⑴ 当前国内如果想拉动宏观经济，会出台，哪些政策个人应当注意些什么
一、财政政策：
由“稳健”转为“积极”
2009年财政政策将由“稳健”转为“积极”，重点要以扩大消费需求为核心，以加快改革为重点，综合运用各种财政手段，配合金融政策和其他手段，来改善经济结构和拉动经济增长。
首先，加大对民生的投资力度。导致目前中国居民低消费倾向的主要根源是住房、教育和医疗。根本原因就是长期以来财政支出中对经济建设投资占的比重较高，对关系民生的社会公共支出较少。此外，由于住房、教育、医疗方面改革的不到位，造成了中国居民消费预期差，被迫储蓄，消费难以启动。因此，明年的财政政策将重点解决居民的低消费问题，通过建设保障性住房、加快医疗卫生教育事业发展等投资，减少居民特别是低收入群体在教育、医疗和住房方面的支出，增强居民的消费能力和消费意愿，既在短期内拉动经济增长，又能够促进经济结构转型，实现长期增长。
其次，通过优化财政支出结构改善经济结构。加大财政投入力度，加快自主创新和结构调整，支持高技术产业化、服务业发展以及产业技术进步。坚决控制高耗能、高污染的产业，增加节能减排投入力度，支持重点节能减排工程建设。实施促进企业自主创新的财税优惠政策，加快高新技术产业和装备制造业发展，鼓励企业增加科研投入。建立健全煤炭等矿产资源有偿使用制度和生态环境补偿机制，发展可再生能源。落实支持中小企业发展的税收优惠政策。支持完善担保体系建设，帮助中小企业融资。
第三，积极减税，促进企业投资和居民消费。减轻企业特别是中小企业的税收负担，通过减轻企业负担扩大投资，促进经济增长；可以考虑进一步加大纺织服装、高科技、农产品(12.15,0.17,1.42%,吧)加工等行业退税力度，对个别产品开征或提高出口关税，大力支持出口增长；适时推出对居民的减税政策，比如彻底停征储蓄存款利息税。加大对低收入群体的财政补贴力度，从财政角度保障居民的购买力。
二、货币政策：
从紧缩向适度宽松转变
财政政策和货币政策是国家调控宏观经济最重要的两大政策工具，在宏观经济面临不利的外部环境和较大滑坡风险情况下，国家决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。就适度宽松货币政策的内涵而言，实际上是适度放松银根，降低融资成本，为企业提供较为宽松的融资环境，以此来促进企业的生产经营活动。在具体的实施手段上，将从以下几方面入手：
首先，合理扩大银行信贷规模。保持货币信贷的合理增长，取消对商业银行信贷规模限制，合理扩大信贷规模，确保金融体系流动性充足，及时向金融机构提供流动性支持。加大对重点工程、节能减排、环境保护、自主创新、三农、中小企业、基础设施及服务业等的支持力度，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。
其次，进一步拓宽企业的融资渠道。加快发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等非金融企业债务融资工具，扩宽企业融资渠道。加快发展以机构投资者为主体的银行间债券市场，为积极的财政政策和适度宽松的货币政策的实施提供平台。促进股票市场稳定健康发展，提高直接融资的比重。
再次，继续下调利率和存款准备金率。为防止经济出现倒退，央行将进一步放松货币政策，而下调利率和存款准备金率是央行最为有力的货币政策工具，前者可以降低企业的融资成本，后者可以为银行提供更多的信贷资金，央行将综合运用多种政策工具，加大对促进经济增长的支持力度，有效满足实体经济对金融服务的合理需求。
最后，实施差别化货币政策，促进经济转型。适度宽松的货币政策不会对所有行业和企业一视同仁，而是会坚持“有保有压，区别对待”的原则，以此来体现国家的产业政策导向，促进产业结构优化升级和经济增长方式转变，使经济结构向政策预期方向转变。货币政策将通过差别化存款准备金率、差别化利率、窗口指导、信贷政策指引等手段引导资金流向，通过政策引导或者直接干预，以较市场金融更为优惠的条件将资金投向战略领域、主导产业、支柱产业等，同时严格对“两高一资”等政策限制行业和企业的信贷投放。
三、投资政策：
总量扩张与结构优化并重
目前中央政府推出了总额达4万亿元的投资计划，各地方政府计划投资额合计也超过了18万亿元，实行扩张性的投资政策将是明年政策的主基调，同时注重投资结构的调整和优化。投资政策趋向将坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。其中，投资重点主要在以下几个领域。
首先，交通设施项目。在中央已出台投资计划中交通设施建设是最主要领域。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设。
其次，加快农村基础设施建设，支持启动农村消费。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造，加大扶贫开发力度。
再次，加大社会保障和重大民生工程投资力度。我国固定资产投资长期重生产、轻生活，直接为城乡居民消费服务的基础设施建设历史欠账较多，政府投资将适当向有利于促进城乡居民消费的重大民生工程倾斜。如加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。大力发展城市轨道交通。利用税收和金融优惠政策，引导大型流通企业到农村建立便民流通设施。
最后，积极引导社会资金投向生态环境建设等其他政府鼓励领域。运用补助、贴息、税收、价格等扶持政策和发挥政府投资的引导作用，引导民间资本投向符合国家产业政策的领域，投向自主创新、产业升级、资源节约、民生工程和环境保护等领域，把政府投资引导作用与发挥民间投资积极性有机结合起来。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。
四、消费政策：
增收、减负双管齐下
对我国这样一个人口众多、内需庞大的发展中大国而言，经济增长更应立足于扩大国内需求，尤其是在全球经济发展放缓的大背景下。而扩大居民消费需求则应当成为内需扩张的重点，因为投资需求最终还是需要依靠居民消费来支撑和拉动的。扩大消费一方面要想方设法增加城乡居民收入，使居民“有钱消费”，另一方面应当努力改善消费环境，积极拓展新的消费热点，使居民“有处消费”。
首先，想方设法增加城乡居民收入。调整政府、企业与劳动者之间收入分配关系，收入分配适当向劳动者倾斜，以提高居民的实际消费能力。对农村居民而言，应继续提高粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加农村低保补助，扩大“家电下乡”服务范围，增加对农民的购物补贴。对城镇居民而言，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准，中央决定明年元旦起连续第5年调整企业退休人员基本养老金水平；提高政府和事业单位等公职人员工资水平；进一步提高个人所得税起征点，同时改革工薪所得费用扣除办法，费用扣除适当考虑纳税人的赡养人口、健康状况、子女教育以及住房按揭负担等；建立住房货币补贴动态调整机制，住房货币补贴标准要根据各地区普通商品住房价格变动等因素适时进行调整，房价高的省市还可根据当地情况适当上浮；提高居民财产性收入比重，可以考虑免征上市公司派发红利的资本利得税，筹建股市平准基金。
其次，进一步完善养老、医疗、住房等各项社会保障制度。由于城乡社会保障体系建设滞后，居民在教育、医疗、住房等方面的负担比较重，人们对未来收入和消费的不确定因素考虑较多，从而导致国内居民的储蓄率居高不下，这在很大程度上抑制了当前消费。因此，要扩大社会保险覆盖面，提高个体私营等非公有制企业的社会保险参保率，完善灵活就业人员的参保办法；妥善解决关闭破产企业退休人员医疗保障问题；完善农村居民最低生活保障制度，逐步扩大覆盖面。
再次，努力消除制约消费的制度和政策障碍。加快企业和个人信用体系建设，对事关人民切身利益及消费安全的商品和服务领域依法重点整治，坚决打击商业欺诈、假冒伪劣等不法行为，建立生产经营者责任制，发展消费者权益保护中介机构。取消各种违反规定收取的增容费、管理费、建设费等政府性收费，规范收费行为，尤其要努力减轻居民购房、购车环节的各种税费负担。加强对垄断企业的监管，降低电讯资费标准，降低收费公路收费标准，制止公路逾期收费，改革成品油定价机制，通过限制垄断利润来还利于民，释放被挤占的消费能力。
最后，积极拓展新的消费热点。合理引导消费需求，把消费需求引向国家鼓励发展的消费热点和领域，引向能启动市场、促进经济增长的领域，引导消费层次和质量的提高。根据地区经济发展不平衡和需求结构变化不同步的特点，丰富各种档次的商品和服务，适应不同层次消费者的需要。如最近国家旅游局拟推出国民休闲计划，该计划包括奖励旅游、福利旅游、修学旅游、银发旅游等。
五、外贸政策：
促进出口平稳增长
美国次贷危机引起的全球经济衰退和外部需求下降，对我国外贸进出口带来的负面影响日益显现，我国出口增长逐步放缓，未来外部需求仍存在不确定性，我国的外贸出口形势仍很严峻。从稳定经济增长的角度说，尽管面对外需不足的局面，我国还要采取措施稳定出口增长，避免下滑势头过快。
首先，综合运用出口退税、外贸发展基金、财政贴息等政策措施，支持拥有自主品牌、核心技术的产品和大型机械设备以及农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口，支持企业开展营销、研发和并购，加快实施出口市场多元化战略。
其次，促进出口产品结构优化。调整完善出口退税政策，进一步提高部分劳动密集型产品、机电产品和其他高附加值产品的出口退税率，建立加工贸易产业准入目录动态调整机制，严格控制高耗能、高污染和资源性产品出口。
再次，鼓励企业到境外投资。积极支持有条件的企业扩大境外投资，进一步完善促进境外投资的政策措施和协调机制，对于鼓励类的境外投资，我国政府今后将从外交、外汇、税收、海关、信贷、保险以及多双边合作等多个方面给予相应的支持，建立健全境外投资监管体系。对有利于缓解经济发展瓶颈的境外资源类投资；有助于国内产业结构优化升级，能够带动国内产品、设备和技术等出口和劳务输出的境外生产型设施和基础设施投资；能够通过境外投资学习国际的先进技术、管理经验和专业人才的境外研发中心等投资；中国的优势企业到境外从事贸易分销、银行、电子信息、物流航运等业务，将予以重点支持。
最后，通过调整进口关税、扩大进口信贷规模、设立进口融资担保等政策，积极扩大国内需要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。
六、价格政策：
逐步扩大由市场定价的商品
和服务范围
我国绝大部分商品已经形成了市场定价，政府主要是进行有效的价格监管，防止价格欺诈和市场失灵；对于部分关系国计民生和老百姓切身利益的商品，目前仍然实行政府定价制度，如部分资源性产品、公共品、垄断企业产品等。此外，在特殊时期，政府为维持社会经济稳定，可能会实行暂时性的价格管制。未来我国价格改革的目标是建立市场调节与政府调控相结合的价格管理体制，具体方向如下：
首先，充分发挥市场配置资源的基础性作用，逐步扩大由市场定价的商品和服务范围。坚定不移地坚持市场化的价格改革方向，减少政府对经济活动的直接干预，坚决放开那些能够形成有效竞争的商品和服务价格，以充分发挥价格信号在引导资源流动、调节利益关系方面的积极作用。同时要切实加强价格监管，严厉打击各种乱涨价、乱收费行为，维护群众合法价格权益。
其次，对于垄断行业价格要加强监管，强化成本约束。严格限制垄断行业的高福利、高成本、高价格，限制石油、电讯、交通、医疗、教育等国有垄断企业的垄断高价损害消费者的行为，通过限制垄断利润来还利于民，释放被挤占的消费能力。
再次，对于资源类产品，要在考虑社会承受能力的基础上推进价格形成机制改革。建立反映市场供求关系、资源稀缺程度及环境修复成本的资源价格形成机制，资源是国民经济的基础和命脉，价格变动涉及经济全局和社会稳定，其重要性、复杂性和敏感性决定了资源价格改革必须控制节奏，审慎推进。要在公用事业(1449.542,17.72,1.24%,吧)和公益性服务行业探索建立差别价格制度，对低收入群体生活必需的消费给予适当的价格优惠和补贴，减轻其生活负担。
最后，继续清理整顿涉农价格和收费。按照中央关于统筹城乡发展、工业反哺农业、城市支持农村的要求，对现行涉农价格和收费政策，凡不利于农业生产、农民生活、农村发展的收费政策，要予以取消或废止；价格或收费标准过高的要予以降低。提供经营性服务必须坚持自愿原则，严禁强制服务并收费或只收费不服务的行为。要清理规范涉及农村基础设施建设的收费项目和标准，严禁有关部门和单位借新农村建设之名加重农民负担。
七、农村政策：
促农民增收以激活农村内需
我国扩大内需最大潜力在农村。长期以来，我国城乡“二元格局”拉大了城乡居民之间的收入差距，2007年我国城乡居民收入比已扩大到3.33∶1，绝对差距达到9646元。农民的收入远远低于城市居民，消费需求很难得到满足。只有激活7亿农民的消费需求，我国内需才能真正地、持久地得以扩大。因此，要把扩大农村需求作为扩大内需的重点，及时出台强农惠农政策，千方百计促进农民持续增收。
首先，继续加大“三农”投入力度。巩固和强化促进现代农业发展的财税政策，推进农村综合改革，促进农村社会全面进步。加快农村民生工程和农村基础设施建设，加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，增强经济发展后劲。从长期看，应加快建立城乡统一的公共服务体制，建立完善制度统一、标准有别的城乡居民最低生活保障制度。以明显提高社会消费预期。
其次，增加财政补助规模。针对当前农民收入增幅持续下降和今年粮食减产较多的事实，国家应选择适当时机提高粮食的收购价格。考虑在现有政策基础上，参考农业生产资料价格指数，建立农业“价格-直补”综合联动机制。确保农民种粮收益为正，既可保证农民的种粮积极性和农资生产企业的合理利润，也从根本上为农民收入稳定增长奠定基础，在扩大内需上产生稳固而深远的积极影响。
八、就业政策：
以创业促进就业
第三季度以来，企业用工需求出现明显下滑，农民工返乡正逐渐增加；预计2009年失业率将继续上升，就业形势将更加严峻。就业问题一直是中国经济发展过程中不可忽视的大问题，就业矛盾如果进一步恶化，不仅对经济发展不利，而且将对社会稳定产生深刻影响。创业是最积极、最主动的就业，它不仅能解决劳动者的自身就业，还能通过带动就业产生倍增效应。
首先，完善创业促进就业机制。从鼓励劳动者创业出发，政府要在税费征收、小额贷款、社会保险补贴、经营场地、工商管理等方面给创业者提供更多的方便，降低创业门槛，减少创业成本和风险，并加快制定面向全体城乡创业者的优惠政策，扩大帮扶创业范围。要加大信贷支持力度，对登记个体经营(国家限制的行业除外)，自筹资金不足的，给予小额贷款及贴息；尽快形成政府推动、社会支持、自主创业和不断创新的政策支持体系。
其次，完善面向城乡劳动者的职业培训体系。促进创业带动就业，必须加强创业技能培训，这是劳动者掌握创业技能、提高创业能力和创业成功率的重要手段。应尽快建立政府引导、社会各方面参与，培训适应市场，培训与就业紧密结合的培训机制。要进一步整合社会服务资源，建立长效工作机制，将创业服务工作延伸到农村乡镇。创业培训是职业教育培训的重要内容，要面向全体劳动者开展培训，在促进劳动者创业能力提高的同时，将就业观念教育培训贯穿于创业培训的始终，通过多种形式实现就业或创业就业。
最后，进一步整合创业实训和孵化基地，提高创业实训质量。多方吸纳社会资本，为缺乏经验和资本的创业者提供孵化期和政策扶持，提高他们的创业成功率，降低创业风险。继续探索有效的工作模式，充分发挥创业实训和孵化基地的引领作用，在创业资金、知识产权保护、政府采购、政策法规等方面为创业者提供支持和服务。
九、区域政策：
促进区域协调发展
尽管近两年来，中西部经济发展相对较快，但是相对于东部经济发达地区，中西部地区抗风险能力较弱，应对经济社会矛盾回旋余地较小，金融危机造成的冲击可能会更大。政府要充分发挥宏观调控政策和区域政策在促进区域协调发展中的积极作用，在制定实施宏观调控和区域政策时，要充分发挥区域比较优势，体现区域差异性。
首先，加强对重点地区的规划引导和政策支持。综合运用区域政策、区域规划、区域立法三大杠杆，推进实施区域发展总体战略。发展区域特色经济。在市场机制的基础上，重视对区域产业集聚的扶持与调控，培育区域经济增长的动力。重点推进促进中部崛起规划，制订促进中部地区城市群发展和承接产业转移的相关政策措施。
其次，继续做好区域规划的编制和实施，推动形成合理有序的空间开发结构。加强区域政策的研究制定，促进形成特色鲜明的区域发展格局。提出促进异地联合兴办开发区和设立承接产业转移示范区的政策建议，促进区域间产业有序转移。在继续关注老工业区、落后地区就业与经济结构调整的同时，重视区域生态环境的治理与保护，坚持区域经济、社会与环境协调发展。
十、经济改革政策：
清理不利于内需扩大的政策
和制度障碍
我国经济改革将围绕“扩大内需”这个重点，以“增收、减负、调结构”为主线，清理投资、消费、外贸、民生等领域不利于内需扩大的政策障碍，大力支持自主创新和节能减排，从制度上保障经济的平稳较快增长，推进经济结构优化。改革将力争在关键环节和重点领域取得突破：
首先，从2009年元旦起，在全国所有地区、所有行业推行增值税转型改革，以降低企业设备投资的税收负担，鼓励企业技术改造，促进产业结构调整和转变经济增长方式，经测算，明年实施该项改革增减相抵后将减轻企业税负共约1233亿元。
其次，加快改革医疗卫生及文化教育体制。加快推进医药卫生体制改革，组织好改革试点，加强基层医疗卫生服务体系建设，抓紧出台各项具体配套政策。加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。
第三，推进政府行政管理体制改革，提高办事效率。研究制定进一步深化行政管理体制改革的目标框架、阶段任务和实施步骤，加快转变政府职能，全面推进依法行政。科学划分政府机构的职责，加强部门间协调配合，提高办事效率。强化行政问责制度，积极推动事业单位改革试点。
第四，进一步推进财税、投资体制改革。调整和规范各级政府事权和财权划分，健全中央和省级政府财政转移支付制度，逐步完善财政资金绩效评价体系。抓紧制定出台政府投资管理条例，建立政府投资决策责任追究制度。实施促进企业自主创新的财税优惠政策，落实支持中小企业发展的税收优惠政策。
第五，深化金融体制改革。加快国有保险公司和保险资金运用管理体制改革，推进形成多层次资本市场，完善创业投资基金相关配套政策和管理制度。逐步建立市场化的金融企业退出机制，统筹协调银行、证券、保险等各类金融市场发展，研究建立存款保险制度。支持完善担保体系建设，帮助中小企业融资，促进中小企业科技进步和技术创新。
最后，加快建立国有资本经营预算制度，合理分配和切实用好国有资本收益。健全国有企业法人治理结构、投资风险控制机制和内部监督管理机制，加大国有独资和垄断行业的改革力度，放宽市场准入，推进投资主体和产权多元化。应大力提高国有企业利润分红比例，国有企业现金分红必须纳入到财政预算或财政专项资金，用于充实社会保障基金。
随着我国宏观经济政策的调整，我们每一个国民应该顺应政策导向，做好个人投资或经商的部署，按照国家宏观调控的步骤和侧重点去进行投资和经营。
⑵ 目前我国房地产融资存在哪些弊端
在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。
我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府通常会采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。
一、 房地产产业政策分析
产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。
由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。
我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST 、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。
我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，"房地产热"引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。
二、 房地产税费分析
根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。
<一> 房地产税费总量分析
税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。
从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来， 从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。
从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。
<二> 部分规费分析
从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。
如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。
工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。如果公用事业部门资金困难，可由房产商负责建造水电、煤气的输送网的成本，建筑成本不能分摊到房价中，待以后公用事业部门收到水电、煤气费了，再向房产公司支付输送网的使用费。
三 、经济适用房的经济学分析
经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种倾斜，如用地划拨、税费减免等优惠措施，来达到扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。它是基于我国目前特殊的房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，对于经济适用房制度的运行机制，与当前地产市场的关系、现行政策规定可能产生的市场反应、经济适用房政策的适用范围以及经济适用房制度的可持续发展等问题，尚有待从理论上进行再探索。
经济适用房政策作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。但付诸实施后却暴露出诸多问题：第一，补贴利益的流失与对完全商品房供给的"挤出效应"。目前，有些经济适用房把销售目标定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引开私家车的一族来争相购买为荣。如果在地段、质量、功能、环境或者舒适性等一方面标准上，这类住房在各方面均能满足中等偏高收入家庭的需要，高收入阶层也会想方设法挤入经济适用房的消费群，从而使所流失的财政补贴效益最终转化为生产者剩余和少数中等偏高和高收入阶层的消费者剩余。而那些真正应该享受到补贴的，居住困难的中等偏低收入阶层反而被排斥在受益范围之外。经济适用房提高标准后，其消费群与完全商品房的消费群产生一定的挤出效应。第二，助长了市场不公平竞争和违规操作。作为具有政策倾斜性的经济适用房，实际上享受了特定阶段的政策性资源。如果经济适用房的操作缺乏必要的监督机制，从而形成"黑箱运行"，一些地方和部门为了获得经济适用房的有关政策优惠，受利益驱动，有可能会打着经济适用房的旗号争项目、争计划、争土地、贷款，这就容易诱发政企间交易和寻租行为的发生。第三，提高政策的调控成本，降低政府调节市场的效率。为了使政策优惠能按预期的设想转移到中低收入阶层身上，就需要控制经济适用房的受益面，避免不该享受财政补贴的阶层也从中"沾光"。这就需要将政策调控的重点引向鉴别居民家庭收入层次，监督经济适用房的流通和分配这些繁琐而又无效的工作上，偏离了其主要职能。
用经济学上的博奕论来分析，经济适用房作为一项政策，涉及的利益方有政府部门、开发企业、消费者三方。在这三者中，有关政府部门拥有用地划拨、税费减免等权力。目前，政策优惠对众多开发商来说是稀缺资源，是众多开发商争夺的对象。而在开发商以各种方式挣得政府政策优惠后，出于自身利益考虑有可能进行违规操作。由于政府对经济适用房价格进行管制，按照建房《1998》154号文，经济适用房住房价格除成本、税金外，其开发利润不得超过3％。而理性的开发商是不会愿意从事这种回报率低于同期市场利率的投资项目。而在现实生活中，开发商却对此趋之若鹜。一个合理的解释是，开发商虚列成本以降低利润，使其符合规定标准，而作为主管行政部门对此却无能为力，甚至可能与开发商合谋使虚列的成本合法化，人为拉高经济适用房利润与售价，使价格管制名存实亡。政府部门为了达到经济适用房的政策意图，需要付出一定的监督费用，以对合格的开发商做出鉴别。而对购房者来说，虽然经济适用房面向的对象是中低收入者，但具体操作过程中并没有制定有效的收入调查措施。一部分高收入者也加入了购买经济适用房的行列，甚至有些人将经济适用房上市套利后再次购买经济适用房进行投机。有关利益三方的相互博奕使得经济适用房政策在操作过程中背离了原来的政策意图。
由于经济适用房是向住房供给者提供补贴，补贴的结果是在同等投资支出的前提下增加市场供给量，从而导致均衡价格的下降和住房需求的相应增加。为了使补贴的效益尽可能传递给政策所指向的收入阶层。只有在消费者牺牲其他消费品需求的前提下，才能实现。如果政府直接补贴给消费者，则能更好地满足消费者的综合消费偏好。所谓消费者的综合消费偏好，是指消费者根据自己的需要和偏好做出的消费选择。用无差异曲线说明如图：
用发补贴的方法会给消费者带来更高的效用，而发补贴给供给者，则可能供给者供给的住房不是消费者所需要的或最重要的，这时消费者就难以得到最大的满足了。在图中，MN线代表其他消费品（x）和住房（y）的价格一定时，发了一笔现金所形成的预算线，如发补贴给者，该消费者可得到y1的其他消费品和y1的住房，所获效用为u1,如发现金让消费者根据偏好自由选购，消费者会买x2的其他消费品和y2的住房，所获效用为u2, u2>u1。
参考文献：
1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》
2、《砖头补贴还是人头补贴》载《房地产世界》1999年8月号
3、《房地产税费问题透视》载《上海房地》1999年6月号
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5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999
6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998