信托房地产热点城市

『壹』 2014年房地产新政策

暂时还没有新政策出台，看“两会”是否有新策微调。从整体上看，2014年的政策环境与2013年并无根本性的差异，决定房地产运行曲线的几个重要因素，供求关系、两会土地和货币以及收入差距等，也没有根本变化，因此，2014的房地产市场仍然会维持上升趋势。
虽然去年11月以来后，一批二线城市收紧了调控政策，加上此前的一线城市，总共有18个城市出台了新的紧缩性措施，或是将非本地居民购房资格的纳税期限延长，或是提高了二套房首付标准，但这种调整相当温和，不会对住房需求形成大幅压制，至多是延缓了一小部分的潜在购房需求立即兑现。
同时，2013年下半年以来，不少城市加快了土地供应速度，这有助于缓解2014年的住房供求关系。但值得注意的是，地价一直在上涨，有些城市的地价涨幅还超过房价，甚至多次出现面粉贵过面包的现象。在货币政策方面，预计2014年的调性也不会改变。桑豫峰综合以上因素认为，房地产市场仍将在现有的上升通道运行，但房价涨幅会缩小，成交量也不会高于2013年。
2014年房地产政策有没有发生重大逆转的可能?这种情况基本不可能发生。我国正在推进经济结构调整，但稳增长的基调未变，也就是说，稳增长要为深化改革提供基础，而房地产是影响经济增长的重要行业，如果房地产短时发生重大的下滑，必须会对经济全局产生牵引性的扩散效应，这在现阶段改革还没有迈出实质步子的时候，是不允许的。这也就是为什么2013年以来，中央高层从未公开表态要抑制房价，对房地产的调子一直是保持房地产稳定健康发展。房地产的稳定，包括房价、成交量和政策的稳定。虽然2013年部分城市的房价涨幅仍然偏高，但尚在中央可接受范围，所以只是由主管部门打招呼让这些城市略为收紧调控政策，而没有再由中央层面施加压力。现有迹象表明，保持房地产成交量、价格和政策三个方面的稳定，仍将是2014年的基调。

『贰』 40多城收紧预售金监管，热点城市却在逆势松绑

近日，广州某房企财务总监咨询我，现在预售资金监管太严啦。你想，土地款已经缴纳完了，在主体未封顶前，还要留存10％的预售资金在监管账户上，不太合理。恰好，广州近期下调了这一比例：项目封顶前，预售资金留存比例降低2个百分点，项目其他阶段也降低了（如下图）。

无独有偶。近期成都也降低了预售资金监管比例：企业信用等级为A级及以上的，拿个银行保函承诺，可以下浮监管额度；项目主体结构工程完成四分之三、主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5％；项目竣工验收备案后，支取比例可达到95％。

相比发达国家，从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构，我国对于商品房预售有严格的制度规定：

一是，预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25％；

二是，预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；

三是，各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。

四是，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高。

因此，根源不在预售本身，而在于监管执行上。

现实问题是，上面讲的这个全链条的预售管理体系，并未得到有效的执行。比如，对于项目用款计划，可以按照“地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成”等几个环节设置资金使用节点。不到节点不能提取，这样既缓解了资金链，又能确保专款专用。

以现售取代预售，开发商把房子建好了再出售，这样就不会有任何烂尾的可能性。看似解决了问题，可以高枕无忧了，但事实上掩盖了在预售全链条管理上的问题，也不符合前期投入大，资金周转慢的地产开发模式。试想，既要保持高地价、保持卖地规模、保持开发投资规模，还不允许开发商过多融资，保持资金链安全，又要求现房销售，这怎么可能呢？

『叁』 银保监会：房地产金融化泡沫化势头得到遏制

6月1日，银保监会召开新闻发布会通报近期监管重点工作。

银保监会数据显示，截至4月末，银行业境内总资产同比增长8.3%，对实体经济发放的人民币贷款同比增长12.7%。保险业总资产同比增长11.4%，原保险保费收入同比增长6.5%。银行保险机构资产增速合理适度，既满足了实体经济恢复发展需要，也避免过快增长推高杠杆率。

银保监会副主席梁涛表示，今年以来，银保监会把服务实体经济放在更加重要的位置，助力市场主体恢复元气、增强活力，同时统筹处理好恢复经济与防范风险的关系，银行业保险业保持了平稳运行的良好态势。此外，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

房地产融资“五个持续下降”

梁涛表示，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。近年来，银保监会牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，坚决贯彻房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳运行。

一是管好银行业资金闸门。强化房地产开发贷款、个人按揭贷款监管要求，加强房地产贷款集中度管理。会同住建部、人民银行印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，遏制“经营贷”违规流入房地产领域。

二是因城施策，积极落实差别化房地产信贷政策。初步统计，仅去年以来，银保监会各级派出机构就配合各地政府出台了130多项房地产调控措施。

三是严厉惩治违法违规行为。持续三年开展全国性房地产专项检查，对发现的违规行为“零容忍”。近期，银保监会对5家银行罚款3.66亿元，很重要的原因就是违规开展房地产融资业务。

四是稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。

推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点，配合住建部整顿规范住房租赁市场秩序。

梁涛表示，房地产融资呈现“五个持续下降”的特点，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。一是房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。二是房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。三是房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。

此外，在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。截至4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

对经营贷违规流入

房地产保持高压监管

此前，一些热点城市出现经营贷违规进入房市，对于发现的违规问题和查处进展，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，前期针对一些城市经营贷违规流入房地产的苗头，银保监会会同住建部、人民银行采取措施，保持监管的高压态势，促进房地产市场平稳健康发展。

按照银保监会统一工作部署，各地银保监局已会同当地住建部门和人民银行分支机构，组织开展机构自查、非现场筛查、现场检查等工作，对经营贷规模总量大、增长快的机构重点进行核查，目前相关工作正在有序推进。排查发现，一些企业和个人挪用经营贷手段多样，通过各种方式规避监管要求。有的拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；有的借款人将个人经营性贷款资金在多家银行账户间流转套现，以掩盖买房的最终目的；有的编造交易背景、虚构贷款用途等。一些银行贷前审核不到位，贷后资金管理不足。一些中介机构协助包装贷款材料、提供过桥资金，协助借款人绕过银行审批条件。从排查的情况看可谓手段多样，花样翻新，银保监会对层层流转抽丝剥茧，一些复杂的操作最终浮出水面。

刘忠瑞表示，下一步，银保监会将会同住建部、人民银行密切关注政策执行效果和排查结果。对自查不力被监管查实、故意隐瞒问题或发现问题未及时处理问责的银行、中介机构，将依法依规从严采取监管措施。对确认挪用经营贷的借款人，不仅要压缩授信额度、收回贷款，还将报送征信系统，提高挪用贷款的违规成本。同时，总结工作经验，完善长效机制，将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

『肆』 25条房产新政策的内容是什么

您好,对于公积金的调整,主要有,首付降至两成,个人上限升至20万(原来15万),夫妻双方上限升至40万(原来25万).其它的内容为: 近日，沈阳市出台了《关于进一步活跃房地产市场的若干意见》，《意见》包括了25条活跃房地产市场的新政策。新政中一系列针对消费者的优惠政策，吸引了沈城购房者的关注。如暂缓征收个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税等鼓励住房消费政策。对市民而言，这些新政策意味着将比以往节省不少钱。据了解，沈阳“25条新政”从11月1日开始执行，一直到明年年底。 提示 暂缓征收个人存量房转让所涉及的税费 按照新政策，个人存量住房转让所涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税等暂缓征收。继续执行房交会期间的购房补贴政策，同时，个人购买商品房缴纳专项维修基金按现行标准的75%收取，个人买卖存量普通住房交易手续费、个人贷款购买普通住房抵押或预告登记手续费、个人购买普遍住房查档证明费减半收取。 对于转让个人存量住房而言，以一套不足5年的，总价为40万元的房子为例，按照之前规定，个人存量房不足5年交易征收5%营业税，需要缴纳2万元的营业税，现在暂缓征收之后，直接省去了这笔费用，再加上省去的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税等，加起来，节省了一大笔费用。很大程度上鼓励了个人住房交易。对于维修基金及各项费用的减半收取，记者大致的计算了一下，这些政策加起来也能节省几千元的购房开支，对普通购房者而言，这些优惠，都是实实在在的利好。 个人首次购买90平方米以下住房，契税按1%收取 购买10000元/平方米以下住房，契税按1.5%缴纳 按照新政策，个人首次购买90平方米及以下普通住房，按1%收取契税。 记者算了一下，政策出台前，沈阳普通商品住房交易契税税率为3%(减半收取为1.5%)，此次调整后，90平方米及以下普通住房契税税率为1%。以购买一套面积为90平方米，总价为36万元的商品房为例，11月1日前需缴纳契税5400元，而11月1日后，需缴纳契税3600元，节省了1800元。 “光契税一项，就相当于一平方米优惠了20块，对我们普通购房者来说，实实在在的省钱了才是最大的利好。”精明的购房者小刘表示，不会错过这样的购房好机会。 业内人士表示，个人首次购买90平方米及以下普通住房按1%收取契税，使购房者在税费环节节省不小的开支，更加有利于普通百姓购房。同时，90平方米及以下普通住房契税税率的下调也刺激了楼市消费需求，为购房者带来更多信心。

『伍』 今年信托业第三次风险排查正在进行 房地产、信托成重点

记者近日从多位信托业内人士处了解到，继4月份及8月份的两次风险排查之后，信托行业今年第三次风险排查正在进行。信托公司以2019年11月30日为基准日再一次开始全面风险排查工作。本次风险排查分为机构自查与监管复核两大环节，必须在2020年1月12日之前完成。有信托行业人士称，本次核查中，房地产信托、政信信托是核查重点。
丨重点关注两领域
去年年底，房地产公司融资环境显著改善，在融资井喷后，充裕的资金流向了土地市场，多个热点城市地价大幅上涨。地价上涨往往是房价上涨的先声。因此，监管部门迅速加强了对涉房金融领域的监管。
其中，作为房企融资重要渠道之一的信托行业监管力度不断加强。今年5月中旬，银保监会发布的“23号文”强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。7月初，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、体量较大的信托公司开展了约谈警示。8月，“64号文”发布，要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张等。
在“每日时点规模不超过630”的监管红线下，投向房地产信托资金规模出现“刹车”。中国信托业协会披露的数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速为负的情况。
有信托公司人士表示，目前对于房地产信托的整体监管要求未发生大的改变，比如核查会要求穿透至底层资产。因此以往行业中的“名股实债”等情况预计将受到更加严格的监管。
政信信托的风险也被重点关注。政信信托大多指基础产业类信托，这种模式下资金通过贷款或其他方式直接或间接投向政府平台类公司的信托项目。一般来说，政信信托背后往往隐含地方政府的背书，因此，这类产品以往被认为风险较小，近年来规模增长迅速。中国信托业协会公布的数据显示，2019年一季度，政信类信托新增2.8万亿元，占同期所有新增信托投资的14.77%，一度超过房地产成为信托第一大投向行业。
近年来，随着金融去杠杆的不断深入，严控地方债务风险成为各地政府的当务之急，一些融资平台公司“借新还旧”套路不再顺畅，债务风险逐渐暴露。近期，国元信托某政信产品出现了兑付延期。记者从不同的渠道了解到，今年以来，不乏头部信托公司的政信项目出现兑付风险，在多方博弈下，尽管未出现兑付危机，但以往被认为有政府“托底”的政信业务的风险应被重新审视。
有信托行业人士指出，政信业务风险事件一旦暴露，将对当地政府乃至区域内后续融资和信用环境产生不利影响。
丨逾20家信托公司已收罚单
据中国证券报记者不完全统计，今年以来已有超过20家信托公司被罚，占全部信托公司数量的三分之一左右；罚单数量已经超过去年总量，罚款总额近3000万元。
用益金融信托研究院认为，2019年的监管重点可能就在房地产信托业务。其中，华润深国投信托、建信信托、华宝信托等机构今年以来罚单总额居于前列。从罚单内容来看，违规行为主要涉及房地产、银行理财、地方政府融资平台等。
一连串的罚单背后显示了严监管的思路。近期中国信托业协会专职副会长漆艰明日前表示，2017年以来，信托业积极开展金融供给侧结构性改革，大量压降通道类业务的规模，交叉嵌套、资金空转现象等通道乱象得到整治。数据显示，截至今年三季度末，全国68家信托公司信托资产规模为21.99万亿元，同比下降4.94%，较2017年末历史最高点累计压降16.19%。
漆艰明指出，截至今年三季度末，信托业风险项目为1305个，风险资产规模为4611.35亿元，信托资产风险率为2.10%，风险水平总体可控。
有信托行业人士对记者表示，目前的罚单大多是监管机构在检查以往业务时发现的违规行为而做出的处罚。在实际业务中，一些监管政策存在一定的浮动空间，各信托公司对此理解不同。因此，不排除一些以往行业内常见的处理手法被处罚。
“这些罚单对后续业务的警示作用非常明显，对后续业务的开展起到了规范作用，从而提示风险，促进行业长期健康地发展。在目前环境下，着力提升风险控制能力和产品创新能力是信托公司业务发展的基础。”某信托公司高管对记者表示。

『陆』 全国房产信息联网 四十个城市是哪些

40个联网城市分别是：
1.直辖市：北京、上海、天津、重庆。
2.省会或首府城市：广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁。
3.其他城市：深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚。
目前住建部信息中心表面40个城市的住房信息联网工作实际已经完成，但技术上实现联网后，其中的信息还不完整。
总体而言，住房信息联网的进度并不理想，联网工作在实施过程中受到的阻力不小。据知情人士介绍，联网的技术难度其实已经不大，但一些地方或部门不愿意主动配合完成联网工作，则是主要的阻力。
据国务院和住建部提出的住房信息联网的进度要求，2012年6月30日前应实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。
根据最初设计，实现住房信息联网后，只要输入相关的身份信息，就能查询到此人在全国各地所拥有的房屋的详细情况。
2014年住建部还将继续推进地级市联网，并加快完善信息。(6)信托房地产热点城市扩展阅读
房产信息联网具有以下优点
1.使个人房屋信息更加明晰，有助于在财政、税收等政策上实施“法制化管理”，从而取代限购等行政化调控手段。
2.满足本地房产管理部门决策、管理、服务各层次需要，贯穿整个工作流程等情况的管理、监控、全过程，为各级领导提供及时、全面、准确的信息，为房地产数据的统计提供了非常大的方便。
3.加强和提高房屋信息管理的电子化水平，强化信息管理，实现信息的共享，有效的提高工作效率，顺利实施住房与城乡建设部新的《房屋登记办法》，实现房屋登记簿与档案的电子化管理。
4.调整市场供需关系，加强对未来市场的管理，调整房屋分配。
5.全面、准确、时效的提供房地产基础数据包括房屋增量信息、房屋存量信息、价格信息，根据建设部的要求提供具体的评价指标和评价体系。
6.公开房地产市场的透明度，便民利民，进一步的提升政府的工作形象。