信托spv

Ⅰ SPV的形态选择

从长远角度，我国可以允许当事人自由选择信托型、公司型和有限合伙型的特殊目内的机构。因为，再慎密的制容度都无法防止机会主义的发生，法律不能代替当事人选择最合理的模式，单一的模式不能满足各方面的需求。而且市场鼓励自由和创新，各种模式在各自的发展中会不断的出现问题，同样也会找出不同的解决办法来完善自我。
就特殊目的机构的信托型模式，笔者认为，我国学者应当走出“一物一权”的藩篱，从更务实的角度勇敢承认信托权是一种新型的权利形态，不能再用以前陈旧的物权观念来套用。对于《信托法》已经颁布的客观事实，我们也可采用以《信托法》的特别法形式来规定特殊目的机构的信托模式，从而保证特殊目的机构的风险隔离。

Ⅱ 抵押型REITs什么意思

一、什么是REITs
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、REITs的分类
REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型

权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。

抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。

三、我国现有的REITs

1、准私募房地产信托基金:先有资金池 后投项目

在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。

平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。

结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。

风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。

收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。

适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。

2、银监会抵押型REITs:非上市流通 或面向机构投资者

去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。

以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。

结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。

风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。

收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。

投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。

3、上交所权益型REITs:上市交易 关注资产评估价值

上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。

这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。

结构分析:权益型R EIT s发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV )持有物业。

风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。

由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。

收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。

适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。

Ⅲ “信托+计划”的双SPV结构为什么那么火

特殊的产品结构决定了 。现在双SPV结构虽然很火，但是实际上还是要看资金的具体去向。说白了，越复杂的产品结构越有问题。一方面就是为了躲避监管，或者为了方便管理。主要原因就是这两个点。

Ⅳ 银行 信托 为什么还要一层spv

简单一句话，SPV的设立需要具有信托或者证券营销资质。
但是在我国《商业银行法内》中规定，“商容业银行不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产，在境内不得向非银行金融机构和企业投资。”所以从法律上就把这条路堵住了。

Ⅳ 债权可否作为信托制spv财产的问题

当然可以了。债权信托是很普遍和常见的信托类型。当让可以作为信托制的spv财产。

Ⅵ SPV的法律形态

参照各国的资产证券化实践和相关立法，SPV的法律形态主要有信托、公司、有限合伙三种。 1、信托形式概况
信托是一种起源于英美的制度设计，其基本含义是“委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行个管理或者处分的行为。”从信托法上来看，信托主要有以下这些特征：（1）信托是为他人管理、处分财产的一种法律安排；（2）是委托人向受托人转移财产权或财产处分权，受托人成为名义上的所有人；（3）受托人是对外唯一有权管理、处分信托财产权的人；（4）受托人的任务的执行、权利的行使受受托目的的拘束，必须为了收益人的利益行事（而不是受委托人和受益人的控制）。从其运行机制上来看，应当遵循两个最基本的法律原则：一是信托财产的所有权和利益分离。即信托一旦成立，委托人转移给受托人的财产就成为信托财产，所有权由受托人取得，但信托财产本身及其产生的任何收益不能由受托人取得而只能由收益人享有。二是信托财产的独立性。即在法律上，信托财产与委托人、受托人及收益人三方自有财产相分离，运作上必须独立加以管理，而且免于委托人、受托人及收益人三方债权人的追索。
以信托形式建立的SPV被称为特殊目的信托（SPT，special purpose trust），其在英美法律中归属于普通法上的商业信托（business trust），这种信托运行机制是由发起人将证券化资产转让给SPT成立信托关系后，由SPT向发起人发行代表证券化资产享有权利的信托受益证书，然后由发起人将受益证书出售给投资者。在资产证券化操作中的信托关系表现为：发起人是委托人；SPT是受托人，通常是经核准有资格经营信托业务的银行、信托机构等营业组织；信托财产为证券化资产组合；受益人则为受益证书的持有人。
2、我国情况分析
截止1995年3，全国具有法人资格的信托机构达392家，总资产达6000多亿元，大概占全部金融资产的百分之十。信托业的发展弥补了我国传统单一银行信用的不足，为利用社会闲散资金，引进外资，拓展投资渠道，促进市场经济的发展，提供良好的途径。由于历史的原因，信托投资公司熟悉贷款业务，与银行保持良好的关系；从事证券承销业务，对证券市场比较熟悉。某些由地方财政、政府职能部门、银行全资设立的信托投资公司有一定的官方身份，对于政策性较强的不良资产、住房抵押贷款的证券化有着独特的意义。同时，我国政府自1998年对信托业开展整顿以来，信托投资公司进行了大规模的关停并转，保留下来的少量信托投资公司，大多由地方财政控制，资本金充足，资金结构合理，资信比较高，特别是中国国际信托投资公司还在国际金融市场有一定的影响，在国外发行过很多证券，是我国最早引进外资的窗口。因此某些信托投资公司有条件成为资产证券化试点。
问题
在我国采取信托形式的特殊目的机构还会遇到以下问题：
首先，我国于2001年颁布了《信托法》，该法将信托定义为：“委托人基于受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或特定目的，进行管理和处分的行为。”《信托法》并未承认受托人对受托财产的法定所有权，这显然受到大陆法系“一物一权”的影响，这对于强调与发起人破产隔离的特殊目的机构而言，是难以接受的。
其次是债权可否作为信托财产，《信托法对此并无明文规定，《商业银行法》也没有规定商业银行是否可以通过发行抵押证券（债券）的形式出售贷款，筹集资金。这就使我国商业银行进行资产证券化过程受到商业银行法律制度的约束。
再次，2002年6月中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》第9条规定：“信托投资公司不得发行债券，也不得举借外债。”这就从经营范围中限制了信托公司发行资产支持证券，而特殊目的机构的核心业务就是发行证券并偿付证券本息。由此看来，依照我国现行法律，特殊目的机构难以采取信托形式。 1、公司形式概况
在英美法系中，公司是指由法律赋予其存在，并与发起人、董事和股东截然分开的法人团体，公司可分为营利为目的的商事公司和发展慈善、宗教、教育等事业的非营利公司。作为特殊目的机构的公司只能是商事公司。以美国为例，公司的形式主要包括普通公司、S公司和有限责任公司等。
普通公司从税收角度看，必须按联邦所得税法C章的规定缴纳所得税，所以普通公司也被称为“C公司”。评级机构要求C公司作为特殊目的公司时应满足以下条件：公司至少有一名独立董事；在特殊目的公司进行提交破产申请、解体、清算、合并、兼并、出售公司大量资产、修改公司章程等重大活动时，必须得到包括独立董事在内的所有董事的一致同意；特殊目的公司不能被合并。
S公司是指那些选用联邦所得税法S章的规定，以避免以实体身份缴纳联邦所得税的公司。S公司本身受若干规章和条件的限制，如股东数目不得超过35人，股东不得是公司和非本国国籍的非居民等，这就限制了S公司成为特殊目的公司的可能。
有限责任公司以某些特殊的形式经营，它在责任方面像普通公司，在税收方面又像S公司。评级机构要求有限责任公司作为特殊目的公司应满足下列条件：有限责任公司至少有一名股东是破产隔离的主体，通常为特殊目的公司；特殊目的公司在进行提交破产申请、解体、清算、合并、兼并、出售大量公司资产、改组公司组建文件时必须得到包括公司独立董事在内的董事的一致同意；有限责任公司不能被合并；一般要求税收意见书，以确认有限责任公司是以合伙而不是以公司的身份纳税；在税法许可的条件下，组建文件应该规定，在某股东董资不抵债时，只要其余股东的大多数同意，有限责任公司就会继续存在。如果其他股东不同意有限责任公司继续存在，则组建文件必须规定：有限责任公司只有在获得评级证券持有者的同意后，才能对抵押品进行清算。
2、我国情况分析
我国的公司分为五种：有限责任公司、股份有限公司、无限责任公司、两合公司和股份两合公司。我国的有限责任公司指由不超过一定人数（50人以下）的股东出资组成，每个股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产为限对其债权人承担责任的企业法人。我国对有限责任公司的立法较完善，特殊目的机构可采用此形式。这里有几种情况可作详细分析。
一种情况是国有独资公司。如美国有政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会、联邦住宅贷款抵押公司，香港有按揭证券公司。这些做法可以借鉴。我们也可以设立一个由政府支持的国有独资公司，其经营业务为购买商业银行发放的住房抵押贷款，发行资产支持证券。其首笔注册资金由政府拨专项资金投入，其后可以发行公司债券以募集资金，所募资金专门用于购买住房抵押贷款。这种模式应以《公司法》中有关国有独资公司的规定为依据，依照《公司法》，国有独资公司也有发行公司债券的资格。因此，此模式很具有现实性和可操作性，基本上不存在法律障碍。
不兼容的主要体现
尤其需要指出的是，为借鉴亚洲金融危机的教训，化解金融风险，推进国企改革，我国在1999年分别成立了中国信达、长城、东方、华融四家资产管理公司。资产管理公司是国务院下属的国有独资金融企业，他们从四家国有商业银行中分离出来，又独立于四家国有商业银行，其100亿元资本金全部由财政部。有人认为可以将现在的四大国有投资公司直接作为特殊目的机构，其实这是对特殊目的机构法律性质的误解，二者并不具有兼容性。主要体现在：
（1）从设立目的看，资产管理公司是为了化解各国有专业银行的信贷风险，该信贷风险主要表现为不良信贷资产所产生的信用风险；而特殊目的机构将原始权益人不具有流动性的资产以证券的形式发行，转化为现金，盘活原始权益人的资金，实现资本的充足率。
（2）从发行证券项下资产的性质看，资产管理公司发行的证券是以其自身整体资产和信用做担保；而特殊目的机构所发行的住房抵押债券则是以特定化的所谓的证券化资产做担保（支撑）。
（3）从存续期间来看，目前资产管理公司是永续性企业，而特殊目的机构的存续期间往往与发行住房抵押债券的期间相当。
其他特殊机构
另一种情形是由商业银行或证券公司等金融机构设立特殊目的机构。从国外经验看，由发起人（如银行）设立一个附属融资子公司来担任特殊目的机构的情形是很常见的。商业银行设立特殊目的机构有很多优势，比如能避免在贷款出售上的烦琐的定价、评级、讨价还价问题，简化资产证券化的部分程序，还能从资产证券化中获得超出服务费收入的更大的利润。但是，我国的商业银行在业务上有限制。《中华人民共和国商业银行法》规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产。商业银行在中华人民共和国境内不得向非银行金融机构和企业投资。”《证券法》和《信托法》也规定：“证券业和银行业、信托业、保险业分业经营、分业管理。”这样，我国的商业银行目前不能投资于非银行的金融机构，不能成为以发行资产支持证券为主要业务的特殊目的机构的控股股东。而且，商业银行设立特殊目的机构容易被管理者、投资者认为是商业银行的变相融资，而非资产证券化运作。特殊目的机构和商业银行之间的母子关系还可能导致内部的关联交易，不能实现“真实销售”和真正的“破产隔离”，证券投资者的利益容易受到侵害。另外这种方式特殊目的机构发行的债券的评级也会受到商业银行本身信用的重大影响，增加信用增级的开支。因此，我认为，不宜由商业银行出资设立特殊目的机构。
其他信息
我国公司法承认的另一种形式是股份有限公司。它是指全部资本分成等额股份，股东以其所持股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。由于我国公司法对于设立股份有限公司的要求较高，注册资本最低要达到500万元人民币，并要遵守公众公司信息披露的问题，且设立手续烦琐，成本耗费巨大，审批程序复杂，从经济效益上考虑不适宜采取这种方式设立特殊目的机构。
障碍
我国特殊目的机构采取公司形态会遇到以下障碍：
首先，公司设立的条件。依据我国《公司法》第23、24、26、27、79、81条的规定，公司的设立有发起人人数和资本最低限额的限制，同时还必须有固定的经营场所和必要的经营条件。尤其是我国一人公司的规定较严格，只容许一人有限责任公司和国有独资公司的特殊规定存，因此如组建特殊目的公司必然受到公司法，尤其是由全国人民代表大会常务委员会于2005年10月27日修订通过，并2006年1月1日起施行的新《公司法》的限制。
其次是发行主体的资格。我国对资本市场的监管比较严格，发行主体公开发行证券必须符合法律规定的条件和程序，并经过有关部门的审批和核准。《公司法》对公开发行股票、债券规定了严格的条件。而特殊目的机构的净资产一般很难达到我国公司法的要求。可见，在当前的法律框架下，特殊目的机构发行证券与相关的法律相冲突，无法直接依照上述法律法规发行资产化证券。再次是公司发行证券的性质。特殊目的公司发行的资产化证券的种类、性质、发行和承销程序等目前尚无法律规定，也需要由法律加以确认。 1、有限合伙的概况。
有限合伙由一个以上的普通合伙人与一个以上的有限合伙人组成。普通合伙人承担无限连带责任，而有限合伙人不参与合伙事务的经营管理，只根据出资额享受利润，承担责任，即承担有限责任。评级机构一般要求特殊目的机构有限合伙满足以下条件：有限合伙至少有一个普通合伙人为破产隔离的实体，通常是特殊目的公司；在进行提交破产申请、解体、清算、合并、兼并、出售公司大量资产、修改有限合伙协议等活动时，必须得到破产隔离的普通合伙人的同意；如果普通合伙人不止一个，那么有限合伙协议应规定，只要有一个普通合伙人尚有清偿能力，有限合伙就会继续存在，而不会解体；一般要求特殊目的机构有限合伙不能被合并。
2、我国情况分析
我国已经于1997年颁布了《合伙企业法》。提交全国人大常委会审议的《合伙企业法》（草案）中曾规定有限合伙，但审议中以“问题比较复杂”等理由否定了关于有限合伙的规定。另外，一般认为，英美法系的有限合伙与大陆法系的两合公司较为一致，但我国《公司法》未规定两合公司的形式。所以，以此形式设立特殊目的机构在目前的中国没有法律依据。《中华人民共和国合伙企业法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议于2006年8月27日修订通过，修订后的《中华人民共和国合伙企业法》自2007年6月1日起施行，新法中已规定了有限合伙人条款及章节。

Ⅶ “信托+计划”的双SPV结构为什么那么火

因为现在信托处于转型期。原本依托房地产磅礴发展的信托业现在由于房地产的调控不好做了。所以谋求转型。这样的双spv结构才会那么火的。

Ⅷ REITs是什么意思

房地复产信托投资基金(REITs)是房地产证制券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议。

(8)信托spv扩展阅读

具备条件

1、专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目；

2、积极地买卖房地产项目是受到限制的；

3、收入的较大部分必须源自房地产项目的租金收入；

4、收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人；

5、订明其最高借款额。

Ⅸ 资产证券化双spv为什么信托端和证券段的还本方式不同

这个还本方式的设计完全要基于基础资产来设计的。