黑龙江省住建厅近日联合5部门发文加强全省房地产市场监管，明确全吵指轮省房企购置开发土地资金不得来自金融贷款，同时对房企按信用评价进行等级分类，实行差异化监管。
11月29日，黑龙江住房和城乡建设信息网发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》，《通知》分别对房地产开发企业信用评价、房地产开发企业购置开发土地资金、土地出让条件、项目资本金制度、商品房预售标准以及房地产市场监管力度等提出要求。
全省房企按等级进行信用评价，实行差异化监管
《通知》要求，2019年底前，对黑龙江全省房地产开发企业按照两等(A、B)四级AAA、AA、A、B进行信用评价，实行动态评价管理机制。对存在一房多售、逾期未回迁安置和开发建设项目烂尾问题的房地产开发企业不进行信用等级评价。
同时明确，以房地产开发企业信用等级为依据，对其开发经营的房地产项目在项目资本金、预售许可、预售资金监管、项目管理等方面实行差异化监管。
房企购置开发土地资金不得来自金融贷款
对于房地产开发企业购置开发土地的资金，《通知》要求，开发商参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。
如果核查发现房地产开发企业购置土升信地资金不符合要求的，由自然资源部门取消土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。
项目资本金监管制度方面，住建部明确，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管逗散制度。各地要将项目资本金监管相关内容作为新出让土地合同的必要内容。
各地结合实际开展现房销售
此外，《通知》要求，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。各地要严格按照此标准进行预售许可审批。同时，各地可结合实际，制定相关政策，开展现房销售。
同时，各地可结合实际,制定相关政策,开展现房销售。加大对地产开发项目巡检巡查力度，对无预售许可严重质量安全事故、逾期未回迁安置、严重损害群众利益的违法违规企业以及开发建设项目烂尾的企业进行重点监管和查处。
② 控制土地相关融资的规定
法律分析：土地储备中心在年初将全年的土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司实力等进行项目分组，确定各个项目的开发计划、储备范围等，然后在土地交易中心(市场)挂牌招商，招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备。土地开发融资：可以分为以政府为主体和以企业为主体的土地开发模式。以政府为损益主体的开发模式，是指政府作为土地开发的主体承担最终的损益。以企业为损益主体的开发模式，是指政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。土地储备基金：是政府部门(土地储备机构)、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。关于融资方面的更多信息，可以上投融界了解，这里汇聚了全国优秀的资本投资方，帮助解决各种投融资难题。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
③ 20多年前日本颁布的土地融资限令内容是什么
是以土地担保抵押贷款有较大的限额～导致土地交易量的低迷 追问： 据说其中有限制土地 上市融资 的内容，能否具体点！ 回答： 土地即不能用作经营性质的贷款，还有限制流通的政策！
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④ 自然资源部：严禁以政府储备土地违规融资
为了防范化解地方政府隐性债务风险，1月15日，自然资源部表示，严禁以政府储备土地违规融资。
据了解，为了更好实施建设用地“增存挂钩”机制，加快批而未供土地处置，严禁新增以政府储备土地抵押融资行为，加快存量抵押储备土地依法解押并形成合理有效供地，自然资源部研究制定了《关于进一步规范储备土地抵押融资加快批而未供土地处置有关问题的通知》，并于近日印发实施。
据了解，2014年以来，国家有关部委陆续出台了一系列规定，明令禁止土地储备违规融资。2018年6月，自然资源部要求各地加快批而未供土地处置。过程中发现部分地方、部分土地因纳入土地储备且用于抵押，难以有效供应。其中涉及部分土地违规融资问题。
国家自然资源督察机构2018年度例行督察发现，少数地区仍存在违规以储备土地融资问题，违规融资的主要形式包括：一是违规以储备土地抵押。包括储备机构直接用储备土地抵押融资，或政府以储备土地为非储备机构提供担保。二是以储备土地注资国企后用于抵押融资。此外，还有一些地方未依法办理供地手续，直接将储备土地划转并登记到非储备机构名下，由非储备机构办理抵押融资。
“上述行为均需要进一步予以规范”。自然资源部方面表示，“另一方面是存量土地储备贷款的处置问题。对于存量土地储备贷款，也需要予以妥善处理，依法解除抵押后合理供应”。
基于上述因素，按照国家关于防范化解地方政府隐性债务风险的精神，自然资源部此次印发的《通知》对涉及土地储备融资的内容进行了强调和重申。根据地方目前存在的违规抵押融资的具体形式进行了细化和明确。
《通知》的具体内容包括：强调严禁以政府储备土地违规融资。重申各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备机构不得为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。其次，强调严禁将储备土地作为资产注入国有企业，确保不形成新的地方隐性债务。此外，还要求妥善处理存量土地储备贷款，促进依法解押并合理供应等。
自然资源部表示，从全国范围来看，存量土地储备贷款涉及的宗地数量不多、风险可控，但仍需督促地方抓紧处置和消化。这既可以避免储备土地因抵押而不能供应，也是防范化解地方政府债务风险的必然要求。
针对2018年督察发现的相关问题，2018年9月底，各派驻地方的自然资源督察局已经向有关省级政府提出督察意见，督促地方清理整改。在此基础上，《通知》进一步要求各市、县建立台账，加快处置和消化，从而切实化解债务风险、促进批而未供土地处置和开发利用。
⑤ 如何全面整改地方政府违规举借融资行为
一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资
地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。
二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为
除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。
三、加强对融资平台公司注资行为管理
地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。
四、进一步规范融资平台公司融资行为
地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。
五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为
地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。
地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。