① 大湾区，涉房企业上市护身符
调控渐重、市场趋冷，大湾区成了部分涉房类企业炒作发展、谋求上市的最大概念。北京商报记者最新梳理发现，部分涉房类企业为了尽快实现上市融资，开始不断强调自己作为大湾区布局企业的身份，甚至有些企业不惜改名“硬蹭”大湾区的热度。典型案例如：“二战”港股IPO的方直发展，以及前不久更名成“大湾区文旅”的中国文旅。但是，大湾区的概念真的能助推相关企业上市畅通无阻吗？那些整体规模不大、此前发展受限的企业又能否依仗“蹭概念”被拯救？
不惜改名字
港股IPO首战折戟、二次递交上市招股书的粤系房企——方直发展，再度以“大湾区房企”的身份向港交所发起冲刺。据港交所11月8日披露消息，继2021年4月21日首轮递表失效后半年后，方直发展再次向港交所递交招股书。
在招股书中，方直发展将自身描述为“一家聚焦大湾区经济圈的成熟综合型房地产开发商”，主要从事物业开发及销售、商业物业投资、室内装修服务等，业务活动主要集中于大湾区经济圈各地，尤其是大湾区内深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等一线、二线及精选三线城市的核心区域。
然而，从现有城市布局来看，方直发展尚未真正做到大湾区11个城市全覆盖。对比企业先后递交的两版招股书，方直发展对自己的起家地——惠州的依赖度一直程度颇深。在该公司于11月8日最新披露的招股书中，截至2021年8月末，方直发展在广东省的12个城市共有45个物业开发项目，其中惠州项目数量占到了近一半，具体数量为20个。
靠“大湾区概念”谋求上市的不只方直发展，还有“换个马甲”继续卖房的中国文旅。
作为房企“中国奥园”旗下的子公司，中国文旅在外界的解读中一直是一家披着“文旅外衣”卖房的涉房类企业。在不到两年的时间里，该公司已向港交所主板发起了四次上市冲击。
2020年4月17日，中国文旅首次向港交所递交招股书；在超期180天未获港交所“放行”后不到一周，第二份上市申请材料便再度递向了港交所，不过最终结果仍然是申请“失效”。在2021年4月，中国文旅第三次递交上市招股书，然而仍然没有叩响港交所的大门。
今年10月22日，该公司将公司名称由“中国文旅有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”，并再一次向港交所提交了招股书。
在业内看来，中国文旅第四次冲击港股IPO，并在同期更名成“大湾区文旅”，表明了其深耕大湾区的决心，并希望借助大湾区概念助力自身上市进程。
更好“讲故事”
随着粤港澳大湾区热度的持续走高，越来越多的房企开始积极拓展湾区内的土储。据北京商报记者不完全统计，截至目前，大湾区已经汇聚了近50家房企相继布局。而伴随着楼市调控逐渐进入深水区，当被房企视为“必争之地”的大湾区激战频起，一众中小涉房业务企业显然也没有放过大湾区的这波“概念红利”。
在同策研究院资深分析师肖云祥看来，涉房类企业大“蹭”湾区热度的背后，实质上是为了将企业自身的品牌与大家熟知的IP进行绑定，形成标签化。“说直白一点，就是向资本市场传递概念，为了更好地‘讲故事’。”
肖云祥告诉北京商报记者，其实涉房类企业“蹭”大湾区概念的主要利好，体现在品牌营销和市值管理上。“因为目前大湾区经济的概念较受市场热捧，而部分企业通过绑定IP的形式，首先在营销上传递企业将承接大湾区发展红利，有较好的发展机遇。此外，在资本市场中，大湾区概念也会获得资本市场青睐。”
但从企业端的表现来看，近期一众着急赴港IPO的企业，上市的直接目的仍然没有跳脱“融资续命”。方直发展在其招股书中透露，若此次赴港上市成功，所募集资金的一部分将用于支付已收购的土地，并为未来拟收购地块的部分地价提供资金；同时，偿还一部分已用于项目开发用途的部份现有银行及信托融资贷款。
无法拯救一切
对于一部分规模增长乏力、融资需求相当迫切的涉房类企业而言，因政策红利加持而极具发展潜力的大湾区，似乎是行业寒冬之下，企业们目前能够找到的为数不多的一些慰藉。不过，在整体大环境趋紧、调控严苛的现实背景下，“大湾区概念”真的能够拯救一众“上市困难户”吗？
答案或许是否定的。对于二度递交上市申请的方直发展以及“四战港股IPO”的中国文旅而言，仍将在管控趋严的港交所上市规则下，接受相关部门的各项核查。至于“蹭”大湾区概念到底能否助力中小涉房类企业上市，在业内看来，市场其实不会太过“买账”。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向北京商报记者记者表示，多数房企“蹭概念”或将引发企业热度短期上涨现象，但房地产市场政策调控不断加码，规范房企的“三道红线”等金融监管措施也不容忽视，只有企业自身发展稳健，或才能借助区域发展的利好达到事半功倍的效果。
值得注意的是，粤港澳大湾区这片曾被房企视为投资热土的区域，已经迎来了密集调控。趋冷的地产大环境以及有所降温的区域市场，也已降低了一部分布局企业的热情。据克而瑞相关统计，2021年开年以来，大湾区楼市调控不断，“惠八条”“莞八条”双双发布，“二手参考机制”也在深广莞相继落地。
在地产分析师严跃进看来，对于方直发展、中国文旅这类“上市困难户”而言，“融资续命”就是企业目前的最大期待。即使后续如愿登录港交所，在经历地产行业动荡、爆雷频发的2021年后，资本市场的“韭菜”似乎也不是那么好割了。
就赴港上市进展、布局大湾区的后续发展策略等问题，北京商报记者致电方直发展官网电话，但截至记者发稿，电话未有人接听。
② 手握2万亿粤港澳大湾区旧改货值，这家企业被称为“旧改之王”
8月27日下午，佳兆业于香港举行2019年中期业绩会，集团主席兼执行董事郭英成带队独立非执行董事饶永、行政总裁兼执行董事麦帆、副总裁吴建新、高级顾问谭礼宁、首席财务官刘富强均出席了本次业绩会。
尽管上半年房地产行业经历降温、房企融资收紧，佳兆业仍然交出了一份让投资者和市场满意成绩单。
下半年1200亿货值将入市
完成年度目标无压力
上半年，佳兆业实现合约销售人民币347亿元，同比增长37％。合约销售面积196万平方米，同比上涨38％。其中，大湾区合约销售贡献了58％，大本营深圳合约销售额占整体的30％。
此外，旧改项目占整体销售额的33％，盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场三个旧改项目销售情况强劲。
按此前佳兆业公布的全年875亿目标计算，当前佳兆业已完成年度目标约40％。
盈利能力方面，佳兆业也显示向上攀升的势头。上半年佳兆业营收同比上升34％至人民币201.1亿。公司毛利率达33.4％，同比增长1.8％，公司净利润上涨24％，提升至27.8亿元。
截止期末，佳兆业资产负债率降至82.7％，在佳兆业副总裁吴建新指看来，“这在行业内算是一个比较好的水平”。
净负债率方面，原定降至200％的目标提前达成，于6月底已降至191％，相比2018年底下降了45%。佳兆业首席财务官刘富强透露，下半年佳兆业要将净负债率继续下至180％。
截至6月30日，佳兆业现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）为人民币299.8亿元，速动比率维持在1.3倍的良好水平，流动性较充裕。
佳兆业降负债举措
最新数据显示，截止7月的销售额为400亿，接近完成目标的一半。吴建新表示，下半年公司还有1200亿的货值，且绝大部分位于大湾区，按计划集中于9-12月入市，不到50％的去化率就可以完成全年的目标。
重注粤港澳大湾区
约2万亿旧改货值待释放
上半年，佳兆业继续重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群，新增土储15个项目，共计246万平方米，平均土地成本约为每平方米人民币6600元。
按权益建筑面积计，期内大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%，长三角及华中区域分别占19%及13%
截止期末，佳兆业共计拥有2600万平方米的土地储备，预估货值逾5000亿元。其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，大湾区货值占比达7成。
截止6月底土储分布
旧改方面，截至6月底，佳兆业拥有旧改土储面积近730万平方米，旧改土储货值达近人民币2000亿元，占比近40％。
此外，逾3200万平方米占地面积的旧改项目尚未纳入土储，其中在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，预计可带来近两万亿的总货值。
未来佳兆业计划每年转化80-100万平方米旧改土地。据了解，佳兆业旧改土储成本仅约3000元/平方米，通过低成本的旧改方式获取土地，使得佳兆业得以保持较高的毛利率和收益。
据悉，未来1-2年，佳兆业预计将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；
麦帆在业绩会上提到具体案例，上半年佳兆业已转化三个旧改项目，分别是深圳福田口岸项目、上海徐行镇项目、广州小坪村项目，实现转化可售面积达73万平方米，可售货值人民币404亿元。下半年，在大本营深圳，深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目预计会纳入土储，其中，深圳福田东山项目已进入开发阶段。
旧改项目转化详情
今年以来，土拍市场竞争激烈，基于行业下行风险及融资不断收紧，不少房企拿地愈发谨慎，部分头部企业甚至表态将停止拿地。
对此，郭英成表示，佳兆业看好大湾区的发展和购买力，未来将在大湾区将继续收储，通过多元渠道寻找优质的土地，而小的城市或者不适合的地方会逐步减少拿地，优化投资结构。
此前，国务院常务会议在今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，这对于“旧改之王”佳兆业来说，是一个利好因素。
掘金“深圳先行示范区”
今年2月初，粤港澳大湾区发展规划纲要正式出炉。8月18日,《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色 社会 主义先行示范区的意见》正式发布。深圳接连承接两大政策红包，是继改革开放后迎来第二次 历史 性机遇。
他补充说道：“以往我们是做一个房地产企业，现在定位是做一个城市运营商。”目前，佳兆业除地产以外，还拥有文体、航运、 科技 、互联网等产业。
“关于先行示范区，当然是鼓励大家到深圳去 旅游 ，鼓励大家到深圳看看或者到深圳置业。中国房地产市场从整体上来看，我觉得大湾区特别是深圳是相对平稳的，同时也符合我们的投资目标。”郭英成称。
以下为佳兆业2019年中期业绩发布会现场问答实录（有删减）：
麦帆 ：我们上半年卖了347亿，完成全年875亿约40%；下半年有1200亿货值，铺排在三四季度，且集中在湾区的城市，现在的销售量还OK，所以我们觉得完成今年的任务是没有问题的。另外，我们认为下半年市场不会有大起大落的情况。
刘富强： 政府债我们会继续做下去，我们今年制定的降负债率目标，本来在3月份发布的时候是打算年底做到200%，现在半年已经做到190%了。当然要看公司整体情况，比如销售等等， 我们的目标是在年底降到180%。
吴建新 ：我再补充一下，除了净负债率下降之外，可以看看我们资产债率已经下降到82.7%，这在行业内是比较好的水平。
郭英成： 其实我们是运气好一点，作为广东的企业，首先要感谢国务院、感谢党中央对我们广东的关爱和照顾，特别是这种特殊的支持，粤港澳大湾区公告完以后，又来了深圳先行示范区。
我们真是运气不错，从以往我们只是一个房地产企业，现在我们定位做一个城市运营商，所以我们除了地产以外，我们有航运、有文体，包括足球等。
先行示范区，国家最希望发展的肯定是 科技 和金融，我们在国内也有一个上市企业是佳云 科技 ，主要是互联网类的；最终更重要的是我们的土地，城市更新是我们比较有竞争力的板块，我想这应该是未来我们比较具备竞争力的部分。
从今年上半年来说，我们各项的财务指标来看，不管是从负债还是利润率、还是销售价格，我们都逐步在改善，我们希望把负债控制在行业可接受的水平；目前我们负债的结构也相对比较合理，在继续优化过程当中。
中国房地产从整体上来看，我觉得大湾区特别是深圳是相对平稳的，同时也符合我们的投资目标。
今年以来一二线城市比较不错，这块我们的占比达到80%左右，我们还是对经济各方面的因素是有抗风险的能力条件的。
现场提问：净负债率降到180左右，具体怎么降？中央现在各种融资在收紧，大家对于买房，销售端在控制，融资端也是控制，对于市场来讲大家都在收紧，刚提到要加快供货和销售，公司好多货值会不会不担心完不成？现在同行都在说不拿地，佳兆业怎么看？
郭英成： 我们会花两年时间，让我们的负债比例达到行业有竞争的水平。债务结构来说，不论境内境外，哪里融资便宜我们就往哪里去追。
降负债具体举措上，我们有很多用法，首先尽量减少重资产比例，这是我们一直在努力的，我们以前很多小型资产在出租的，我们想方设法把它变现。大宗资产，优质资产，比如深圳佳兆业中心、上海佳兆业中心这一类的，我们还是会保持一个长期持有的情况。
关于房地产方面，国家楼市调控、收紧，主要是让房地产 健康 发展。我们有一个明显的优势，主要是深圳，上周深圳推的项目销售还是不错的，另外大湾区人民相对比较富裕。
关于拿不拿地，其实每个公司都不一样，假如有钱的话，我们在大湾区还是继续性找一些好的优质土地。小的地方或者不符合的地方，我们逐步在减少，我们投资结构希望继续逐步优化。
饶永 ：补充一下，根据政府工作的数字，2018年我们人口净增长58万，等于内地一个中等城市，很多青年人把深圳看作一个创业热土，所以这里人气比较旺、购买力比较强。
谭礼宁 ：刚才你提到很多时候外界喜欢看负债比率，因为房地产会计准则来讲，我们卖的资产都是以原始的价格进账，特别是从佳兆业情况来讲，我们很多是旧改的项目，我们成本是很便宜的，不是招拍挂，所以单看比率的时候没有反映公司实际情况。
房地产行业，第一当然是看负债率，第二当然更重要的公司资产变现能力，能产生多少的现金流覆盖利息，这是最核心的指标，和同行对比，我们是差不多达到2倍左右。因此，我们不但要看负债比率这个指标，还要看利息覆盖率这个数据。
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