酒店并购融资

A. 怎样做好一个酒店收购的策划书

这里有一个不是酒店的企业收购策划书，你可以参考一下：
南京华禹煤炭实业有限公司从社会主义商品经济发展的客观要求，以及自身发展的需要。针对破产的安徽某化肥厂，就如何能盘活该企业资产存量，充分调动职工的劳动积极性，增强凝聚力，使之复兴。公司董事会为此曾多次派员前往安徽某化肥厂开展商务调查，进行反复的技术经济评价。最终认为：该企业要想发展，只有用兼并的方法，调整所有制结构，实施产权创新，构造企业新利益机制和驱动机制，才是唯一的出路。在此基础上，南京华禹煤炭实业有限公司有意参与安徽某化肥厂的产权改革，整体收购企业资产。方案如下：
第一条 企业收购的性质和法律形式
1、南京华禹煤炭实业有限公司以承担债务方式，即在安徽某化肥厂资产与债务等价的情况下，收购方以承担被收购方债务为条件接收其资产，其产权归南京华禹煤炭实业有限公司所有。
2南京华禹煤炭实业有限公司整体收购安徽某化肥厂资产后，愿企业的法人资格自然丧失。收购方将遵循《中华人民共和国公司法》的原则，依法组建新的有限责任公司，暂定名为安徽华禹化学工业有限公司。公司以其全部法人资产，依法经营、自负盈亏，享有民事权利，承担民事责任。
3、新组建的安徽华禹化学工业有限公司行政仍隶属当地人民政府领导。
第二条 企业产权的转让及折算标准
1、原安徽某化肥厂的现有资产净值，以当地人民法院终结裁定书提供的评估值3264.28万元为基础。
2、南京华禹煤炭实业有限公司注意到安徽某化肥厂已停产一年，其化工设备腐蚀、耗损速度加快，在提出资产折算标准时，应考虑70%的成新率。经测算，被收购企业的实际资产净值为2284.8万元。
3、南京华禹煤炭实业有限公司对安徽某化肥厂的资产总额2284.8万元，表示认可。同时转为南京华禹煤炭实业有限公司，实施收购安徽某化肥厂所应承担的债务。
第三条 收购主体转让费的来源、支付期限
1、南京华禹煤炭实业有限公司收购安徽某化肥厂的资金来源：
①公司自有资金；
②公司计划用于投资的银行贷款；
③公司节余的折旧基金；
④公司留用利润和按政策返还的税收。
2、南京华禹煤炭实业有限公司需偿还给当地人民政府的债务（产权转让费）为2248.8万元，计划分4年偿还，每年偿付571.2万元。
第四条 被收购方的债务、债权处理
1、南京华禹煤炭实业有限公司承担认可的2248.8万元债务，对其它债务不再承担。
2、原安徽某化肥厂的债权应按会计制度的有关规定核销。
3、原安徽某化肥厂欠职工的工资、医疗费、福利费、遗属补助费、集资款及银行贷款，当地人民政府可从南京华禹煤炭实业有限公司偿还的2248.8万元中给予补偿，直至为零。
第五条 职工的安置及福利待遇
1、原安徽某化肥厂158名已办理退休手续的职工，其工资、福利和医疗费属政府社保机构支付的仍不变。
2、原安徽某化肥厂134名离法定退休年龄差不足5年和属特殊工作的职工，请求政府同意给予办理退休手续，享受退休待遇。南京华禹煤炭实业有限公司不再考虑其安置问题，以及工资、福利费的发放。
3、南京华禹煤炭实业有限公司原则同意接受安置原安徽某化肥厂未退休剩余职工，进安徽华禹化学工业有限公司上岗就业。
4、南京华禹煤炭实业有限公司将遵循《中华人民共和国劳动法》等有关法律、法规，与原安徽某化肥厂职工在自愿平等、协商一致的基础上，重新签订劳动合同，明确双方的权利和义务，依法确立劳动关系。
5、南京华禹煤炭实业有限公司对上岗员工的工资、福利待遇，本着按劳分配与按股分红相结合的分配原则，逐步完善员工的福利待遇。
① 南京华禹煤炭实业有限公司在未偿还清政府资产转让费债务阶段，对职工的收入实行岗位酬金制，力争人均月收入达到800元。
② 南京华禹煤炭实业有限公司在偿还清政府资产转让费后，即按照一定的法定程序，通过有尝认购和无偿配送等方式，实行企业内部职工持股制度。
6、南京华禹煤炭实业有限公司对接受的未退休剩余职工的社会保险费、医疗保险费、失业金的认缴，按照地方政府的有关规定执行。
7、原安徽某化肥厂的工伤、残疾职工问题，职工遗属问题，在南京华禹煤炭实业有限公司接受安徽某化肥厂之前，参照当地政府的有关规定，给予一次性适当的经济补偿。
第六条 收购后的设备改造方案
1、南京华禹煤炭实业有限公司正式接受安徽某化肥厂后，计划投入设备大检修费用400万元人民币。对企业现有设备设置实施填平补齐、配套技术改造。将用15-20个工作日，完成全厂设备检修，使其达到设计、生产能力。
2、南京华禹煤炭实业有限公司计划投入500万元人民币，用于流动资金。在检修完后的15个工作日内，恢复企业生产，确保所生产的产品，达到国家规定的质量标准。
3、公司生产的主要品种仍以液氨、碳酸氢铵为主。
4、公司计划在2008年，通过企业内、外部的融资渠道，与安徽某化工有限公司一道实施20万吨/年硫基复合肥项目建设。
第七条 收购后的经营管理
1、南京华禹煤炭实业有限公司正式接受原安徽某化肥厂后，在作人事调查的决策时，首先考虑留住人才，委以重用，尽快解除被收购方企业内部人员的后顾之忧，消除悲观情绪。同时要进行必要的人际关系沟通，制订出稳定人才的政策，一便激励员工在新的工作岗位上安心工作。
2、新公司将按照现代企业管理理念，积极推行企业资源计划（ERP）管理模式。努力将企业的物流、资金流、和信息流统一起来进行管理，对企业所拥有的人力、资金、材料、设备、生产技术、信息和时间等各项资源进行综合平衡和充分考虑，最大限度地利用企业的现有资源取得更大的经济效益，科学、有效地管理企业人、财、物、产、供、销等各项具体业务工作。
3、新公司要努力维护原企业的对外关系，对于与公司在产、供、销方面有密切联系的企业，应通过各种直接有效途径向其说明公司的经营思想和政策稳定性，使其打消顾虑，充满信心地与安徽华禹化学工业有限公司继续合作。
第八条 收购后的税收管理
南京华禹煤炭实业有限公司收购安徽某化肥厂后，恢复正常生产、经营所得税收，按规定比例上交当地税务管理部门。
第九条 内部职工股激励制度
1、南京华禹煤炭实业有限公司为了使原安徽某化肥厂能够复兴，将在企业推行内部员工持股制度。
2、股份来源：在员工自愿的前提下，可实行债权（将原安徽某化肥厂所欠的工资、福利、集资款）转为股权。
3、为减少职工风险，公司对员工所拥有的股份形式，主要推行优先股。
4、内部职工持股制度首先通过员工认购本企业的股份，与企业结成利益共同体，在资产上成为企业的主人--投资者。同时，它又不同于以往企业内部股以自然人的身份存在，而是通过工会--社团法人集中托运作。可成立2--3个职工持股会，以股东身份进入安徽华禹化学工业有限公司，协助企业管理。这样，职工与公司形成了“一荣俱荣、一损俱损”的利益共同体，从而确立职工真正意义上在安徽华禹化学工业有限公司的“主人翁”地位。
第十条 党组织建设
南京华禹煤炭实业有限公司在接受原安徽某化肥厂后，在新组建公司内成立党组织、工会组织，接受当地党委、工会的领导，负责职工的政治思想工作与民主管理。
第十一条 优惠政策
南京华禹煤炭实业有限公司收购安徽某化肥厂，当地人民政府给予的优惠政策：
1、三年内增值税地方留存部分全部返还；
2、从投产之日起，两年内对城建税、教育附加费、房产税、土地税、印花税等，先征后返；
3、自赢利之日起，前三年所得税全额返还，后两年按50%返还；
4、环保费交纳金额全额返还；
5、五年内免征水利建设基金和河道工程维护费；
6、新体投资新建项目，只收取工本费，免收行政性收费，事业性收费减半征收；
7、新体利用当地企业划拨土地兴办企业的，政府可将土地使用权直接划拨给新体，免征改变房地产产权应交纳的房地产交易税；
8、对新体需支付的评估验资费、工商注册费、公证费和仲裁费，可以按照国家规定的最低标准收取或在此基础上减半收取；
9、减半或免收当地过桥、过河和过路费；
10、继续享受目录电价补贴，免收用电增容费。
第十二条 其它外部保证条件
1、为了给安徽华禹化学工业有限公司创造良好的生产经营环境，当地人民政府对公司实行封闭式管理，避免外部不合理的摊派、集资和加价等违规行为，确保企业社会治安良好。如果发生个别少数人因对企业干扰（非公司生产经营管理原因），造成生产经营无法正常进行，当地人民政府将及时采取有效措施，予以纠正。
2、当地人民政府在南京华禹煤炭实业有限公司收购安徽某化肥厂过度期内，应保证企业的生产环境和生产条件（包括水、电、通讯、道路、设备维护等）良好。如企业的生产基本条件受到影响，当地人民政府应采取必要措施，迅速给予解决。

南京华禹煤炭实业有限公司赴安徽某化肥厂经济技术评估组

B. 我们公司收购了一家酒店，请问接收需要索要哪些资料，越全越好！

一般审查包括以下资料，仅供参考！
一、企业基本信息资料：
公司简介
公司章程
验资报告（公司设立时及后续增资、变更验资报告）
营业执照正副本复印件
组织机构代码证正副本复印件
国税-税务登记证正副本复印件
地税-税务登记证正副本复印件
借款人、抵押人及保证人的法人代表／实际控制人简历、身份证复印件及公司出具的身份证明文件
财务负责人简历和身份证复印件
历来与其他金融机构往来借款合同、借据、抵押担保情况说明
土地使用证复印件或临时用地证明、房地产权证复印件
企业全套工商注册资料（省工商局备案资料）（包括注册、验资、变更、年检等记录情况）
矿权、股权收购协议及收购价款支付凭证
在建工程施工承包合同、销售合同、征地合同等各类合同

二、企业财务信息
借款人近三年经审计的财务报告及最近一期财务报表
借款人、抵押人、保证人贷款卡正反面复印件、贷款卡号码及密码
以上各时点的银行对账单（有银行盖章）、余额调节表
最近三年的盘点报告
固定资产的产权证
采矿权资源价款缴纳通知书及缴款发票
提供销售额前十的销售客户名单及销售合同
提供采购额前十的采购客户名单及销售合同
收购原矿权的评估及审计报告
短期或长期借款合同

三、企业融资信息
关于公司融资的使用说明书；包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及抵押担保等内容
详细的用款计划（金额细化到以10万元为单位）
具有资质的矿权评估机构出具的以采矿权抵押贷款融资为目的的采矿权价值评估报告（含资质证复印件）
融资人出具的矿权无争议的保证书
借款人全体股东或董事签字同意本次融资的股东会或董事会决议
抵押人全体股东或董事签字同意本次融资的股东会或董事会决议
保证人全体股东或董事签字同意本次融资的股东会或董事会决议
借款人、抵押人、保证人公司印鉴（公章、财务章、法人章）及董事会成员签字样本

C. 酒店被收购债务怎么办

法律分析：酒店被收购债务通常是由合并之后的酒店进行偿还。酒店在被收购之后，之前的欠款会由合并之后的公司予以继承，但是可以在收购之前便与债权人进行写上，达成一致意见制定协议，从而降低双方负债的金额。如原来的公司到了即将破产的地步，则协商好的协议对双方都是有利的。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第六十七条 法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》

第三十一条 企业吸收合并后，被兼并企业的债务应当由兼并方承担。

第三十二条 企业进行吸收合并时，参照公司法的有关规定，公告通知了债权人。企业吸收合并后，债权人就被兼并企业原资产管理人(出资人)隐瞒或者遗漏的企业债务起诉兼并方的，如债权人在公告期内申报过该笔债权，兼并方在承担民事责任后，可再行向被兼并企业原资产管理人(出资人)追偿。如债权人在公告期内未申报过该笔债权，则兼并方不承担民事责任。人民法院可告知债权人另行起诉被兼并企业原资产管理人(出资人)。

第三十三条 企业新设合并后，被兼并企业的债务由新设合并后的企业法人承担。

第三十四条 企业吸收合并或新设合并后，被兼并企业应当办理而未办理工商注销登记，债权人起诉被兼并企业的，人民法院应当根据企业兼并后的具体情况，告知债权人追加责任主体，并判令责任主体承担民事责任。

D. 在收购酒店方面的项目时，是怎样评估价值的

在收购酒店之前，需要对其进行估值。酒店的建造和设施成本、酒店净收入与业绩的高低、行业行情、未来收益率等与酒店类项目的估值息息相关，直接影响酒店买卖成交额的高低。

为了确保酒店类项目估值准确，参加估值的买卖双方或者估值机构会通过重置成本法、交易金额比较法、单一资本化比率法和同步估值公式法等来估算酒店类项目的价值。

除了以上几种估值方法之外，酒店评估还可通过收入资本化法、现金流量贴现法和联合投资法等来估值。但是无论采用怎样的方式来对酒店的价值进行估算，都离不开酒店建造和设施成本、酒店收入和业绩、未来的收入等因素。而想要知道如何估算酒店价值，需要结合具体情况来做判断，以做到客观和公平。

E. 请问一下各位前辈企业并购都注意哪些事项

企业并购，即兼并与收购，是企业实现扩张和增长的一种方式，是现代企业发展战略中非常重要的战略之一。一般以企业产权作为交易对象，并以取得被并购企业的控制权作为目的，以现金、证券或者其他形式购买被并购企业的全部或者部分产权或者资产作为实现方式。企业并购实施后，被并购企业有可能会丧失法人资格，或者被并购企业法人资格保留，但是其控制权转移给并购方。并购的实质是取得控制权。随着国家一系列关于企业并购的法律法规的出台，以及经济全球化的逐步深入，我们国内企业产业分散、规模过小、竞争力弱的状况迫使政府和企业都在考虑如何把企业做大做强、如何能占领市场，如何增强企业的竞争力，最终的选择必然是战略并购和产业整合。企业并购后可以产生协同效应，可以合理配置资源，可以减少内部竞争等多方面有利于企业发展的优势，但也存在大量风险，尤其财务风险最为突出。
1 风险分析
1.1 融资风险 企业并购往往需要大量资金，如果企业筹资不当，就会对企业的资本结构和财务杠杆产生不利影响，增加企业的财务风险。同时，只有及时足额的筹集到资金才能保证并购的顺利进行。按筹资的方式不同，可分两种情况：
1.1.1 债务性融资风险 我国企业通过负债筹资的方式一般为长期借款，但我国的金融政策较为严格，规定银行信贷资金主要是补充企业流动资金和固定资金的不足，没有进行企业并购的信贷项目。另外，企业兼并风险大、资金需要量也大，商业银行难以支持。另一种负债筹资的方式是发行企业债券，利用债券筹资的优点是资金成本较低，利息可以在税前列支，保证股东的控制权，而且可以发挥财务杠杆作用，但债券筹资也存在以下缺点：筹资风险高，债券有固定的到期日，并需定期支付利息；限制条件多，筹资时间长，筹资额有限。不利于企业抓住时机，及时并购。
1.1.2 权益性融资风险 发行普通股是企业筹集大量资金的一种基本方式，而且所筹资金没有固定利息负担，没有固定到期日，不用偿还，筹资风险小。但我国对股票融资的要求非常严格，企业如想实现股票融资，需要的时间跨度长，不利于抢占并购时机，而且股票融资也有以下缺点：①资金成本高，主要是股利要从净利润中支付，而债务资金的利息可在税前扣除；②容易分散控制权，利用普通股筹划资，出售了新股票，引进了新股东，容易导致公司控制权分散；③无法享受纳税利益；④现金股利支付压力大，股票股利支付会导致每股收益下降、每股市价下跌。所以利用股票融资实现企业并购，给并购方带来的风险也是不可估量的。
1.2 目标企业价值评估中的资产不实风险 由于并购双方的信息不对称，有时并购方看好的被并购方的资产，在并购完成后有可能存在严重高估，甚至一文不值，从而给并购方造成很大的经济损失。由于我国企业并购缺乏一系列行之有效的评估指标体系，其相关的规定也多为原则性的内容，可操作性并不强。并购过程中人的主观性对并购影响很大，并购并不能按市场价值规律来实施。企业并购，本质也是一种商品的交换关系，对于交易双方来说需要有灵通的信息，需要有人做促进工作，所以需要建立服务于并购的中介组织，降低并购双方的信息成本且对并购行为提供指导和监督。
1.3 反收购风险 如果企业并购演化成敌意收购，被并购方就会不惜代价设置障碍，从而增加企业收购成本，甚至有可能会导致收购失败。如被并购方回收股票、实施“毒丸计划”等反收购手段。1984年外号“金融鳄鱼”的戈德史密斯准备收购美国排名前400位的克朗公司，克朗公司采取的就是“毒丸计划”：一是压低股息，让收购方无利可图：二是宣布新股东没有选举权，董事会每年最多更换1/3，任何重大决定须经董事会2/3票通过，让收购者无权控制人公司；三是公司高级负责人离职时须支付其3年工资和全部退休金，总计1亿美元，公司骨干离职时须支付其半年工资，总计3000万美元，这将使收购者背上沉重财务包袱。虽然戈德史密斯最终成功收购了克朗公司，但他上任伊始即刻宣布取消“毒丸计划“。
1.4 营运风险和安置被收购企业员工风险 企业完成并购后，可能并不会产生协同效应，并购双方资源难以实现共享互补，甚至会出现规模不经济，整个企业反而可能会被并入企业拖累。而且并购方往往会被要求安置被收购企业员工或者支付相关成本，如果并购方处理不当，往往会因此而背上沉重的包袱，增加其管理成本和经营成本。甚至可能出现技术人才流失，管理人员罢工的危险。哈佛大学学者波特说,最明智的收购为了“填补空白”，如一家公司为增强其生产线或扩大销售地盘而收购另一家公司。“全球化”收购，如为了把公司的重要业务扩展到其他国家所作的收购，也可能起作用，但文化和语言的障碍将损害这样的兼并。另外，为了垄断市场，直接竞争者之间的兼并，如把庞大的银行及其重复的分支机构联合起来，也通常具有成效。进行企业并购一般有两大陷阱：首先，对并购考虑不周，把并购的可能获利建立在不可靠的设想上，并为并购付出高额费用，即使一切顺利，日后公司也是难以收回投资。其次并购以后，良好的结合能使一项糟糕的兼并绝境逢生，糟糕的经营却往往使良好的开端遭到失败。
2 企业并购时采取相应对策降低风险
为了避免上述风险，或者尽可能的降低风险，企业在并购时应从以下方面采取对策：
2.1 并购前，①合理确定目标企业的价值，降低估价风险。信息不对称是产生目标企业价值评估风险的根本原因，因此，并购企业应在并购前对目标公司进行详尽的审查与评价。并购方可以聘请投资银行根据企业的发展规划进行全面策划，对目标企业的产业环境，财务状况和经营能力进行全面的分析，从而对目标企业的未来收益能力作出合理的预期。并购公司可根据并购动机，选择不同的定价方法；并购公司也可综合运用定价模型，如将清算价值法得到的目标企业价值作为并购价格的下限，将现金流量法确立的企业价值作为并购价格的上限，然后再根据双方的讨价还价在该区间确定协商价格作为并购价格。②小心被并购方财务报表上的陷井，多留意表外内容，是否存在未决诉讼、大宗担保等预计负债，主要设施、关键设备是否被抵押等，以防资产不实风险。③在合理安排资本结构的前提下，采取多渠道融资，除银行贷款外，企业要积极运用票据、债券、信托、融资租凭、售后回租等方式，应尽量避免“短融长投”，旨在防范融资风险。
2.2 并购中，一旦确定目标企业，看准时机，则要该进则进，该退则退，运筹帷幄，决胜千里。不宜战线过长，耗时费力，虚增并购成本，更有甚者，给“白衣骑士”们钻了空隙，功亏一篑。所以要看准目标，果断出击，速战速决，一举成功。1993年香港长江实业与中泰携手合作，以各占一半股权的协议，提出联手收购美丽华酒店，但以失败告终。其间固然有大股东杨氏家族的拒绝态度，恒基集团的中途插入，正是充当了“白衣骑士”作用。利用自己的雄厚实力，与收购方展开争购，最后争购成功，保住了美丽华酒店。
2.3 并购后，则主要防范营运风险和员工的安置风险。企业并购无论是横向并购、纵向并购还是混合并购，目的都是要在并购后能够产生协同效应，产生更大的效益。首先要深度融合，从生产、技术、资源、市场等方面彻底融合，进行总体布局，产生规模效应。其次文化理念统一，并购企业和被并购企业在并购前的发展目标、岗位要求、管理方法都不一样，并购后要统一到一个方向上来，为同一个目标奋斗。第三妥善安置员工。企业竞争归根到底是人才的竞争。对被并购企业与并购企业的员工一视同仁，给予相同的福利待遇和政治待遇，会激发被并购企业员工的工作热情，并购工作能得到广大员工的支持，并购后的效益也就指日可待了。2008年的河南永煤集团、鹤煤集团、焦煤集团、中原大化、省煤气公司实现的强强联合，组成的河南煤业化集团公司就是实行深层融合，重新板块划分，实施“六个统一”，发展为河南省最大最强最具活力和成长性的工业企业。
获得诺贝尔经济学奖的史蒂格尔教授在研究中发现：世界最大500家企业全是通过资产连营、兼并、收购、参股、控股等手段发展起来的，也就是说，一个企业如果只靠自己缓慢的资本积累，做大的可能性很小。所以企业要做大做强，并购是必经之路，合理估计并购风险，尽量减少并购成本，获得最佳并购效益，尽快让我国企业上层次、上规模，增强实力，才是应对当前国际经济危机的上上策。

F. 国内外酒店并购案例的主要特点

1、一些跨境的，比如美的收购库卡，海尔收购通用电气，联络互动收购新蛋，以版及海航一系列大动作等权。多说一句句，这几年很多欧洲中小企业是中国买家的重点出手并购对象，我们以前帮客户并购的更多是风电光伏、石油化工类的大项目，这几年帮客户做的就成了红酒企业、家具企业、刀具企业什么的了2、一些大型私募基金，比如黑石、华平、PAG、TPG、Baring等都喜欢buyout，国内出手比较多的如中信产业基金（号称中国黑石）、博裕、厚朴等，都是谋求控股权以上的私募基金，哦还有背景强悍的新风天域，去年从复星和TPG手里买下了和睦家3、互联网领域就很多了，美团大众点评、滴滴快的等新闻已经足够了，还有一些传统巨头，比如微软并购GitHub等4、医疗领域也会比较多，大型集团比如华润、复星并购都很多；还有一些行业内的横向并购，比如乐普医疗、上海莱士等5、借壳类：顺丰+四通一达都可以看，顺丰速度也是惊人借壳中还有一种是中概回归A股的：这类涉及财团过桥、私有化、拆VIE等，就会结构比较复杂，云里雾里也蛮有意思，比如分众传媒、巨人网络、360等

G. 万豪为什么要收购喜达屋

因为有价值。
美国当地时间11月16日早晨，万豪国际酒店集团宣布以122亿美元现金加股票收购喜达屋酒店与度假酒店国际集团（以下简称“喜达屋”）。据美国酒店权威杂志《HOTELS》公布的2014年度“全球酒店集团325强”排名，希尔顿全球排名第一，房间总数超过71.5062万，酒店总数4,322；万豪国际原本排名第二，房间总数71.4765，酒店总数4,175。收购完成之后，万豪将在全球拥有5500处产业，总计约110万间房间，相当于增加了50%的酒店房间，这项交易将缔造全球最大酒店业公司。腾讯财经从喜达屋大中华区确认了消息的真实性。两家公司表示，预计将在2016年中完成交易。万豪国际CEO Arne Sorenson（埃尼_索伦森）在公司推特上表示，收购喜达屋将创造一个独特的酒店业品牌，合并后的企业将拥有一个多样化且专业的团队。Arne说，“在万豪88年的历史上，这是最大的一笔收购。首先，我们可以为两家公司的股东都创造价值。第二，我们相信，扩大规模将让我们保持在迅速变化的市场中有竞争优势。”

H. 富力收购万达多家酒店背后原因何在

2017年7月19日，万达与融创、富力签署了一纸协议，富力地产以199.06亿元价格收购万达76家酒店全部股权以及1家酒店70%股权。这份协议令富力地产成为了除了房地产开发商以外的全球最大豪华酒店业主。据富力地产提供的数据显示，富力地产已经拥有88家酒店的资产，富力地产的酒店业务营收却只占4%，并且连续六年呈现亏损的状态。

收购万达资产除了给富力地产带来净利润和收益率，还一定程度降低了其负债率。相比2016年，2017年富力地产的负债率下降了1.08%。

富力地产在收购万达酒店之后，除了带来的直接回报以外，富力地产也面临着一些难题，如酒店抛开抵押融资的功能，其回报率低、盈利周期长也是富力要面对的难题。未来富力考虑经整合酒店资产业务，提升酒店收益，同时增加酒店服务内容以提高入住率。

I. 富力199亿购万达酒店借酒店运营突围后分拆上市

以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。

7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。

借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。

7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。

不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。

对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。

第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。

早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。