债务融资泛海

Ⅰ 土地增值税启动立法 业内：对个人征税可能性不大

房地产行业的又一种融资渠道收紧了。

7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

2018年至今，房地产调控政策越来越频繁地落地，调控范围从国内发债向海外融资、信托等渠道扩散。

新京报记者根据Wind数据整理发现，135家上市房企的负债总额正不断增加，到2019年一季度，负债总计突破8.5万亿元；现金流为正的企业只有51家，占比仅为37.78%。2019年1月1日至今，共有15家房企发布了增发预案公告，数量相比2018年同期增长150%。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源，只是房地产企业面临资金多重管制下的一个板块。

20家房企负债超千亿，新城控股排第六

“为了强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求”，7月12日，国家发改委在上述通知中指出，房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，有效防控外债风险。

6月13日，银保监会主席郭树清在2019年陆家嘴论坛上表示，要防止房地产企业融资过度挤占银行信贷资源。

到了7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

如果从数据上来看，从2017年至今，135家房地产企业的负债总计一直在增加。

Wind金融终端数据显示，从2017年一季度至2017年底，135家房地产企业的负债总计分别达5.3万亿元、5.7万亿元、6.1万亿元、6.6万亿元，2018年一季度至2018年底，负债总计分别为6.9万亿元、7.4万亿元、7.9万亿元、8.2万亿元，而到了2019年一季度，135家房地产企业的负债总计突破8.5万亿元。

从个股来看，2017年一季度时，负债合计超过千亿的房地产企业共13家，分别是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首开股份、阳光城、荣盛发展、泰禾集团、金地集团、华侨城A、中南建设。到了2018年一季度时，负债总计超过千亿的房地产企业达到了16家，新增的三家分别是新城控股、华发股份和金科股份。而2019年一季度，则有20家企业负债超过千亿，新增的四家企业是新湖中宝、金融街、蓝光发展、大悦城。

在过去的两年中，135家房企中负债总额最高的前五名一直是万科A、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口，其最新负债总计分别达到13149.77亿、9666.47亿、7114.51亿、3778.52亿、3264.48亿。

排行榜第六名则有变化。2017年一季度时，135家房企中负债总额第六的是泛海控股，2017年中报时就成了首开股份，到2018年中报时，新城控股取代首开股份成为负债第六的房地产企业，至今保持第六的位置。

值得一提的是，尽管135家房地产企业的负债总计和负债超千亿企业都在增加，但房企的负债中位数出现了变化。

从2017年一季度到2018年上半年，房地产企业的负债中位数一路增长，从2018年三季度开始，房地产企业的负债中位数下降。

“目前的政策是加强监管，房企的正常融资不受影响，但对于大额融资的管控会明显紧缩，这也有助于未来房地产行业稳定长远发展”，中原地产首席分析师张大伟表示，本次受到监管的美元债其实并不是房地产企业的主要资金来源。

张大伟表示，加强监管的最直接影响，就是目前房地产企业的资金成本相比于之前有所增加，特别是规模比较小的企业，融资成本明显增加。因此，从今年二季度开始，房企的大额度融资将大量减少，房企抢地现象也将明显减少，“特别是那些此前融资渠道较少的房企、负债率高企的房企、中小型房企等，融资难度和资金压力将非常大”。

流动资产下滑，不到4成房企现金流为正

光大证券表示，随着房地产“前端融资”业务进行收紧，未来信托房地产业务规模将下降，同时项目融资操作也将更加规范。未来政策或将根据执行反馈情况进行调整，预计收紧态势至少持续到四季度。“我们认为，即便未来的政策尺度可能有所调整，但不会背离总体的调控基调。”

至于房企的应对方式，光大证券分析称，除了放缓拿地节奏，减少资本开支，预计房地产开发商还将提高周转速度，加快销售回款，减少对外部融资的依赖。值得注意的是，如果销售不达预期，同时外部融资出现收紧，将导致房企的资金链出现压力。

房地产企业目前资金链是否承压？

与负债率相对应的，135家房企的经营活动产生的现金流净额在2018年全年逐渐好转，但在2019年一季度出现恶化。2018年一季度，135家房企中，只有39家现金流为正，2018年中报时现金流为正的企业扩大到了63家，2018年三季度76家房企现金流为正，2018年底则有92家。不过在2019年一季度，现金流为正的企业只有51家，占比不到4成。

从135家房企的现金流总和上来看也是如此，在2018年全年，房企的现金流情况不断好转。

现金流为负的房企与负债率高企的房企名单有不少重合之处。在2018年一季度，有18家房企的现金流净额低于-20亿元，现金流最少的企业是万科A，随后是保利地产、滨江集团、华夏幸福、招商蛇口、金融街、华侨城A、泰禾集团、荣盛发展、金地集团、新湖中宝、新城控股等，这些都是当年负债高企的房企。

2019年一季度，现金流最少的8家房企，包括万科A、华夏幸福、首开股份、招商蛇口、金科股份、阳光城、新城控股、光明地产，全部低于-50亿元。其中华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-154.53亿元。

除了经营活动现金流之外，流动资产是一项可以在一年内变现或者耗用的资产指标，直接体现企业的偿债能力和变现能力。135家房企的流动资产也出现了下滑。

在2018年一季度、中报和三季度，这些房企的流动资产合计中位数缓慢增长，但在2018年报时，流动资产合计的中位数下滑。

在135家房企中，流动资产最少的几家企业，流动资产几乎都出现减少。2019年一季度，流动资产最少的十家房企分别为ST宏盛、全新好、绿景控股、亚太实业、中房股份、凌云B股、东沣B、ST新梅、ST岩石、*ST舜喆B。其中，ST宏盛的流动资产在2018年底时为7489.28万元，2019年一季度为6552.28万元；绿景控股的流动资产在2018年底时为3.08亿元，2019年一季度为1.47亿元。

融资需求井喷，2019年欲增发的房企增150%

“最近房企的确更加关注资金链的安全，不过，中型房企还是在明显加速拿地，这也推动了房企的融资需求”，张大伟表示。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有15家房企发布了增发预案公告，从4月开始数量明显增加。

在1月至3月期间，发布增发预案公告的房企包括合肥城建、绿地控股、中洲控股、新城控股、泛海控股、ST新梅等6家房企，而在4月一个月内，就有中航善达、京汉股份、华丽家族、新华联、数源科技等5家发布增发预案。5月-7月，则有荣盛发展、黑牡丹、天地源、泰禾集团等4家公司发布增发预案。相比之下，在2018年同期，6家房企发布增发预案，2019年增发的房企数量同比增长150%。

值得注意的是，2019年不仅发布增发预案的房企大幅增加，增发终止的房企也多了起来。

Wind数据显示，2019年1月1日至2019年7月21日，共有5家上市公司的增发方案终止，分别是中体产业、云南城投、我爱我家、华丽家族、福星股份。

2018年同期，增发方案终止的房企为4家，分别是西藏城投、中房股份、迪马股份、绿景控股。

相比之下，2019年真正实施增发的房企并不如2018年多。2019年1月1日至今，有上海临港和大悦城2家房企发布了增发实施方案公告，而2018年同期，发布增发实施方案公告的房企有3家。

2018年1月1日至2018年7月21日，共有7家上市公司完成资产收购，3家上市公司完成资产转让。这一节奏在2019年明显提速。2019年同期，完成资产收购的房企共11家，还有4家公司在今年完成了资产转让。

■个案

云南城投：收购成都会展100%股权失败

为时约两年的重大资产重组，以失败告终。7月17日，云南城投收到证监会出具的终止审查通知书。证监会决定终止对云南城投本次重大资产重组的行政许可审查。

早在2017年，云南城投就宣布计划收购成都会展100%股权，以实现战略重组、整合资源的目的，提升公司市场竞争力。成都会展的大股东是云南城投的控股股东，交易价格最初定为240亿元，云南城投决定以发行股份方式收购成都会展100%股权。

但这次股票发行并不顺利。2018年10月，云南城投修改重组方案，交易价格下调为235亿元。2018年11月，云南城投又宣布，因市场环境的变化，部分事项尚需与交易对方进一步协商，无法如期提交《反馈意见》的书面回复，向证监会申请终止本次重组事项的审查。

今年6月，云南城投宣布终止此次发行称，因国内市场环境、经济环境等客观情况发生了较大变化，交易各方在部分重要条款上无法达成一致意见。公司决定终止本次重大资产重组。

发行股份收购资产失败的背后，云南城投的资产负债率也在这期间居高不下。数据显示，2016年末、2017年末、2018年末，云南城投的资产负债率分别达到了89.22%、88.82%、89.37%；报告期资产周转率分别为0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017年度、2018年度，云南城投的利息费用就达到了17.5亿元、18亿元。2018年年底，云南城投年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%。

在2019年度，云南城投还将有124.7亿元的债务即将到期，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元。

在2018年年报发布后，云南城投的到期债务，是否存在偿付风险就遭到监管层问询。公司当时回应称，将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金。

云南城投的业绩也在下滑。2017年度、2018年度的营业收入分别为143.91亿元、95.43亿元；扣非后净利润分别为1.12亿元、-8.21亿元。在2018年度，云南城投靠处置资产拉升业绩，公司处置大理满江康旅投资、昆明七彩云南城市建设合计实现18.21亿元投资收益。

大连友谊：操作10年的项目暂缓子公司债务逾期

债务问题爆发后，大连友谊开始了多种途径的筹钱之路。7月17日，大连友谊董事会决议，拟向控股股东武信投资控股的股东武信投资集团申请不超过30亿元的综合授信额度。

之前的7月9日，大连友谊公告称，全资子公司沈阳星狮房地产向华信信托申请的贷款部分逾期。“沈阳星狮因开发产品去化较慢，资金状况紧张，致使部分债务逾期未能清偿，逾期贷款本金9840万元。”

公司表示，公司及下属子公司因债务逾期存在面临诉讼、仲裁、银行账户被冻结、资产被冻结等风险；也可能存在需支付相关违约金、滞纳金和罚息等情况；进一步增加公司的财务费用，加剧公司的资金紧张状况，对公司及下属子公司的生产经营和业务开展产生一定的影响。

债务逾期的背后，大连友谊扣非后净利润连续亏损。据大连友谊定期报告，2017年度、2018年度扣非后净利润分别为-2823万、-4.026亿元。

2018年以来，大连友谊旗下的房地产项目也状况频频。2018年年报中公司表示，近年来零售行业陷入了高成本低回报的窘境，在2018年7月，决定对沈阳友谊时代广场项目及邯郸友谊时代广场自持商业部分停止内部施工。同时，公司房地产业在售项目系商业地产产品，受所处区域商业地产持续低迷的影响，项目去化缓慢，销售收入下降。

目前，大连友谊操作10年的金石谷项目已暂缓建设。2008年，大连友谊收购金石谷公司70%股权，并在2009年取得“金石谷项目”《国有土地使用证》，宗地用途为旅游综合用地，使用年限50年，总占地面积68.40万平方米。大连友谊收购金石谷项目时，将该项目定位为国内一流的旅游地产开发项目。

但金石谷项目未能如期完工。大连友谊称，高尔夫球场监管政策出台，金石谷项目已按照国家部委要求进行整改，但未取得任何政府部门的书面批复。

7月13日，大连友谊发布业绩预告称，预计2019年1月至6月归属于上市公司股东的净利润为亏损6500万元至7500万元。亏损的主要原因是公司所属房地产项目可销售部分竣工交付，但部分项目自持商业因经营位调整暂缓建设，同时金石谷项目考虑市场情况暂缓建设，按相关规定停止利息资本化导致本期财务费用同比增加，利润减少。

华丽家族：跨界收购时隔四年终止参股华泰期货爆雷

6月17日，华丽家族收到证监会出具的终止审查通知书，公司筹划已久的2015年度非公开发行股票事项终止。

2015年时，华丽家族宣布，计划向公司控股股东南江集团及其全资子公司西藏南江发行股票，募集资金总额不超过26.65亿元，扣除发行费用后全部用于收购北京墨烯控股集团100%股权并对其进行增资，投资智能机器人项目以及临近空间飞行器项目。

这原本是一次跨界收购的非公开发行。2015年11月，华丽家族曾因徐翔案股价大跌，公司在澄清公告中表示，2015年非公开发行股票事项正有序推进，“涉及的石墨烯项目、临近空间飞行器项目及智能机器人项目均进展顺利。”数据显示，徐翔为法定代表人的上海泽熙投资持有华丽家族股权，为华丽家族第二大股东。

但此后，华丽家族的发行迟迟不见实质进展，本次发行一直未收到证监会核准批文。2019年5月，华丽家族再一次申请非公开发行延期的议案，在股东大会中被否决，向证监会申请撤回相关申报文件。

申请4年未获得通过的背后，是华丽家族涉足石墨烯业务、机器人业务一直处于亏损状态，而本身核心的房地产业务状况也逐渐下滑。

2018年华丽家族实现营收3.86亿元，同比下降81.66%；净利润1983万元，同比下降91.2%。

今年5月，上交所在对华丽家族的问询函中提到，房地产业务是华丽家族的主要收入和利润来源，然而公司目前持有苏州环太湖大道2.32万平米待开发土地，且近3年以来无任何进展，要求公司说明房地产业务的发展是否具有可持续性等问题。华丽家族回复表示，因太湖大道所在辖区对该区域的详细规划优化尚未完成，该地块尚未进行开发建设。

2019年4月，华丽家族下属公司竞得遵义市一块约93.18亩的土地，预计三至五年开发完成。

值得注意的是，在4月底华丽家族发布的一季报中还表示，本年初至下一报告期末的累计净利润可能为亏损。

7月9日，华丽家族因华泰期货遭受损失。公告表示，华丽家族参股的华泰期货全资子公司华泰长城资本的场外衍生品业务客户在华泰长城资本多次发出追加资金通知的情况下，未依据合同约定追加足额资金或有效减仓以缩小风险敞口。故华泰长城资本对该客户头寸采取强行平仓操作以释放风险，初步统计损失金额约4684万元。

Ⅱ 泛海控股为什么不涨

原因如下：
（1）短期到期债务金额大，一天到晚担保融资，当然给钱的人都不是傻瓜，认为本息有保证，但对于股市来说，感觉就像是随时都要爆仓一样，惶惶不可终日。
（2）股权结构有问题，一股独大，老卢一个人拿了72%左右股份，搞得像国企大股东，游资惹不起躲得起，你做你的创投吧，没人给你抬轿。
（3）公司不重视市值管理，市值管理不是仅仅拿几个亿增持一下就算完事，现在创投这么火热，如果是真正创投，可以借机宣传。
（4）机构一天到晚T 0降低成本，真正的市场参与者寥寥无几。
【拓展资料】
泛海控股股份有限公司于1989-05-09在北京市工商行政管理局登记成立。法定代表人卢志强，公司经营范围包括投资及投资管理；资产管理；经营房地产业务及物业管理等。
控股是指掌握一定数量的股份，以控制公司的业务。 是指通过持有某一公司一定数量的股份，而对该公司进行控制的公司。控股公司按控股方式，分为纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司不直接从事生产经营业务，只是凭借持有其他公司的股份，进行资本营运。混合控股公司除通过控股进行资本营运外，也从事一些生产经营业务。 某一机构持有股份达到50%以上或足以控制该股份公司的经营活动。
绝对控股：是指股东出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上。
相对控股是指在企业的全部实收资本中，某经济成分的出资人拥有的实收资本(股本)所占的比例虽未大于50%，但根据协议规定拥有企业的实际控制权(协议控股)；或者相对大于其他任何一种经济成分的出资人所占比例(相对控股)。

Ⅲ 娉涙捣閫甯傚悗鏋

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Ⅳ “三支箭”改善地产融资环境

“元旦假期来我们这儿咨询特惠活动的人明显增多，看房的人络绎不绝，现在我们楼盘只剩下几套低楼层的了。”北京市西三环某售楼处负责人告诉中国证券报记者。

感受到地产预期修复的不仅是售楼人员。“从整个行业来看，政策面逐步向好，而且力度、广度全面超出预期。”万科董事会主席郁亮近日在万科临时股东大会上如是说。

“第三支箭”持续加力正在开启房地产市场信心修复之路。自证监会2022年11月宣布恢复上市房企再融资至今，已有30余家涉房企业发布再融资或重组公告。市场人士认为，2023年支持房企股权融资将进入实质发行阶段，“助阵”行业修复。

股权融资队伍扩容

伴随房企股权融资政策持续优化，首单百亿级再融资日前花落保利发展。在2022年最后一个交易日，保利发展披露了2023年定增预案，125亿元的募资额成为房企股权融资政策优化以来，募集资金规模最大的涉房再融资。此次非公开发行募集资金拟投入广州保利领秀海等14个房地产开发项目和补充流动资金。

“公司拟通过本次非公开发行，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强公司应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。”保利发展表示。

自股权融资“第三支箭”启动以来，房企再融资、重组队伍快速扩容。据不完全统计，包括保利发展在内，已有福星股份、大名城、新湖中宝、华夏幸福等房企披露再融资计划。

房企资产重组案例也相继亮相。格力地产2022年12月8日审议通过并正式披露了重大资产重组预案。拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的珠海免税100%股权。此外，陆家嘴、招商蛇口等上市房企也发布了拟重组公告。

“通过此类收购，有助于扩充核心资产。尤其是在有配套资金募集的情况下，此类收购的难度会明显降低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

多项政策助力

房企再融资、重组队伍的快速扩容离不开政策助力。证监会近期在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时强调，要落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，“借壳”上市为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。“对于拥有优质土储资源的非上市企业，可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，增强母公司资产规模;对于上市但目前处于出险阶段的房企，则有望获得优质资产的注入，还可借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用。”刘水说。

公募REITs政策利好也正成为商业地产转型升级的“助推器”。证监会副主席李超日前透露，研究推动REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

这一表述意味着商业地产公募REITs的落地又向前推进一步。“目前我国商业性房地产存量空置率较高，鼓励REITs投资商业性房地产市场有助于促进商业性房地产市场的恢复。”复旦大学泛海国际金融学院院长钱军表示。

融资环境将实质性改善

业内人士预期，2023年房企整体融资环境将得到实质性改善。“地产融资‘三支箭’将继续发挥作用，A股股权再融资在2023年将进入实质发行阶段。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为。中信建投证券指出，伴随金融支持房地产政策持续加码，房企信用风险将在2023年逐步缓释。海通证券发表研报判断，后续将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力。

房企资产负债表料得到修复。“2023年，市场有望通过加大股权融资力度改善房企资产负债表。”刘水认为，一是加大支持投资者参与优质房企的股权认购力度;二是重组并购进程将加速，通过优质资产注入和风险资产的出清，达到优化资产负债表的作用;三是通过发行REITs等资产证券化的方式将持有型资产出表，做到资产负债表瘦身。

随着房企融资环境持续改善，机构人士认为，2023年房地产市场将逐渐探底回稳。在政策推动下，房地产业将向新发展模式平稳过渡。

平安证券首席经济学家钟正生表示，房地产新发展模式或是“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。未来政策将在扩大保障性租赁住房供给、因地制宜发展共有产权住房、完善长租房政策及“租购同权”方面进一步发力。

Ⅳ 乐视面临退市，退市已经成为定局了吗

乐视退市已成定局，乐视网的交易止于2020年月21日，最终股价收报0.18元，总市值7.18亿元，较高峰时的1700亿元市值蒸发了99%以上。

一、乐视从2015年最高峰，一直到2020年5月份，整整5年不停地跌到退市之前，28万股民血本无归。 围绕核心圈层展开业务，壮大是大企业的发展常态，最终都会出现两种情况：
一是抓住了核心圈层，或推出更多其需求的业务，或向紧密圈层拓展，然后成为大规模的企业。
另外一种情况则是无圈层商业意识，大力扩张，规模做大，而无圈层商业意识的企业，当大力扩张，规模做大后，最后很可能是崩盘的结果。 显然，乐视第二种情况走向走去。

Ⅵ 部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”

身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。
记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。
负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。
业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。
值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。
“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。
“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。
华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。
“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。
房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。
从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。
在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。
泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”

Ⅶ 监管来了！地产信托融资命门勒紧

信托通道业务正一步步被堵死。

5月8日，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称“办法”），对外公开征求意见，意见反馈截止时间为2020年6月8日。

其中明确，全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得超过信托公司净资产30%；全部集合资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。——这些条款被认为最为严苛。

据中诚信托战略研究部统计，截至2019年年底，68家信托公司净资产规模合计6316.27亿元，净资产均值为93.5亿元。这意味着，一家百亿净资产信托公司同一融资人非标债权投放规模不能超过30亿元。目前单只地产信托计划规模在20亿元以上地产项目十分常见。

“这要求信托公司分散合作方，会使单一地产融资方从信托公司获得的融资额度减少，加大信托公司展业难度。”用益信托资深研究员帅国让对中国房地产报记者表示。

同时，“当前信托公司投资非标占比大多超过50%，50%上限将加大非标收缩压力，尤其是存量较大的基建和房地产信托，首当其冲。”某信托公司高管告诉中国房地产报记者。

摆在房企面前的另一个问题是，2020年面临到期的房地产信托产品能否顺利兑付。

限制“非标” 严管“通道”

根据资产来源不同，当前信托分为资金信托和财产信托。截至2019年12月，资金信托和管理财产信托余额分别为17.9万亿元和3.7万亿元。

所谓资金信托，指委托人将自己合法拥有的资金，委托信托公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同，资金信托分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托，接受两个或两个以上委托人委托的，则为集合资金信托。

银保监会有关部门负责人表示，近年来，由于内外部环境变化，资金信托出现为其他金融机构监管套利提供便利、尽职管理不当引发赔付压力、违规多层嵌套、与同类资管业务监管规则不一等问题。

为补齐制度短板，银保监会对照资管新规要求，研究起草了办法，以推动资金信托回归“卖者尽责、买者自负”的私募资管产品本源，发展有直接融资特点的资金信托，促进投资者权益保护，促进资管市场监管标准统一和有序竞争。

办法对信托业务多方面做了具体规范,其中对投资非标的限制最为突出。信托新规要求集合资金信托投资债券和非标比例不超过总规模的50%,投资单一项目比例不超过信托净资产30%。当前信托中8成左右资产投资于贷款和非标,这意味着新规出台后非标面临较大收缩压力。

哪些属于非标债权资产类型？办法规定，除在经国务院同意设立的交易市场交易的标准化债权类资产之外的其他债权类资产，均为非标债权。此外，明确资金信托不得投资商业银行信贷资产，不得投向限制性行业。房地产行业正属于限制性行业之一。

长江证券分析师赵伟分析称，当前大部分信托公司净资产规模低于100亿元，对单一客户非标不高于净资产30%要求，可能限制非标融资扩张能力；对一些依赖单个大客户的信托公司影响较大，迫使其补充资本金或者调整当前业务结构。考虑信托以投资非标为主，仅贷款占比达40.7%，如果加上资管计划等其他非标类投资，非标占比很可能明显超过50%，使得非标收缩压力进一步加大。

从投向行业来看，非标资金信托中，房地产和基建等领域占重要比例。截至2019年年末，资金信托余额17.94万亿元，其中房地产和基建分别达2.8万亿元和2.3万亿元，非标融资收缩过程潜在收缩压力不容忽视。

地产信托融资勒紧

在此之前，单只地产信托计划规模普遍在5亿元以上，规模在20亿元以上的地产项目也十分常见。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司发布公告称，因控股子公司北京泛海东风置业有限公司向北京信托申请不超过25亿元融资、期限不超过18个月，实际融资金额20亿元，泛海控股拟为该笔融资提供连带责任保证担保。

闽系房企福晟集团、正荣地产、泰禾集团等在规模追逐之路上，信托融资都起着重要的作用。2018年年底，这3家房企分别与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元。泰禾近两年来亦多次陷入信托兑付纠纷中。

这种融资便利正在改变。一位地产人士称，对单一客户非标不高于净资产30%的要求，强行打破了房企和信托公司“一对一”深度合作关系，使得房企被迫与更多信托公司合作。且融资额度大大减低。

其实，自2019年下半年监管就开始对信托公司房地产信托规模和通道业务规模进行双压降，监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务，规模不得超过2019年6月30日额度；2020年监管要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底”。这其中，房地产供应链融资业务、购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITS）等地产类多元化创新业务，以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务，都被计入了房地产业务额度。

近年来各地银保监局对信托公司开出的罚单，亦多围绕在违规为银行规避监管提供通道服务、违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托、违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等事由。

政策接连打击下，以通道业务为代表的信托业务持续收缩，房地产、基建等信托融资明显收缩。加上2018年结构性去杠杆影响，基建信托融资在2018年大幅收缩，地产信托融资规模也明显下降，2019年下半年开始负增长。

用益信托统计数据显示，今年一季度成立的房地产信托规模1167.61亿元，同比下降42%，环比下降31.8%。“当然这其中一个重要原因是受疫情冲击，一些房企工期暂停，加上员工不能出差，需要实地尽调的一些项目没法进行，所以一季度房地产信托募资规模下滑。”某信托公司高管表示。

4月房地产类信托募集资金482.72亿元，环比仍下滑9.52%，房地产类信托规模占比25.8%，环比增加0.44个百分点。相较于高峰时期，2020年房地产类信托产品月度新增规模比重已大幅下滑。

同时，信托兑付压力正在到来。数据显示，近3年，资金信托到期规模约接近5万亿元。

“非标收缩压力下，信托非标资产有望通过债务置换、资产证券化、REITs等实现标准化，信托可利用自身在房地产、基建等项目方面的积累和优势积极参与、盘活存量资产。”前述信托高管表示。