吉林土地信托

A. 中科院子公司再爆一“雷” 吉林信托4.5亿逾期

近日，中科院子公司中科建设近日再陷兑付危机，吉林信托汇融38号4.5亿资金逾期！

而这已是中科建设短短4个月内第四次出现兑付问题！

小债曾在《惊雷不断！资管公司也违约了，且系中科院孙公司！》中提到，中科建设子公司中科金控“华创中科金一号集合资产管理计划”1.5亿元资金逾期。6月29日，中科建10.5亿元人民币3年期银团 贷款 出现违约，不过这一消息被中科建单方面否认，表示已完成展期。另外，涉及中弘福分的汇融16号兑付希望渺茫。

汇融38号成立于2017年9月29日，发行规模4.5亿元，信托期限24个月，按季付息。认购起点100万， 收益 率8%-8.6%。

融资人为中科建设开发总公司，系中科院全资子公司，中科院是国务院直属事业单位，也是中国自然科学最高学术机构、科学技术最高咨询机构。担保人为中科建下属子公司中科建飞。

该信托资金主要用于位于上海市青浦区大虹桥板块“中科-意邦国际家居博览中心”三期项目的后期装修及设备采购。其中3.5亿元用于后期装修，1亿元用于归还对应的部分金融机构借款。

小债从投资者处获悉，汇融38号本应七月初付息，不过贷款及担保人中科建设、中科建飞及二公司的上级主管机关中国社会科学院行管局联合发表声明，承诺七月底付息。然而截止七月底，融资方中科建并未能付息。投资者又收到中科建飞单方承诺八月底付息的声明。

但截止目前，投资者依然未收到付息。投资人认为中科建二次违约，行为恶劣。

而令投资者不解的是，吉林信托负责该项目的经理电话不接、短信不回、微信不在线，早已无法与其取得联系。无奈之下，9月5日，投资人来到吉林信托的总部讨要说法，不过却吃了闭门羹。

据小债调查，吉林信托并未给出实质性举措。吉林信托方面表示，9月付息的可能性不大。

抵押物估值宣传不实、资金被挪用、还款项目涉诉

小债通过论坛、qq投资群采访了投资者。投资者的信任在于，一是看中了中科院子公司的金字招牌，二是相信吉林财政厅下属吉林信托的管理实力，另外在汇融38号的风控措施中，还有约10亿元的土地质押，就算后续出现兑付难题，也足以兑付本息。

小债（bondreview）独家获悉，汇融38号还存在抵押物估值虚高、资金被挪用的重大嫌疑。

在汇融38号信托项目执行过程中，信托公司并未对贷款账号和回款账号进行有效监管。

投资者曾前往上海实地考察，考察结果令投资者震惊。

一、其中，信托合同和尽调报告中的资金投向为3.5亿用于意邦三期 B 项目后续装修+1 亿用于意邦三期 B 项目项目对应的金融机构借款。

而实际的情况让投资者十分诧异，目前意邦三期B的酒店公寓至今还未装修，附近杂草丛生，室内还没有动工。也就是说，3.5亿资金并为用于意邦三期 B 项目的装修，资金去向不知所踪，因而有涉嫌资金挪用的重大嫌疑。

二、而关于抵押物（意邦项目三期A），尽调报告中抵押物一楼租金6元/每天/平米，二楼租金约4.5/每天/平米，三楼租金3.8元/每天/平米，4楼租金3.4元/每天/平米。

而据投资者实际考察，实际出租价格与出租价格有很大出入，一楼3-3.5元/天/平方米；二楼仅出租了3间，剩余都是空的，出租价格0.6-0.7元/天/平方米；三楼没人租。与尽调报告中的价格信息相去十万八千里。

在意邦项目三期A大楼中，有买下该项目商铺的投资者反映，自买下开始，投资者多年没有拿到租金，官司也已经打了很多年。现在法院让租户直接把资金交到法院去，不要交给意邦。

中科建飞诉讼缠身，并多次被各地法院纳入 失信 被执行人名单。

三、吉林信托提供的尽调报告中，抵押物抵押率实为63%，而吉林信托在推介资料中却告诉投资者为45%，欺瞒投资者。

另外，投资者收到的推介书与尽调报告中的所记载的抵押物估值严重不符，推介书中记载抵押物价值10亿人民币，而尽职报告中记载为7.11亿。

经投资者实地考察，该抵押楼盘位于上海郊区，距市中心四十公里，位于一个农村小镇，或存在价值高估风险。

四、该信托项目的还款来源为上海意邦项目未来2年销售收入、融资人综合收入、担保人中科建飞的综合收入、抵押物租金及未来处置收入。

目前，因上海意邦项目涉诉，法院已经查封了资产，因产权问题，目前没有人再来买。也没有办法再抵押获得融资。因为，汇融38号还款来源几乎成了一纸空文。

投资者认为，吉林信托在执行过程中信托公司未对贷款账号和回款账号尽进行有效监管，使信托贷款被挪做他用，并且虚报抵押物估值和租赁价格，存在失职行为。

一众机构踩雷中科建设

据尽调报告显示，截至2016年12月31日，中科建设总资产407.69亿元，所有者权益130.24亿元，资产负债率68.05%；2016年实现营业总收入297.77亿元，净利润27.74亿元，企业营收状况与利润率良好。

融资人目前的主营业务主要包括房建工程、基础设施建设和商品销售。其中房屋工程和商品销售2016年分别占主要收入来源的39.97%和40.64% 。

担保方中科建飞为中科建设全资控股子公司，截至 2016 年 12 月 31 日， 担保人总资产159.95 亿元， 资产负债率 60.72% ； 2016 年实现营业总收入 11.57 亿元，净利润 14.84亿元。中科建飞投资控股集团还在2017年8月获得中诚信国际最新主体信用评级AA+。

而中科建设作为中科院旗下唯一的建设子公司，除了可以承揽中科院下属相关项目的建设工作，同时还附带中科院的技术研发优势。

中科建设目前共存续债券5只，余额50亿元，其中15中科建设PPN001将于2018年12月21日兑付，距今已只有3个月的时间。

其中，截至2016年末，融资人中科建设长期借款余额达到62.58亿元，借款主体包括摩根士丹利、建行交行、中江信托、长城资产、等22家机构。值得注意的是，抵押借款比例大幅度提升，增速迅猛。从现在算起到年终，中科建设还需偿还至少7亿长期借款，加上需偿还的债券共计超过22亿，兑付压力巨大。

截至2016年末，担保人中科建飞的长期借款余额达到16.35亿元，借款主体包括农行、四川信托、中江信托、中粮信托、长城资产5家机构。

吉林省信托有限责任公司是吉林省唯一一家专业从事金融信托业务的非银行金融机构，控股股东为吉林省财政厅。

吉林信托还是港股上市银行九台农商行第三大股东(持股13.26%)、东北证券第二大股东(11.8%)、天冶基金第一大股东(61.25%)，天富期货有限公司控股股东（55%）。

吉林信托这两年可谓风雨飘摇，先后两位董事长被调查，不良资产率高企，2016年末不良率位居行业第二，不过今年，吉林信托固有资产不良率有所下降，从22.87%下降至7.72%。

值得深思的是，对于广大普通投资者来说，如果连中科建这样全民所有制的企业都靠不住了，市场上还有多少靠谱的 理财 产品？

B. 吉林信托的未来展望

面对未来五年、十年乃至二十年的发展,吉信人已为公司未来发展勾画出了一幅蓝图：在全面完成公司改制重组，实现投资主体多元化的前提下，将不断向集“金融信托、证券投资、基金管理、投资银行、风险投资、期货经纪、商业银行”于一体的现代金融（投资）控股集团的目标迈进。公司将实施追赶型、跨越式发展战略，积极应对挑战,在提高理财产品和资产管理技术含量及业务创新上狠下功夫,靠自己的技术、品牌、服务和诚信占领市场，逐渐打造自己的优势，赢得广大客户和投资者的信赖。繁荣虽已成为历史，未来仍将再创辉煌。
前瞻未来，前程似锦，吉信人已充满必胜信念；负重拼搏，任重道远，吉信人头脑更加清醒。 面对吉信的发展和演变，吉信人面临的既是挑战，又是机遇。我们坚信，只要紧紧扭住未来经济金融发展的大好机遇，解放思想、乘势而上、与时俱进、奋发图强，以新的思路谋划发展，以新的突破促进改革，以新的举措拓展业务，吉信的未来只能掌握在吉信人自己的手中。

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D. 土地流转信托的解释分析

土地流转信托虽然也有“信托”二字，在实务中信托公司并非唯一的操作方，信托公司参与土地流转信托则是信托公司作为受托管理者，受托管理农村集体组织或农户个人的土地承包经营权。
土地流转信托的关键因素分析，信托公司作为金融机构，如果要大规模开展土地流转信托，信托报酬的收取比例以及具体来源，这应当是各家信托公司关心的首要问题。
需要明确的是，信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说，只有在信托公司对土地流转进行管理，产生了“增值收益”。
信托公司收取信托报酬方可得到委托人（即原土地承包权所有人）的认可，信托公司才有长期收取信托报酬的理由。
这就对信托公司的“土地流转信托”管理专业能力提出了严峻的挑战。
那么，土地流转的“增值收益”是如何产生的呢？首先，土地集约型经营，就具备了比土地零碎经营更好的经营基础。但需要注意的是，这仅仅是基础，但并非必然。土地集约型经营，也需面临种植、产品销售等诸多经营风险，并非易事。
土地流转后的土地经营状况，这是整个信托计划成败的关键，也是信托公司能否长期合理获取信托报酬的关键。