三条红线收紧房企融资下半年土地市场或降温

『壹』 房地产三条红线是什么意思

购买房屋时，需要了解清楚房地产的相关内容。那房地产三条红线是什么意思？PChouse带大家一起了解下吧。
房地产三条红线是为了限制房地产行业风险的一条政策，若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。房地产三条红线的具体内容为：剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十，净负债率不超过百分之百，现金短债比不小于一。
根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：
红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门第一次明确了房企举债的标准。以往收紧房企融资，都是模糊化的，也是有漏洞可钻的；但是有了这三道明确的红线标准，漏洞几乎被彻底堵上。不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。

『贰』 地产债违约数量、金额超过去两年，“三道红线”下房企压力山大

债券“爆雷”在 房地产 行业出现的频率愈发密集。

11月19日，福晟集团披露一则债务违约信息。其在2018年11月发行规模10亿元的“18福晟02”，该债券期限为3年，原本福晟集团应于2020年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元，但福晟集团至今未能支付款项。

连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示，福晟集团旗下共有12只债券，总规模100.3亿元，其中，除了此次逾期的“18福晟02”之外，还有9只债券将集中在未来两年内到期，涉及金额超80亿元。

如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善，那么，接下来其面对的将会是接二连三的债券“爆雷”事件。

当然，福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前，新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息，构成实质性违约，且新华联在年内已多次出现债券无法如期兑付的情况。

多位分析师认为，2019年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，叠加严监管下整改背景，以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧，短期来看，“爆雷”风险仍然存在。

违约数量、金额均达近三年峰值

债务违约在房地产市场并不常见，直到2018年，公开市场才出现房企无法兑付债券的案例。

2018年成为房企融资的分水岭。当年7月，央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意缓脊枯见》，禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务，并打破刚性兑付，这些规定致使非标业务严重收缩。

而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示，截止2017年底，地产非标融资规模约为3.52万亿，占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此，当融资收紧，部分周转较慢的房企便难以承受冲击，开始出现资金链断裂的情况。

地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示，2018年之前，公开市场未出现房企债务违约事件；2018年以来，在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下， 截至2020年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。

近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。

在克而瑞证券首席野亩分析师董浩看来，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。”

如其所言，不论是此次“爆雷”的福晟集团，还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾，都是房地产行业高杠杆发展下的缩影。

福晟集团曾是行业中高调的“黑马”，通过举债拿地，短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而，房地产严调控的大环境下，福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来，

2019年其营收为426.81亿元，总负债却达到706.64亿元，在手现金仅31.84亿元。

同样，受困于高端产品去化难题，泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后，泰禾陷入危机，其最新公布的数据显示，截至9月30日，到期未归还借款和利息高达487.1亿元。

短期压力犹存

今年8月，房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则，以提高房企风险意识，管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石，但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。

尤其是眼下 楼市 压力犹存，房企的日子仍不好过。今年以来，全国多地为楼市调控“打补丁”，从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加 购房 门槛、提高首付比例等诸多方面下手，抑制和预防楼市过热的现象。

克而瑞数据显示，受疫情影响，自4月百强房企销售转正后，经历了8月的销售高潮，9月“三道红线”资管新规试行，受此影响，10月房地产市场进一步降温。

10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至扰洞12847.3 亿元。由于去化已成第一要务，房企把握“双节”销售窗口期，积极推货去化，但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其他百强销售业绩环比下降6.1%。

“从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意，四季度房企去化仍然压力较大，预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。

不仅如此，房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力，不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。

不过，董浩指出，融资监管新常态下，部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企现金流承压，需主动采取降杠杆措施，优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低杠杆，促进行业长期健康稳定发展。”

『叁』 开发商三条红线指的是什么

开发商三条红线指的是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，将分为红、橙、黄、绿四挡，红色档三条红线都触碰到了不得新增有息负债。橙色档碰到两条线负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条线，负债年增速不得超过10%。绿色档三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
一、三条红线计算公式
1、红线一指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)。
2、红线二指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益。
3、红线三指标：现金短债比=货币资金/短期有息债务皮圆。
二、房地产三道红线的目标是什么
1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。
最近两年已经有一大批房企爆出资金危机，其中不乏千亿房企的身影，个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看，由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化，所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企，可能影响一批银行，造成一堆坏账，甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过，而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理，争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。
2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。
房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，年销售额近16万亿元，去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部，需要提前规划其他替代增长点，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场，每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场，势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头，所以现在出手已经不算未雨绸缪了。
3、间接控地价。
过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策，这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大，反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动，最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。
4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。
话说房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但肆握旦对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计，目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。
三、买房之前要了解什么
1、地理位置：地理位置直接关系到出行的便利程度、周边配套的完善程度，以及楼盘日后的发展潜力、利润等。买房如果忽视了地理位置，就有可能面临交通不方便、配套不完善等情况，影响日后的居住。
2、配套设施：菜市场、医疗、学校、商业、餐饮等各种休闲娱乐设施的配套是否齐全，直接影响到生活的便利程度。比如，周六日去菜市场买菜或者去吃碗面条，都要坐很久的车，就非常不方便了。
3、户型：有些户型浪费的面积过多，使得空间不能合理的利用;有些户型动静分区不合理，互相打扰，私密性得不到保障;有些户型存在暗间或者朝向不好，导致采光通风条件差。户型好坏，直接影响居住舒适度的高低。
4、采光：很多人觉得采光不好，可以通过装饰、电灯照明等方式解决。但其实，房子的采光不好，就容易阴暗、潮湿，比较容易滋生细菌，不利于人的身体健康。况且，自然采光和电灯照明，给人的感觉肯定是不一样的。
5、物业服务：很多人买房的时候，不重视物业。但其实，买房一阵子，物业一辈子。好的物业就是我们的贴心管家，能够让我们的生活舒心、安心不少。
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十六条裂扰 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

『肆』 个人房贷收紧“三道红线”叠加，确有大行压缩涉房贷款

房企的融资环境日趋收紧。

9月28日，有消息称，数家大行收到通知，监管机构近期要闭滑求大型商业银行压降、控制个人住房轿饥腊按揭贷款等 房地产 贷款规模，多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

证券时报记者对此向多位大行人士求证，有大行分行人士称，并未收到相关发文，但近期新增涉房贷款额度确有压缩。亦有华北地区的大行人士称，该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模，但个人按揭贷款政策并未调整，此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企，对个人申请房贷影响不大。

多家研究机构的数据显示，在融资新规影响下，三季度房企发债规模刷新历史记录。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，加快储备资金。

业内人士认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。预计四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。“中秋十一”双节假期，房企或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

房企开发贷投放规模收紧 个人按揭影响不大

随着近日监管部门出台房企融资新规，设置“三道红线”控制房企有息债务的增长，这一新政开始逐步在银行机构中得到落实。

东部地区一大行高管对证券时报记者表示，银行总行通常会按月确定各地方分支行的新增涉房贷款规模。虽然目前没有收到总行或者监管部门明确的控制新增涉房贷款的通知，但从近期总行分配给的新增房贷规模看确实有所压缩。

华北地区一大行人士则对记者表示，该行近期压缩了房地产开发贷款的投放规模，但个人按揭贷款政策并未调整，此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企，对个人申请房贷影响不大。

“一般情况下，如果压缩房地产开发贷款，银行与房企合作 新 楼盘 的个人按揭贷款或会受影响；但如果是 二手房 申请个人按揭贷款，则影响不大。总体看，目前我们的个人按揭贷款规模仍很充足，利率水平、放贷时长等并未出现明显调整。”上述华北地区大行人士对证券时报记者说。

不过，不同地区、不同银行的情况会略有差异。据21世纪经济报道，由于部分银行信贷额度紧张，在 楼市 销售有所狂暴的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。

另有大行人士对记者表示，该行年初通常会对各省分支行制定综合经营计划，其中包含个人按揭贷款的投放规模目标，由于今年个别城市楼市回暖，某地区分支行仅用半年时间就把全年的个人按揭贷款投放额度用完，使得后续该地区新的个人按揭贷款投放要靠存量移位再贷。

针对监管端收紧银行涉房贷款规模，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形肢正成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于 购房 者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。 而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30％以下，他认为，在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

许小乐也同时指出，在具体政策执行时不同城市银行体系贷款政策将呈现差异化，主流银行贷款额度将向城市基本面较好、市场较稳健的核心一二线城市倾斜，但对于短期市场热度较高引发调控加码如银川、常州、沈阳等城市，购房贷款额度将有所收紧。

实际上，今年以来，监管部门持续严格落实房地产金融政策。银保监会近日表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。

三季度房企发债规模超预期 四季度融资规模或下降

受融资新规影响，近期房企债券融资超预期发行。

贝壳研究院数据显示，第三季度（截至9月24日，下同），房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，三季度发债规模刷新历史记录。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，从三季度结构来看，8-9月连续两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。

而从9月中上旬的融资数据看，全国房企境内外融资全面井喷。中原地产研究中心的数据显示，9月中上旬，全国房企境内债券发行超过605亿，同比上涨了44%，同时，美元融资也超过60亿美元。

中原地产首席分析师张大伟认为，市场传闻房企融资收紧，所以大量房企在井喷融资，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，对于部分房企非常重要的海外融资明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，近期加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加。

潘浩也指出，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速将会有所下滑。从融资成本来看，与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内、境外外票面利率明显上涨，在融资环境趋紧与房企融资需求居高的环境下，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。

“8月住建部与央行约谈重点房企后，再次向房企释放“降负债”信号，并下发《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》涉及资产负债率等8项指标，其中涵盖之前网传“三条红线”指标项。预计四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房企融资高度承压。”潘浩说。

对于融资收紧的影响，标普全球预计，受惠于销售市场的稳定化，多数受评开发商应有能力应对政策收紧。预计银行间市场的再融资额度减少（减至开发商即将到期债券存量的70%-90%）对受评开发商的影响较小。但如果上交所的公司债券发行额度也严格削减，则政策收紧对开发商的冲击会更大。

潘浩表示，四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力，房企为冲击年度目标，抢占“中秋十一”双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

『伍』 楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言，“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。

这一年，房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行，房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。

这一年，伴随着全国调控政策的密集出台，房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控政策次数继续高位，单岁册碧月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。

展望未来，多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示，“稳定”是明年楼市的主基调，年末各种调控政策的指向就是稳定楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策有望将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。

政策底显现

2021年年初，涉及房企融资、拿地的政策接连出乎举台，其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。

实际上，早在去年8月20日，住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点，也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从今年初开始正式实行。

三条红线政策实施以来，房企普遍加速了降低有息负债的进程，尤其是龙头房企。

据海通证券统计，2021年上半年，部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外，其统计的部分龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产负债率小于70%；净负债率小于100%；现金短债比大于1）全部达标。

进入2月，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。其中，重点城市包括4个一线城市，18个二线城市。

集中供地政策改变了房企的拿地节奏，也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。

“2021年，土地市场在上半年高位运行后，下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均，2022年集中供地政策有望继续调整。

中原地产研究中心数据也显示，截止11月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度姿册为7.4%，从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年来，土地市场持续低迷。

此后，各类限价、限售、限购等政策密集出台，地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次，刷新了历史纪录。

值得注意的是，9月以来，房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。

9月底，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展，10月，哈尔滨等部分城市出台了相关政策，稳定房地产市场。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。

在张大伟看来，楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势，“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来，楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令，另一边是全国多个城市新房的限跌令，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市，全国超过20个城市开购房补贴，都代表了政策的见底。”

光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨，房企无序加杠杆，同时，也不能让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来，政策仍将围绕“三稳”任务，因城施策、供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策一定预调微调；同时，适度加快长租房市场发展，推进保障房建设。

“预计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大，地方将响应中央要求因城施策，对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措，加快落地扶持类政策，除加大购房补贴外，降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。

风险事件有望减少

在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下，不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。

2021年7月，蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告；8月，阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月，恒大集团理财停止兑付的消息传出，这一事件引发了恒大自身的流动性危机，也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。

10月以来，包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况，这也导致地产美元债大幅下跌。

中原地产研究中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中，2021年到期的债券受到的冲击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。

“背后核心原因还是房地产调控，特别是三条红线抑制了房企融资渠道，而销售收紧又导致企业回款困难，开发贷、按揭贷款双收紧，使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。

值得注意的是，不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救，房企风险事件有望减少成为业内共识。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，随着行业对流动性风险的重视，部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施，通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金，对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底，保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向，房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看，未来房企的风险事件会逐步减少。”

房企积极谋变

值得注意的是，今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。

据国家统计局12月15日最新发布的数据显示，2021年1~11月，商品房销售面积为15.8亿平方米，同比增长4.8%，比2019年1~11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%；销售额方面：2021年1~11月，商品房销售额为16.2万亿元，同比增长8.5%，比2019年1~11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。

不过，就单月来看，房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。

中指研究院的数据显示，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%，连续4个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。

“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响，下半年房地产市场调整压力增加，市场整体降温，个别房企出现违约事件，购房者观望情绪上升，进一步拖累市场活跃度下降，房企销售面积和销售额均出现下滑。”

在陈文静看来，上半年房企加大营销力度，销售面积达历史同期最高水平，整体表现超预期。三季度市场明显降温，商品房销售面积同比转降。

从短期市场趋势看，房企销售下滑，短期偿债压力加大成为共识，在此背景下，不少房企们选择开源节流。

以万科为例，11月17日，万科在内部倡议，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

张大伟认为，除了开源节流，保持流动性，安心赚小钱，房地产商更要转变思路，着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻，谁的品质更好，就更能吸引用户，在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势，加速转变，才能有机会熬过行业冬天，赢得下半场竞争的门票。”

另一方面，房企的转型也在今年常被提及，不过业内提示要谋定而后动。刘水认为，房地产行业整体的利润率持续下行，在这样的背景下，房企切忌盲目，毕竟跨领域是有门槛和资金投入的，不能为了转型而转型，所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

『陆』 2021地产三条红线名单完整版是什么

如图：

“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强。

例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务。央行金融市场司司长邹澜7月22日表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

然而，一部分中小房企债务违约风险也在持续上升。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。

可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

『柒』 房地产三条红线指的是什么

房地产三条红线的具体内容为：

（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；

（2）净负债率不超过百分之百；

（3）现金短债比不小于一。

三条红线房地产指的是这是监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长，并设置了三条红线。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是现金短债比不得小于1倍。

三条红线主要是为了剔除资本金因素，基建投资中包含预算内资金，地产投资中包括公司自有资金和预收款。

(7)三条红线收紧房企融资下半年土地市场或降温扩展阅读：

房地产三条红线的意义：

1、融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为。

2、矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

『捌』 三道红线标准出炉 触线房企开始积极降债

三道红线落地，各家房企看了看自己，有的三道全中，有的全身而退，更多的是触线一到两条线的。随之而来的是央行的死命令，2023年前全部降到红线一下。有的高负债房企已经开始积极瘦身回流了。袭兆判

   资产出售动作频现

  近期，房企资产出售动作频频，主要表现为两大特征：一是多为“踩线”房企;二是出拍改售标的经营情况、财务表现多数欠佳或非地产主业。

  9月27日，北京产权交易所披露，中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司，拟转让贵阳黔茂 房地产 开发有限公司60%股权。截至2020年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限公司营业收入为0元，营业亏损1077.37万元，净亏损805.21万元;总资产25.68亿元，负债合计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。

  中国金茂附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。

  招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司(简称“招盛阁置业”)100%股权。招盛阁置业经营范围为自有物业租赁、物业管理。截至2020年7月31日，招盛阁置业营业收入为1142.13万元，营业利润为742.5万元，净利润为556.88万元，资产总额1.56亿元，负债总计1.40亿元，所有者权益1651.11万元。值得注意的是，近期招商蛇口发布了多个股权转让公告。

  中南建设日前公告，拟转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷经审计的资产总额为954.02万元，总负债为786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。中南建设表示，该交易完成后，公司将进一步聚焦主业。

  根据国泰君安统计，上述房企均有“踩线”情况。“三道红线”包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“踩线”的分档，将对房企有息债务规模进行差异化管控。

  分析人士指出，房企出售部分项目，可以尽快实现资金回笼，缓解短期偿债压力。同时，剥离盈利能力较弱或非地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响较大，降负债成为亟需解决的问题，短期“踩线”的房企出售资产行为或延续。

   抓回款，忙融资

  随着“三道红线”政策的逐步落地，房企债务的管控要求提高，现金也就成为了企业运转的生命线。同时，多家房企在年中业绩会上将“抓销售，促回款”作为下半年的工作重点，部分房企则继续融资，“以新换旧”调整债务结构。

  9月24日，华侨城集团有限公司公告称，公司2020年面向专业投资者公开发行可续期公司债券(第一期)品种一的发行规模为20亿元，票面利率4.38%。公告披露，募资将用于偿还债务和补充流动性。9月25日，金科股份80亿元公司债券发行获深交所通过。该公司债首期发行金额不超过40亿元(含)，期限不超过7年，募资拟用于偿债。

  但事实上，近期房企的融资规模明显缩水。自下半年以来，监管部门多次释放房地产金融政策收紧的信号。三季度作为过渡期，房企发债规模虽仍在高位，但分月度看，8、9月连续两个月环比下降，且降幅逐猜雹步扩大。

  根据克而瑞研究中心统计，2020年三季度95家典型房企的融资额为3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。克而瑞研究中心分析认为，一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大;另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。

  克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，降杠杆将成为房企未来发展的主旋律。在此背景下，四季度融资环境将进一步收紧，一些融资方式可能会受到严格监管。贝壳研究院认为，四季度融资规模大概率保持环比下降，在融资环境趋紧与融资需求居高的背景下，房企融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或保持上行态势。

  与融资相比，销售回款则是房企现金流转的基本保障，也是企业抵御高负债，防范风险的基石。整体来看，房企近年对销售回款的重视程度提高，收效也十分明显。

  根据CRIC监测，与2017年行业销售回款率的中位数水平仅在80%左右相比，今年上半年这一数值已经高达89%。同样，2017年房企销售回款率的算术平均值仅有77%，而今年这一数值已经达到了86%。上半年，一些典型房企例如金科、旭辉、绿城等销售回款率已提升至95%，明显高于行业平均水平。恒大、奥园等房企营销回款率相比19年均大幅提升10多个百分点，增幅十分明显。

   “金九银十”，最后的抢收机会

  在抓回款，忙融资的同时，通过多种手段有效提升销售才是重中之重。

  实际上，自9月份以来，为冲击年度销售目标，一些房企纷纷加大了推盘、营销力度，以对冲融资端压力。中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30大中城市商品房合计成交1215万平方米，成交面积较8月同期上涨5.6%。

  今年以来频频大举促销的恒大，在9月推出全国 楼盘 7折促销，并提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“金九银十”期间推盘40多个项目。

  再如万科上海公司，也推出了名为“十全九美购房节”的营销活动，在9月9日到10月10日期间，花9.9元购买兑换券，即可在上海万科中兴路一号、西郊都会、莱茵半岛、翡翠铂樾等指定楼盘购房立减9999元。

  同为头部房企，碧桂园近期则把营销重心放在了线上渠道。据悉，线上购房将成为碧桂园今年“金九银十”的重要阵地。自9月20日起，在碧桂园凤凰云平台上，针对2.8万套房源推出“9.9元抵购房优惠”。另据碧桂园某区域工作人员透露，其所在区域今年“金九银十”的营销活动也主要放在线上平台“天猫好房”。

  另据机构监测，8月28日-9月25日，华南地区重点城市广州和深圳累计开盘23个，纯新盘12个，推出房源10088套，环比增长61.1%，其中刚需项目占比60.9%，仍为市场主流。而即将到来的十一长假行情同样值得期待。据统计，9月底至10月初，上海共计8区14盘拿证待开。其中，一些新盘在9月下旬火速拿证，并集中在9月27日至28日2天内开盘。整个9月份拿证总量达34盘，成为2020年前9月拿证数量最高的月份。

  对于房地产企业，今年的“金九银十”显得格外重要。

  某房企相关负责人表示，尽管现在房企越来越淡化“金九银十”概念，一般根据具体情况来安排销售节奏，但今年疫情影响之下，结转项目在下半年完成，因此一些房企会选择在“金九银十”冲刺一把，以完成全年任务。

  一名行业人士表示，房企到8月底完成六成的年度计划属于正常情况，一般情况下，“金九银十”期间可以完成20%的销售任务。

  由此看来，如果以“金九银十”为序幕，那么接下来的近100天将是房企今年最后的抢收机会。

『玖』 2022年房地产三条红线指的是什么

2022年房地产三条红线指的是什么

三条“红线”是调控调控对房地产企业融资更为明确的指标。1、扣除预提款项时，其资产负债率不得超过70%。2、净负债率不得超过100%。3、现金负债比率不能低于1倍。
按照“三道红线”的接触面猜御，分为红、橙、黄、绿四种情况，红色档说明三条红线触及的是无利息债务。橙色档说明遇到两个行业的年增长速度都不能超过5%。黄色档说明一触即止，年的债务增长率不能超过10%。绿色档说明三条都没遇到，每年的债务增长率都不会超过15%。

为什么要设置房地产三条红线

1.防范房地产融资所引发的财务风险：目前游兆洞，房地产企业出现多起违约，房地产金融属性逐渐增强，监管机构逐渐将风险提到日程。所以，神枯政府应该从融资、债务等方面对房地产市场的金融风险进行有效的控制。
2.对房地产价格进行间接有效的调控：调控房价一直是政府重点关注的问题，目前出台了限购、限购等政策，这本身就是一种调控，而从开发商自身来“降杠杆”则是最基本的。房地产融资新规定的一个重要内容就是要从自身着手，强化周转能力，控制成本，销售，回笼资金，以稳定房价。
3.推进房地产业的转型：传统的买地、盖楼再卖的方式，对地产公司的贡献不断下降，如果开发商能获得更多的长期、稳定的资金，就会减少对“高杠杆”的依赖性，减少房地产融资的风险。
以上便是对2022年房地产三条红线指的是什么这个问题以及相关问题的回答，希望这些回答能对您有所帮助、能为您提供一点想法。

『拾』 “三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情。

多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显。

不过，近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会，明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则，加上此前的“三条红线”传闻，融资收紧信号明显。业内人士认为，融资收紧已成为房企“悬顶之剑”，同时中央多次强调“房住不炒”，近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控，预计短期土地市场热度会有所下降。

多数房企拿地不输去年

1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升，多数房企拿地不输去年。

中指研究院的数据显示，1-8月，TOP100房企拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值。中原地产研究中心的数据也显示，1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元，同比上涨了5%，创历史新高。

从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂园、融创位列TOP3。其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿，新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿，新增货值超千亿房企达到23家，较上月新增4家。另外，六成新增货值集中于销售20强房企，强者恒强的格局未变。

对于今年以来房企拿地热度不减的原因，华创证券认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长；从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。

多家房企拟控制拿地

土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注。

“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。“8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。加上此前“三条红线”传闻，房企融资收紧的信号更加强烈。所谓“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。尽管该内容未得到官方证实，但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致。

在近期的房企中期业绩会上，“三条红线”成为备受关注的焦点话题，而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题，方法除了加强销售回款，还要控制拿地规模。

年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大，在2020中期业绩会上明确提出，下半年为进一步降负债，会严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。去年已经在积极控杠杆降负债的融创，在2020年中期业绩发布会上再次强调，降杠杆是未来三年的重要措施。在今年3月的2019年业绩发布会上，融创就表达了今年要谨慎拿地的态度。今年上半年融创已在控制拿地节奏。去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示，未来一段时间内，由于降负债的要求，总体拿地策略仍不会发生变化。

下半年土地市场或降温

上半年，针对房价地价过热的情况，多地已经收紧了调控政策。从8月重点城市土地市场看，已经出现了降温的迹象。

“房企拿地扩张很大程度上依赖于融资，融资三条红线将限制房企的拿地激进程度，使得地市的周期波动性减弱，起到‘稳地价’的作用。”易居研究院研究员王若辰说，二季度40城土地市场较热，7月份热度仍有所延续，8月份已经出现短期拐点，随着调控政策的收紧，预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

对于融资新规的影响，华创证券指出，“三条红线”规定是从供给端的角度切入，对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入房地产市场，使土拍市场降温。