房企融资难

⑴ 新思路多箭齐发 民营房企融资开启“破冰”之旅

“从项目启动到落地只有一周时间，在多方努力下，发行工作圆满完成。”谈及碧桂园公司债券的发行过程，中信建投证券固定收益部行政负责人杜永良如是感慨。

2018年多起民企债券违约以来，民企发债难度明显加大。近期，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业三家民营房企在信用保护工具的保驾护航下成功发行公司债券，让业内看到了民营房企融资困境破局的曙光。

中国证券报记者调研得知，引入信用保护工具是民营房企融资困境反转的关键。对于企业而言，最为关键的是要苦练内功，在市场探底时期积聚实力。

融资开闸

近日，碧桂园、龙湖拓展、美的置业相继完成境内公司债券的发行，成为首批创设信用保护工具发债的示范民营房企。业内人士直言：“民营房企融资‘破冰’之旅开启。”

记者从深圳证券交易所及上海证券交易所获悉，5月20日，碧桂园完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，由中信建投证券担任主承销商。同日，美的置业成功发行2022年(第一期)公司债券，发行规模为10亿元，主承销商为申港证券和国泰君安证券。在此之前，龙湖集团间接附属公司龙湖拓展向专业投资者公开发行2022年公司债券(第二期)，发行规模为5亿元，由中信证券担任主承销商。

5月24日，据中债信用增进公司披露，其和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。5月23日，上交所公司债券项目信息平台显示，“绿城房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已反馈”。

东方金诚研报显示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。此次民营房企融资“开闸”备受市场关注。

“此次碧桂园发行公司债券吸引了包括国有大银行、股份制银行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，全场申购倍数高达1.6倍，票面利率为4.5%，远低于企业同期限债券的可比利率。”杜永良表示。

保驾护航

值得关注的是，在当前房地产行业融资环境不佳的背景下，民营房企融资能够“开闸”，信用保护工具功不可没。据悉，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业等房企在近期发债过程中均引入了信用保护工具。

谈及为何引入信用保护工具，杜永良直言是为了提升投资者的认购意愿。地产行业步入下行期，市场投资信心变得敏感，债券市场上民营地产公司债券发行认购数量和规模均有所减少，导致债券融资成本快速上升。以碧桂园为例，2021年12月发行的21碧地04票面利率为6.3%，显著高于2021年9月发行的21碧地03，21碧地03票面利率为4.33%。“今年以来，我们与碧桂园广泛摸排市场投资意向，但市场上有债券认购意向的投资者较少，初步报价也远远超出企业接受的范围，经过多轮摸排仍迟迟无法落实合适的认购意向。”

不过，破解上述难题的转机很快到来。进入5月，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划。该计划通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

杜永良告诉记者：“中信建投证券联合中证金融向碧桂园提出‘债券发行 信用保护合约创设’的综合服务方案，经多轮沟通后，该方案得到投资者高度认可。”

所谓“信用保护工具”，即信用保护卖方和信用保护买方约定在未来一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，由卖方就约定的一个或多个参考实体或其符合特定债务种类和债务特征的一个或多个、一类或多类债务向买方提供信用风险保护的金融工具。信用保护工具包括信用保护合约和信用保护凭证。

“有了信用保护工具，相当于通过‘低保险费’撬动市场资金参与民营企业债券投资。”中信建投证券执委会委员、董事会秘书王广学形象地说道。在王广学看来，通过创设信用保护工具配合民营房企债券发行，可以利用债券市场投资人风险偏好的差异，吸引风险保守型的投资者认购民营房企债券。

有了信用保护工具“护航”，主承销商在推进民营房企公司债券发行过程中遇到的困难也迎刃而解。“从项目启动到落地只有一周时间，但多项工作任务顺利完成，包括准备债券募集材料、启动公司上会流程、申请中证金融联合创设、联系沟通意向投资者、债券簿记建档及合约签署等。”杜永良表示，为了打消投资者顾虑、吸引机构参与投标，中信建投证券还从主动创设信用保护、指导企业完善信息披露、加强与投资机构沟通三大方面提升投资人对此次发行债券的了解和认可。

破局可期

事实上，在信用保护工具“护航”下，民营房企债券融资“开闸”让业内看到了行业融资困境破局的曙光。

“本次碧桂园公司债券成功发行，显示出信用保护工具对民营房企债券融资具有重要的促进作用。”王广学认为，该模式为后续地产企业平稳、有序开展债券融资工作提供了新思路。

南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，碧桂园等民营房企此次的发债模式为其他民企的债券融资提供了可以借鉴的具体举措，有助于改善行业融资难、融资贵问题。

田利辉进一步表示，服务实体经济的金融创新对于经济增长意义重大。“在当前经济环境下，我国更要切实增强金融服务实体经济能力，通过增信、信保等多种金融创新来凝聚市场信心，实现正向反馈和良性循环，在保障投资者应有回报的同时服务企业的融资发展，促进企业稳步发展和经济稳健增长。”

田利辉认为，民营房企还可以考虑通过REITs等金融工具实现资产证券化，获取资金，改善现金流。当然，最关键的是企业要苦练内功、改善效率，提升核心竞争力，在市场探底时期积聚实力。毕竟，市场从来都更加认可和青睐有实力的企业。

⑵ 房企为什么融资难

房企融资难的主要原因包括：企业自身因素、金融市场环境、政策调控等多方面影响。

一、企业自身因素

房地产企业的融资能力与其自身的经营状况、财务状况、信用评级等密切相关。部分房企可能存在较高的负债率、不透明的财务管理、不稳定的现金流等问题，导致其融资能力受限。此外，部分房企在经营过程中可能存在不规范的市场行为，如虚假宣传等，进一步影响其信用评级和融资能力。

二、金融市场环境

金融市场的波动和融资环境的变化也是影响房企融资的重要因素。例如，信贷政策的收紧导致银行对房地产企业的贷款更加审慎，融资渠道收紧增加了房企的融资难度。此外，债券市场的发展程度和投资者的风险偏好也影响房企的债券融资。

三、政策调控的影响

政府对房地产市场的调控政策也是影响房企融资的重要因素之一。为了控制房地产市场过热，政府可能会出台一系列调控政策，如限购、限贷等，这些政策的变化可能会影响房地产市场的融资环境，进而影响到房企的融资能力。此外，政府对房地产企业的监管加强，也可能导致房企在融资方面面临更大的挑战。

综上所述，房企融资难是多方面因素共同作用的结果。要缓解这一难题，需要房地产企业加强自身建设，提高信用评级和财务状况的透明度；同时，也需要政府继续加强对房地产市场的调控和监管，维护金融市场的稳定；此外，还需要金融机构加大对房地产企业的支持力度，提供多样化的融资渠道和方式。

⑶ 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

⑷ 房企传统融资走弱，创新融资猛增

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。

虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。

2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。

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传统渠道债权融资走弱

数据来源：同策研究院

同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。