物流园区融资

㈠ 物流园区规划运营必须考虑哪些问题

物流园区规划运营必须考虑哪些问题

据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国2015年各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。

各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。

据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家!

我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。

比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主)三大类。

随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求!

因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。

1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。

物流园区项目的宏观把握有三个要点：

(1)宏观经济环境分析。

一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市(地区)层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。

(2)当地城市产业结构分析。

一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。

(3)市场需求分析。

当地物流需求是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?或是销地物流?如果是，那么主要需求企业是谁?需求什么?还是中转地物流?如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?

2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。

物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：

(1)周边主要产业(工业)园区。

即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业)园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。

(2)周边物流园区及其入驻企业。

包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。

(3)潜在客户需求。

具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。

3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。

(1)区位优势。

具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市?)，目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。

宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽?还是辅助从属?微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。

(2)交通优势。

根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。

铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。(如果建设空港物流园区会重点进行分析。)

在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。

4、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：

(1)基本的战略定位。

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等?要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)，客户定位(具体是哪些企业入驻)，产品定位(园区的建筑形态如何)，品牌定位(市场形象如何)等。

(2)主要功能确定以及分区的空间布局。

项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。

比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

(3)具体规划设计。

包括建筑形态(外观和内部)，道路规划(人车分流)，景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。

5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的`物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。

(1)土地规划。

物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地)，可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。

(2)开发原则。

正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发;滚动发展，分块管理。

(3)经营模式。

物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。

(4)项目后期运营的收入结构。

除了房屋租金(含物业费)外，还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要)，信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供)，以及其它收入。

6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证

物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。

(1)园区公共服务体系。

包括5个方面：

一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。

二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可(开展物流业务的行政审批)等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。

三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。

四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务(如配送、装卸等)，使得入驻企业集中核心业务成长。

五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。

(2)物流信息服务平台。

包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。

7、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

(1)国家产业政策导向和资金支持。

物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。

(2)当地政府的具体有关政策。

土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。

规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。

税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方(市区两级)留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要!

其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理(政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商)，以及实际的财政资金支持等。

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㈡ 物流园区如何做好规划和运营管理

物流园区如何做好规划和运营管理

你知道物流园区如何做好规划和运营管理吗?你对物流园区如何做好规划和运营管理了解吗?下面是我为大家带来的关于物流园区如何做好规划和运营管理的知识，欢迎阅读。

规划和运营

物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为可行性分析、园区选址、内部功能结构设计与布局三个部分。

园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要规划园区的定位，如：区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区、综合型物流园区等。

园区选址有几项原则：第一，经济合理性的原则。需要从以下几个方面需要考虑：(1)物流现状分析和预测情况;(2)园区区位情况;(3)园区交通条件;(4)园区产业及消费支撑条件;(5)基础设施情况。第二，整体规划和适度超前的原则。第三，当地经济结构合理性的原则。

在具体的运营管理中，普洛斯提出了“双C法则”。第一，资金。第二，客户。

普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：首先，普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。

第二，有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，这样能够更好地满足客户未来的扩张。

第三，全面的激励和营销。物流园区很重要的指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间都会去推销普洛斯。

第四，注重客户满意率。中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。

两个案例

(一)电子商务物流园运营和规划特色——以唯品会普洛斯物流园为例

电子商务物流园的运作特点：一是注重“最后一公里”;二是大量的分拣配送作业，系统对园区电力系统，屋面系统有特殊需求;三是车辆众多，园区车辆及秩序需要管理，人员密集，需要对园区功能定位的设计辅助配套需求;四是电商有很多促销，有很多季节性的高峰，对物流园区的保障能力提出了挑战。

普洛斯针对电商运作特色采取了相应的措施：第一，电商对满足“最后一公里”有要求，普洛斯帮助电商确定哪些位置是物流园区中最佳的位置，是否能满足最快的把商品交付到使用者及客户手里;第二，普洛斯做一些精确的计算，包括扩大电力的供应和屋面的承载，同时为一些地方配备备用的发电机组，保障园区电力;第三，采取人车分流设置和车辆管理系统来保障整个园区的车辆安全;第四，普洛斯会根据园区的特点，增加配套设施，比如食堂、宿舍、停车棚等，包括园区需要的公共休闲设施，把普洛斯园区建成一个“小社会”，来满足园区内物流人的需求。第五，为了应对季节性高峰需求，普洛斯基本上都会提前一个月，跟客户进行沟通，满足在高峰期季节性运作需求。

从2009年到2013年，普洛斯电子商务企业的比例从3%到22%，抓住了整个电子商务强劲的增长机遇，和国内很多电商企业展开合作，快速推进全国性网络布局。唯品会就是与普洛斯合作的众多电子商务企业之一。唯品会与普洛斯在中国展开了全国范围的合作，唯品会目前在中国共有四个配送中心，其中有两个选择了普洛斯物流园，普洛斯淀山湖物流园是其中之一。

唯品会是做奢侈品电子商务的企业，普洛斯的唯品会华东物流配送中心基地位于昆山市南部，淀山湖北部。土地现状平整，无任何建筑物，周边供电、供水等配套齐全，辐射整个华东区，因为离上海很近，距离最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做结点性的物流园区，总的建筑面积是13万平米，是普洛斯为唯品会专门定制的园区。

普洛斯仓库设计很独特，一般物流园区的仓库，都是独栋设计。对于电子商务的企业，很希望把多库连起来形成一个巨型的仓库来提高效率。普洛斯借鉴了天津亚马逊及昆山花桥亚马逊的成功经验，通过多库结合，形成“巨型仓库”。在仓库北侧设置了收货区，在南侧设置了发货区，收发货区每个柱跨都设置了货物升降平台以及提升门，仓库之间则通过叉车来流通，形成快进快出的周转模式，提高了周转效率，解决了单栋仓库无法达到的灵活性。

(二)普洛斯苏州物流园

普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，占地50多万平方米，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中，而且形成了整个园区产业链上下游的整合。普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”，初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力;服务中心——基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具(如服务申请、协作执行、评估)，亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的'客户服务。

普洛斯是新加坡上市、全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，拥有2690万平米物流园区。2014年2月，普洛斯成功引入了25亿美元投资，业务网络主要围绕中国、日本、巴西三个国家，在中国主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平方米。

普洛斯的业态主要有四种：一是通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台，带动周围相关产业的积聚和能级的提升;二是通过多模式的供应链服务的集成，以物流为纽带带动多行业联动发展，从而提升园区周边和整个产业区的物流效率;三是通过物流园区的信息化建设，联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息，形成物联网和云物流为支撑的信息平台。四是建立物流金融平台，为客户提供融资租赁服务。

普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类，第一种是股权合作模式。第二种是资产管理模式。第三种是股权合作加资产管理的模式，既可以参股，也可以合资建设。第四种是服务商的战略联盟。普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台、设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务整个物流业的客户。

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㈢ 政府应如何支持物流园区的发展

国家政策不断加码，物流园区规划建设上升至国家层面

我国政府在“十三五”时期对物流园区的政策意见出台非常密集，对物流园区建设发展密切关注，相关政策意见主要包含完善园区规划布局、加强物流节点体系建设、推进重点产业的专业园区建设等方面，一系列政策意见，都给中国物流园区的发展带来比较好的政策环境，随着物流园区节点体系建设不断完善，物流行业未来将成为支撑中国经济发展的关键。

——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国物流园区建设规划与经营模式分析报告》。

㈣ 物流园是做什么的

物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域。集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。简单直白来说就是城市需要划分区域集中规划，方便管理。物流园区有简单经营土地租赁的，也有专业提供物流园区服务的。

物流园金融服务

经常从事园区招商的专业人员一定了解，园区在最开始吸引企业入驻，需要对不同性质的企业进行资金的支持和孵化，所以园区金融服务也就必不可少。只有通过对入驻企业的资金支持以及为企业提供短期融资、担保、物流保险等，才能吸引更多的入驻，同时助力企业的成长，从而增加园区的财政收入。

㈤ 物流园区的盈利模式是什么如何获得收益

1. 物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其余收益：

   (1)土地增值
   

   对于园区全部者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。全部者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础39设施设备建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式经营后，还将大幅上涨。对于经营者(即物流经营商)来说，土地的增值将能增加其土地、仓库、房屋等出租收入。在日本，运作最为成功的东京物流组团，其物流园区的主要赢利即来自土地价值的增加。

   (2)出租收入

   园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

   ①仓库租赁费用

   经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

   ②设备租赁费用

   将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。

   ③房屋租赁费用

   主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。

   ④停车场收费

   物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

   ⑤其余管理费用

   包含物业管理费等其余费用。

   （3)服务费用

   ①信息服务费用

   这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。

   ②培训服务费用

   利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。

   ③融资中介费用

   园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。

   ④其余服务费用

   包含技术服务、体系设计等服务费用。

   (4)项目投资收益

   对于园区全部者来说，还可以自己对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。

   (5)其余收益

   园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。

㈥ 物流企业如何打造供应链金融模式

物流企业如何打造供应链金融模式

引导语：物流金融和供应链金融拓展了物流发展的想象空间，为物流企业带来了新的创收渠道，如国际著名物流巨头马士基和UPS的主要收益来源都是物流金融服务。

以UPS为例，其物流金融服务集中于仓储质押、代付款、代收款三个环节;同时，由于成立了自己的金融机构，UPS能够为客户提供更专业、便捷的金融与物流服务，并以此为基础研发拓展更多高附加值的供应链金融产品。

就国内来看，由于非金融类机构没有经营融资类业务的资质，因此供应链金融是以银行等金融机构为主导、物流企业处于从属地位的运作模式。具体的供应链金融产品和服务包括：不动产质押融资、代收货款、保兑仓、融通仓、海陆仓、垫付货款、仓单提单质押、池融资、保理等。

虽然处于从属地位，但物流企业在供应链金融中也有着不可替代的价值。以较受欢迎的保兑仓业务为例，银行一般青睐自己指定物流企业进行货物的质押监管;物流企业则可以通过这一服务获得物流运营和货物评估与质押监管两方面的收益。同时，作为银行的合作伙伴，物流企业也能够借此构筑竞争壁垒，打造核心竞争力。

不过，能够像中储运、中外运、中远那样与银行达成合作关系从而有机会承接质押监管业务的物流企业显然并不多。特别是对众多中小型物流企业来说，在规模、资质、网络、管理等各个方面都很难符合银行对物流合作伙伴的要求。

深层来看，中小物流企业要想在供应链金融模式中分一杯羹，关键还是要解决资信问题，借助多种途径提高自身的资信水平。比如，当前很多物流地产企业除了布局保税物流中心，还积极在各个城市建立物流园区，而这些物流园区常常具有多元化的功能定位和综合服务能力，如区域配送中心(RDC)、快运转运中心、运输揽货站、配载服务部、售后配件中心、VMI中心、城市共同配送中心、期货物流、展销展示中心、信息服务和附属服务等。

如果中小物流企业能够与物流园区合作承接银行的质押监管业务，那么便可以借助物流园区的参与或担保，大大提升申请成功的概率;对银行来说，由于有着物流园区的参与或担保，因此可以更好的规避金融风险，实现业务拓展;而运营物流园区的物流地产商也能够借此获得新的.创收渠道。

对中小物流企业来说，虽然很多时候都无法获得供应链金融的主要产品，但这一创新性的金融服务形态仍然有很多产品和服务让众多企业从中获益。比如，国内很多商业银行都上线了保理服务，即企业通过把国内贸易中形成的应收账款转让给银行的方式，获得银行提供的应收账款融资、财务管理、账款催收、承担坏账风险等综合金融服务。对物流企业来说，如果应收账款的债务方满足了银行的信誉评定标准，那么物流企业便可获得此项服务。

整体上看，物流供应链金融的主要参与者与获益者仍是实力雄厚的大型物流公司;但不可否认的是，供应链金融为各个物流企业带来了供应链管理思维，从“单打独斗”转向更加注重供应链整体建构的“团队合作”，从而极大推动了我国物流产业的优化整合与进步。

对众多中小企业而言，应该顺应物流供应链管理的趋势，努力提升自身服务水平和信用评级，积极参与到以优秀企业为核心的强势供应链中，从而获取供应链金融产品和服务，突破融资瓶颈，实现更好更快的成长。 ;

㈦ 物流园区可行性研究报告 多少钱

前瞻产业研究院网站好像有《中国物流园区项目可行性研究报告》

【报告价格】：总 价: 28000 印刷价: 27000 电子价: 27000
不过这种都是根据你具体项目来定的吧，你可以咨询一下。
目录在此：
1.2.1 前瞻可行性研究步骤
1.2.2 物流园区项目可行性研究基本内容
（1）项目名称
（2）项目建设背景
（3）项目承办单位
（4）项目建设用地
（5）项目建设期限
（6）项目建设内容与规模
（7）项目开发建设模式
（8）物流园区可行性研究报告编制依据
1.2.3 前瞻对物流园区项目可行性研究结论
（1）前瞻项目政策可行性研究结论
（2）前瞻产品方案可行性研究结论
（3）前瞻建设场址可行性研究结论
（4）前瞻工艺技术可行性研究结论
（5）前瞻设备方案可行性研究结论
（6）前瞻工程方案可行性研究结论
（7）前瞻经济效益可行性研究结论
（8）前瞻社会效益可行性研究结论
（9）前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：物流园区行业市场分析与前瞻预测
2.1 物流园区项目涉及产品或服务范围
2.2 物流园区行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 物流园区市场规模分析
2.2.3 物流园区盈利情况分析
2.2.4 物流园区市场竞争分析
2.2.5 物流园区进入壁垒分析
2.3 物流园区行业市场前瞻预测
第3章：物流园区项目建设场址分析
3.1 物流园区项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 物流园区项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 物流园区项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：物流园区项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 物流园区项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 物流园区项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 物流园区项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：物流园区项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 物流园区项目能耗状况分析
5.2.1 物流园区项目所在地能源供应状况
5.2.2 物流园区项目能源消耗状况分析
5.3 物流园区项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 物流园区项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：物流园区项目环境保护分析
6.1 物流园区项目建设场址环境条件
6.2 物流园区项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 物流园区项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 物流园区项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 物流园区项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：物流园区项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：物流园区项目组织架构与人力资源配置
8.1 物流园区项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 物流园区项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：物流园区项目实施进度分析
9.1 物流园区项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 物流园区项目实施进度表
第10章：物流园区项目投资预算与融资方案
10.1 物流园区项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 物流园区项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：物流园区项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻对物流园区项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻对物流园区项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻对物流园区项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 物流园区项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

㈧ 物流园区可行性研究报告的作用

归纳起来，物流园区可行性研究报告的作用主要有五点：
第一，为决策者提供决策方案。
论证项目是否可行，或者可行的风险又多大，预期的收益有多少，并为实际执行过程中提供指导。
第二，申请国家资金，争取优惠政策
针对物流园区在经济效益和社会效益上的产出，国家以及地方政府会对物流园区的投资给予资金上的扶助和优惠政策，物流园区可行性报告可以申请这方面的资源。
第三，向银行以及风投等机构进行融资
一般的物流园区项目投入都比较大，单独的某一家或两家法人很难支撑，因此需要向社会筹集资金，如在向银行申请贷款时，银行会要求出具可行性方案，而物流园区可行性研究报告可以在这方面给予极大的支持。
第四，用于申请进口设备免税
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
第五，用于境外投资项目核准
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

㈨ 物流园区的盈利模式

园区全部者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。
①仓库租赁费用
经营者将园区内所建筑的大型现代化仓储设施设备租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。
②设备租赁费用
将园区内一些主要的交通设施设备如铁路专用线、物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业运用，收取租金。
③房屋租赁费用
主要包含园区里面一些办公大楼及用作各种其余用途的房屋租金。以浙江传化物流基地为例〔m:该基地的买卖中心总建筑面积10758平方米，营业用房总面积7476平方米，买卖大厅近600平方米，共三层，有300多间商务用房，建成不到一年该基地已吸引逾200家第三方物流企业和93家第三产业的企业入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。
④停车场收费
物流园区凭借壮大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内建筑现代化停车场，也将收取一定的停车费用。
⑤其余管理费用
包含物业管理费等其余费用。 ①信息服务费用
这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户增加车辆的满载率和减少成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以减少他们的经营成本;同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方法上采取按成交额提取一定比例的中介费的方法。
②培训服务费用
利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才‘培训业务，从中收取培训费用。
③融资中介费用
园区经营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。
④其余服务费用
包含技术服务、体系设计等服务费用。 园区经营商还可以通过增资扩股、上市等方法获取收益。

㈩ 成功的港口物流园区应具备哪些基本要素

1、物流园区的前期调研和战略定位。物流园区成功的基本标志就是“客户多，货量大，成本低”。物流园区的考虑因素主要包括区位交通、产业基础和市场需求及自身资源等。因此，在充分的市场调研和分析沟通的基础上，准确进行物流园区的战略定位(包括产品定位、市场定位、客户定位和品牌形象定位等)，就显得尤为重要。

2、物流园区的规划设计和开发建设。物流园区功能的发挥，依靠其规划设计更加符合市场和客户的需求。因此，在园区的概念规划、功能设计和技术实施三个阶段，要依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，不能照搬、照套商业、工业或者其他同行的做法。同时，要做好开发建设的组织管理，搞好项目控制。这也是物流园区成功的基础。

3、物流园区的招商合作和运营管理。如果说战略定位是物流园区成功的前提，那么运营管理就是物流园区成功的关键和根本。要构建园区管理运营的公共服务体系和电子商务信息平台，实现一体化整合服务，为入驻物流企业提供增值服务。

要高度从市场需求的角度，重视物流园区的营销推广和招商合作，制定合理的投融资策略，确定物流园区的创新经营模式，实现物流园区投资建设和整体运营的经济效益与社会效益的最大化。

当然，物流园区的开发和运营是一个系统工程，还会涉及到信息平台和投融资等诸多问题……

——更多物流行业相关规划及数据分析请参考于前瞻物流产业研究院。