要原因。这是对我们与海辉一直以来亲密合作的肯定。
- Mark Chen
高级执行总监
GE Commercial Finance - Equity 亚太区总裁
IFC
国际金融公司 (IFC) 是世界银行组织的一个分支机构， 主要业务是向发展中国家的企业提供融资服务和投资。
自 1956 年起，该机构已与 129 个国家/地区的近 2000 家公司开展合作。国际金融公司是目前向发展中国家私营机构提供贷款和融资服务的最大公司。
通过鼓励高生产率企业和有效资本市场快速成长，国际金融公司对成员国家的经济发展起到了极大的推动作用。在这种情况下，为政府提供咨询有助于创建利于吸引国内外个人储蓄和投资的环境。
就其成功记录和身为多边国际机构的特殊立场而言，国际金融公司起着私人投资催化剂的作用。它的参与增强了投资人的信心，并吸引着其他的投资人和股东。
中国要发展科技产业，从而成为全球知识经济的领头羊，必然要倚赖于像海辉这样的创新型企业。
- Peter Woicke，
国际金融公司执行副总裁
英特尔投资 (Intel Capital)
Intel Capital 公司是 Intel 公司的战略投资机构，也是全球最大的高科技风险投资公司之一。该公司主要从事投资和投资管理业务，以支持 Intel 的战略目标。Intel Capital 公司的总体战略是促进计算和通信的发展，以此为指导，Intel Capital 公司在世界范围内寻求合适的投资对象，共同合作以推动科技的发展和革新，开发行业标准解决方案，引领全球互联网业务的增长，实现新的使用模式，并改进计算和通讯平台。
英特尔投资公司很高兴看到目前中国高科技企业的飞速发展。我们对海辉的投资正说明了我们对所提供的产品和服务能加速这种发展的提供商的承诺和支持。
- Cadol Cheung，
Intel Capital 公司亚太地区总监
我们投资海辉是看中了海辉强劲的增长潜力、专业的软件开发能力、可优化的管理流程，以及精于技术、注重执行的管理团队。
- 陈镇洪，
集富亚洲董事及执行副总裁
JAFCO集富亚洲（JAFCO Asia，原 Nomura/JAFCO 投资（亚洲）有限公司）风险投资公司的主要投资对象是亚太地区管理水平较高、具有高速成长潜力的新兴公司。集富亚洲帮助其投资的中国公司发展与其他亚洲国家/地区的战略伙伴关系，并促进技术转让。
集富亚洲深入了解亚太地区，至今已向 13 个国家/地区的 240 家公司进行投资，投资总额超过 6 亿美元，其中 140 多家已收回投资。近两年来，集富亚洲已将业务重心转移到科技投资方面。集富亚洲是该领域中的优秀风险投资公司。
三菱日联证券(香港) 资本有限公司管理的“Greater China Trust”
Greater China Trust 由三菱日联证券（香港）资本有限公司 (Mitsubishi UFJ Securities (HK) Capital Limited) 管理，投资重点是大中华地区正在扩展中、尚未进行 IPO 的私营公司。
三菱日联证券（香港）资本有限公司是三菱 UFJ 证券公司 (Mitsubishi UFJ Securities Co., Ltd) 的子公司。三菱 UFJ 证券是日本最大的证券公司之一，有 100 多家分支机构，是日本最大金融机构三菱 UFJ 金融集团 (Mitsubishi UFJ Financial Group) 的子公司。它在纽约、伦敦、苏黎世、香港、新加坡、北京和上海均有关联公司，交织成一张全球网络。
海辉比中国其他软件开发公司更有竞争优势，这不但归功于其坚毅忠诚的管理层，也归功于其经过专业培训的员工以及来自世界各地的国际客户。
- Jun Otsuka，
三菱日联证券（香港）资本有限公司执行董事
住友商事亚洲资本 (SCEA)
SCEA 是住友商事株式会社 (Sumitomo) 的全资子公司，后者是日本五大综合商社之一，在钢铁、运输/建筑、机械/电力、电子/传媒、化学、自然资源/能源、消费品/服务、房地产/原料以及金融/物流等行业均有业务和投资。
SCEA 是 Sumitomo 在亚洲的直接投资子公司，投资对象是亚洲（除日本以外）地区的高素质公司。自 2002 年成立以来，SCEA 在中国和亚洲地区（马来西亚、泰国和新加坡）已经投资了超过 15 家高增长企业，投资范围包括高科技行业和传统行业。SCEA 的投资策略是利用 Sumitomo 几乎覆盖所有行业的全球贸易网络，寻求所有可能的机会，帮助其投资的公司进行发展和扩张。
我们见到的是一个具有远见和激情的公司，在其强劲稳健/扩展性强的软件开发能力和强大/坚毅的管理团队的推动下不断发展，我们希望海辉能够发展成为国内乃至全球的市场领头羊。
- Tsuyoshi Konda，
住友商事亚洲资本执行总监

④ 如何做好房地产行业

原标题：2019年7月中国房地产行业市场分析：行业规模增速放缓，二线城市或将迎来投资良机

下半年房企直面三大难题：融资收紧、拿地竞争、销售乏力

2019年被房地产行业普遍视为市场“小年”，那么，前7月房企业绩如何?中指研究院数据显示，2019年1-7月，TOP100房企销售额均值达636.7亿元，规模破千亿元的房企增加至15家。同时，克而瑞数据显示，今年前7月，TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右，行业整体规模增速较2018年显著放缓，房企各梯队销售金额门槛较去年同期都略有提升。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者分析称，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。

销售过千亿房企达15家

房地产资源继续向龙头企业集中。中指研究院数据显示，2019年1-7月，房企销售额稳步增长，共有15家销售额突破千亿元。

具体来看，2019年1-7月，销售额超过千亿元的企业均值为2043.7亿元，TOP10房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿元位列第二阵营;500亿~1000亿元、100亿~500亿元的企业分别为23家、62家，销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。

值得注意的是，前7月各梯队房企的的销售金额门槛均有提升，TOP100房企门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看，房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份，销售面积超千万平方米的企业达9家，碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三，保利、融创、绿地分列其后，其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP10统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中指研究院认为，前7月房企销售业绩稳步增长，行业进入精细化竞争阶段，企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面，国家严控房地产金融风险，房企资金压力不减，在此情形下，房企积极通过多渠道进行融资，融资规模保持增长。

张波告诉记者，整体下半年对于房企来说都是压力颇大的阶段，面临的融资收紧、拿地竞争、销售乏力的压力甚至会明显高于上半年。以往三季度由于处于暑期，天气炎热，往往是传统意义上的淡季，而四季度的销售量往往会占据上半年乃至全年的三分之一强。而今年则有所不同，房企的冲刺阶段已经从四季度前置到三季度，三季度能否抓住机遇快速拉动销售，成为房企全年能否完成即定目标的重要一环。

《每日经济新闻》记者注意到，前7月百强企业集中提升再次趋缓，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均较2018年提升1个百分点，而TOP30之后集中度提升速度明显下降。

“虽然大型房企同比增速放缓，但是仍高于全国成交总量，增长的绝对数仍处于较高规模，因此对于集中度的提升仍是主要力量，但提升速度将会放缓。”亿翰智库研究总监于小雨表示。

房企如何完成全年目标?

实际上，规模房企中如龙湖、世茂在7月已有意放缓脚步。从土地端可见，7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。当然，也有万科、中海等现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，拿地热情继续高涨。

“在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。”有机构人士分析指出。

克而瑞认为，在房企投资布局方面，一线城市由于供给有限，基本处于稳定水平，三四线城市需求释放见顶，热度不再，房企正撤离。在“因城施策、一城一策”的调控基调下，土地市场回归理性之时，二线城市或迎来投资良机。

相较拿地，或许“促销售、抓回款”是大多数房企下半年主要把持的策略。结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上业绩目标需要集中在下半年完成。

于小雨指出，7月单月房企销售增速掉头继续下行，但基于前期销售目标完成情况，预计全年完成企业销售目标压力不大。“主要因为2019年初，全国销售规模增速大幅下降成为行业共识，在此背景下，2019年企业销售目标增速大幅下调，普遍维持在20%~30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长，因此全年的业绩完成压力并不是太大，但也难以实现高增。”

张波告诉记者，对于负债率过高的房企，当下重点必然还是将企业的负债率降到合理水平，适当牺牲一些规模化速度，甚至是通过将部分项目转让的方式来快速实现资金回流都是非常理性的做法。对于非正常事件影响的房企，本质上社会还是会更多关注于企业本身，只要企业的产品本身具有竞争力，长期来看企业的美誉度还会持续提升，因此更为重要是的将焦点放到企业自身经营上来，这或是应对危机的有效举措。

张波认为，对于增速放缓的房企而言，在冲销售的同时，控风险依然是重点。如已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资就需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。可关注有产业支撑部、人口导入的三四线城市。

——更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

⑤ 出卖房地产,各个部门的职业

您好！
房地产公司各部门岗位职责
总经理岗位职责
1. 全面负责公司的经营管理工作，提出和把握公司发展建设总体目标和方向。
2. 制定公司经营管理目标、成本目标和利润目标，审核确定公司分配制度。
3. 负责公司内部组织机构配置以及各级经营管理人员的选聘。
4. 负责拓展开发公司的对外经营业务，与地方政府及相关职能部门协调联络，确保关系顺畅。
副总经理岗位职责
协助总经理全面负责公司经营管理工作；受总经理委托，临时主持公司日常经营管理工作；根据开发意图，与设计单位进行对接，在设计阶段为后续的成本控制工作打下基础；督促、指导工程管理部的工作；完成总经理交办的其它工作。
行政总监岗位职责
1. 在总经理直接领导下，负责公司行政和财务管理方面的工作。
2. 负责督办招聘、培训、选拔、任用、调配、解聘、绩效考核及奖惩等方案的制定及组织实施。
3. 负责对财务部各项工作进行审核，监督公司的成本控制工作。
4. 完成总经理交办的其它工作。
销售总监岗位职责
1. 在总经理直接领导下，负责公司销售方面工作，拟定销售方案。
2. 负责销售方面日常行政管理工作和销售工作计划的审定，检查、控制以及部门员工的考评工作。
3. 负责销售方面涉及方案推广、销售策略、价格策略、销售策划报告、宣传媒介等方案的制定。
4. 负责实施销售费用（包括广告推广费用）的审核、控制。
5. 负责对下属分工授权、检查，颁布制度对其业绩进行评估。
6. 负责售出商品房的审核，编制销售情况报表。
7. 负责员工的销售回款和与财务部的协调工作。
8. 完成总经理交办的其它工作。
总经理助理岗位职责
1. 协助总经理协调工程管理方面的相关事宜。
2. 协助总经理协调与物业公司的相关事宜。
3. 协助总经理制定公司中长期经营管理发展规划。
4. 协调与行业主管部门或相关单位的关系，协助总经理做好社会公共事务的管理工作。
5. 完成总经理交办的相关事宜。
财务部部长岗位职责
1. 贯彻有关财政方针、政策，遵守各项财务制度，带领本部门员工认真落实公司制定的各项规章制度。
2. 做好记账和结账工作，定期开展财务人员的专业培训和考核。
3. 负责公司各种款项支付、报销的审核，监督及审核公司各种经济合同的执行情况。
4. 研究公司的财务管理措施和执行情况，协调与其它部门之间的关系，及时处理财经方面突发事务。
5. 负责对外与财务相关职能部门的协调联络工作。
6. 负责公司的融资、筹资工作，做好财务管理工作。
7. 完成总经理交办的其它工作。
财务部会计岗位职责
1. 按时间和程序做好会计账务和公司费用报销的审核工作。
2. 按工程进度适时开展材料计划的审核、成本分析和成本控制的审计工作。
3. 参与招标的商务洽谈，负责工程预结算以及商品房的销售审计工作，监督各部门合理使用资金，提高资金使用率，控制资金流向。
4. 负责与银行、税务、统计、财政等相关部门的沟通及协调工作，按时参加税政培训。
5. 按月、季、年做好报税工作。
6. 完成总经理交办的其它工作。
财务部出纳岗位职责
1. 管理好公司转账、现金支票及其它票据。
2. 做好银行和现金收支账务，现金日记帐、银行存款日记账应每日核对相符，并编制好银行存款余额调节表。
3. 及时汇报资金流向和用途，每周报资金明细表。
4. 负责办理企业账户的设立、取消等相关银行业务事宜。
5. 负责办理公司员工的各种保险，根据人员及工资变化随时掌握和调整工资的变动情况，每月按指定时间发放工资，做好劳资管理工作。
6. 完成总经理交办的其它工作。
办公室文员岗位职责
1. 负责办公室日常工作和公司车辆、后勤管理工作。
2. 负责督促、落实公司的各项规章制度，负责员工考勤登记工作。
3. 负责对公司员工考评、晋级、招聘、辞退、转正的审批及相关手续办理工作。
4. 负责公司相关文件、档案、图书和印鉴的管理工作。
5. 负责办理公司证件的年检工作。
6. 负责组织、安排公司的各项会议、活动。
7. 负责有关业务单位到公司洽谈或考察的接待工作。对于公司外部需会见总经理的人员，做好接待工作。
8. 负责协调各部门及相关单位之间的关系。
9. 负责公司食堂管理及办公区域清洁管理工作。
10. 负责打印公司文件，办公室电话、传真、复印机等设备的使用与管理。
11. 负责办公用品、低值易耗品和公司其它物品的采购及保管和发放工作。
12. 负责报刊、信件的发放、转送工作。
13. 保证各部门联络畅通，并了解各部门工作内容。
14. 负责起草总经理交办的各种文件及相应的会议记录，并将各部门对每次会议的落实情况及时向总经理汇报。
15. 完成总经理交办的其它工作。
司机岗位职责
1. 遵守公司的各项规章制度，完成分配的任务。
2. 遵守交通管理部门制定的法规、法纪。
3. 保证车容整洁、车辆机械性能良好。
4. 每日自查、自检车辆状况。
食堂工作人员岗位职责
1. 负责日常的工作餐及公司内部聚会或对外招待的食堂工作。
2. 制定餐厅菜谱，征求员工意见，改进餐厅工作。
工程管理部部长岗位职责
1. 领导本部门工作，对本部门工作完成情况和工作质量负全责。
2. 根据公司的总体工作目标和计划，制定本部门的具体工作目标和工作计划。
3. 负责对施工单位及监理单位的管理，协调各专业队伍的施工。
4. 对技术变更、现场签证和工程款支付进行审核。
5. 负责施工过程中的各项招标工作。
6. 负责完成工程项目竣工验收工作，做好政府职能部门公共关系的管理。
7. 完成总经理交办的其它工作。
工程管理部副部长岗位职责
1. 协助部长落实部门各项工程计划，解决工程中的各类问题。
2. 重点控制工程施工中的各项成本，合理降低工程造价。
3. 对施工中的变更、现场签证及工程款支付进行审核。
4. 在公司及部门领导的安排下完成具体的招标工作，组织相关人员编制标底，进行商务洽谈及考察，并代表公司签定相关的合同。
5. 办理房地产开发前期的各类文件及手续，做好房地产行业及行政公共关系的管理。
6. 完成总经理交办的其它工作。
工程管理部专业工程师岗位职责
1. 熟悉和掌握相关技术规范、技术标准的内容及其适用条件和范围，科学有效地指导工程施工。
2. 熟悉工程材料和设备的技术性能，掌握验收标准，对进场的材料进行质量控制。协同监理单位对各施工工序进行质量控制，对施工过程中的隐蔽工程进行检查和验收。
3. 熟悉专业工程的施工技术、操作方法、验收标准，对工程项目施工建设进行管理和检查。
4. 根据工程计划，对施工项目质量、进度、实施阶段成本进行全面控制。
5. 负责专业技术变更和现场签证资料管理工作，并严格履行工作程序。
6. 督促监理公司监督施工质量，处理质量事故。
7. 负责专业分部、分项工程检查验收和项目竣工验收工作。
工程管理部档案员岗位职责
1. 负责施工过程中对参建各方档案工作的指导和督促工作。
2. 负责收集本部门的相关档案及日常的会议记录等工作。
3. 负责项目竣工后的档案移交工作。
销售部部长岗位职责
1. 负责部门工作计划、目标的制定，及部门各项业务（销售、合同、催款等）的完成。
2. 负责组织房地产销售市场调研、信息收集和政策法规的研究工作，及时掌握市场动态，跟踪把握市场行情，及时提出合理的整体促销计划和方案，认真组织和努力完成项目的销售工作。
3. 及时协调和处理解决客户和本公司的各类投诉并反馈有关信息，认真做好售前、售中、售后的各项服务工作。
4. 负责向上级主管领导提交销售统计与分析报表。
5. 负责售出单位认购书的签收及审核。
6. 制定实施销售费用计划及预算，严格控制销售成本。
7. 参与项目策划工作，负责售楼处、样板房方案及装修标准方案的制定工作和组织实施工作。
8. 负责制定销售提成方案及定期统计提交公司审核发放。
9. 负责对售楼员进行培训和管理，根据实际工作情况向上级建议奖励、留用、处罚、解聘售楼员。
销售部销售主管岗位职责
1. 根据公司整体经营目标，参与制定销售计划，同时制定本组每月销售计划，掌握销售进度。
2. 负责填写工作日志，销售日报及销控表的核对和填制，销售统计工作。
3. 负责每日的记帐。
4. 负责复审每日签约的合同，认购单，保留单。
5. 负责销售部的排班及考勤管理，记录。
6. 负责会议的记录，文稿撰写等文秘工作。
7. 负责销售部办公用品的管理。
8. 配合经理完成销售及经理交办的其它工作。
9. 在销售部经理领导下负责具体销售工作。
10. 定期组织汇报销售情况，编制销售报表，定期报送部门领导。
11. 根据销售计划，参与制定和调整销售方案，并负责具体销售方案实施。
销售部销售内业岗位职责
1. 负责办理备案、贷款工作，审核合同的签订及贷款人的要件。
2. 负责档案和合同管理，通知并将资料分发到有关部门（如将重新使用的价格表报送办公室、财务部）。
3. 行政及其他费用开支的具体经办，已发生的费用分门别类录入电脑，进行费用控制与统计，制定月报表。
4. 参与佣金计算。
5. 负责销售部业绩考核表的发放与回收，送交分管领导。
6. 根据合同规定制定客户应缴楼款金额及时间表，并落实到具体销售人员，监督催款情况。
7. 制定销售台帐，定期上交主管领导。
8. 执行销售部主管领导安排的其它日常工作。
销售部售楼员岗位职责
1. 负责房屋销售工作，负责实施完成公司总的销售计划。
2. 对照工程图纸，对商品房的结构、户型、面积、室内各种设施了解清楚、背熟记牢。
3. 深入市场搞好调查研究，熟悉房屋市场的销售趋势、价格走向及行业竞争情况，为制定销售策略提供意见。
4. 严格执行公司制定的销售价格，如有变动，必须向销售总监请示，经同意并做批示后方可变动。
5. 对售房中发生的重要问题，要及时通过部门经理向公司汇报，不得擅自处理。
6. 积极地同房屋交易机构及购房者进行联系，多渠道做好房屋销售工作，确保销售计划的完成。
7. 对客户提出的问题，要及时反馈给公司有关部门或人员进行处理，直到客户满意为止。
8. 设立装户图、建立销售台帐，对已销售的房屋应收房款、已收房款、未收房款登记清楚。
物业管理部部长岗位职责
1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
2. 组织本部门人员进行前期楼宇的接管验收，业主入住资料准备。协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
3. 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，以便于开展各项工作。
4. 定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
5. 负责物业管理部的岗位确定和编制人员招聘计划，协助办公室做好物业服务中心人员的招聘、考核、录用及人员调整工作。
6. 负责编制物业服务工作所需的物品采购计划，上报公司相关部门，并负责所购物品的保管和发放工作。
7. 负责制定物业服务中心工作计划，并保证计划的贯彻执行。
8. 全面负责物业服务中心工作，保证物业服务中心管理范围内的工作质量，为住户提供良好的管理与服务。
9. 负责制定、贯彻、落实岗位责任制，制定工作要求，工作目的，建立各项管理制度。
10. 负责指导、监督、检查物业服务中心各项工作及基层人员的工作完成情况。
11. 完成总经理交办的其它工作任务。
物业管理部物业管理员岗位职责
1. 负责所管物业区域内的日巡检和协调违章及投诉的处理工作。
2. 参与楼宇的竣工验收和接管工作，准备业主入住资料、办理装修验收手续并陪同业主看房。
3. 办理业主装修审批手续，负责装修巡视，并办理装修验收手续。
4. 对所管区域内房屋现状进行检查，并按规定上报管理中心汇总制定年度维修养护计划。
5. 热情接待来访业主，树立良好公司形象，对业主的建议或投诉要及时登记并处理。
6. 负责管理费和各项费用的催缴工作。
7. 在部长的领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。
8. 负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。
9. 负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。
10. 负责物业服务中心内部资料，业主资料的档案管理工作。
11. 积极完成上级领导交办的其它工作。
望采纳，谢谢

⑥ Bridge loan代表什么

同学你好，很高兴为您解答！

Bridge loan：过渡贷款，一名人士或一家公司在获得永久融资版前采用的短期贷款。权

对于各个投资领域内的专业人员，包括基金经理、证券分析师、财务总监、投资顾问、投资银行家、交易员等等，CFA非常重要；它直接证明了你的职业素养和能力，被投资业看成一个“黄金标准”,这一资格被认为是投资业界中具有专业技能和职业操守的承诺。考生考过CFA对自己将会有很大帮助。

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⑦ 中国房产信息集团的管理层

胡女士曾在美国雷曼兄弟投资银行部（纽约）及加拿大BMO金融集团 （纽约）杠杆融资部和特殊资产管理部有十年以上的工作经验，对融资及资本市场运作有着深入的理解。她还在加入本公司前的四年里就职于纽约的莎顿布鲁克对冲基金，负责股票分析和资产管理工作。胡斌女士曾受训于外交学院，本科毕业于美国卫尔斯利女子学院经济系，并获有美国哥伦比亚大学工商管理硕士学位。
中国房产信息集团副总裁。 张女士自1999年担任《深圳特区报》房产部资深编辑后，一直从事房地产媒体运营工作，拥有成功运作中国房地产媒体的实践经验。2001-2003年任《成都商报》社房地产事业部主任；2004年担任《先锋·居周刊》执行副总编，2005年担任《新民晚报》房地产事业部主编，期间均参与创刊及实现成功运营。2006年加入上海克而瑞信息技术有限公司任副总裁，参与公司创建，负责公司主体业务运营及品牌整合推广等工作。2007至今兼任推广中心总监，2008至今兼任华北事业部总经理。张女士拥有四川大学本科学位，四川省社会科学院硕士学位。
中国房产信息集团副总裁。 中国房产信息集团董事
自2009年10月起出任公司董事。香港红杉资本中国有限公司的创办合伙人。曾参与创办中国经济型酒店连锁企业如家快捷酒店管理公司（纳斯达克代码－HMIN），和中国最大的旅游服务网站携程网(纳斯达克代码－CTRP)。沈先生是如家的联席董事长，携程网的董事和中国媒体广告公司分众传媒控股有限公司的独立董事（纳斯达克代码－FMCN），并在多家中国私人公司的董事会中任职。他曾在2000年至2005年期间担任携程的首席财务官，2003年至2005年出任该公司总裁。创办携程之前，沈先生已拥有纽约和香港的投资银行8年以上工作经验。沈先生从中国上海交通大学获得本科学位，美国耶鲁大学管理学院获得硕士学位。 自2009年9月起出任公司董事。自2001年起出任易居中国一手房营销代理业务执行副总裁，2004年12月至2007年8月担任易居中国董事。1998年至2000年期间，他出任上海房屋置换股份有限公司的企划总监。1994年至1998年，朱先生担任上海旭阳文化发展传播公司的总经理。1992年至1994年，他曾出任上海好莱坞房地产开发公司的企划总监。朱先生拥有上海工业大学本科学位,上海交通大学EMBA学位。
中国房产信息集团董事 中国房产信息集团独立董事
自2009年10月起担任公司独立董事。现任微软公司全球资深副总裁兼微软中国研发集团主席。张亚勤博士于1999年加入微软公司。张亚勤博士是微软亚洲研究院的创始人之一，并曾经担任的院长及首席科学家。张博士还于2003年在北京建立了微软亚洲工程院(Advanced Technology Center， ATC)。加盟微软之前，张亚勤博士在美国 Sarnoff 公司工作，任多媒体实验室总监，主要负责数码影像、MPEG、高清晰度电视、多媒体网络、多媒体信息系统的研发工作。加盟Sarnoff 之前，他在美国 GTE 实验室任高级研究员。张亚勤博士拥有美国乔治·华盛顿大学电气工程博士学位，中国科技大学电气工程硕士学位及学士学位

⑧ 翻译一句话 中文翻译英文 上海瑛珑投资管理有限公司 运营总监 房地产开发 企业融资 这几个短语 麻烦了

上海瑛珑投资管来理有源限公司
Shanghai Yinglong Investment Management Co.,Ltd.

运营总监
Operation Director

房地产开发
Real estate development

企业融资
Corporate finance

给楼主作参考

望采纳

olenda花菜

⑨ 黑龙江调控“升级”：禁止房企贷款拿地

日前，黑龙江省住房和城乡建设厅、自然资源厅等六部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资，违规者两年内不能参加土地招拍挂；2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
对此，中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，“这一政策将有利于降低房企的杠杆率和市场的稳定，降低‘地王’的出现概率。但对中小企业来说将影响非常大。”

房企不能贷款拿地 违规者两年内不能拍地
《通知》指出，在2019年年底前，对黑龙江省房地产开发企业按照两等(A、B)四级（AAA、AA、A、B）进行信用评价，实行动态评价管理机制，以房地产开发企业信用等级为依据，对其开发经营的房地产项目在项目资本金、预售许可预售资金监管、项目管理等方面实行差异化监管。
《通知》还要求，各地市要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。
“部分违规资金进入土地市场，在当前房地产市场降温的情况下，将加大行业资金链压力和泡沫风险。”在某智库中心研究总监严跃进看来，严格审查企业购地资金，客观上也是对当前房地产市场和土地市场的管控。“客观上将使后续房地产市场更加稳定，从而防范出现系统性风险。”
张大伟则向《每日经济新闻》记者分析认为，“这一政策对于市场的影响并不大。”在他看来，拿地不得贷款，这是房地产调控的一个原则，当下楼市房企拿地已很少直接融资。对房企来说，和资金方一起组成合资公司拿地在市场上非常主流，大部分融资企业也都要求占一定的股权降低出资风险。
全面启动资本金监管 多层封顶才能预售
据人民网，此前黑龙江省住房和城乡建设厅组织各地对全省房地产“烂尾楼”项目进行排查整治，各地目前共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个。经调研和对各地上报情况分析，房地产“烂尾楼”问题成因复杂，其中因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。
《通知》规定，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金。
《通知》明确指出，将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。同时，将探索实行资金、担保机构担保等组合方式实行项目资本金制度，并按照相应节点解除担保、返还资金。
“这一措施有利于进一步夯实资本金制度。”严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，目前固定资产投资基建资本金制度有所放松，但房地产本身没有放松，各地也不应随意放松资本金制度。“应严格管控、严格要求。”
据记者了解，2018年黑龙江省已出台相关规定，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。《通知》强调，各地市要严格按照此标准进行预售许可审批，同时可结合实际，开展现房销售。
值得注意的是，今年以来，全国各地房地产市场调控政策频出。据中原地产统计数据显示，今年11月各地出台的房地产类调控高达72次，而在2018年11月则只有20次。今年1~11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。
“2019年10~11月楼市政策密集发布的主要原因集中在人才购房相关政策、公积金政策、市场乱象监管政策。特别是11月，部分城市开始集中用人才政策调整购房资格，这是出现11月政策年内最高的主要原因。”张大伟指出，房地产调控最严格的时期已经过去了，未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。

⑩ 涉房贷违规屡现为什么这么多

2018年开年，关于房地产金融风险整肃之风越发严厉，关于银行资金违规流入楼市受到查处的新闻一波未平一波又起。近期，海南银监局发布行政处罚信息公开表，海口农村商业银行股份有限公司（以下简称“海口农商行”）员工梁某因违规向房地产开发商贷款遭到监管部门处罚。据北京商报记者不完全统计，今年以来，银监部门已经针对违规输血楼市对商业银行开出10张罚单。事实上，近年来监管部门出台系列措施加强变相输血楼市资金的整顿检查，但仍有机构顶风作案，分析人士表示，加强涉房贷款核查管控仍将是未来监管关注重点。

多家银行违规被罚

经历了2017年楼市严控后，2018年开年，监管部门对于房地产资金来源是否合规的检查力度依然不小。近期，海口农商行员工梁某因违规向房地产开发企业发放流动资金贷款，用于房地产开发的违法行为引发监管关注，当地银监局对当事人给予警告的行政处罚。

据北京商报记者不完全统计，今年以来，监管部门针对违规“涉房贷款”已开出10张罚单。如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元；1月11日，平安银行厦门分行因为相同的原因被罚款25万元；1月19日，天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款用于购房被天津银监局处以20万元罚款，同日，厦门银监局也对农业银行厦门市分行罚款35万元，处罚原因为个人消费、经营贷款资金被挪用于购房。1月23日，北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正，并处罚款50万元。2月9日，中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单。

在这10张罚单中，有3张罚单处罚时间是在去年底，分别涉及浙商银行杭州分行、邮储银行厦门分行和招商银行杭州分行。

缘何屡禁不止

事实上，为了防范房地产市场过快上涨、抑制炒房，自2016年10月以来，楼市调控政策逐渐蔓延至全国各地，经历了2017年一整年的楼市调控后，房地产市场的非理性投资得到明显抑制，但违规涉房贷款却并未销声匿迹。

尽管查处力度不断加大，银行变相“输血”楼市资金、暗箱操作现象仍屡禁不止。对此，上海易居房地产研究院总监严跃进表示，商业银行贷款政策具有很强的主观性，违规贷款资金往往会流入像房地产这类投资收益比较高的行业，这也意味着商业银行持续看好房地产未来投资收益。另一方面，商业银行发展过程中缺乏纪律性和专业风控能力，后续也需要商业银行自身加强把控。

“对于银行资金违规流入房地产，处罚比较多的，一是资金用于为房地产企业支付土地购置费用；二是个人消费贷款、个人经营性贷款或者信用卡透支等资金用于购房。这两类贷款，对于银行而言，贷款利率更高，银行议价能力更强，所以对于银行而言是有利可图。同时，对于房企支付购地款，其资金来源渠道一直比较有限，通道业务受阻后，房企的资金渠道进一步受限，所以资金需求比较大。而对于个人消费贷款流入购房，也与个人按揭贷款额度紧张有关，很多人会绕道通过消费贷款买房，所以也反映出购房需求较大与购房资金紧张。”苏宁金融研究院高级研究员赵卿坦言。

信贷政策收紧环境下，开年以来，包括广州、深圳、南京等多个城市传出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。融360监测数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。

赵卿认为，从银监会以及各地银监局的表态来看，2018年对于房贷的信贷政策会趋严，特别是在去杠杆、去通道下，非标资产进入房市的资金也会受到限制，同时，对于消费信贷类资金进入房市的清理也会加强。

有需求就有市场。