合富融资租赁

A. 房产代理公司与房产中介公司,有什么区别

房屋代理公司和房产中介公司都属于中介形式，只是操作方法不一样。

区别在于两种公司的盈利方式不同，比如说：

1. 代理公司，指的是代理公司和房主签代理合同，代理出售房产，假设房子50平米，代理合同卖80万，如果代理公司卖了90万，剩下10万就是他们的，代理公司从众抽利，优点：无需您费心，节省您的时间，精力等。缺点：买卖过程对您不是很透明，操作中很有多弊端。

2. 房地产中介公司，竞争激烈，他们在中间起到买卖居间服务，为房主找到买家，从买家处赚取中介费。

   

   (1)合富融资租赁扩展阅读:

房地产代理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务机构，业务集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回拢资金等。随着房地产市场的分工的日益细化，房地产代理公司越来越多的参与到房地产行业中，专业的代理公司更受到房地产开发商的青睐和合作。

选自:网页链接

B. 租赁新规：新增租赁住房不宜一次性收取一年以上租金

日前，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》。通知指出：住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
长租公寓通常一签就是3~8年，是否会因此“凉凉”呢？广东格林律师事务所律师杨金娜分析认为，适用该通知的三种租赁住房为自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房，其余出租住房都不受该通知的制约。开发商自持长租公寓套现或有难度。不过，“不宜”在法律上的理解是“不提倡，但并不禁止”。2017年4月万科在白云和黄埔首吃广州土拍“竞自持”的“螃蟹”，白云项目自持50%，黄埔项目自持55%，按开发进度，可能受到该通知的影响。
对发展商影响：
开发商“以租代售”无空子可钻
在采访中记者发现，个别长租公寓项目以“1字头”为宣传，暗示以售价的计价方式出租长租公寓。那么，《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》对开发商和租客来说，有怎样的影响呢？
地产人士分析认为，开发商自持长租公寓，因为不能进行分拆销售，沉淀资金较大和时间较长，一些开发商都希望通过“以租代售”签长租约，回收部分资金。但是这个通知已“封杀”了开发商可以钻的空子。
据了解，该通知的第四条款约定：地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变”。
通知的第11和第12条款则约束了开发商自持长租住房的出租和宣传。第11条款约定：住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
第12条款约定：宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。第13条款则约定：本通知自印发之日起施行，有效期5年。
对长租公寓影响：不会对现有运营模式产生大的冲击
开发商自持土地，开发成长租公寓，这是楼市“租售并举”趋势之下涌现的新模式。不过，由于自持土地并开发涉及的周期较长，开发商的长租品牌或长租公寓运营公司常用的模式是与业主签长租约，一签3~8年，一次性向业主支付租金，以获得较有竞争力的租金，然后以市场价放租，赚取差价。
市场人士表示，即使是开发商最终希望以长租项目打包发行Reits债券（房地产信托融资），最基本都需要管理一定规模的长租公寓以及可以体现在财务报表的稳定租金收入，因此无论是自持还是“收屋”，都是扩大长租公寓规模的两个办法。
中原地产小北路二分行营业经理曾小利告诉记者，建行从去年开始开展存房业务，收进来的房屋通过第三方的长租管理机构进行放租，这个公司通过区域内的所有地产中介进行放租，而且支付的佣金高达一个月（市场行情是业主与租客各付半月佣），因此不少中介都热衷于帮长租公司寻找租客。“这种业务本身签下的长租房屋已经考虑到好租、易租的因素，如以单间、一房、两房为主，楼梯楼楼层不能太高，房屋状态较为新净，最好是电梯楼。”她分析道，长租机构以市场租价7折左右签下长租的房屋，再以市价折让两三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。业内人士认为，新规对于长租公寓运营的影响可能比较有限。
对小业主影响：有租客“尝鲜”要求“押一付一”
尽管政府部门出台的《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，只是针对新增的租赁住房，对目前现存的出租盘源并无任何制约。但由于政府在该通知鼓励“押一付一”，记者通过多个中介了解到，市场上已有一些租客尝鲜，提出“押一付一”。
合富置业高级营业经理高伟亮表示，虽然有部分租客会有下调押金的要求，但是业主都不愿意，仍然会按照往常的“押二付一”来收取，而租客最后也接受了“押二付一”这个行规。
中原地产曾小利告诉记者，即使是在政府出台该通知前，在租赁盘源出租条件商议中，他们也遇到过租客提出“押一付一”，毕竟对一些职场新人来说，一下子掏出三个月租金“押二付一”有一定的压力。她表示，“有少部分业主比较好说话。”她两个月前曾经代理一单租赁交易，房东是名校博士后，出租的时候要求租客必须为具有本科或以上的学历，后来他们找到一个租客，这位租客刚好是博士后的校友，两个人一见如故，房东把月租3800元的楼梯楼两房单位下调到3200元出租给“小校友”，后来校友提出“押一付一”，房东也爽快答应了。
政府对新增租赁住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在实际的二手房租赁业务中，双方商定的租金支付方式通常实行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是极为罕见。曾小利从业这么多年，在小北也是只遇到过一宗一次性支付5年租金的情况。一个家庭为了孩子在小北路附近读书而租下了一个楼梯楼低层三房单位，业主原本开价月租6000元，后来双方议价，业主愿意下调租金到5000元，且不要求按年递增租金，租客需要一次性支付五年的租金，这个租赁交易最终成交，租客一次性给业主打款30万元。

C. 吴忠市新出的十条房地产政策

吴忠房天下推荐！
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

(一)统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

(二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

解读：建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点

南京工业大学房地产系副主任吴翔华表示，这是国务院很有章法的一记“组合拳”。建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点，之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。"乱市"就得用重典！”合富辉煌集团首席分析师龙斌表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

二、坚决抑制不合理住房需求

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

解读：主要针对投机性购房 会加速楼市降温

合富辉煌集团首席分析师龙斌认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

“对于北京楼市来说，无疑是突如其来的一股"寒流"，有可能会将楼市带入又一个冬天”，中经联盟秘书长陈云峰认为，此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。“一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求”，陈云峰说，如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围， 会加速楼市降温。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

解读：开征房产税要遵循“不都收，分等级”的原则

由于我国房地产市场起步较晚，理论与实践经验不足，在房地产市场发展的过程中产生了一些问题，这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性，因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰呼吁，即使开征房产税，也一定要遵循“不都收，分等级”的原则，这样才能更好地体现 “差异化住房政策”的思路。

三、增加住房有效供给

(五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

解读：国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策

在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心。海南知名经济学者王毅武教授王毅武说，“从这一条要求可以看出，国家对民生保障房产项目的开发，会给予更多的优惠政策。”

(六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

解读：将改变当前土地市场价高者得现状

邓宏乾教授认为，再次强调土地供应的“70%”，将确保市场上普通住房的有效供应，缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式，则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施，将让火热的楼市“退烧”。

海南房地产业资深人士汪志军表示，虽然硬性要求保障性住房等的开发比例，其主旨意图是好的，想尽可能多地解决百姓住房问题，然而这一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的问题。拿海南这个经济薄弱的省来说，旅游产业及相前配套产业是本省的主导产业之一，也是地区经济收入的主要来源之一，如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例，会影响经济收益，进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。

四、加快保障性安居工程建设

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。

解读：加快保障房安居工程建设让老百姓保持信心

武汉理工大学潘辰教授分析，加大保障性住房建设，解决低收入人群住房问题，是增加市场供应的有效措施，将起到稳定房价的作用。“这是一个强制性的要求，目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。”王毅武认为，过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。

五、加强市场监管

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

(九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

解读：加强监管将加大打击力度

王毅武表示，该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。潘辰教授表示，今年楼市重归火爆之后，捂盘惜售等有所抬头，加大打击力度，增加信息透明度，可防止房价不正常上涨。王毅武指出，这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。

(十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

解读：个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露

值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充， 个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

D. 合富(广州)融资租赁有限公司怎么样

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