买方如何融资

Ⅰ 国际贸易的常用融资方式有哪些

国际贸易的常用融资方式有哪些

国际贸易融资是围绕国际贸易结算的各个环节所发生的资金和信用的融通活动。那么国际贸易的常用融资方式有哪些呢?下面我们一起来看看吧!

国际贸易融资是围绕国际贸易结算的各个环节所发生的资金和信用的融通活动。根据《巴塞尔协议》(2004-6)的定义，贸易融资是指在商品交易过程中，运用短期性结构融资工具，基于商品交易中的存货、预付款、应收款等资产的融资。国际贸易融资是银行围绕着国际结算的各个环节为进出口商品提供便利资金的总和。

随着中国对外国际贸易的迅猛发展，国内各商业银行的贸易融资品种日益丰富。

以下是国际贸易融资的几类主要方式：

进口贸易融资

开证授信额度

[涵义]

开证授信额度是开证行对于在本行开户、且资信良好的进口商在申请开立信用证时提供的免收保证金，或不要求其办理反担保或抵押的最高资金限额。

[授信额度的确定]

授信额度的确定是建立在银行对客户的了解和信任基础上的，银行一般是从以下几方面调查、了解客户情况的：

(1)企业在银行的授信记录及信用水准;

(2)企业的财务状况;

(3)企业的管理水平;

(4)企业发展的前景

[开证授信额度的操作程序]

(1)进口商提出申请;

(2)银行审查;

(3)签订授信额度协议书;

(4)建立业务档案;

(5)增减授信额度总数

[给进口商带来的便利]

(1)可充分利用银行信誉，无需现款，便可获得所需的进口商品。

(2)减少资金占用，使进口商能够更合理、有效地运用资金。

信托收据

[涵义]

信托收据是指进口商承认以信托的方式向银行借出全套商业单据时出具的一种保证书。

[背景]

进口商无钱买单，银行预支款项。

[跟单托收中信托收据的应用]

这种方式是以代收行提供信用为前提的，它使进口方得到了资金融通，当然进口方的信誉必须足够好。

凭信托收据提取的货物其产权仍属于银行，进口商处于代为保管货物的地位，称为被信托人或代保管人。其义务是：

(1)将信托收据项下货物和其他货物分开保管;

(2)出售的货款应交付银行或暂代银行保管，但在账目上须与自有资金分别开列;

(3)不得将该项货物抵押给他人。

代收行是信托人，其权利是：

(1)可以随时取消信托，收回借出的商品;

(2)如商品已被出售，可以随时收回货款;

(3)如进口商接货后倒闭清理，对该项货物或货款有优先债权。

凭信托收据给予进口商资金融通，一般是由进口商提出，并经代收行同意。

担保提货

[涵义]

担保提货是指在进口跟单信用证或是进口跟单托收项下，货物抵达目的港(地)后，包括提单在内的单据尚未寄到。由于没有正本提单，进口商就无法提货，而延期提货会使进口商增加额外开支，或者承受进口商品行情下跌、市价回落的风险。

因此，进口商为了报关的需要，事先可以向开证行或代收行签具“申请担保提货书”连同进口商自己的担保信(又称联合保证书)，以求通过银行的担保，及时通关提货。

[背景]

货比单先到。

[办理前提]

信用证项下;海运;信用证要求提交全套单据;且进口商不能以不符点为由拒付货款。

进口押汇

[涵义]

进口押汇是指信用证开证行在收到出口商或其银行寄来的单据后先行付款，待进口商得到单据、凭单提货并销售货物后再收回该货款的融资活动。

[背景]

多为信用证项下，开证行提供给进口商的一种短期融资方式。

[进口押汇的'步骤]

(1)申请与审查;

(2)签订进口押汇协议;

(3)开证行对外付款;

(4)凭信托收据向进口商交付单据;

(5)进口商凭单据提货及销售货物;

(6)进口商归还贷款本息，换回信托收据。

进口代收押汇

[涵义]

进口代收押汇是银行以包括物权单据在内的托收单据为抵押向进口商提供的一种垫款融资服务，该形式仅适用于采用付款交单方式(D/P)的跟单托收单据。

[背景]

付款交单的托收方式下代收行对进口商的融资。

进口垫款

[涵义]

进口垫款是进口方银行用于进口代收业务项下，向进口商提供的一种资金融通便利。进口商获得此项贷款后，可以办理进口代收项下的付款赎单。银行在接受进口商的申请后，通过资信调研，根据申请人的资信情况，循环使用。

关于进口垫款融资形式下，进口商应提供抵押品的比例，则根据申请人的资信情况和经济实力而定。

[背景]

电汇项下银行对进口商垫款融资。

出口贸易融资

打包放款

[涵义]

打包放款是指出口方银行以出口商提供的进口方银行开来的信用证正本作抵押，向其发放贷款的融资行为。

[背景]

信用证下银行对出口商货物出运前的融资

[特点]

(1)打包放款的发放时间是出口商接受信用证之后，发货和交单之前。

(2)目的是向出口商提供备货、发货的周转资金。

(3)融资金额是信用证的一部分。

(4)放款期限不超过单据上的收款日期。

出口押汇

[涵义]

出口押汇是出口商将代表货权的单据及其他单据抵押给银行，从而得到银行扣除押汇利息及费用后的有追索权的垫款。它包括信用证项下单据押汇和托收单据押汇。

[背景]

银行对出口商发货后提供的融资。

卖方远期信用证融资

[涵义]

卖方远期信用证又叫真远期信用证，它是付款期限与贸易合同规定一致的远期信用证。采用卖方远期信用证融资，主要是指通过远期汇票的承兑与贴现来融资。

[银行承兑与票据贴现]

银行承兑是指银行在远期汇票上签署“承兑”字样，使持票人能够凭此在公开市场转让及贴现其票据的行为。银行承兑的主要是有贸易背景的汇票;承兑汇票的持有人通常是出口商。

[远期信用证融资的风险]

(1)进口商不仅要支付较高的成本，而且要冒进口货物与贸易合同及单证不符的风险。

(2)开证行承兑汇票后，面临进口商拒付的风险。

(3)寄单行面临贴入承兑汇票后开证行倒闭的风险。

(4)出口商面临着汇票承兑前开证行或进口商无理拒付的风险。

买方远期信用证融资

[涵义]

买方远期信用证即假远期信用证，它指信用证项下远期汇票付款按即期付款办理的信用证。

它是相对于卖方远期信用证而言的。这是出口方银行(议付行)通过开证行向开征申请人(进口商)提供短期融资的一种方式。

[背景]

一般是承兑信用证项下银行(通知行)对出口商发货后的融资(贴现汇票)。

[真假远期信用证融资的比较]

(1)贸易合同规定的付款期限不同;

(2)贴息支付者不同。

福费廷

[涵义]

包买商向出口商无追索权地购入已承兑的远期汇票或本票。

[特点]

(1)对象是债券凭证;

(2)银行担保;

(3)无追索权。

(4)交易正当，买卖双方签订的合同是合法正当的，能得到进出口当局批准许可。

[出口商应满足的条件]

(1)同意进口商1个月至5年甚至更长期限的贸易融资。

(2)同意进口商以远期付款的方式支付货款，以便汇票、本票或其他债权凭证按固定时间出具，以满足福费廷业务需要。

(3)除非包买商同意，否则债权凭证必须由包买商接受的银行或其他机构无条件地、不可撤销地保付或提供独立的担保。

国际保理业务

[涵义]

国际保理业务是指出口商以商业信用的形式出卖商品，在货物装船后立即将发票、汇票、提单等有关单据卖断给经营保理业务的财务公司或专门组织，收取全部或部分货款，从而取得资金融通的业务(一般80%的预付款)。

[保理商提供的服务]

(1)信用风险控制;

(2)出口贸易融资;

(3)销售账户管理;

(4)应收账款的催收。

[保理模式]

(1)单保理商模式：出口的保理商或进口的保理商;

(2)双保理模式：出口保理商提供融资;进口保理商负责信用调查、额度审定、债款收回、坏账担保。

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Ⅱ 贸易融资的几种方式

贸易融资的几种方式

贸易融资是指银行对进口商或出口商提供的与进出口贸易结算相关的短期融资或信用便利。下面是贸易融资的几种方式介绍知识，一起详细吧。

1、授信开证：

是指银行为客户在授信额度内减免保证金对外开立信用证。

2、进口押汇：

是指开证行在收到信用证项下全套相符单据时，向开证申请人提供的，用以支付该信用证款项的短期资金融通。进口押汇通常是与信托收据配套操作的。也就是说，开证行凭开证申请人签发给银行的信托收据释放信用证项下单据给申请人，申请人在未付款的情况下先行办理提货、报关、存仓、保险和销售，并以货物销售后回笼的资金支付银行为其垫付的信用证金额和相关利息。开证行与开证申请人由于信托收据形成信托关系，银行保留单证项下货物销售收入的受益权，开证申请人拥有单证法律上的所有权，能够处分单证项下的货物。

3、提货担保：

是指在信用证结算的进口贸易中，当货物先于货运单据到达目的地时，开证行应进口商的申请，为其向承运人或其代理人出具的承担由于先行放货引起的赔偿责任的保证性文件。

4、出口押汇业务：

是指信用证的受益人在货物装运后，将全套货运单据质押给所在地银行，该行扣除利息及有关费用后，将货款预先支付给受益人，而后向开证行索偿以收回货款的一种贸易融资业务。

5、打包放款：

是指出口商收到进口商所在地银行开立的未议付的有效信用证后，以信用证正本向银行申请，从而取得信用证项下出口商品生产、采购、装运所需的短期人民币周转资金融通。

6、外汇票据贴现：

是银行为外汇票据持票人办理的票据融资行为，银行在外汇票据到期前，从票面金额中扣除贴现利息后，将余额支付给外汇票据持票人。

7、国际保理融资业务：

是指在国际贸易中承兑交单(D/A)、赊销方式(O/A)下，银行(或出口保理商)通过代理行(或进口保理商)以有条件放弃追索权的方式对出口商的应收帐款进行核准和购买，从而使出口商获得出口后收回货款的保证。

8、福费廷：

也称票据包买或票据买断，是指银行(或包买人)对国际贸易延期付款方式中出口商持有的远期承兑汇票或本票进行无追索权的贴现(即买断).

9、出口买方信贷：

是向国外借款人发放的中长期信贷，用于进口商支付中国出口商货款，促进中国货物和技术服务的出口。贷款对象为中国工商银行认可的从中国进口商品的进口方银行，在特殊情况下也可以是进口商，贷款支持的出口设备应以我国制造的设备为主。

贸易融资方式多种多样，根据自身情况选择合适的贸易融资方式事半功倍。

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发展状况/贸易融资

中国商业银行融资业务操作管理较粗放，还没有完全建立各种融资业务的严格标准和规范的业务操作流程，开展的国际贸易融资业务以减免保证金开证、出口打包放款、进出口押汇等基本形式为主，而像国际保理等较复杂的业务所占比重较少，国际贸易融资业务量与市场提供的空间相比很不协调。因此必须借鉴国际贸易融资的经验教训，结合中国实际，分析融资风险的成因。

对贸易融资业务的重要性和风险认识不够

首先，商业银行的高级管理人员和相关部门对国际贸易融资业务缺乏了解，也无经验，对国际贸易融资业务的风险性普遍认识较为肤浅，表现为两种倾向：一是错误地认为国际贸易融资不需要动用实际资金，只需出借单据或开出信用证就可以从客户赚取手续费和融资利息，是零风险业务，这直接导致20世纪90年代中期由于大量信用证垫款形成的银行不良资产；二是当出现问题后，又认为国际贸易融资风险很大，采取的措施又导致国际贸易融资授信比一般贷款难，审批时间长，制约了该业务的发展。

其次，商业银行的传统业务是本币业务，国际业务的比重相对较少，在机构、人才、客户方面均不占优势，以致大部分人以为与其花费大量人力、物力和财力去发展国际贸易融资，还不如集中精力抓好本币业务。另外，对国际贸易融资业务在提高银行的盈利能力，优化信贷资产质量等方面的作用认识不足、认为贸易融资业务在整个信贷资产中的数量少，作用不大。

银行内部缺乏有效的防范管理体系，风险控制手段落后

国际贸易融资业务所涉及的风险有客户风险、国家风险、国外代理风险、国际市场风险和内部操作风险。这些风险的管理需要先进的技术手段将银行相关部门之间、分支行之间高效有机地联系在一起。而中国银行在外汇业务的处理程序方面较为落后，不同的分支行之间、不同的部门之间业务相互独立运行，缺少网络资源共享，缺乏统一的协调管理，以至无法达到共享资源、监控风险、相互制约的目的。如融资业务由国际业务部一个部门来承担信贷风险控制、业务操作风险控制和业务拓展。风险控制既显得乏力，又缺乏银行内部相互制约和风险专业控制，面对中国进出口企业普遍经营亏损，拥有大量不良银行债务的客观实现，银行的贸易融资潜伏着巨大的风险。

融资业务无序竞争破坏风险管理标准

中国开展国际贸易融资业务时间相对国外较短，市场尚不成熟，各种约束机制还不健全，随着商业银行国际结算业务竞争的日益激烈，各家银行业务形式又较为单一，为争取更大的市场份额，竞相以优惠的条件吸引客户，对企业客户的资信审查和要求也越来越低，放松了对贸易融资风险的控制，例如有的银行降低了开证保证金的收取比例；有的甚至采取授信开证，免收保证金；有的在保证金不足且担保或抵押手续不全的情况下对外开立远期信用证等等，这些做法破坏了风险管理的标准，加剧了银行贸易融资业务的风险。

营销队伍薄弱，缺乏复合型的高素质业务人员

国际结算业务专业性强，对业务人员的素质要求较高，但中国商业银行在国际贸易融资方面人才匮乏，有限的人才资源也高度集中在管理层，同时，人才的知识结构单一。由于各家银行都是把国际业务当作独立的业务品种来经营，在机构设置上由国际业务部门负责国际结算和连带的贸易融资业务。这就造成相关从业人员只熟悉国际结算而缺乏财务核算和信贷管理等方面的业务知识，无法从财务资料和经营作风准确判断和掌握客户资信，对国际贸易融资的全过程的每一个环节没有充分的把握，降低了国际业务的产品功能和市场效果，对其风险也就缺乏了强有力的控制力度。

国际贸易融资业务的法律环境不完善

国际贸易融资业务涉及到国际金融票据、货权、货物的抵押、质押、担保、信托等行为，要求法律上对各种行为的权利和责任有具体的法律界定，但是中国的金融立法明显滞后于业务的发展。有些国际贸易融资的常用术语和做法在中国的法律上还没有相应的规范。例如，押汇业务中银行对货物的单据与货物的权利如何，银行与客户之间的债券关系如何，进口押汇中常用的信托收据是否有效，远期信用证业务中银行已经承兑的汇票是否可以由法院支付等。因此，这种不完善的法律环境，使中国的贸易融资业务的风险进一步增大。

发展对策/贸易融资

提高对发展国际贸易融资业务的认识

随着中国的进一步开放，国际贸易往来日益频繁，进出口总额将大幅提高，这必将为发展外汇业务尤其是贸易融资业务提供极大的市场空间。各级商业银行要更新观念，提高对发展外汇业务尤其是国际贸易融资业务的认识。应从入世后面临的严峻挑战出发，以贸易融资业务为工具积极发展国际结算业务，要调整经营策略和工作思路，密切注重外资银行的动向。因此，商业银行要加强市场信息搜索，采取有利于推进国际结算业务发展的各种政策措施。

调整机构设置实行审贷分离原则

为满足业务发展的需要，银行有必要对内部机构进行调整，重新设计国际贸易融资业务的运作模式，将审贷模式进行剥离，实行授信额度管理，达到既有效控制风险又积极服务客户的目的。①应明确贸易融资属于信贷业务，必须纳入全行信贷管理。由信贷部对贸易融资客户进行资信评估，据此初步确立客户信誉额度。通过建立审贷分离制度，将信贷风险和国际结算风险由信贷部、信贷审批委员会和国际业务部负责，最终达到在统一综合授信管理体系下的审贷分离，风险专项控制，从而采取不同的措施，控制物权，达到防范和控制风险的目的。②授信额度应把握以下几点：一是授信额度要控制远期信用证的比例，期限越长，风险越大；二是控制信用证全额免保比例，通过交纳一定的保证金来加强对客户业务的约束和控制；三是建立考核期；四是实行总授信额度下的分向授信额度的管理；五是建立健全内部控制制度，跟踪基本客户的进出口授信额度，加强部门内部的协调和配合。

建立科学的融资贸易风险管理体系

制定符合国际贸易融资特点的客户评价标准，选择从事国际贸易时间较长、信用好的客户。成立信用审批中心和贸易融资业务部门，影响国际贸易融资的风险因素相对很多，因此防范风险要求商业银行人员具有信贷业务的知识以分析评价客户的信用。从而利用人才优势事前防范和事后化解各种业务风险。

完善制度实施全过程的风险监管

(1)做好融资前的贷前准备，建立贷前风险分析制度，严格审查和核定融资授信额度，控制操作风险，通过对信用风险、市场风险，自然风险和社会风险、国家宏观经济政策风险、汇率风险等进行分析以及对申请企业、开证人和开证行的资信等方面情况进行严格审查，及时发现不利因素，采取防范措施。

(2)严格信用证业务管理。信用证在国际贸易中一直被认为是一种比较可靠的结算方式。审核信用证是银行和进出口企业的首要责任。首先，必须认真审核信用证的真实性、有效性、确定信用证的种类、用途、性质、流通方式和是否可以执行；其次，审查开证行的资信、资本机构、资本实力、经营作风并了解真实的授信额度；三是要及时了解产品价格、交货的运输方式、航运单证等情况，从而对开证申请人的业务运作情况有一个综合评价，对其预期还款能力及是否有欺诈目的有客观的判断；四是要认真审核可转让信用证，严格审查开证行和转让行的资信，并对信用证条款进行审核。

(3)尽快建立完善的法律保障机制，严格依法行事。应该加强对现有的相关立法进行研究，结合实际工作和未来发展的趋势，找出不相适应的地方，通过有关途径呼吁尽快完善相关立法。利用法律武器最大限度地保障银行利益，减少风险。

加强和国外银行的合作

在众多国外投资者看好中国市场、对外贸易发展良好的形势下，国有商业银行应该抓住这一有利时机，基于共同的利益和兴趣，与国外有关银行联手开拓和占领中国的外汇业务市场，共同争取一些在中国落户的、利用外资的大项目，多方面、多层次地拓展中国商业银行的贸易融资业务。

防范融资风险的`意识和能力

国际贸易融资是一项知识面较广、技术性强、操作复杂的业务，对相关从业人员的业务素质要求很高。中国开展这项业务时间短，急需既懂国际惯例、懂操作技术又精通信贷业务的复合型专业人才。商业银行国际结算业务的竞争，实质上是银行经营管理水平和人员素质的竞争。因此，提高贸易融资管理人员的素质，增强防范风险的意识和能力已成为当务之急，应尽快培养出一批熟悉国际金融、国际贸易、法律等知识的人才。首先，要引进高水平和高素质的人才，可充分利用代理行技术先进的特点，选择相关课题邀请代理行的专家作专题讲座，有条件的还可派员工到国外商业银行学习。其次，在平时工作中，要注意案例的总结分析，及时积累经验，并有意识地加强国际贸易知识和运输保险业务的学习，密切关注国际贸易市场动态，了解掌握商品的行情变化，培养对国际贸易市场的洞察力，增强识别潜在风险的能力，以不断提高自身业务水平。三是抓好岗位培训，不断提高员工的服务质量和道德修养。四是强化风险意识，不断提高员工识伪、防伪能力，努力防范和化解国际贸易融资风险。

拓展知识：商业银行国际贸易融资业务包括哪些

商业银行国际贸易融资业务包括信用证（含国际及国内信用证）、托收、汇款、保理等业务项下的授信及融资（包括由此派生的远期结售汇项下授信）业务和本外币非融资类保函项下的授信。其中，信用证、托收、汇款项下授信及融资业务包括打包贷款、出口押汇、出口贴现、福费廷、风险参与、进口授信开证、进口押汇、提货担保，授信开立国内信用证及国内信用证议付等。风险包括:出口信用保险的除外责任风险，审单风险，资金风险，企业信用风险和银行资信的风险。

授信：

授信是指商业银行向非金融机构客户直接提供的资金，或者对客户在有关经济活动中可能产生的赔偿、支付责任做出的保证，包括贷款、贸易融资、票据融资、融资租赁、透支、各项垫款等表内业务，以及票据承兑、开出信用证、保函、备用信用证、信用证保兑、债券发行担保、借款担保、有追索权的资产销售、未使用的不可撤销的贷款承诺等表外业务。简单来说，授信是指银行向客户直接提供资金支持，或对客户在有关经济活动中的信用向第三方作出保证的行为。

授信按期限分为短期授信和中长期授信。短期授信指一年以内（含一年）的授信，中长期授信指一年以上的授信。

融资：

融资，英文是financing，从狭义上讲，即是一个企业的资金筹集的行为与过程。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

融资详细解释：

1、指企业运用各种方式向金融机构或金融中介机构筹集资金的一种业务活动；

2、指矿业权经营的实质是矿业权融资和矿业开发；

3、指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动；

4、指货币资金的调剂融通是社会化大生产条件下社会经济实体之间进行余缺调剂的有效途径和手段；

5、广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融入（资金的来源）和融出（资金的运用）。狭义的融资只指资金的融入；

6、指资金在供给者与需求者之间的流动，这种流动是双向互动的过程，既包括资金的融入，也包括资金的融出。

7、指企业从有关渠道采用一定的方式取得经营所需的资金的活动。

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Ⅲ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

Ⅳ 融资都有哪些方式

融资方式即企业融资的渠道。它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
1.银行贷款。银行是企业最主要的融资渠道。按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。专项贷款通常有特定的用途，其贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现。
2.股票筹资。股票具有永久性，无到期日，不需归还，没有还本付息的压力等特点，因而筹资风险较小。股票市场可促进企业转换经营机制，真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的法人实体和市场竞争主体。同时，股票市场为资产重组提供了广阔的舞台，优化企业组织结构，提高企业的整合能力。
3.债券融资。企业债券，也称公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示发债企业和投资人之间是一种债权债务关系。债券持有人不参与企业的经营管理，但有权按期收回约定的本息。在企业破产清算时，债权人优先于股东享有对企业剩余财产的索取权。企业债券与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。
4.融资租赁。融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。此外，还有租赁与补偿贸易相结合、租赁与加工装配相结合、租赁与包销相结合等多种租赁形式。融资租赁业务为企业技术改造开辟了一条新的融资渠道，采取融资融物相结合的新形式，提高了生产设备和技术的引进速度，还可以节约资金使用，提高资金利用率。
5.海外融资。企业可供利用的海外融资方式包括国际商业银行贷款、国际金融机构贷款和企业在海外各主要资本市场上的债券、股票融资业务。
企业竞争的胜负最终取决于企业融资的速度和规模，无论你有多么领先的技术，多么广阔的市场。
融资可比作一个商品项目，交易的标的是项目，买方是投资者，卖方是融资者，融资的诀窍是设计双赢的结果。融资有商务模式划分，还有专业分工，程序分工，融资者需根据投资者的特点，去设计自己的融资模式。融资不是一锤子买卖，是一个过程。
关于国内融资的难点有三个瓶颈：一是项目包装，二是资金退路，三是资产溢价，这三个难点，房老师认为是有融资者自身的弱点和我国经济体制存在的问题构成。
投资者退路房老师给出上中下三策：上策是上市套现，中策是溢价转让，下策是溢价回购。
第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。
第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司帐户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。
第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个帐户，将指定金额存进自己的帐户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。
第四种是大额质押存款。
第五种融资的方式是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。
第六种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款帐户，然后把钱打到专款帐户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。
第七种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。

Ⅳ 房地产融资途径

房地产开发是集资本、技术、管理密集型的投资行为，开发房地产项目所需要的资金量非常庞大，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

房地产融资的方式有很多，如下：

1、自有资金
房地产开发商利用自有资金，或者通过各种途径带来的自有资金基础。通过这种渠道得来的的资金可以自行支配、灵活使用。

2、预收房款
这种方式通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于房地产开发商而言，房屋销售回笼资金是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于后期工程建设，缓解自有资金不足的压力；而对于买方来说，用少量的资金获得较大的预期增值收益，目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有银行住房贷款的支持，房地产公司很难把房子预售出去，也就很难获得资金回笼。

3、建设单位垫资
一种是建筑商提供部分工程材料；另外一种是延期支付工程款。

4、银行贷款
一直以来银行贷款都是房地产开发最主要的融资途径。据保守估计，其中约有50%以上来源于银行贷款，银行选择同意贷款，也是考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。

平心而论，融资中介没那么好当，所以滥竽充数的有很多。企业家在找融资中介时，一定要调查清楚背景。当然，更稳妥的方式是直接找融资平台，通过正规的流程来融资，对企业来说也是一种保障。

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Ⅵ 房地产融资方式有哪些

众所周知，房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性，房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，那么在近年银根紧缩的情况下，要如何选择适当的融资方式呢?在这里，律图小编将为您介绍常见的三种房地产企业的融资方式及其各自的优缺点。

一、银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

优点：

1、企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。

2、银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。

3、由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。

4、银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。

5、银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。

缺点：

1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件: ①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求;②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理;③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。

2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上;②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。

3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。

二、债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。

优点：

1、筹集的资金使用期限较长(与贷款相比);

2、对企业原有股东的股权没有影响;

3、发行债券的成本要低于普通股;

4、发债融资具有财务杠杆作用;

5、筹资范围广、金额大、对象广泛;

6、对投资人来说，收益较为稳定，风险较低。

缺点：

1、对投资人来说，无权干涉企业的经营决策;

2、对发行人来说，发行程序比银行贷款复杂;

3、对发行人来说，财务成本比发行股票大。

Ⅶ 房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构，下面是房地产融资的十六种途径：

1.自有资金:

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2.预收房款：

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3.建设单位垫资:

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款:

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托:

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

6.上市融资:

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化：

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发:

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款:

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租:

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资:

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁:

根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股:

私募股权融资，受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资:

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的'确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资:

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资：

所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

房地产融资相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。

(一)银行贷款

一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。

(二)房地产信托

信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。

但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。

(三)国内ipo

(四)境外ipo

(五)借壳上市

(六)上市公司资产置换

(七)房地产投资基金等

综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资

1.内部融资方式包括：

(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

2.外部融资的主要渠道和融资工具有：

(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。

(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

(4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

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Ⅷ 我该怎么才能快速融资成功

先把商业计划书撰写好，学习一下创投行业的一些基础的知识，了解清楚融资专的流程，让自己有分辨能力。属然后锁定相关对接渠道，多尝试，给你推荐几种方式：
1、去各大投资机构官网BP投递通道投递你的商业计划书。
2、参加线下各类沙龙活动，主动找在场的投资人交换联系方式投递你的项目。
3、通过三方融资平台，尽量不要选会员制的尝试成本太高，融资是否能成功主要还是看项目是否优质，关键是要找到对你项目感兴的投资人进对接推荐到云对接试试。

Ⅸ 常用的融资手段有哪些

企业融资相对可行的方式：
1、股权融资：通常直接到机构官网进行BP投递，如专果没有回复则表示属你的项目还达不到他们机构的投资标准，加线下沙龙活动这种一般在经济较发达地区容易接触到，如果接触不到投资人资源，可以去一些能直接找投资人对接的融资平台，一定要那种自助式且能单次申请电话对接投资人的不要选会员制的，电话对接高效聊完还能加投资人微信推荐上云对接试试。
2、债权通道：银行获得各类法人信用贷款只要信用良好都可贷，各类抵押贷款各大银行都有类似产品可以直接去银行官网了解，第三方金融机构推的融资租赁、供应链金融都可以去了解一下。
3、政策融资：如果你的高尖人才手握高科技项目现在各地政府都有对这些人才和项目直接进行落地奖励数额也不小。

Ⅹ 企业融资技巧以及注意事项

企业融资技巧以及注意事项

近年来，企业的融资男，那么企业融资不可不知的技巧?你是否学习了呢?

一、融资前准备

任何时候，打无准备之仗都是不明智的，融资也不例外。企业要想取得最佳的融资效果，经营者就必须提前做好完善的策划工作和充分的准备工作。从融资的战略策划和设计，到融资的具体实施，再到融资后的资金使用，都要做到心中有数，稳扎稳打。

1 要有正确的融资观念

2 认清内外融资环境

3 确定一个适当的愿景

4 写好融资计划书

5 选择一个合格的财务顾问

6 做好融资诊断与评估

7 企业融资既要知己也要知彼

二 几种常见的融资类型

正所谓“工欲善其事，必先利其器”，企业经营者在融资的时候必须对各类融资工具的利与弊了然于胸，然后在结合企业的实际融资需求的基础上选择合适的融资工具，以免辛苦一场却做了无用功，既浪费人力又浪费财力。

1 企业内部融资--求人不如求己

2 上市融资--值得关注的新工具

3 员工融资--一举多得的融资工具

4 企业债券融资--大手笔的融资方式

5 集合债券融资--人多力量大的融资工具

6 政策融资--来自政府的融资工具

7 租赁融资--“空手套白狼”的融资工具

8 风险融资--神奇的“钱袋子”

9 天使基金--创业者的“婴儿奶粉”

10 合资合伙融资--人多力量大的融资工具

11 企业信用担保融资--信用也是一种财富

12 买方信贷--双赢的融资方式

13 预收货款--应急的“借鸡生蛋”法

14 保单借款--死钱变活钱

15 企业托管--攀上高枝做融资

16 融资账款融资--企业的生物链融资

17 应收账款融资--利用一切小额应收账款的`信贷融资

18 动产抵押--物尽其用

19 无形资产融资--“以权谋资”的合法融资

20 补偿贸易融资--用别人的钱赚自己的钱

三 几种常见的融资渠道

有时候，方向比行动更重要，因为只有知道往哪里走，行动才有可能收到预期

的效果。同样的，在融资的时候，融资渠道是否符合企业的实际情况也决定融资的成败。

1 银行融资--融资的主要形式

2 私募基金--新的融资潮流

3 媒体融资--可遇而不可求的融资渠道

4 保理公司--别人担责你融资

5 国内投资公司--让别人为你融资

6 会员卡--预收货款的变种

7 招商融资--让政府为你铺路搭桥

四 分别对待不同的投资者

无论企业融资的目的是什么，其融资的对象都是人。不同的人有不同的性格，从这个角度来说，资本也是有性格的。企业经营者只有了解不同投资者的特征，并对症下药，才能作出正确的融资决策。

1 团结合作伙伴

2 抓住能陪伴始终的投资者

3 谨防虚假融资者

4 战略投资者要有利于企业的战略发展

5 慎选短期投资者

五 如何快速打动投资者

细节决定成败，企业经营者能否做好细节往往就决定了企业融资的成败，所以在融资的时候，即使是细微之处，也容不得半点疏忽。企业经营者需要从细节入手，并掌握说服投资者的技巧，才能在最短的时间里争取到企业必需的资金，消除阻碍企业发展的“天花板”。

1 信用是融资的根本

2 真诚打动投资者.沟通说服投资者

3 做好项目包装

4 用数据说话

5 做好事前准备

6 设定一个清晰的赢利点

7 构建优秀的管理层

8 向投资方论证可行性

9 抓住中介人物

10 做好企业估值和报价

11 坚持长远发展战略

12 保证稳定的经营收入

六 用好投资的技巧

企业融资的目的是促进企业的发展，因此企业经营者必须把资金用到该用的地

方，才能使每一分钱都发挥出最大的作用，才能使融资真正成为推动企业发展的助力。从这个角度上来说，筹集到资金并不是融资的终结，而用好钱、谋发展才是融资的结束。

1 好钢用在刀刃上

2 选择好的发展方向

3 避免无谓的风险

4 加强财务管理

5 制定科学的财务制度

6 制定出科学的资金使用计划

7 加强成本控制意识

8 为投资者设计一条退路

9 提高应收款的质量

七 既要筹钱也要管人用人

一个企业的创立或发展壮大固然需要资金，但是资金并不是解决所有问题的灵丹妙药。很多时候，企业只有既筹到钱，又会用人，前才能发挥其应有的作用。否则就是筹集到再多的钱，企业的发展也是痴人说梦。

1 制定一个共同的目标

2 制定明确的经营理念

3 创造有效的沟通氛围

4 完善企业文化

5 舍得给人投资

6 建立公平公正的薪酬制度

7 授权才能让员工更快成长

8 摒弃家族化的管理模式

9 调整举例，处理好与员工的关系

10 要人性化，也要制度化

11 留住企业里的关键员工

12 用人要结合企业实际

13 强化员工的执行力

14 建立有效的激励体系

15 善待员工建议

16 信任是最好的黏合剂

17 引入有效的内部竞争

八 避免陷入融资误区

融资是企业发展过程中的重要环节，合理融资会促进企业的发展，并为企业的再融资、第三次融资打开局面，但扭曲的融资只会成为企业前进道路上的障碍。遗憾的是，在现实生活中，有很多企业都把融资当做了短期、救急的行动，以为临时突击就可以拿到资金。事实上这样做就无异于自绝后路。所以，企业在融资的时候有必要了解一些融资的误区，并尽量为之所制。

1 置地盖房当地主

2 将短期资金当做长期资金使用

3 缺乏长期规划，走一步看一步

4 融资视野狭窄，融资渠道单一

5 只认钱，不认人

6 把请客送礼拉关系当做沟通

7 融资越多越好

8 把融资当做无成本买卖

9 缺乏融资勇气

10 不重视自己的控制权

11 融资时机不合适

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