地产信托暂停

Ⅰ 房地产信托下半年恐“急刹车”

“抢收”房地产信托业务
某信托人士对中国证券报记者表示，房地产相关业务应该能占到信托行业收入的四成左右。上半年信托行业整体回暖，两个因素起到重要作用，一是房地产，二是资本市场对于固有业务的提振。
普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。用益数据显示，6月集合信托成立规模为1402.17亿元，从投资领域来看，房地产类集合信托成立规模仍占比最高，为622.80亿元。
云南信托研究发展部近日发布的2019年上半年信托产品发行规模与增长情况的研究报告显示，房地产禅衡信托的发行规模占比最大，依然是集合类信托产品的主流产品。
从今年7月开始，房地产信托开始收紧，有些信托公司甚至暂停了房地产相关业务。不过，部分信托公司们已经“出招”在前，并实现了“抢收”。
从2019年初开始，信托公司开始大量发行房地产信托产品，现金管理类、债券类信托产品走俏。“房地产信托收益高，投资者也认可。不过房地产信托一开始热卖，我们就预计到离监管不远了。”某信托经理表示，“抓紧时间，多卖受欢迎的产品，监管收紧的时候，就能‘手中有钱，心中不慌’。”
“我这边没有具体的数据，只能说上半年确实得益于房地产信托，提振了信托公司业绩。”某中型信托公司的相关人士称。
据华经情报网的数据，信托业今年上半年整体业绩呈现回暖势头，59家信托公司实现营收499.40亿元，同比增长14.25%；净利润279.55亿元，同比增长13.96%。而据中国信托业协会数据，2018年底时，信托业则是一片“双降”之势：营收下降9.38%，净利润下降13.68%。
今年7月，信托公司迎来了预期中的监管。这次“窗口指导”整体的情况为：2019年的剩余时间，房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类磨袭燃业务也算房地产项目，受窗口指导影响，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。
上市信托公司业绩分化
我国信托业仅有三家整体上市的信托公司，包括A股上市公司陕国投A和安信信托以及港股上市公司山东国信。
上述三家公司中，山东国信上半年实现营业收入8.58亿元和净利润3.28亿元，分别同比下降9.78%和23%。分析人士指出，令人失望的业绩，与令投资者“心寒”的股价表现相伴而行：自2017年底上市后下行趋势明显，截至9月3日收盘其股价徘徊在1港元“仙股”门槛以下。
A股两家信托公司业绩方面，陕国投上半年实现营收8.32亿元，同比增长63.42%；净利润3.48亿元，同比增长70.45%；安信信托上半年实现营收1.34亿元，同比下瞎虚降91.68%；净利润1157.57万元，同比下降98.93%。
分析人士认为，上述信托上市公司在细分业务上都有亮点。如陕国投固有收入增速明显，该公司业绩增长的主要原因在于，公司抓住资本市场回暖的时机积极运作，证券投资相关收益大幅增加以及公司不断优化业务结构，加大自有资金运作力度，利息收入较上年同期大幅增加所致。山东国信虽然业绩下降，但家族信托成为了该公司一个明显的增长点。
随着信托通道业务和房地产业务被监管部门“点名”，去通道、严控房地产信托成为趋势，发力主动管理业务成为越来越多信托公司的角逐场。例如，今年上半年陕国投新增项目规模454.45亿元，主动管理类信托项目占比超过50%。截至今年6月底，山东国信主动管理型信托资产规模达1091.59亿元，占全部信托资产规模44.1%，同比提升11.3个百分点，主动管理型信托产生的收入为3.68亿元，占全部信托业务收入中手续费和佣金收入的77.1%。
信托网分析师郭彦菊指出，今年上半年多数信托公司业绩增长，一方面受益于国内资本市场的回暖，另一方面则是主动管理业务增长明显。下半年，信托公司可能还是要紧随市场与政策，发挥主动管理能力，服务实体经济；在房地产信托业务收紧的情况下，“防风险”依然是主基调，业务可能转向基础设施项目及消费金融等领域发展。
转型瞄准三大领域
分析人士表示，经历行业高速增长浪潮和政策调整即将带来的“潮水退去”，信托公司接下来势必告别传统的路径依赖，开启一段转型升级之旅，寻找新的发力点。目前看来，基础设施建设、消费金融、家族信托可能是今后信托公司发力的新领域。
今年以来，监管部门多次下发文件，规范房地产信托业务，同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。据中国证券报记者不完全统计，今年已有近十家信托公司因违法违规被罚，其中不少涉及房地产信托业务，累计罚金已逾1200万元，接近去年全年罚金之总额。
今年5月，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。
此外，除了前述的7月“窗口指导”。8月初银保监会下发的《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》指出，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
受监管持续发力的影响，集合信托发行市场出现明显降温。用益信托发布的数据显示，7月集合信托发行规模为1951.9亿元，环比减少16.7%，房地产信托发行“骤冷”趋势格外明显，7月房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%，但在各类产品募集规模中占比仍居首位。
用益信托研究员帅国让表示，集合房地产信托发行量下滑明显，主要原因是余额管控。
业内人士表示，房地产信托业务收缩已成定局。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年业绩压力相对较大。
各家信托公司现在不得不重新规划路径，寻找新的发力点。对此，某信托人士对中国证券报记者表示，基础设施建设可能是今后信托公司着重发力的领域，“现在看来，除了基础设施可能会有所作为，其他领域的创收能力还不强，贡献度有限。”他表示，“除了基建，消费金融、家族信托或许还有些机会”。本报记者 高改芳 薛瑾

Ⅱ 暂停！暂停！全部暂停！楼市调控再升级！

小暑一声雷，倒转做重梅。

楼市小阳春之后，一直没入夏，7月4日，一声“惊雷”，楼市倒黄梅（霉），离入夏越来越远。

7月4日，规模高达3万亿，房企最重要的资金来源之一——地产信托，被监管层口头警告，按下“暂停键”！

据证券时报信托百佬汇独家消息，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

7月6日，澎湃新闻披露更多细节。

本次窗口指导的公司，目前有十家，分别是：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。

且具体涉及业务，除了证券时报所披露的以外，还有：

地产公司并购类，全部暂停；

已备案项目不影响，未备案项目一律暂停；

符合432（所谓432是指，地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）的通道类业务，全部暂停；

目前，唯独城市更新类旧改项目不再指导范围里。

7月6日，据券商中国报道，银保监会进一步作出回应，说明严控地产信托目的是：

要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

01

一声惊雷！楼市“入梅”！

书面口头，双管齐下，为了房住不炒，誓要控制地产信托。

本次银保监会“口头”指导之前，5月17日，曾经下发过一个名为《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，现在这份文件被业内称为23号文。

23号文的重点是，严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地，项目开发和补充流动资金三方面的资金来源。

本次银保监会口头指导，可以说是进一步强化和细化了23号文的精神。

书面不够，口头来凑，这地产信托到底是什么狠角色，值得监管层如此重视？

不查不知道，一查真吓一跳。

地产信托，早已是庞然大物。

截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达到3.15万亿元，同比增长15.15%。

15.15%的增速看似不大，但要知道这是5月下旬以来，地产信托被严控之后跑出的成绩。

如果再对比房地产企业今年上半年的整体融资表现来看，即便15.15%的增速，也足以让信托融资成为房企融资领域“那头风口上的猪”。

据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿，同比下降了3.6%。

一个上涨15.15%，一个下降3.6%，高下立判。

一个巴掌拍不响，地产信托能够做大做强，地产企业单相思肯定不行，还得信托公司配合，才能唱得起二人转！

由于房地产企业叫价高，肯出血，给得起高收益率（比一般的信托收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地产信托在整个信托行业长期被看做香饽饽。

据用益信托数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。

看看红色的房地产信托，占比常年居高不下

2019年上半年，集合信托市场一共成立8926款产品，规模9273亿。

房地产信一个品种，上半年就成立了2794款产品，总募集金额3634亿。产品占比31%，资金占比接近40%。

可以说，地产信托独领信托风骚，是当之无愧的霸主。

说实话，最令人意外的是，恰恰是5月和6月，也就是23号文下发之后的信托数据，房地产出人意料，不但异常坚挺，而且占比只增不减。

5月，金融领域信托环比下降7.42%，工业企业环比下降33.54，基础产业下降29.01%，其他领域下降28.46%。

房地产信托在5月表现如何？是唯一一个环比没有下跌的，逆势上涨2.96%。

房地产5月独舞，结果是总金额占比，突破40%，达到42.4%！

6月呢？

23号文指示传达一个半月，房地产信托占比，居然进一步提高到44.42%。

这结果，可能有点出乎监管层的意料，所以这才有了7月4日，银保监会对信托公司的窗口指导，一系列的暂停，再暂停！

02

地产信托高位“暂停” 几家欢喜几家愁

地产信托高位暂停，毫无争议，最受影响的当属房地产企业。

但，其实仔细分析，会发现，房地产企业里，受影响的程度还是有区别的，部分房企还可能会受益于地产信托新变化。

7月4日之后，地产企业里最受影响的当属部分中、小型房企。

一方面，23号文和7月4日的窗口指导，严格执行下去，原本融资渠道就狭窄的中小房企，会被进一步卡住融资咽喉；另一方面，信托机构出于指导精神和未来的风险考量，会进一步把资源集中到头部房企。

现在，信托圈里已经有风声，非50强企业不做。

其次是，对信托融资依赖性相对较强的企业。

23号文下发之后，曾经一些地产商被传暂停发债融资，尽管相关地产商纷纷表示消息不实，但从拿地表现来看，有关房企确实减少或者暂停拿地。

信托融资被限制之后，一些今年在融资上，已经加大信托融资布局的企业，比如一些闵系企业和之前就对信托高度依赖的房企，可能会受到比较大的影响。

这些企业据统计集中在头部下游和中部房企。

从城市的角度来看，本次信托收紧，可能针对性最强的当属二线城市。

这些城市无论是土拍市场还是住宅市场，都比较火热。

现在楼市调控讲究精耕细作，有的放矢，此前人行窗口指导房贷利率上调，也没出文件，但针对性极强。

再往前，住建部曾经点名批评不少城市，这些城市有些名义上没有出什么收紧政策，但实际一查，房贷都窗口指导下收紧。

所以，本次信托窗口指导，预计也会对二线城市更有针对性。

即便满足现有的政策安排，实操上短期可能也会有所顾忌。

不过长期来看，信托公司和房地产企业，共同把希望寄托在二线城市上，风险小，收益大，几乎成为彼此的共识，所以二线城市短期遭遇波折，不改长期看好趋势。

从投资的角度来看问题，地产信托受到窗口指导之后，变化可能比较耐人寻味！

一方面，地产信托收紧，确实会让一些人撤出地产信托，转而寻找其他投资标的。

据福州晚报消息，过去两年，福州高净值人群对房地产信托需求旺盛，甚至出现有钱也抢不到额度的情况。

但随着监管趋严，部分高净值人群已经从这一领域撤出。

福州高净值人群是非常有代表性的，因为恰好地产信托金额发行多的企业集中在福建。

另外据用益信托的数据，上周房地产类信托的募集规模34.72亿元，环比大幅减少35.10％,也从一个侧面说明，地产信托的供应，受到窗口指导，确实在减少。

不过，另一方面，地产信托因为收益率稳定还背靠土地和住宅这两座大山，号称中国核心好资产。

现在供应端减少，实际上对于能够发行地产信托的头部房企来说，可能会遭遇信托供不应求这等美好的烦恼，马太效应可能会进一步现象。

如果跳出信托圈，把核心资产放在一起看，从地产信托中撤出的投资者会流向哪里呢？

会流入茅台等消费类等核心资产，还是格力等制造业核心资产，还是科技类核心资产？

之前文章说过，现在茅台等消费类的股票的估值和成长股的溢价已经接近历史最高位，所以尽管还是核心资产，但不经济，不实惠。

反倒是一些制造业和科技类的核心资产，还有空间往上走。

另外，今年有一个趋势，非常罕见，也许会成为信托资金的撤出的新去处。

什么趋势呢？

存钱的趋势！

2019年前五个月家庭新增存款近5.7万亿元，远超其他年份同期。

7月6日，上海财经大学高等研究院发布《2019中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告指出，2019年中国家庭存款激增，储蓄率也从2013年以来首次出现反弹。

存款大增，储蓄率6年来首次回升的原因是什么？

上海财经大学的研究显示，家庭预防性储蓄动机增强是主因。

如果，大家真的出于风险，加大存款，留存现金，那么其实承接信托资金的，也不排除会是存款储蓄这等低风险的投资方向。

总之一句话，地产信托资金收紧，利空楼市，利好股市等其他投资渠道。

Ⅲ 房产信托叫停背后:连续13个月位居集合信托之首

房地产信托规模压缩已是必然。7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至当日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。

随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司均回应称“消息不实”。

传言背后，房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。

据记者不完全统计，2019年以来，监管部门高层人士在公开场合至少5次提及房地产金融风险。6月13日，银保监会主席郭树清更是在陆家嘴论坛上直指，“必须正视一些地方房地产金融化的问题”，“房地产企业融资过度，主张投资投机行为”。此番言论被市场看作是对房地产融资端监管的吹风，针对房地产行业的调控政策从销售端逐步走向融资端。

地产信托业务何去何从，恐将成为业内近期热点话题。

控总量，减增量

针对文章开头提及的市场传言，记者问询了不同区域的多家信托机构。

光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士进一步回应表示：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。”

国投泰康信托相关负责人则回应称，“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。”“要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。”

“我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。

西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者，“公司此前在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。”

一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等，仍然正常开展。”

据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“432”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。

监管政策“接力赛”

房地产信托融资收紧早有信号。

今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。

23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。

此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。

随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导。

据了解，各家信托公司收到的监管要求不尽相同。比如：房地产信托规模不能超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务均受到窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；等等。

7月6日，银保监会相关负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

7月10日，有媒体报道称：“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，对各家银行的具体要求各不相同。”

除了政策出台、监管约谈、高层“喊话”之外，监管机构对房地产信托的严监管还体现在罚单上。今年以来，多地银保监局对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单，处罚事由主要包括“违规开展房地产业务”“违规发放房地产自营贷款”“信托资金违规发放房地产贷款”“开展房地产信托业务不审慎”等。

谁在快跑狂飙？

业内人士表示，此轮监管的背景，在于今年房地产信托业务的狂飙。

普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

据普益标准、用益信托等研究机构发布的信托报告，2018年6月至今，房地产信托的月度成立规模已连续13个月位居集合信托之首，系信托公司的重要支柱业务。此外，近年来房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。

记者梳理相关研究报告了解到，今年以来，房地产信托在3月份达到募集规模的巅峰，4月～6月的募集规模有所起伏，但是月募集规模均在600亿元以上。

根据银保监会公布的数据，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

银保监会有关部门负责人日前表示：“部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。”

据媒体报道，此次监管约谈的公司包括江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、五矿信托、百瑞信托等。

有业内人士对记者表示：“被窗口指导的是房地产业务规模比较大或者比较激进的信托公司，目前业内有传言10家信托公司被窗口指导，实际上可能远不止10家。”

对于信托公司为何对房地产业务难以割舍的话题，有业内人士认为，信托公司的房地产业务收费远高于其他业务。据前述信托公司房地产业务负责人透露：“目前业内的信托费率大致情况是，通道业务的年化大概是千分之一到千分之三；政信类项目是1.5%～2.5%；地产类项目则是2%～3%。”

Ⅳ 增长过度 房地产信托收紧

房地产信托业务的过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。7月10日，北京商报记者了解到，近日有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。从会议内容来看，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。据一知情人士透露，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

部分机构被“窗口指导”

北京商报记者了解到，某地银监局在7月9日召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作;这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作;结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

监管还要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核;仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。一知情人士向北京商报记者透露，因为目前要重新审核，所以7月新报备的业务都已经暂停，等待重新审核后发行，之前的发行计划都延后了。“事实上，贷款条件一直都是这样要求的，但有的信托公司也有通过其他模式规避的，现在执行更严格了。”上述知情人士说道。

另一家涉及房地产信托业务相关信托公司人士表示，“目前还未收到消息，窗口指导一般都是电话，也不会下发相关文件，而且各个地区其实都不太一样，目前楼市持续走弱对于前期投入贷款的信托公司来说是相当不利的，容易出现风险，监管也不希望发生此类风险”。在他看来，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

房地产信托降温

房地产信托业务过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。某研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

今年以来，房地产信托监管趋严，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示，房地产市场有很强的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住的，不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

而今年已有多家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。其中，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名，粤财信托被处罚的原因包括“违规开展房地产业务”，北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

但在23号文出台前，房地产信托业务是信托业的“香饽饽”，而促使监管“紧箍咒”出台的原因则是地产信托规模的疯狂上涨。根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行了2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。严跃进强调，过度增长，不排除部分房企违规拿地。而且后续房地产市场也有降温风险，信托业务过度增长，会导致偿债能力减弱。普益标准研究员夏雨强调，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。未来信托行业对房地产领域的投资有望降速。

加速信托回归本源

监管“重拳出击”遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，也有助于推动信托公司回归本源、促进房地产市场的平稳健康发展。严跃进强调，从信托业务来说，需要研究房地产市场的相关政策，目前来看，若是开发商可以主动提出积极做具备垃圾分类功能的小区等，这种情况是吻合政策导向的，往往可以争取到资金。但常规的地产项目是容易受牵制的。而此次监管要求无疑将对倚重房地产业务的信托公司带来巨大的冲击。

各类管控本质都是防范金融风险，信托业务和其他业务近期都会面临收紧，说明查处违规资金进入房地产市场的做法会增加。类似警示的意义在于，当前房地产市场需要防范资金面收紧的风险。

一位不愿具名的资深信托研究员对北京商报记者表示，约束房地产信托是房地产宏观调控举措的一部分，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。未来，信托公司应该提升房地产信托领域专业化水平，扩充业务覆盖空间，诸如商业不动产、养老地产等，积极开展存量资产的盘活，发展reits等业务。此外，信托公司可以优化业务组合，避免过度依赖房地产业务。

Ⅳ 银保监会点名，地产信托须高压监管

近日，银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮 房地产 信托业务专项排查的通知》，要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则，强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

银保监会信托部还要求，各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。这意味着，这1个月的排查，正式拉开了房企融资生死时速序幕。

“‘三道红线’公布了，如果信托等非标渠道仍有漏洞，对‘不听话’房企的杀伤力将大打折扣。本次排查既是延续‘房住不炒’严监管态势，防范信托公司将信托资金违规运用至房地产领域，也是针对近期出现的各种违规非标融资，再次排查房地产信托业务可能存在的风险点。”一位地产信托人士表示。

哪些房企最爱信托融资

用益信托数据显示，今年1～9月份，57家信托公司共计为320家房地产开发商（其中百强企业57家）5473只信托计划提供了融资。在57家信托公司合作的房地产企业总额中，百强房企的合作规模占比达到46.75%，去年全年为33%。这也说明，不同体量规模的房企在信托融资市场上的进一步两极分化，头部房企的融资额度会更高。

信托融资规模最大的房企是恒大集团，前9个月共发行801只信托计划，融资规模达832亿元；第二名是融创，共发行316只信托计划，融资规模达406亿元；阳光城排第三，发行129只信托计划，融资规模达242亿元；世茂集团前9个月信托融资规模亦达241亿元。

值得注意的是，排第五的龙光地产，前9个月仅发行了8只信托计划，但融资规模却达到196亿元，平均每只信托计划融资规模约24.5亿元。

今年前9月，信托融资规模排名前15的房企还包括：万达地产集团、佳源创盛控股集团、荣盛房地产、佳兆业集团、金科地产集团、祥生地产、旭辉集团、富力地产、奥园集团、中南建设集团。

从信托公司角度看，由于地产融资利率高，融资规模大，部分作风较为激进的信托公司依然将房地产作为重点投放目标。

数据显示，今年1～9月，五矿信托的房地产信托规模排名第一名，高达754亿元，超过去年规模第一名的光大信托。去年7月份，银保监会曾针对房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示，其中就包含五矿信托。

融资艰难，房地产“不良资产”或剧增

“房住不炒”的调控和融资监管政策被严格落实，部分资金压力较大的房企，如泰禾、新华联等已多次爆发债务到期兑付违约风险，这为整个地产金融风险防控敲响了警钟。

泰禾的融资图谱里，涉及兴业信托、五矿信托、厦门信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、陆家嘴信托、中融信托、华能贵诚信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、爱建信托、大业信托等近20家信托公司。其念薯中西部信托对泰禾集团放款金额仔滚者为17.49亿元，光大信托对泰禾集团一家子公司就放款6亿元。

在泰禾集团今年到期的555.11亿元债务中，信托公司占大头，年内到期金额为258.92亿元，占比46.64%；而银行贷款年内到期金额为68.56亿元，占比12.35%。

今年8月底，一则“某信托公司关于河北众美债权资产的备启招商公告”在北京金融资产交易所挂牌至今，仍无人接盘。该信托贷款总额为4亿元，截至2020年7月底，尚有2.3亿元未偿清，其中有6000万元已于今年3月初发生利息逾期。

记者查阅资料发现，这家信托公司为大业信托，踩雷的正是一家房企——河北众美房地产开发集团。大业信托向来涉房项目众多，它的控股股东为中国东方资产管理股份有限公司，历来以不良资产处置见长。

一般来说，房企融资大多通过以下几种方式：银行贷款；通过信托等“非标”方式融资；发行债券；股票IPO或者增发；境外融资；民间借贷；销售回款等。

有分析称，房企在A股IPO和借壳上市早就无限期暂停，能增发股票的企业不多，除非在香港上市。银行贷款、境外融资、发行债券等方式管理比较严格，境外发债也只能用于借新还旧；销售回款被地方政府监管越来越严，所以通过信托等非标方式融资，或者名股实债等途径，就成为房企重要的“补血”渠道。

但去年以来，地产信托融资亦不断收紧。现在，专门针对违规资金借道信托流入地产的严查风暴又来了。房企融资渠道再度被层层围堵。

事实上，从明面上看，随着强监管的延续以及房企融资“三四五新规”的落地，下半年来房地产类信托产品的募集规模已在大幅下滑。据公开资料不完全统计，截至9月30日，9月房地产类信托募集资金347.7亿元，环比减少39.86%，规模占比24.77%，环比减少11.01个百分点。

用益信托数据显示，10月份集合房地产信托发行规模517.92亿元，较9月份的655.27亿元环比下滑20.96%，同比下滑15.01%；10月集合房地产信托成立规模202.49亿元，较9月份的561.26亿元环比下降63.92%，同比则下滑47.09%。

Ⅵ 北京银保监局：未叫停房地产信托业务

光大信托辟谣暂停房地产信托

此前市场消息显示，光大信托发布紧急通知称，截至昨日12点，暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)，12点后已募集的此类项目全部退款。国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。

光大信托有关人士随后对市场传言进行了辟谣。光大信托按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

房地产信托监管趋严

不论部分信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务的监管日趋严格却是不争的事实。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

有消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

有信托业内资深人士表示，自己所在公司各项目运转正常。该人士认为，现在市场各种有关房地产信托的传言，其实都不是一刀切的政策，都是针对少数在风险防控上存在隐患的公司和项目，合规的信托项目并不受什么影响。

财经 观察

房地产信托市场有望降温 窗口指导将常态化

中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元,相较于2018年四季度末，投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。

张大伟同时表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，但不可能一刀切。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

普益标准研究员龙燕也认为，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务， 探索 开展真实股权投资业务。

Ⅶ 银保监会警示：控制房地产信托增量和增速

原标题：
银保监会约谈部分信托公司
控制房地产信托增量和增速
广州日报讯（全媒体记者 倪明） 针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。银保监会对这些信托公司提出五点要求：要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。
银保监会相关负责人强调，今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。
多位业内人士向记者反映，23号文发布之后，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。某中小型信托公司相关业务负责人称，“公司尚未收到类似窗口指导，但不排除接到类似窗口指导的公司会继续增加”。
广州某信托业内人士表示，今年房地产业务仍是发力的重点，但在交易对手选择上较为慎重，大多数信托公司要求选择与销售额排名前100强的房地产企业进行合作，有的信托公司甚至把标准提高至前50强。
对此，信托行业资深研究员袁吉伟认为，对于一些涉及民间借贷、高息借贷的房企要高度关注，说明其融资渠道已经很有限，资金链已比较紧张。“信托公司优选交易对手是一方面，更重要的是预判好行业走势，根据行业走势调整交易策略。”

Ⅷ 暂停融资类信托消息不实！银保监会下达窗口指导

昨日，融资类信托业务全停的消息在市场传开，经证券时报记者采访调查，该消息不实。

记者获悉，多家信托公司日前收到来自银保监会信托部的窗口指导，明确各家公司压缩主动管理类融资信托的具体规模。

一位消息人士透露，“按照各家信托公司主动管理类融资信托所占据行业总量比例，下达具体指令。以各公司2019年底的主动管理类融资信托规模为基础，各自压降比例在20%左右，每一家具有具体压降数值。”

另据记者了解，监管部门此番同步下达各家信托公司需要压降的金融同业通道规模数据以及风险处置规模数据。

万亿非标融资压降

“动真格”

主动管理类信托贷款系融资类业务的主要表现形式，包括工商企业类信托贷款、房地产信托贷款、政信类信托贷款等。过去一年中，融资类信托增长高速增长，引人担忧。

中国信托业协会官方数据显示，截至2019年四季度末，融资类信托规模为5.83万亿元，同比增幅高达34.17%。

今年3月份，各地银保监局向辖区信托公司传达2020年信托监管要求，其中关键一点是——持续整治影子银行乱象，要坚决清理非标资金池，持续压缩具有影子银行特征的信托融资业务，制定融资类信托压缩计划。

按照监管部门的年初规划，2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。

日前，压缩主动管理类融资信托进入强制阶段。

据证券时报记者了解，多家信托公司日前收到来自银保监会的窗口指导，明确各家公司压缩主动管理类融资信托的具体规模。

一位消息人士透露，“按照各家信托公司主动管理类融资信托所占据行业总量比例，下达具体指令。以各公司2019年底的主动管理类融资信托规模为基础，各自压降比例在20%左右，每一家具有具体压降数值。”

另有信托公司相关人士向记者坦承，“年初是监管部门让信托公司上报压缩计划和目标，此次是直接下达指令，是绝对值，而且是由银保监会信托部统一下达至各个公司。”

压降35%金融同业通道

按照银保监会的原有计划，2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务的同时，还需在2019年末基础上继续压缩通道类信托，压降规模为2万亿元。

此番，监管部门在下达压缩主动管理类融资信托指令的同时，同步下达了各家信托公司需要压降的金融同业通道规模数据。

据记者了解，监管部门窗口指导要求，各家信托公司2020年需要压降35%左右的金融同业通道规模，同样以各公司2019年底的规模数据为基础，每一家有具体压降数值。”

实际上，2017年以来信托通道业务规模已有大幅下降，而此次监管窗口指导主要针对金融同业通道。

中国信托业协会官方数据显示，截至2019年底，事务管理类信托余额为10.65万亿元，占比49.30%。与2018年和2017年末相比，事务管理类信托规模分别减少2.6万亿元和5万亿元。

下达风险处置具体指令

随着风险资产规模的增加以及行业整体信托资产规模的压降，信托资产风险率也在持续提升。2020年一季度末，信托业资产风险率为3.02%，较2019年末提升0.35%；但环比增幅较2019年末的0.57%下降了0.22个百分点。从风险项目数量和风险资产规模的环比变动来看，2020年一季度末，信托业风险项目个数为1626个，环比增加79个，增幅为5.11%。2020年一季度末，信托行业风险资产规模为6431.03亿元，环比增加660.56亿元，增幅11.45%。从同比来看，2020年一季度末信托项目数量和风险资产规模同比增幅分别为61.63%和127.20%。

据证券时报记者了解，此次窗口指导，银保监会信托部还下达了各家信托公司需要处置的风险资产规模数据。

回顾此前，2019年4份、8月份及12月份，银保监会信托部三次启动行业全面风险排查工作，尤以第三次风险排查最为严格，力度空前。

北京一位资深信托从业者认为，“2019年信托行业三次风险大排查，可能导致之前没有认定的风险项目暴露出来，加之现在宏观经济增速下行压力较大，导致违约仍在加快暴露。但在信托资产规模收缩的背景下，如果下半年继续压降融资类信托，信托资产不良数据或将维持高位，不过这也是阶段性问题，整体风险可控。”

Ⅸ 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

Ⅹ 多家银行资金违规流入房地产受罚

日前，中国银保监会台州监管分局针对辖区内银行违规事项发出多张罚单。
中国银保监会网站12月20日公布的信息显示，中国邮政储蓄银行台州市分行因个人住房按揭贷款业务严重不审慎，台州监管分局对其罚款人民币30万元。中国银行台州分行因个人住房按揭贷款业务严重不审慎，台州监管分局对其罚款人民币30万元。中国农业银行台州分行因个人住房按揭贷款业务严重不审慎，台州监管分局对其罚款人民币30万元。兴业银行台州分行因贷款资金用途监控不严，被用于购买本行理财产品，台州监管分局对其罚款人民币30万元。
今年以来，加强房地产信贷合规管理和风险控制是银保监部门的工作重点之一。12月21日，中国银保监会副主席梁涛在“2019中国金融学会学术年会暨中国金融论坛年会”上表示，近一段时期以来，监管部门高度重视改善金融体系的供给质量和效率，取得了阶段性成效。其中包括，对全国30余个热点城市开展房地产信贷专配明项检查，遏制金融资金违规进入房地产领域。
2019年，中国银保监会针对资金违规进入房地产的监管政策频出。4月份，银保监会下发《中国银保监会办公厅关于进一步加强信托公司房地产信托业务监管的通知》，要求各地监管部门按月监测房地产信托业务变化情况，及时采取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
5月份，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资。
记者了解到，2019年台州银保监分局采取多种手段严控信贷资金违规流入房地产市场。比如，指导银行机构建立行业自律公约，严格执行个人住房按揭贷款尽职调查制度，确保首付凭证与客户购房首付资金流向一致，严旅稿禁绕道其他账户支付首付款。
业内专家表示，除了加大处罚力度之外，还应从多个方培镇告面加强房地产金融风险防控：一是严控银行信贷资金进入房地产市场；二是严控个人住房贷款额度，严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场；三是从严掌握房地产企业发行企业债券。