碧桂园融资史

⑴ 碧桂园事件说明了财务存在哪些问题

企业财务管理中存在的问题

• (一)企业融资法规不规范

  企业在经营过程中不可避免地需要筹集大量资金维持日常经营，但我国的资本市场尚不成熟，企业上市数量十分有限，融资仍十分艰难，这主要是因为我国相关融资政策及法律法规还不健全，缺乏有效的担保机制与完善的融资法律体系，现有融资体系不利于企业融资。相较大企业而言，中小型企业的融资更加困难，中小型企业的贷款管理成本要远远大于大企业的贷款成本，银行从自身利益出发，一般不愿意借款给小企业，加之国家缺少相应的融资法规支持，以致交易成本过高，造成融资困难。近几年，我国融资政策的主要基调是两防，政府继续严卡信贷与土地闸门，在这种法规制度下，银行将会进一步缩小企业贷款范围，融资难度也会进一步加大。

• (二)企业财务管理水平低

  目前，我国企业发展受限的主要原因之一便是财务控制环节薄弱，管理水平较低，很多企业并未充分意识到财务管理在企业中的地位，财务管理观念比较陈旧。例如，企业的资金管理制度不完善，管理要求不严格，导致了部分资金闲置、应收款项形成死账;企业的存货控制环节薄弱，部分产品联系不到供货商家，造成存货积压;企业的财务工作流程不严谨，财务人员素质有限，直接影响了企业的会计信息质量，弱化了财务管理能力。同时，企业财务观念淡薄、处理手段不先进也是导致财务管理水平较低的主要因素。企业管理者比较注重生产与销售，而忽视财务管理，没有充分意识到财务管理的核心地位。另外，很多企业的经营者没有经过良好的培训，管理者没有充裕时间改进财务的分析工具，绝大多数企业将电脑当成摆设，不能充分利用财务软件建立账套，这十分不利于企业的长期发展。

• (三)企业内部会计监督制度不健全

  内部监督制度主要是为了保护企业资产，提高会计信息质量，确保有效提高企业的经营效率。一般而言，企业的内控制度核心是权责发生制，保证企业内部相互平衡。而企业内部的一些成本核算、财务收支审批等制度并不健全，实际工作中也甚少使用，内部审计得不到足够的重视。目前，完善企业的内部监督制度已经成为企业实现现代化管理的必要手段之一，直接影响着企业的财务管理水平，而我国企业很多是领导集权制，所有权与经营权高度统一，致使企业缺少资金调度的能力，超额支出、坐支现象时有发生;同时，集权制管理下的企业财务风险也较高，决策往往依赖管理者的经验与所得信息的完整性、准确性，稍有差池，企业就会面临几何递增的风险。

• (四)财务管理人员素质不过硬

  我国的市场经济体制确立较晚，受计划经济的影响，很多企业管理者的理念跟不上时代的发展要求，财务人员的专业素质普遍达不到行业标准。加之企业忽视财务管理的作用，相应的财务人员也往往得不到重用。高素质的专业人才应匹配较高的薪水标准，但对很多企业来说，看不到专业人员带来的利益，相反却看到了无谓增加的成本，因此企业一般聘请水平一般的财务人员，职责也仅仅限于处理单据、做账、对外报送报表以及申报纳税而已。同时，企业的管理者缺失一定的财务管理知识，无人监督账务处理的正确与否，财务管理缺乏必要的考核与监督，无法满足目前财务管理信息化、高效化的要求，这些都会在一定程度上影响会计信息的质量，致使财务信息的及时性与反馈性大大降低，无法为企业提供可靠有效的决策支持。

⑵ 恒大、碧桂园、万科、保利房地产的融资方式和产品区域

这个问题，您咨询我，咨询错人了。

你上面说的四家公司，没有一个是归我管的，他们的融资方式，我只通能过他们的上市年报来看。

⑶ 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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