政策性租赁住房融资主体

⑴ 央行、银保监会：保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 苗诗雨 李未来 北京报道

保障性租赁住房作为“房住不炒”的抓手之一，在虎年开工第二天，迎来重要通知。

2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（以下简称“通知”），明确银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度。

加大对保障性租赁住房的支持力度

为落实好党中央、国务院关于支持保障性租赁住房发展的决策部署，2月8日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布相关通知。首条内容便写道，“自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。”

通知明确提出，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

《华夏时报》记者查阅通知了解到，本通知适用于主体为执行房地产贷款集中度管理制度的银行业金融机构。并要求银行业金融机构严格执行人民银行、银保监会有关统计制度，确保数据真实准确。

实际上，保障性租赁住房作为“房住不炒”的重要抓手之一，也已成为了多地房地产调控的一大重点。

例如2022年1月6日，在北京市第十五届人民代表大会第五次会议上，北京市市长陈吉宁在作政府工作报告时提到，坚持“房住不炒”。保持房地产调控政策连续性稳定性，做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套。

促进房地产业良性循环

值得关注的是，央行在发布该项通知时也提到，此项集中度管理政策的出台，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《华夏时报》记者采访时分析道，由于此前爆雷事件影响、企业普遍缺乏抵押物、以及ABS发行审批严格等原因，现有的融资渠道很难为住房租赁企业提供足够的金融支持。此前保障性租赁住房已经纳入REITs试点，此次《通知》明确要求银行业金融机构加大对保障性租赁住房的金融支持力度，则将打通了银行业金融机构的融资渠道，保障性租赁住房融资渠道再次拓宽。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也向《华夏时报》记者讲道，此次通知加大保障性租赁住房信贷投放力度，既在一定程度上满足人们合理住房需求，深刻落实了房住不炒目标，有效化解部分困难群体住房及购房难问题，在一定程度上减轻购房资金压力，又将进一步促进房地产业良性循环和健康发展。

在许小乐看来，此次通知除了有望解决保障性租赁住房普遍面临的融资窄、融资成本高的难题之外，还将有助于参与住房保障建设的企业稳定资金面。

许小乐向《华夏时报》记者讲道，2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企面临资金压力仍然较大。由于保障性租赁住房的开发建设投资回收期长、利润回报相对较低，分开计算额度有助于房企积极参与保障性住房建设的同时，确保现金流的稳定，建立房企资金、运营等层面的良性循环。

上海中原物业顾问有限公司首席市场分析师卢文曦也对《华夏时报》记者讲道，今年是保障性租赁住房步入快速发展的一年，在资金或金融层面的各项监管和保障之下，将有望对各城保障性租赁住房的需求和房价表现起到一个稳定的助力作用。

值得关注的是，《华夏时报》记者还获悉，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。

⑵ 住建部:推动银保机构支持保障性租赁住房发展

近日，中国银保监会、住房和城乡建设部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》。银保监会、住房和城乡建设部表示，将联合推动相关措施落地实施，形成支持保障性租赁住房发展的合力，促进房地产业良性循环和健康发展。

以下为《意见》详细内容：

各银保监局，各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局，国家开发银行，各大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行、金融资产管理公司、金融资产投资公司、理财公司，各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司、养老金管理公司：

为深入贯彻党中央、国务院关于发展保障性租赁住房的决策部署，落实好《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，现提出以下意见。

一、总体要求

（二）基本原则

——以人民为中心。切实增加保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难，是党中央、国务院的重大决策部署，是“十四五”时期住房建设的重点任务。银行保险机构要切实提高政治站位，以不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感为落脚点，将支持保障性租赁住房发展作为推进共同富裕的重要举措，做好对保障性租赁住房的金融支持。

——以市场化为导向。充分发挥市场在金融资源配置中的决定性作用，银行保险机构要在商业可持续的前提下，在科学测算收益的基础上，为保障性租赁住房发展提供多样化、有针对性的金融产品和服务。

——以风险可控为前提。银行保险机构要严格遵守各项监管规定，规范保障性租赁住房融资管理，严格尽职调查，审慎评估风险，稳妥有序推进业务发展。有效防范金融风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。

——以多方协同为保障。各地应加快出台发展保障性租赁住房具体办法，建立健全住房租赁管理服务平台，加强与银行保险机构信息共享等，为银行保险机构支持保障性租赁住房创造良好的条件，形成支持保障性租赁住房发展的合力。

二、发挥各类机构优势，进一步加强金融支持

（三）发挥好国家开发银行作用

国家开发银行要立足自身职能定位，在依法合规、风险可控的前提下，加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持。

（四）支持商业银行提供专业化、多元化金融服务

商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。农村中小金融机构要充分发挥与农村基层自治组织、合作社有良好合作历史的优势，优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。

（五）引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持

支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。

（六）支持非银机构依法合规参与

支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。

三、把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务

（七）以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款

对利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、新供应国有建设用地等新建自持保障性租赁住房项目或存量盘活项目，银行保险机构在综合考虑企业项目建设或购置，以及后续运营需求的基础上，以市场化方式提供适配其融资需求的产品。

（八）稳妥做好对非自有产权保障性租赁住房租赁企业的金融支持

鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，为企业盘活、改建、装修、运营保障性租赁住房提供支持。

（九）探索符合保障性租赁住房特点的担保方式

支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。鼓励保障性租赁住房项目业主在项目建设期为在建工程投保工程保险，在项目经营期为租赁经营的财产投保企业财产保险。

（十）提供多样化金融服务

鼓励银行业金融机构运用银团贷款加大对保障性租赁住房项目的融资支持。鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。鼓励银行保险机构为用于保障性租赁住房项目的公司债券、非金融企业债务融资工具等债券融资提供发行便利，加大债券投资力度。

四、建立完善支持保障性租赁住房发展的内部机制

（十一）加强组织领导

各银行保险机构要切实加强对支持保障性租赁住房业务的组织领导，结合自身发展战略，建立健全工作机制，强化统筹安排，明确职责分工，确保各项工作落到实处、取得实效。

（十二）优化金融服务组织架构

鼓励有条件的银行保险机构通过成立专门服务部门、组建专营团队、成立特色分支机构等多种形式，创新保障性租赁住房金融服务组织架构，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。

（十三）完善激励约束机制

银行保险机构要完善内部绩效考核，提高保障性租赁住房业务在房地产各项业务中的考核比重，积极推行保障性租赁住房融资内部资金转移定价优惠措施，提升业务条线和分支机构积极性。

五、坚持支持与规范并重，坚守风险底线

（十四）推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地

各地应尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。

（十五）加强保障性租赁住房项目监督管理

各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策行为。

（十六）做好融资主体准入管理

各地要明确保障性租赁住房项目认定书制度，及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。不得介入已被有关部门列入违建或安全隐患管控的项目，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的企业提供融资。

（十七）把控好项目风险

银行保险机构要密切关注当地保障性租赁住房市场发展情况，科学合理测算保障性租赁住房项目的投入、收益和现金流，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷。要在负债控制、款项支付、工程进展、租金回款、资产抵押等方面采取有效的风控措施，有效防范金融风险。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。

（十八）加强项目后续跟踪管理

银行业金融机构要落实贷款支付和用途管理，切实防范信贷资金违规挪用于其他用途。要持续加强企业财务和运营状况监测评估，加强租金回款监控，切实保障信贷资金安全。

六、加强支持保障性租赁住房发展的监管引领

（十九）拓宽资金来源

支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。

（二十）完善保障性租赁住房监管统计

银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。

（二十一）加强风险管控

各级监管机构要加强业务指导和风险监测，建立健全保障性租赁住房金融风险监测和防控体系，定期监测辖内银行保险机构支持保障性租赁住房发展情况，做到风险早发现、早预警、早处置。

中国银保监会

住房和城乡建设部

2022年2月16日

⑶ 解读｜国务院六大政策支持保障性租赁房：让住房困难群体安居

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。同时，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为“精准度高、操作性强”是《意见》的突出特点。

赵然指出，此次发布的《意见》落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁租房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。在供给侧，政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。《意见》提出的“坚持供需匹配”、 “产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”、“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，都将极大缓解市场供需错配的矛盾。

小户型、低租金满足新市民住房要求

此次《意见》中明确指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，根据七普数据，2020年我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室、公租房供给规模更少，导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源困难，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。因此，保障性租赁住房以小户型、低租金为主的房源，未来我国将形成覆盖新市民等群体的住房保障体系，缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，让新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务的群体也在城市中安居乐业。

鼓励多主体参与供给，快速扩大房源规模

《意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

黄卉指出，新市民、青年人等群体规模庞大，通过调动社会力量的参与，能够高效扩大保障性租赁住房的供给。此前以公租房形式解决无房低收入家庭的租房问题，政府财政压力较大，提供的租赁房源规模有限，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。

盘活存量，缓解职住不平衡的矛盾

《意见》提及，坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，此次《意见》的目标更加明确化。在以往各地不断推出租赁房源建设目标的基础上，本次政策要求科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。可以充分有效满足市场预期，并实现租赁房源更加有序上市。

同时，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

《意见》提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

黄卉表示，按照土地相关政策，建设单位应按规定或合同约定使用土地，在变更土地使用性质时需要重新补缴土地价款，此次政策明确在符合条件的情况下，企事业单位闲置用地建设保障性租赁住房，闲置和低效利用的非居住存量房屋改建租赁住房，均不用补缴土地价款，将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中。

加强金融支持，提高租赁企业的积极性

《意见》提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

同时，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

此外，给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，并综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。

张波指出，此次《意见》明确提出对租赁企业给予资金和税收支持。例如中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，这都将有利于推动多渠道保障、租购并举的住房制度。

值得关注的是，同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，通知明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。对此，赵然指出，这可视为本《意见》的配套政策，将从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。

黄卉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。今年是租购并举提出的第七年，随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担的减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。

原题：《解读｜国务院六大政策支持保障性租赁房：让住房困难群体安居》

⑷ 国务院办公厅：进一步加强保障性租赁住房金融支持

中国政府网7月2日消息，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。进一步加强保障性租赁住房金融支持。
《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
《意见》明确了六方面的支持政策。在降低税费负担方面，综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
在进一步加强金融支持方面，一是加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
二是支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

⑸ 国办发文推进保障性租赁住房建设，有何亮点

此次《意见》重点在于减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称“《意见》”），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

业内人士指出，此次《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

国务院办公厅此次印发的《意见》，旨在从土地、资金、金融、税收支持等方面，全方位支持保障性租赁住房的发展。

将新市民、青年人群体纳入租赁住房保障

《意见》指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。

值得关注的是，《意见》明确了对象标准，提出保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照“保基本”的原则合理确定。

据了解，第七次全国人口普查结果显示，2020年我国有3.76亿流动人口，这些群体普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而目前租赁市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房的供给规模也并不大，导致新市民、青年人等群体存在住房条件较差、寻找合适房源较为困难的问题。

在此背景下，贝壳研究院高级分析师黄卉指出，此次《意见》明确指出，保障性租赁住房是以小户型、低租金为主的房源，未来我国将形成覆盖新市民等群体的住房保障体系，缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，从而让新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务的群体也在城市中安居乐业。

巴乐兔研究院也表示，《意见》明确提出，供给侧改革优先服务的对象为新市民、青年人群，主要目的是要扩大保障性租赁住房供给，缓解人口流动的结构性供给不足，对保障性租赁住房提出了规范性和指导性建议。

推出多项政策支持，提高租赁企业积极性

新京报记者注意到，为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

《意见》还进而提出了相应的支持政策，比如，在进一步完善土地支持政策方面，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；对企事业单位依法取得使用权的土地，在相应条件下允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款；可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积所占比例上限由7%提高到15%；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应……对此，黄卉指出，这些政策可以增加有效租赁房源供给，职住不平衡的问题将得到有效缓解。

此外，保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。为此，《意见》提出，利用非居住存量土地或房屋建设保障性租赁住房，在取得保障性租赁住房项目认定书后，按照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。同时，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

值得注意的是，7月2日，国家发改委还印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，该通知明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，该通知可视为《意见》的配套政策，这意味着国家将从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。黄卉则表示，预计未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将被有效缓解。

业内人士预计，未来保障性租赁住房的融资环境将获得改善，融资难的问题将获得有效缓解。

业内：租赁新政精准度高、操作性强

在黄卉看来，此次《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等5大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，从而解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

房东东公寓创始人全雳指出，《意见》是中央一份纲领性文件，再次强调租赁住房的保障，这和中央房地产政策是承上启下和互补的关系，必须坚持房住不炒。

“精准度高、操作性强是《意见》的突出特点。”赵然告诉新京报记者，《意见》的落点精准，在需求侧，明确了保障性租赁租房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。而在供给侧，该政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。

此外，赵然指出，《意见》提出“坚持供需匹配”“产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，这些政策都将极大地缓解市场供需错配的矛盾。

值得一提的是，这并非首次提出要缓解新市民青年人等群体住房困难。

实际上，今年6月18日召开的国务院常务会议，确定了要加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。会议指出，为保障城镇化进程中新市民、青年人基本住房需求，确定落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。人口净流入的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设或利用闲置商业办公用房等改建保障性租赁住房。10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

“《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟住房租赁市场，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。”黄卉称。

影响：平抑市场租金，助推企业向轻资产转型

那么，上述《意见》对于租赁企业而言，将带来哪些影响？对此，优客逸家CEO刘翔告诉新京报记者，短期而言，保障性租赁住房会平抑市场租金水平，对于过往以高价包租，或经营预算是以租金上涨为前提的企业，在经营损益上会带来一些影响。中长期来看，保障性租赁住房以及相关配套政策增加了市场的可出租房源供给，对有精细化运营能力的专业公司是长期利好。

“未来，这些房源都需要委托专业运营公司来管理，有助于行业内部分企业向轻资产化转型发展。”刘翔称。

安歆集团创始人兼CEO徐早霞指出，该政策一旦落地，可带来较多利好。其中，“非改租”可以同步将商用电改为民用电标准，这在住客成本下降和幸福指数提升上作用明显；产业园区配套比例7%提升到15%，且提高部分主要用于建设宿舍型公寓，可解决园区配套不足且产品错配的问题；简化审批流程，可以让企业开业时间更为可控；保障性用房不需要补缴土地出让金，可以增加房源供给；此外，加强金融支持，对于企业而言，则可以拿到更低成本的资金。

赵然指出，《意见》对用于保障性租赁住房的土地和物业所有权给予了保障，明确了“谁投资、谁所有”。同时，“用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”“土地款项可以分期支付”等细则，可以从用地源头进行合理的地价让渡，从而给企业减负。

新京报记者 张晓兰

⑹ 金融支持力度加大，保障性租赁住房建设驶入快车道

中房网讯 （亚晨/文）近年来，保障性租赁住房作为房地产热词，已成为“十四五”时期住房建设领域的重点任务之一。
加快建设保障性租赁住房，一方面可以解决新市民和青年人的住房问题；另一方面，也是提高城市竞争力、实现可持续发展的必然要求。
根据住建部公布的数据，2021年在人口流入较多的40个重点城市已筹集保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。
近日，住建部在国新办举行的新闻发布会上表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给。从目前的统计看，全国将新筹集240万套。
如果按照这一情况，今年保障性租赁住房的建设力度将比去年有着较大增长，其增长幅度将超过1.5倍。
加大金融支持力度
面对如此大规模建设保障性租赁住房，资金如何筹措，也是行业关注的焦点。
为此，2月25日，银保监会、住建部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。
《指导意见》提出，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。把握保障性租赁住房融资需求特点。银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。
事实上，国务院办公厅于2021年6月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中曾明确提出，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；同时，支持银行业金融机构发行金融债券，支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放和建设运营。
除金融机构的支持外，近年来通过财政资金和投资基金也是建设保障性租赁住房资金的来源之一。
2021年5月20日，国家发改委印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》。这也意味着，中央预算内投资新增了保障性租赁住房专项。同年7月2日，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到试点申报项目名单中。
通过多种渠道增加保障性租赁住房建议的资金来源，足见高层对于解决新市民和青年人的住房问题，可谓用心良苦。
推动相关配套措施尽快落地
另外，从地方层面来看，目前全国多地已经将发展保障性租赁住房作为地方住房建设的重要任务，在地方出台的“十四五”规划等文件中，明确提出要加大保障性租赁住房的建设力度。
而此次发布的《指导意见》，也对各地明确提出要求。
一是，推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。
二是，加强保障性租赁住房项目监督管理。各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策行为。
三是，做好项目准入管理。各地要明确保障性租赁住房项目认定书制度，及时与银行保险机构共享本地区保障性租赁住房项目信息，定期向银行保险机构公布合格住房租赁企业名单和企业经营信息，为银行保险机构开展业务提供支持。
银保监会有关部门负责人表示，将多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。同时明确，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。加强风险管控，防范好相关金融风险。
对此，中房研协分析认为，目前保障性租赁住房在住房保障体系中具有重要地位，是解决大城市住房突出问题的重要路径，保障性租赁住房或成为2022年楼市新亮点，房企可以从自身战略规划出发，积极把握此类信贷机会。
房企如何搭上“顺风车”？
在政策支持和市场需求的支撑下，保障性租赁住房也为房地产企业的发展带来了新的机遇。
根据中信证券此前的评估，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在 800-900 万套之间，对应的新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米，对应的开发投资将在 1.7 -1.9 万亿元，预计 2022 年投资将超过 4000亿元，拉动房地产投资3个百分点。
作为房地产市场主体，房企如果能够凭借自身优势参与其中，或将为业务发展打开新的局面。
克而瑞研究中心此前发布的一份报告，指出了房企切入保障性租赁住房领域的两大路径：一是，通过“改租”、“纳管”形式将存量项目与保障性租赁住房对接；二是，与地方平台公司对接，输出轻资产服务。
根据此前发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国保障性租赁住房供应主要路径包括非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房、市场中现存的各类集中式、分散式租赁公寓纳入保障性租赁住房系统。
克而瑞研究中心认为，目前对于房企来说，非住宅存量市场、长租公寓均处于探索期，整体运营和盈利都面临了困境，同时这些项目也圈定了企业部分资金，影响资金效率。通过“改租”、“纳管”方式与保障性租赁住房对接，改造部分低效率项目，有利于盘活存量资产。同时也能够增加保障性租赁住房的供应，协助地方完成目标任务，作为参与主体分享税收、补贴、融资等政策红利。
克而瑞研究中心指出，保障性租赁住房的建设运营方一般为地方政府平台公司，目前进入“增量提速”阶段，后期运营管理效率尤为重要。地方政府平台市场化运作水平整体相对偏低，可能会影响到项目进程，这也为引入房企合作提供了契机。房企与这些公司进行业务对接，在项目运营管理上进行合作，对于房企来说也打通了轻资产服务输出的一条通道。

⑺ 融资租赁合同的主体是谁

融资租赁合同的主体是出租人、承租人和出卖人。融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法等，订立融资租赁合同应当采用书面形式。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第七百三十五条
融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百三十六条
融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。
融资租赁合同应当采用书面形式。

⑻ 两部门联合发文 加强保障性租赁住房金融支持

银保监会、住房和城乡建设部日前联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《意见》），提出构建要以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系。
具体来看，《意见》要求，商业银行要优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。农村中小金融机构要充分发挥与农村基层自治组织、合作社有良好合作历史的优势，优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。
《意见》提出，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等各类机构，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。同时，把握保障性租赁住房融资需求特点，银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。
在内部机制完善方面，《意见》提出，银行保险机构要加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。风险管理方面，要遵循审慎稳健和安全性原则，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。
住房和城乡建设部方面表示，《意见》的发布和实施，是牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，缓解新市民、青年人住房困难的重要举措。
年初召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，2022年将大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。在1月初的国新办新闻发布会上，住建部还透露，“十四五”期间将扩大保障性租赁住房供给，40个重点城市初步计划新增650万套（间）。
国家金融与发展实验室特聘研究员任涛表示，《意见》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有利于推动加大金融支持保障性租赁住房有关要求具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。
据悉，下一步，银保监会、住房和城乡建设部将联合推动相关措施落地实施，形成支持保障性租赁住房发展的合力，促进房地产业良性循环和健康发展。
在金融监管方面，银保监会表示，将多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。一是支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。二是保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。三是加强风险管控，防范好相关金融风险。
来源：经济参考报

⑼ 多措并举！保障性租赁住房获超大“金融团”支持

银保监会和住建部发文支持保障性租赁住房发展。2月25日，《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》出炉，《意见》指出国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要加大保障性租赁住房金融支持力度。

同时，《意见》还要求银行保险机构不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。要把控好项目风险，合规适度提供融资，严防过度授信、盲目放贷，切实防范信贷资金违规挪用于其他用途。

在资深金融监管政策专家周毅钦看来，保障性租赁住房新规的到来，再次明确了中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。“十四五”规划将增加保障性租赁住房供给作为“十四五”时期住房建设的重点任务，近期更是出台多项政策配合保障性租赁住房供给，此次《意见》的下发，体现了银保监会多措并举引领银行保险机构进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持的态度。

发挥各类机构优势加大金融支持 信托、保险等获点名

2021年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求进一步加强金融支持。此次《意见》则进一步明确了相关金融支持内容。

从此次《意见》下发的对象来看，范围可谓广泛。包括各大型银行、股份制银行、外资银行、直销银行、金融资产管理公司、金融资产投资公司等，也包括理财公司，各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司、养老金管理公司等。

《意见》强调了要充分发挥各类机构优势，进一步加强对保障性租赁住房的金融支持。除支持商业银行提供专业化、多元化金融服务，强调发挥好国家开发银行作用外，《意见》也指出引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持以及支持非银机构依法合规参与。

国务院办公厅去年6月发布的相关意见曾指出，支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。此次下发的《意见》进一步表示，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。另外，支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。

“险资具有期限长、来源稳定，投资更偏好稳健收益，这与保障性租赁住房资金需求更加匹配。”宏观分析师周茂华如是说。

此外，对于非银机构，《意见》提出支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。“城投公司开展保障性租赁住房业务后，可以将建成后的保障性租赁住房项目作为底层资产，通过REITs或资产证券化等方式，提前实现相应资产变现，信托公司作为特殊目的载体参与其中。”对于信托公司参与保障性租赁住房金融支持，用益信托研究员帅国让表示。

探索相适应担保方式 鼓励银保机构参与基础设施领域REITs

“保障性租赁住房‘大金融’市场正逐渐形成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，《意见》明确了各类金融机构可以参与保障性租赁住房业务，此类机构汇集，自然是该领域金融市场逐渐成型的重要基础和标志。对于各类金融机构来说，需要研究各地保障性租赁住房的市场和政策，积极搭建组织架构和优化业务，积极参与到此类领域中。

《意见》指出，各机构要把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。其中，支持银行业金融机构针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。

此前，国家发改委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》明确，将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。此次下发的《意见》进一步指出，支持各机构为保障性租赁住房提供多样化金融服务，鼓励银行保险机构在依法合规、风险可控的前提下，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

支持与规范并重，在加大对保障性租赁住房金融支持的同时，坚守风险底线不容忽视。《意见》强调，银行保险机构要遵循审慎稳健和安全性原则，对取得保障性租赁住房项目认定书的，方可适用保障性租赁住房相关支持政策。不得介入已被有关部门列入违建或安全隐患管控的项目，不得向违规采取“高收低租”“长收短付”等高风险经营模式快速扩张的企业提供融资。针对商品房开发项目配建的保障性租赁住房，应确保保障性租赁住房部分独立公允核算，实现专款专用。

此前，央行、银保监会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。《意见》明确指出，银行业金融机构在计算“房地产贷款占比”指标时，将“保障性租赁住房开发贷款”“保障性租赁住房经营贷款”“保障性租赁住房购买贷款”从“房地产贷款余额”中予以扣除。

此外，在拓宽资金来源方面，《意见》重申，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款发放。“金融债规模较大，期限相对灵活，负债来源相对稳定，支持银行业金融机构发行金融债券募资有助于提升银行负债能力，优化负债结构，为资产端投放长期限信贷提供支持。”周茂华表示。

⑽ 央行等四部委及浙江：优化对浙江保障性租赁住房的金融支持

中房网讯（苏晓/文） 3月18日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局、浙江省人民政府发布《关于金融支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，进一步深化金融供给侧结构性改革，推动建立与浙江共同富裕示范区建设相适应的金融体制机制，支持浙江打造新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口。

此次意见则是从金融的角度，提出31项支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的措施。意见表示，坚持以人民为中心的发展思想，把促进共同富裕作为金融工作的出发点和着力点，以解决地区差距、城乡差距和收入差距问题为主攻方向，更好满足人民群众为追求美好生活而日益增长的金融需求。发挥金融在收入分配、社会保障中的积极作用，推动形成以中等收入群体为主体的橄榄型社会结构。

其中，意见指出，加强住房租赁金融支持。优化对保障性租赁住房的金融支持，在住房租赁担保债券、住房公积金贷款资产证券化等方面先行先试，将符合条件的保障性租赁住房建设项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持银行以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供融资服务，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供经营性贷款。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，探索将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。