房地产融资创新

❶ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

❷ 房地产企业如何提升融资能力

1、制定房地产企业金融战略。
我们认为，没有战略的企业是没有灵魂的企业，而没有金融的战略同样是不具竞争力的战略。所以，房地产企业要把企业金融战略作为企业发展的核心战略，通过系统、全面的规划，制定金融建设目标以及团队建设、资源建设、资本战略、实施保障等具体内容。

2、打造专职的、有战斗能力的金融团队。
要打破“金融人才就是金融机构出来的人才”的误区，确定适应企业需求的金融人才解决方案，强化企业金融运作部门的独立性、专业性和执行力，在处理好与企业财务部门关系的同时，努力提高金融队伍的整体能力。

3、建立和维护好各种金融资源。
要把金融资源的建立和维护当做一件长期、系统的工作，储备和整合多种融资资源、融资渠道，并将其适时用于不同阶段的融资工作。具体而言，债权融资资源的建立更多靠技巧，维护则靠信用；而股权融资资源建立的核心是诚意和让利。

4、打造企业信用体系，助力融资成功。
企业不怕失去机会、市场、利润，但就怕失去信用，而建立企业真正的信用体系，是需要从小处做起，做到处处讲信用，事事守信用。通过不计成本地维护信誉和长期的诚信积累，打造良好的信用形象。

5、搭建自身金融平台，掌控融投主动权。
企业抓“输血”资源的同时，还要完善自身“造血”能力。以房地产基金为例，其资金使用成本远高于银行融资，这就就催生了房企自身金融平台的快速发展，如保利、金地、万通、复地等知名地产商，早就有了自己的地产基金。由于省掉了基金管理费用，所以，使用企业自己的基金平台获取社会资本将远低于使用其他地产基金的成本。

❸ 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

❹ 新思路多箭齐发 民营房企融资开启“破冰”之旅

“从项目启动到落地只有一周时间，在多方努力下，发行工作圆满完成。”谈及碧桂园公司债券的发行过程，中信建投证券固定收益部行政负责人杜永良如是感慨。

2018年多起民企债券违约以来，民企发债难度明显加大。近期，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业三家民营房企在信用保护工具的保驾护航下成功发行公司债券，让业内看到了民营房企融资困境破局的曙光。

中国证券报记者调研得知，引入信用保护工具是民营房企融资困境反转的关键。对于企业而言，最为关键的是要苦练内功，在市场探底时期积聚实力。

融资开闸

近日，碧桂园、龙湖拓展、美的置业相继完成境内公司债券的发行，成为首批创设信用保护工具发债的示范民营房企。业内人士直言：“民营房企融资‘破冰’之旅开启。”

记者从深圳证券交易所及上海证券交易所获悉，5月20日，碧桂园完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，由中信建投证券担任主承销商。同日，美的置业成功发行2022年(第一期)公司债券，发行规模为10亿元，主承销商为申港证券和国泰君安证券。在此之前，龙湖集团间接附属公司龙湖拓展向专业投资者公开发行2022年公司债券(第二期)，发行规模为5亿元，由中信证券担任主承销商。

5月24日，据中债信用增进公司披露，其和上海银行联合创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据。5月23日，上交所公司债券项目信息平台显示，“绿城房地产集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券”项目状态更新为“已反馈”。

东方金诚研报显示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行。此次民营房企融资“开闸”备受市场关注。

“此次碧桂园发行公司债券吸引了包括国有大银行、股份制银行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，全场申购倍数高达1.6倍，票面利率为4.5%，远低于企业同期限债券的可比利率。”杜永良表示。

保驾护航

值得关注的是，在当前房地产行业融资环境不佳的背景下，民营房企融资能够“开闸”，信用保护工具功不可没。据悉，碧桂园、龙湖拓展以及美的置业等房企在近期发债过程中均引入了信用保护工具。

谈及为何引入信用保护工具，杜永良直言是为了提升投资者的认购意愿。地产行业步入下行期，市场投资信心变得敏感，债券市场上民营地产公司债券发行认购数量和规模均有所减少，导致债券融资成本快速上升。以碧桂园为例，2021年12月发行的21碧地04票面利率为6.3%，显著高于2021年9月发行的21碧地03，21碧地03票面利率为4.33%。“今年以来，我们与碧桂园广泛摸排市场投资意向，但市场上有债券认购意向的投资者较少，初步报价也远远超出企业接受的范围，经过多轮摸排仍迟迟无法落实合适的认购意向。”

不过，破解上述难题的转机很快到来。进入5月，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划。该计划通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资。

杜永良告诉记者：“中信建投证券联合中证金融向碧桂园提出‘债券发行 信用保护合约创设’的综合服务方案，经多轮沟通后，该方案得到投资者高度认可。”

所谓“信用保护工具”，即信用保护卖方和信用保护买方约定在未来一定期限内，信用保护买方按照约定的标准和方式向信用保护卖方支付信用保护费用，由卖方就约定的一个或多个参考实体或其符合特定债务种类和债务特征的一个或多个、一类或多类债务向买方提供信用风险保护的金融工具。信用保护工具包括信用保护合约和信用保护凭证。

“有了信用保护工具，相当于通过‘低保险费’撬动市场资金参与民营企业债券投资。”中信建投证券执委会委员、董事会秘书王广学形象地说道。在王广学看来，通过创设信用保护工具配合民营房企债券发行，可以利用债券市场投资人风险偏好的差异，吸引风险保守型的投资者认购民营房企债券。

有了信用保护工具“护航”，主承销商在推进民营房企公司债券发行过程中遇到的困难也迎刃而解。“从项目启动到落地只有一周时间，但多项工作任务顺利完成，包括准备债券募集材料、启动公司上会流程、申请中证金融联合创设、联系沟通意向投资者、债券簿记建档及合约签署等。”杜永良表示，为了打消投资者顾虑、吸引机构参与投标，中信建投证券还从主动创设信用保护、指导企业完善信息披露、加强与投资机构沟通三大方面提升投资人对此次发行债券的了解和认可。

破局可期

事实上，在信用保护工具“护航”下，民营房企债券融资“开闸”让业内看到了行业融资困境破局的曙光。

“本次碧桂园公司债券成功发行，显示出信用保护工具对民营房企债券融资具有重要的促进作用。”王广学认为，该模式为后续地产企业平稳、有序开展债券融资工作提供了新思路。

南开大学金融发展研究院院长田利辉认为，碧桂园等民营房企此次的发债模式为其他民企的债券融资提供了可以借鉴的具体举措，有助于改善行业融资难、融资贵问题。

田利辉进一步表示，服务实体经济的金融创新对于经济增长意义重大。“在当前经济环境下，我国更要切实增强金融服务实体经济能力，通过增信、信保等多种金融创新来凝聚市场信心，实现正向反馈和良性循环，在保障投资者应有回报的同时服务企业的融资发展，促进企业稳步发展和经济稳健增长。”

田利辉认为，民营房企还可以考虑通过REITs等金融工具实现资产证券化，获取资金，改善现金流。当然，最关键的是企业要苦练内功、改善效率，提升核心竞争力，在市场探底时期积聚实力。毕竟，市场从来都更加认可和青睐有实力的企业。

❺ 房地产行业如何进行融资

有以下几种方式可供选择：

一、权益性融资。

可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。

二、发行债券。

如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。

三、从银行或其他金融机构借款。

但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。

四、从基金、信托、其他企业或个人融资。

但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。

希望我的回答对你有所帮助。

首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。

在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。

在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。

银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。

从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。

对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。

一、股权类融资

通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。

1、直接模式

有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。

2、间接模式

个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。

3、联合开发

也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。

股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。

二、债权类融资

1、发行债券

符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。

境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。

2、银行

银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。

原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。

另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。

还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。

3、信托

信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。

4、 社会 资金

这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。

操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。

还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。

总结

整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。

房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。

一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。

还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。

除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。

总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。

针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：

第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。

第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。

第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。

第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。

第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。

第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：

A，项目介绍PPT。

B，项目《融资计划方案》。

C，项目《规划设计方案文本》。

房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。

以下是常见的一些融资品种：

按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。

房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。

好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。

我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。

STAGE 2
本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。

怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。

如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。

土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。

当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。

如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。

STAGE 3
多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）

IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。

关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。

另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。

当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。

STAGE 4
当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！

供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。

当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。

广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。

STAGE 5
很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！

对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。

说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。

上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。

说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！

房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资

一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。

目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。

一、房地产类融资都有哪些

第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。

还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。

综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。

二、具体的流程

我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。

首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。

然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。

联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。

然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。

如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。

然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。

综上就是房地产融资的基本流程。

三、总结一下

房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。

希望对您有帮助。

您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：

一、向身边 人融资

如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。

二、银行贷款融资

如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。

三、寻找投资人和投资公司

如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。

四、专业的融资信息服务平台

专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。

❻ 请问哪位有夹层融资的案例可以学习一下

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资

一、关于夹层融资
（一）夹层融资的概念
夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。
（二）夹层融资的风险和回报
夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。
（三）夹层融资的形式
夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。
（四）夹层融资的特点
第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。

2014年执业医师考试指导 临床执业医师 口腔执业医师 中医执业医师 医科大考查课试题

第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。
第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。
第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。
二、我国房地产夹层融资的需求分析
我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资；三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。
总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。
城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力（图2）。
总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。
三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径
（一）夹层融资引入载体选择
国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。
在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资

本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。
笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。
一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。
最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经„三分天下有其一‟，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。
（二）夹层融资结构选择
结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排:
1.夹层投资阶段投入形式安排
对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。
夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金；另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。

2.夹层融资还款期安排
夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。
3.夹层融资还款利率安排
在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。
4.夹层融资可采取的其他特殊模式
夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。
四、夹层融资的进入条件
（一）获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件
一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；二是己开立基本账户或一般存款账户；三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。
（二）获得夹层融资的项目应该具备的条件
一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。
五、夹层融资退出机制选择
与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途

径比私有股权投资更为明确(后者一般依赖于不确定性较大的清算方式)。同时，在夹层融资采取优先股或可转债形式时，也可以采取开发商或管理层回购的方式，或转卖给愿意长期持有到期的机构投资者以及愿意持股房地产企业的投资者，以赚取价格差额。
例如，联信·宝利七号在安排产品的灵活性时，借鉴了期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。这种做法提高了夹层融资产品的流动性，也可以作为夹层融资退出制度的一个借鉴。

❼ 房企传统融资走弱，创新融资猛增

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。

虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。

2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。

01

传统渠道债权融资走弱

数据来源：同策研究院

同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。

❽ 金融创新的意义和作用

1．金融稳定维护金融稳定也包括银行系统的稳定，而房地产贷款在其中也是非常重要的一个环节。改革开放以来，我国经济进入了一个高速发展的崭新历史阶段，居民住宅状况和城市面貌有了极大的改善，这是改革开放的巨大成就。而要大力和长期发展房地产业，就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。总之，我国房地产金融体系都有待完善和发展，而长期稳定的金融支持政策又是实现我国经济发展、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的制度保障。 2．房地产个人投资者房地产投资有规模大、资金周期长及专业性等特点，这使得大众投资者难以直接介入，但发展房地产金融（包括融资）相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。从目前我国的金融体制看，大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。至2008年底，我国城乡居民储蓄余额近20万亿元，建立我国自己的房地产金融投资产品，将其中的一部分吸引到房地产产业上来，譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位，让他们享受到以往只有大型房地产发展商可以持有大型优质物业的权利，将有利于房地产市场和金融市场的持续稳定发展。 3．房地产机构投资者对国内许多机构投资者来说，目前我国由于金融市场不成熟、投资和融资产品少，加上国家对机构投资房地产有较大限制，还不能有较安全的方式投资房地产，这种情况已经被很多业内人士意识到，而一些投资和金融机构也意识到了这里所蕴涵的巨大的商机。几年来保险公司、信托公司和基金公司等机构的一些人士也非常关心并愿意参与到这个市场。因此如何顺利地开展房地产融资和投资业务，已成为业界十分关注的问题。对机构投资者来说，投资房地产投资和融资对其业务的长期稳当和多元化发展都是有利和必须的。 4．房地产公司正如前面提到的，房地产开发具有投资大、周期长的特点。长期以来，我国房地产业大贷款是推动房地产开发的主要资金动力，房地产开发非常依赖银行贷款，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。因此在我国每当政府进行宏观调控或房地产项目出现一些问题，许多房地产企业都面临资金周转困境，经营步履艰难，这也是造成我国房地产开发企业生命力较短的主要原因之一。而发展房地产金融包括投资和融资产品给房地产企业带来了生机，房地产企业通过这些金融产品可以大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险。 5．商业银行发展房地产融资创新首先可以满足房地产市场对信贷资金的部分需求，尤其是在通过增加直接的融资渠道同时，使商业银行本身也有更好的抗风险能力。从国际经验看，一旦经济不景气或房地产泡沫破灭，呆坏帐比例容易升高，而实施房地产投资和融资渠道多元化使开发商有更多融资渠道同时对银行的依赖减少。其次我国银行房地产贷款业务发展很快，但当它发展到一定规模时，银行可能会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾；这无疑会带来新的金融风险，不符合银行资产的流动性、安全性的要求，容易造成清偿危机，产生金融风险。 6．证券市场 发展房地产融资创新对我国房地产投资者、房地产公司、商业银行的积极作用现在大家已达成共识，但对证券市场的影响这方面讨论的较少，事实上这一点很重要。目前我国证券市场最大的问题之一就是的产品结构不合理，高风险产品占主要地位，在证券市场上的可交易品种，大约70-80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债等，不能满足广大个人和机构投资者的需求。因此，大力发展低风险市场产品，包括更多房地产投资和融资产品，以使我国证券市场的产品结构趋于合理，是目前我国证券市场发展的重点之一。同时对上海国际金融中心建设来说，缺少投资产品，同样会减低吸引外资能力和成为国际和地区金融中心的地位。信用衍生产品和投资型结构产品的发明与创新以及市场的发展，有助于保持金融稳定，因为这些产品和市场活动加速了信用风险和负债压力的分散和缓释。传统上由银行业机构背负的经营风险，在更广泛的领域和基础上分散到各类投资人身上。由此，银行业机构承受信用风险、市场风险的能力和盈利能力都可得到一定的加强。

但是，信用衍生产品和结构性投资产品及其市场活动确实又给银行业带来了新的风险和薄弱环节。因为上述的这些好处，必须基于市场要有很好的法律环境，有很好的比赛规则，更重要的，取决于所有次级市场上的高流动性。如果这种次级市场上的流动性遇到中断的风险，整个金融稳定就会出现较大的问题。这种次级市场的流动性中断，主要源于市场参与者同质同类，源于对流动性的期望和现实的差距。

❾ 房地产企业的48种融资方式解读

房地产企业的48种融资方式解读

房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境，选择合适的融资方式呢?

第一计：应收账款融资

1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。

2 应收账款证券化(信托)

第二计：应付帐款融资

1、远期承兑汇票

2、质量保证托管

3、应收账款证券偿付

重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资

第三计：资产典当融资

1、急事告贷，典当最快

2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物

3、可分批赎回

第四计：企业债券融资

1、债权人不干涉经营

2、利息在税前支付

第五计：存货质押融资

1、一定时间内价值相对稳定

2、存放第三方仓库。

第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)

1、有利于提高产能，行业竞争力

2、逐年分摊成本，实现避税

3、买断前几所有权

第七计：不动产抵押融资

1、不接受小产权

2、可评估后加贷

(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)

第八计：有价证券抵押贷款

1、可保留国债股票的预期收益

2、可分批赎回

3、一般为不记名债券

第九计：经营性贷款

1、已有的经营记录为基础

2、用于公司的主营业务

第十计：装修贷款

1、有抵押物无还款来源

2、额度范围和比例空间较大

第十一计：专利融资

1、有有效期限制

2、有成功的市场，有规模

深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。

第十二计：预期收益融资

1、能有效提前使用预期回报

2、一般需要用到担保工具

第十三计：内部管理融资

1、留存利润融资

2、盘活存量融资

案例：万乐电器1亿

案例：产权转股权融资节税800万

第十四计：个人信用贷款

1.个人信用最大化

2.现金流最大化

第十五计：企业信用融资

1、企业信用最大化，

2、企业现金流最大化

第十六计：商业信用融资

1、有形的商业融资

2、无形的商业融资

第十七计：民间借款融资

1、充分运用非正规软财务信息

2、手续便捷，方式灵活

3、特殊的风险控制和催收方式

第十八计：应收货款预期融资

1、预期是可以预见的

2、预期是增大的趋势

第十九计：补偿贸易融资

1、供应和需求是同一个系统的

2、需要明显大于供者

第二十计：BOT项目融资

1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)

2、A建设-A经营-移交B(民间)

第二十一计：项目包装融资

1、价值无法体现或者是变现

2、可预见的升值空间

第二十二计：资产流动性融资

1、有价值无将来

2、新项目回报预期高

第二十三计：留存盈余融资(内部融资)

1、主动，可控，底利息成本，

2、有稳定团队的作用

第二十四计：产权交易融资

1、以资产交易融资

2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率

3、含国有资产的企业使用多

第二十五计：买壳上市融资

1、曲线上市融资

2、综合成本小，市盈率也较低

第二十六计：商品购销融资

1、预收货款融资

案例：顺驰快速制胜之道

第二十七计：经营融资

1、会员卡融资

2、促销融资

第二十八计：股权转让融资

1、战略性合作伙伴融资

2、优先股，债转股

第二十九计：增资扩股融资

1、股本增加，股权比例发生变化

2、规模扩大，原股东投资额不变

第三十计：杠杆收购融资

1、以小搏大的.工具

2、集资、收购、拆卖、重组、上市

第三十一计：私募股权融资

1、成长性，竞争性，优秀团队

2、良好的退出渠道和回报预期

第三十二计：私募债权融资

1、稳定的现金流

2、良好的信用系统

第三十三计：上市融资

1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾

2、主板，中小板，创业板

第三十四计：资产信托融资

1、有较高的成本17%左右

2、有效规模的要求

第三十五计：股权质押融资

1、公司价值可有效评估

2、股权结构清晰

第三十六计：引进风险投资

1、风险投资的价值不仅仅是钱

2、以上市退出为目的

第三十七计：股权置换融资

1、股权清晰可评估

2、以战略性置换为重点

第三十八计：保险融资

1、是最后一道保护屏障

2、不可不买，不可多买

第三十九计：衍生工具融资

1、适用于大型企业

2、有很高的金融风险

第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)

1、个人借贷融资

2、企业拆借融资

案例：粤东自来水厂项目

第四十一计：不动产、动产抵押贷款

1、房地产抵押贷款

2、土地使用权抵押贷款

3、设备抵押融资

4、动产质押融资

5、浮动抵押(产品、半成品等)

第四十二计：票据贴现贷款

1、商业票据贴现贷款

2、买方或协议付息票据贴现贷款

案例：思路决定出路

案例：猛龙过江震京津

案例：产权式公寓模式

第四十三计：融资租赁

1、简单融资租赁

案例：广华出租车项目

2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )

3、ABS

案例：欧洲迪斯尼乐园项目

第四十四计：投资银行融资

1、投资银行

案例：蒙牛腾飞

2、风险投资公司

3、科技风险投资基金

资料：风险评估指标

4、房地产产业投资基金

5、证券投资基金

第四十五计：资产证券化融资

1、(房地产)资产证券化

2、抵押贷款证券化

案例：奥运3000亿融资

3、可转换债券

第四十六计：场外交易市场

1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%

2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.

3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。

第四十七计：众筹模式

通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。

第四十八计：保理

保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。

地产融资趋紧 房企探路新融资方式

进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。

第一财经记者梳理发现，去年下半年开始，央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被降低，融资环境反转。为了破解融资难局面，一些房企开始探索新的融资途径。

去杠杆“杀器”重重

房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来，各地房地产调控政策密如雨下，与之同时资金面也在收紧。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧，另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初，上海率先公开发文严查土地款融资，银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。

10月底，上交所向各公司债券承销机构发函，明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着，11月初，银监会向16个热点城市所在银监局发文，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查，检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。

进入2017年，一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日，中国证券投资基金业协会发布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日，央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日，证监会也宣布修订再融资规则，引导资金从虚回实。

受监管约束，诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者：“去年四季度上海加强监管后，土地款融资业务我们行就不做了，现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”

其次，发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了，包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露，目前房地产企业发债难度加大，对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。

另外，受“4号文”影响，有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日)，北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者，年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资，春节前谈好了产品结构，受到“4号文”影响，该机构随即决定对此前的结构进行调整。

今年房地产“水龙头”的紧张，也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示，今年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。

关于未来政策走向，民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计，未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点，重点城市房地产调控还将继续。

探路并购和绿色债

“其实近年来市面上金融创新产品确实挺多，给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错，跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者，房地产是一个资金密集型行业，前两年房地产杠杆率比较高，但2016年10月份以来，针对房地产的融资监管加强，公司债、私募、资管受限，土地融资也被禁止，房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下，他所在的公司选择今年更多地做并购重组，“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。

同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日，泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言，过去很多资金流入房地产，中央加强金融监管是正确的，因为金融需要稳定，用来服务大众，服务实体。他说，房地产资金来源主要是两个，一个是金融机构融资，一个是销售回款，如果这两头收紧，肯定会对市场有影响，不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来，今年资金紧于去年，地产业并购机会也将增多。

一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察，目前房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下，2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野，成为房企追逐的对象。

绿色债券即“绿债”，是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证，是为绿色项目融资的一个重要渠道。

从发行利率上看，与其他融资渠道相比，绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看，绿债没能成为房企战场。

中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称，2016年，在监管政策及市场需求的双重驱动下，绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只，发行规模2052.4亿元。尽管如此，该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者，尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债，但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬，境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。

原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说，在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中，明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上，标准要求较为严格。

直到2月17日，房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产(00960.HK)发布公告称，该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司，已于2016年10月接获发行规模不超过人民币40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式，发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券，规模30.4亿元。3月7日，二期10亿元债券发行。

龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示，龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏，并控制融资成本于较低水平，管控资产负债表，保持财务稳健安全，提升公司抗风险能力。

穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析，今年全年，中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。

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❿ 房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

1.自有资金:

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2.预收房款：

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3.建设单位垫资:

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款:

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托:

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

6.上市融资:

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化：

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发:

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款:

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租:

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资:

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁:

根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股:

私募股权融资，受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资:

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的'确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资:

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资：

所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

房地产融资相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。

(一)银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。

(二)房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

(三)国内ipo

(四)境外ipo

(五)借壳上市

(六)上市公司资产置换

(七)房地产投资基金等

综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

1.内部融资方式包括：

(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

(4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

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