房企海外融资

6. 国外房地产融资现状是怎样的

降低趋势

7. 中国房地产企业密集“出海”原因是什么

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

原因有内地发债趋难、海外发债救急、海外发债有风险等。

宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。

内容来源：凤凰网

8. 房地产开发商的融资方式有哪些

有以下融资方式：
1.自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:
6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

9. 哪里可以查房地产企业是怎么进行融资的啊

新视角论坛是由搜狐网、焦点房地产网主办的大型地产年度峰会，自2005年举办以来，至今已经成功举办了三届，每届都吸引了很多经济学家、房地产专家、全国重量级地产企业参与。由于规格高、阵容强，关注行业深度问题，“中国地产新视角论坛”被业界认为是由媒体主办的最高规格的地产论坛之一。2008年3月18日，“中国地产新视角”落地天津，我们将会用全新的视角看待处于快速发展通道中的天津，用最权威的声音来解读天津在打造未来经济增长第三极中的机遇与挑战。

█ 以下为实录

【翟山鹰】：我同意张博士说的话，有几点我可能和张博士有小小的分歧。第一，大家靠外资是救不了企业的，外资的钱实际上进不来。从07年到08年，在国内的房地产开发项目，ST已经有四家做成功了。虽然已经成功了，但我认为房地产融资已经到了迫在眉睫的事情。有一家在帐面净资产是15亿，帐面资金是32万元，大家能想得到吗？融资的手段都想尽了。我给大家出的第一个方式就是自己救自己，思路就是现金流的问题，我觉得房地产企业和其他行业有不同点也有共同点，但是有一点是一样的就是要不停创新，自己救自己来自于我自己接触的一些公司，房地产公司有很大一部分资金用来拿地，土地拿过来还要开发、销售。问题出现了，终端没有人买，好，我低价销售，我拿地成本这么高，我低价销售成本找谁要呢。况且就算低价销售你也未必卖得动，如果市场变得恶性降价的时候，你降我也降，这怎么办？

自己救自己的方式很多，大家知不知道，有一种茶花，单株茶花可以在国际市场拍卖到上百万美元的，但是茶花在当地是很便宜的。有人买了几千株茶花，他的圈地方式很有意思，在当地圈了七八百亩地，全部种上茶花，签订20年到50年不等的租用合同。种上茶花以后，面临一个问题，茶花不具备产业化升值效应，但是种植本钱很低，而且单株是有评估价格的。如果你要征用土地，要拆迁，拆迁费就是天价，搁在这我不拆，别人想拆我挣了。我什么时候有钱了我自己做这个东西，别人想拆拆不了。还有像很多大的公司，挤上游的钱的钱，和下游的建筑公司成立项目公司，所有的地都是由项目公司运作，项目公司运作，建筑公司掏所有的钱，往往运作完了，大家拆帐分帐。所以我谈到要自己救自己，和资本市场对接，和资本市场对接就是上市。上市有两种方式，一个是辛苦上市IPO，还有就是买壳，这对于房地产商来说他们付出的代价都是极其巨大的，比如说很简单，没有上市的房地产商，如果有人来买你这个房子，让你有一个亿的利润你就敢卖；但是如果是上市的开发商，给你一个亿的利润你就要考虑考虑你敢不敢卖，为什么不敢买，因为很简单，你的利润是否带动股市估价的增长，如果有人在你不知道的情况下以很低的价格在股市上囤积你的股票，那么他给你一个亿买你的房子，你的股市按照市盈率高速增长，然后通过抛售获得比买你房子高得多的利润，然后用比买房低一半的价格倾销你的房产，这个故事在市场上很容易发生。所以房地产商要进入资产市场，就要完全转变思想，这个很痛苦，但是这个思想不转变就别想进去。

中国风险投资专家委员会委员翟山鹰

回来再说上市，上市和资本市场对接，无外乎有两个，一个是国内上市，一个海外上市。中国上市两个条件，一个是IPO，一个是买壳。中国证监会对中国房地产企业IPO上市是什么状态，就是这个闸建好了，所有上市公司都放在这，实在扛不住了拉闸放一点，然后再把闸封死。没有政策说你不能上市，但是你要看清这个趋势，所以如果你不是花了大价钱，大成本已经做好了在闸门口等着呢，能不能上市就是一个巨大的问号。你们有没有想过上市企业成本多高，律师评估、审计、公关费要花多少钱，还有时间成本、人力成本，这些都是天文数字，所以准备工作会给你带来巨大的精神压力。那么最快的方式，像我们做SP

科苑，SP公司，这种公司很大的作用是干什么呢？就是买壳，买壳就是拿着现有的上市公司，经营状态不好的，把自己公司装进去，变相上市，进行融资。买壳是可以进行融资的，一个房地产公司在买壳的过程中可以融资5亿到10亿，所以在中国，买壳是房地产企业首选的融资方式。那么条件也很硬性，要有15个亿的净资产，而且基本上喜欢的都是商业地产、工业地产，住宅地产都不用想了，为什么？15亿净资产的标准，国内很小的壳装进去，你要想挣钱，最后通过一些手段来看，15亿净资产是一个底线，达到这种标准的房地产商不是特别多。像紫微在西安是第一大房地产，净资产也才15个亿。为什么我谈到的第二个是商业地产、工业地产，住宅地产起步就很难，因为任何公司，不管是IPO上市，或者是买壳，有一个硬件条件永远也绕不过去，那就是“每股收益”，也就是说每股平均下来盈利是多少。如果每股低两种上市方式都不可能通过。一般买壳的公司要求条件至少税后第一年收益是4毛或5毛以上，我说15亿净资产是5亿股，如果是5毛钱利润也是2.5个亿的净利润。你们想想一个公司的上市，你的大量的像比如财务的计算方式，你收到的钱，还有坏账、准备金等等，我要造成上市以后在你帐面有现金的情况下，你公布出去审计结果达不到那个标准，达不到标准你的股票价格就会一跌到底。

如果不够这个标准在中国这个路径是很难走得通的。你要做IPO项目找中国最牛最强的财务公司帮你做案子，找最好券商团队，现在券商鱼龙混杂，一份上市材料两个保荐人签字才能实施。我们说成熟的券商是两个保荐人两年签三单，保荐人资格年薪市场最低是120万。所以大量券商囤积保荐人，但是很多保荐人他们只是考过证书，没有实际操盘经验去练手，如果你要是找的是练手的，你就话可很多钱什么都得不到。好，找到券商之后，如果找到你的项目以后，要去证监会，这叫和发行审核委员会去做预沟通，把所有环节都搞定了，回过头来才能确定项目能做不能做。这些过程都是很多房地产公司不可想象的。这要和壳公司协调，现在股市净壳太难找了。有的是拖欠几十亿的负债，还有3000多人的工人等着你。所以国内房地产公司除非实力特别强大的，我个人不建议你在国内做IPO和买壳。

如果是海外上市。新月房地产在2007年主板上市。整个历时过程是36个月，三年的时间，当年准备的很早，新月在税后利润500万的时候就开始准备在美国股市上市。我知道国内房地产公司在美国上市道路是畅通的，但是时间是很长的。如果上市顺利的话，有可能在六个月后得到第一笔私募资金。美国主上市只能在主板，纽约、纳斯达克或者是美国证券市场，千万不要去其他的市场上市，没有盈利能力，只会把公司拖死。像陕西桃花源房地产公司，他在陕西拿的最好的一块地，布置怎么被人家蒙骗了，结果他就把拿的最好的一块地压在了OTC上市公司的下面，现在他想从OTC撤出来，如果要在美国主板退市会有几个办法，但是如果是OTC，对不起我们找不到让一只股票退市的办法。退不了市，资产只能压在什么资产都没有的市场上。为什么我提到中国就提到美国，因为全球只有两个股市是由散民组成的，只有在由散民组成的股市里上市你才可能拿到大量的资金。

除此以外的一个市场就是香港，在香港不要做买壳，也做不了，你只能做IPO，六个月，因为买壳根据香港法令，要走新股上市。为什么提到香港这个地方，它是一个两极很怪异的地方。现在香港有很多海外的人要到香港投资。我就要问一问你们通过什么途径把钱投资进来呢？我的背景在中国也算最大的投资银行，我都不知道这个资金怎么进来，我也接触了很多老板，他们有他们的用途和用意，如果你们了解碧桂园就知道，他有三个亿的资产进入不了中国，但是都已经上市了。那么海外的资金怎么进入中国呢，还有地下钱庄，地下钱庄是很不规范的，会出现很多问题，让你出现难以解决的问题。在香港上市可以考虑，很多公司在香港上市之后是一路下跌，跌的头都不回，那为什么我还要推香港，因为在上市前，你在做私募的时候会有很多持有美元的国际机构和公司给你投资；你一旦上了市以后，更多是香港的机构投资者会对你的股票价格进行操控，他们认为中国房地产公司是预计过高的。所以说也许上市以后股价会下跌，但是你不用担心，你上市之前该融的资已经拿到了，香港是个现实的考虑。

提到香港也好，提到美国也好，出现一个问题，两个字就是红筹。中国公司去海外上市只有两个：一个是H股，一个是红筹构架。红筹在2006年10号文以前很容易走，在2006年出了10号文以后就变得很艰辛。所有做红筹的都是2006年10月份以前和2007年10月份以后搭的红筹构架，搭好了红筹构架才可以做海外上市的工作。所有都做好了，最快的在香港也要6个月。为什么不建议去其他国家上市呢，新加坡就不用提了。

我刚才说了创新，一个真正成熟的同行是能为房地产融资提供大量创新思路和经验的，比如说我在辽宁、沈阳、郑州都提供过这样的思路，房地产企业用钱是有规律的，每三四个月是一个周期，有用钱的高峰，四月份用钱一月份就在攒钱。此外房地产公司能利用的模式，叫有限合伙人企业，这个模式能够组建类似基金的结构，如果这个结构管理风险控制制度变得很好的话，就是金融体系，那么这个机构就可以和各种信托机构进行对接，放大的窗口很简单，途径也很简单，我在做这个实验，我个人认为是成熟的。这很像当年的大家攒起来的机构，一些金融机构可以起到风险控制委员会的作用，可以利用用现实的公示模式控制项目风险。作为我个人，对房地产企业预见是这种情况，虽然中国目前还有人没有房子住，但是如果长远看，五年、十年以后，远期还是很好的发展趋势，我的话觉得房地产还是有很红火的阶段，只要政府不征奢侈税，谢谢大家！（编辑：李娜）