正荣信托

1. 华融资产管理有限公司是个怎么样的存在

若是华融资本管理有限公司，于2016-03-18在北京市工商行政管理局登记成立。公司经营范围包括资产管理；项目投资；投资管理；投资咨询；财务咨询；不得开展审计等。

温馨提示：以上内容仅供参考。
应答时间：2021-07-23，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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2. 三道红线再添补丁监管部门更关注这三个指标

近日，据券商人士透漏，2021以来，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，还重点关注另外三个维度-----房企商票数据；当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

01 监管扩容

“三道红线”后，又添“三道补丁”

2020年8月20日， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

2020年8月23日， 央行和住建部官网发布通稿，披露了“2点禁令”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

对于近三年经营现金流为负的企业， 则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

数据来源：风财讯智库整理

补丁三：近三年经营活动产生的现金流不能连续为负

经营活动产生的现金流净额体现了这家公司“真实”的盈利能力。部分公司虽然营收和净利润都不错，但经营性现金流为负，说明这一年实际上没有赚到钱，由于赊销等原因，只是账面上赚钱，并非真正的现金流入。因此监管部门将“近三年经营活动产生的现金流净额”作为重要观察指标。

若近三年房企经营活动产生的现金流净额均为负，这表示企业采取的是扩张战略，房企在市场份额增长的过程中，资金周转压力较大，在融资监管持续收紧的当下，企业资金链风险更甚。

2020年，房企经营现金流情况明显改善，2020年，TOP50房企经营活动产生的现金流净额为4914.7亿元，同比大幅增长125%。在TOP50企业中，华夏幸福、绿城中国和正荣地产这三家企业经营活动现金流净额已经连续三年为负。

研究员：蔡艳平

3. 未来已来丨抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来

【未来已来(2019) | 预见行业】抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？

本期摘要

房地产行业发展速度放缓，再像过去20年那种增长的黄金周期不复存在，行业由“增量时代”进入“存量时代”。在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，行业进入平稳发展的新长周期。

调控常态化，市场不确定性增加，面对这样的行业环境，无论是市场，还是企业都呈现出明显的分化特征，总是有机可寻，适者生存。坚持看好行业的未来。

1、房地产行业未来仍可期

01

黄金周期不复返，市场不确定增加，是祸亦是福

中国的房地产市场本轮长周期的繁荣已经接近顶点，行业发展速度明显放缓，目前国家出台的一系列调控政策，是为了保障房地产行业的健康稳定发展，同时，也增加了市场不确定性。短期来看，这种“急刹车”给高歌猛进的房企带来巨大的挑战。长期来看，利好房地产行业，从而利好房企。一方面，只有房地产行业未来保持在稳定的发展轨迹上，才能为房企提供良性的发展环境，以避免房地产“泡沫”破裂的风险；另一方面，中国的房地产无论是在品质还是文化管理方面都存在很大的提升空间，未来还是可以大有所为。

▼中国恒大—房地产黄金周期不再

国家在房地产行业进行一种合理的管理和调整，也就是说房地产行业再像过去20年那种增长的黄金周期没有了。

▼中国海外发展—市场不确定性增加，行业周期缩短

市场不确定性增加，行业周期缩短。在现有政策环境下，将促进房地产行业的长期健康发展，下半年内地房地产市场将保持平稳发展。

▼阳光城—行业发展速度放缓，但还是大有可为

中国的房地产行业，无论在品质还是文化管理方面与先进国家存在着较大的差距，因此，房地产还是大有可为，但不会像过去那样能够高速发展。

▼绿城中国——短期看住，长期看稳

房地产确实比较受人关注，从绿城的情况看，还是短期看住，长期看稳。随着调控的深入，今年下半年或者明年，市场下行的压力还是很大，但是长期来看，还是稳定，毕竟房地产是支柱行业。

02市场并没有很冷，“分化”一词更贴切

房地产行业高速发展的势头虽受阻，但并不悲观。大到各能级城市，小到各城市群、各城市均表现出“分化”的态势。从不同城市能级来看，一线、核心二线和强三线城市保持一定的韧性，依然受房企的青睐，而且需求依然相对旺盛。三四线城市面临的压力要大一些，但就中国目前59.58%的城镇化率来看，与发达国家相比仍有很大提升空间，红利尚存。从不同城市来看，调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响会逐步降温。

▼碧桂园—三四线城市存在压力，但坚信行业明天会更好

碧桂园始终相信地产行业的明天会更好，虽然在三四线城市的发展中，碧桂园也面临着不少的压力，但是碧桂园有经验和能力，做到均匀布局，以分摊其潜在的风险。

▼旭辉控股集团—行业进入平稳发展的新长周期，各类城市市场表现非常分化

行业进入平稳发展的新长周期，精细化时代、品牌竞争时代应运而生。各类城市市场表现非常分化，城市周期主导市场。调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响逐步降温。

▼宝龙地产—市场并没有很冷，只是区域分化比较明显

整个房地产市场并没有变得很冷，可能某些北方区域不太好，比如天津项目去化还是很慢，但长三角还可以。

03谨慎看市场，提升综合竞争能力

在我们把握了谨慎对待市场，看好房地产行业未来的大势下， 企业如何修炼穿越周期的能力？面对变局规模可能不是评判一个企业的唯一标准，而是对融资、拿地、运营等提出全面的要求。

▼龙湖集团—穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入

关于行业的未来，现在看到的行业集中度是非常明显的在向头部企业集中，但是下一步就不完全是头部企业集中的问题，就是规模在这时候不是一个绝对领先的一个重要指针，可能这时候全面的综合竞争能力是核心的，就是说投资、拿地、运营、交付的业绩和成果，以及可能在此基础上对客户的长期持续服务和投入是一个关键。还有公司有没有这种穿越周期的能力，其实对房地产来讲，穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入。

▼世茂房地产—融资环境恶劣，市场不确定性加大

现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，企业合作的机会会更多。

▼德信中国—行业短期面临一些新的不确定性，坚定看好行业的未来

近期中国国内的房地产调控确实在不断加码，但是相信政府的核心还是要房地产平稳发展，最终目的是为了房地产健康发展。所以短期内可能会存在一定的不确定性，但是中长期对中国房地产市场空间还是看好，那么于现有的政策条件下，还是会理性的对待市场，始终保持一种谨慎和乐观的态度。

2、调控以“稳”为导向，严宽有章

01“房住不炒”主基调不变

在“房住不炒”主基调不变，“三稳”作为房地产调控的主要目标不变，调控政策将持续展开，但对于房价、地价以及预期的影响不会造成大的波动。

▼万科A—行业调控预计仍将保持连续性和稳定性

下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。

▼阳光城—行业形势充满不确定性，顺势而为，品质取胜

“房住不炒”主基调未变，“三稳”目标将长期存续；“分城施策”，各地调控方向不同，以及国际国内经济形势变化，使行业形势充满不确定性。应对之策是顺应大势，主动调整适应，保持对市场的敬畏之心，发挥精准灵活优势，做好底线管理。

▼旭辉控股集团—政策以稳为主

房地产行业定位为经济稳定器，政策以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量。

▼中梁控股—房地产市场总体稳定，不会有太大的波动

中国政策对房地产的影响非常大，中央也是希望房价也好、地价也好、预期也好，还是稳定的，波动不会太大。

02严控“加杠杆”的态度坚决，但具有灵活性

国家所有的调控看似无章可循，实则思路清晰。首先，现在的调控不像以前那样不会出现任何松动的迹象，而是更加的科学、灵活，宽严并济，试图寻找某个平衡点。其次，在调控对象上，主要针对杠杆过高的房企，或者有些渠道加大了行业的杠杆，比如信托融资。

总的来说，房地产调控与“杠杆”有着密不可分的关系，资金大量流入房地产行业，在供给端，房企加杠杆投资，在需求端，居民的杠杆率抬升。国家政策调控还是看各主体的“自律性”。

▼龙湖集团—政策调控的强度部分取决于开发商的自律性

无论是政府还是开发商都在寻求属于自己的一个平衡点，这就需要开发商非常的自律，等待机会的出现。

▼龙光地产—政策调控具有针对性

目前整个地产的融资政策确实是在收紧，但仔细分析了一下，这个收紧主要针对两个方面，一是针对杠杠过高的，另一个是行业内的有些产品品类，有些渠道，它们的存在加大了行业的杠杆，比如说信托。所以这些政策是有针对性的。

▼宝龙地产—房地产调控决心可见

这次国家对房地产不能再加杠杠的态度已经非常坚决了，而且短时间内不会变。

▼深圳控股—下半年以来紧张的态势有所缓和

下半年以来，整个市场的调控的手法出现一些很微妙的变化，不像原来那样铁板一块，或者没有任何松动的迹象，无论是在调控层面、审批预售层面、消费者的情绪和银行的层面，他们或多或少的会比上半年相对比较紧张的态度有所缓和，有所变化，但并不是在政策层面出了一个明确的指引，或者窗口指导，说这块就不限购了或者不限售了，这个没有看到，只是观察到这样一些变化。

03融资收紧成共识，但优质企业相对优势凸显

4月份以来融资调控持续加码，包括信托、海外债、开发贷等融资渠道的收紧。作为资金密集型的行业，资金可谓是房企的“命门”，此次系列融资监管对于房企而言可谓“狠敲打”。最直接的影响是投资放缓，土地市场逐渐回归理性。在“不将房地产市场作为短期刺激经济的手段”的定调指引下，预计房地产银根仍会持续收紧。但是往往在“洗牌”的时候，优质企业相对优势更加明显，对于这类企业适应难度不大，而中小型企业面临更大的挑战。

▼万科A—房企融资将面临一定压力，优质企业适应难度不大

随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。应对市场该“敬畏市场，顺势而为，应时而变。”

▼融创中国—谨慎对待此次颠覆性地融资调控

这次融资端的收紧是颠覆性的、史无前例的动作。这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，一定要特别小心的对待这次的融资调整。

▼阳光城—融资监管至少持续1年时间

房地产融资监管政策越来越紧，预测这个趋势会延续1年多的时间。

▼中国奥园—房地产银根会持续收紧

在中国房地产行业“房住不炒”、“一城一策”的政策背景下，房地产银根仍会持续收紧。

▼禹洲地产—融资收紧成为行业共识

国家对整个房地产行业的融资是收紧的，尤其是今年下半年，这也是行业的一个共识。过往可能是从售价和限购方面去调控房地产业，所以现在更多是从融资方面去调。无论是前融、信托，甚至银行方面的贷款可能都卡的比较紧。

04土地市场降温，年底或将迎来投资机会

毫无疑问，此轮调控使得土地市场降温、土地价格下行的可能性比较大，但身处资金面承压的困境，很多企业放缓拿地节奏，或停止拿地，对于资金相对充裕的房企而言，是绝佳的机会。此外，销售市场也面临一定的压力，压力最大的还是三到八线城市。

▼融创中国—土地市场下行，投资需谨慎

现在的土地市场在下行的通道慢慢往下走，最低点在年底，也可能在明年，所以投资上不用着急。

▼中国金茂—下半年有获取土地的机会

很多城市今年的供地计划很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。

▼正荣地产—调控常态化，但有机可寻

下半年这一轮的调控肯定会对土地市场产生影响，土地市场一定是会往上提升。如果猜的不错的话，应该是九、十月份到年底，调控应该是比较正常，所以会利用这个机会。

▼龙光地产—土地市场会逐步降温，对优质企业是个机会

在整体政策收紧的情况下，预计未来的土地市场也会逐步降温，土地价格应该会下行，这对一些现金流非常健康，财务杠杠非常稳定的企业来说应该是个机会。

▼佳兆业集团—新房市场呈现先升后降的态势

中央和各地主管部门继续实施因城施策、分类调控的监管方式，全国大中城市新房市场交易呈现先升后降的态势。

▼融创中国—销售压力大，城市分化明显

融资难叠加销售也不行，下半年的销售压力会特别大，主要还是来自货币的压力和按揭的压力。从城市能级来看，一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为已经没有库存了，库存很小，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格都倒挂了。压力大的还是三到八线城市，主要原因是它的房价不便宜了，购买预期会逐渐发生变化，这也是因为中央的这种态度决定的。

总 结

房地产行业黄金周期不复返，行业进入平稳发展的新长周期。调控常态化，市场不确定性增加，但最终目的是保证房地产行业健康稳定发展。自古福祸相依，调控政策的持续加码，虽然给房企带来比较的大挑战，但是变局中却存在很多的机会，如土地市场降温，将迎来绝佳的投资机会。此外，企业合作的机会也在增多。

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4. 房地产信托50强有哪些

第 1 名：万科企业股份有限公司（2011年华润新国投信托、2012年渤海国际信托）
第 2 名：恒大地产集团（2012年四川信托、2012年中融信托、大业信托）
第 3 名：保利房地产（集团）股份有限公司（2012年浙商金汇信托）
第 4 名：大连万达集团股份有限公司（2012年大业信托、中融信托、长安信托）
第5 名：中国海外发展有限公司
第6 名：绿地控股集团有限公司
第 7 名：龙湖地产有限公司（2013年 中铁信托）
第 8 名：华润置地有限公司（2012年华润信托）
第 9 名：世茂房地产控股有限公司（2011年西部信托、渤海国际信托）
第 10 名：富力地产股份有限公司（2012年安信信托）
第 11名：碧桂园控股有限公司（2011年长安国际信托，2012年中铁信托）
第 12名：绿城房地产集团有限公司（2011年华润信托、平安信托，中海信托，五矿信
托，上海信托，2013年中航信托）
第 13 名：金地（集团）股份有限公司（2012年中信信托、华澳信托、爱建信托）
第 14 名：融创中国控股有限公司（2011年新华信托，中诚信托，2012年大业信托，兴
业信托，紫金信托）
第15 名：招商局地产控股股份有限公司
第 16 名：远洋地产控股有限公司（2011年中诚信托）
第 17名：佳兆业集团控股有限公司（2011年中诚信托、四川信托，2012年中融信托、
大业信托）
第 18 名：北京首都开发控股（集团）有限公司（2012年吉林信托）
第 19 名：新城控股集团有限公司（2012年中融信托）
第 20 名：华夏幸福基业股份有限公司（2012年中铁信托、新华信托，2013年东莞信
托）
第 21 名：金科地产集团股份有限公司（2011中诚信托）
第22 名：雅居乐地产控股有限公司
第 23 名：复地（集团）股份有限公司（2011中泰信托）
第 24 名：中信房地产股份有限公司（2011年长安信托）
第 25 名：融侨集团股份有限公司（2013年华润信托）
第26 名：建业住宅集团（中国）有限公司
第27 名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司
第28 名：天津住宅建设发展集团有限公司
第29 名：亿达集团有限公司
第30 名：江苏中南建设集团股份有限公司(外贸信托)
第31 名：路劲地产集团有限公司
第32 名：北京城建投资发展股份有限公司
第33 名：农工商房地产（集团）股份有限公司
第 34名：卓越置业集团有限公司（2011年华宝信托，中诚信托，2012年新华信托四川
信托）
第35 名：广州时代地产集团有限公司
第36 名：旭辉控股（集团）有限公司（外贸信托）
第 37 名：沿海绿色家园集团（2012年中泰信托，金谷信托）
第 38 名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司（2012柏瑞信托）
第39 名：上海城开（集团）有限公司
第 40 名：重庆协信控股（集团）有限公司（2012华润信托）
第 41 名：建发房地产集团有限公司（2011年厦门国际信托）
第 42 名：福建正荣集团有限公司（2013年中融信托，2012年建银信托）
第43 名：海亮地产控股集团有限公司
第44 名：禹洲地产股份有限公司
第 45 名：龙光地产控股有限公司（2012年中铁信托）
第 46 名：融信（福建）投资集团有限公司（2011年 华润信托 2012年长城信托，
2013年中融信托）
第 47 名：景瑞地产（集团）股份有限公司（2011年杭工商信托，2013年中建投信托）
第 48名：浙江佳源房地产集团有限公司（2011年中信信托，华润信托，2012年渤海国
际信托，浙金信托，2013年中融信托，爱建信托）
第 49 名：浙江昆仑置业集团有限公司（2011 2012 2013昆仑信托）
第50 名：上海三盛宏业投资集团
第 51名：荣盛房地产发展股份有限

5. 商业地产的事件盘点

2012年11月份商业地产大事件盘点
2012年的11月并不平静，商业地产类大事件包括旭辉集团、新城控股成功在香港上市、万达北京通州拿地、昆明恒隆广场项目开建温州龙湾万达广场开业；零售品牌大事件包括天猫苏宁易购大战“双11”、 娃哈哈杭州WAOW商场29日开业、深圳首家苹果门店开业、银泰百货全国门店14周年店庆；然而这个月的负面新闻也不少，深国商再圈钱7亿激怒投资者、京基董事长被曝澳门豪赌输掉京基100大厦、龙湖地产主席吴亚军离婚、上海外滩地王争夺案开庭、远大地产长沙“天空城市”进度延后、沃尔玛全国裁员计划悄然进行、俏江南董事长张兰被曝更改国籍……
2013年房企重心将转向商业地产 加速布局二线城市
记者统计发现，像万科、保利、龙湖、金地集团等9家房企，会将商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。绿城中国、招商地产、恒大地产、花样年等5家房企，都将在2013年加大在二线城市布局。
2013年1月份商业地产大事件盘点
2013年的1月商业地产类大事件包括万科公布“B转H”方案、南联地产更名“万科海外置业”、瑞安成立新天地公司、嘉德置地更名凯德集团、绿地香港买壳已启动、深圳海雅缤纷城19日开业、京投银泰豪掷百亿元北京夺地等等；零售品牌大事件包括万达百货丁瑶离职、俏江南通过港交所上市聆讯、王府井网上商城上线、特力和乐石家庄和天津两店同开、唐骏正式离职新华都等等；然而这个月的负面新闻也不少，温州4亿房地产信托开发商跑路、雅居乐陈卓林被正式控告非礼罪名、亿万豪剑桥撤离中国、韩国易买得拟退出中国卖场业务、沃尔玛郑州二七店闭店、麦德龙宣布停止万得城在华扩张、百胜餐饮就“速成鸡”事件公开致歉等等
2013年2月22日北京讯 国家统计局今日发布2012年国民经济和社会发展统计公报。公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。
2013年3月份中国商业地产十大事件
新国五条地方细则出台引房企多元化发展，万达拟在香港借壳上市，银泰、苏宁、吉之岛更名谋求经营突围，“第一夫人”效应捧红本土服装品牌，梅西百货等外资百货借道电商曲线入华，招商地产、金地规划产品线借力金融发展商业，沃尔玛、乐购在华新发展策略，Gucci、LV调整在华策略，杭州解百“蛇吞象”式收购杭州大厦或落空，娃哈哈进军商业地产凸显运营经验匮乏。
2013年8月份商业地产最新人事变动盘点
2013年8月，新鸿基地产人事变动，何志杰接替管文浩任非执董；李国章辞任九龙仓集团独立非执行董事职位；建业地产独立非执行董事变动：王石辞任 MukKinYau接棒；中海外上半年公司盈利131亿港元 孔庆平卸任董事局主席；百联集团10年换四任董事长 陈晓宏、叶永明正式加入……
2014年1月份商业地产最新人事变动盘点
2014年1月，万科聘任陈玮为执行副总裁；王锐加盟正荣集团担商业大旗，已布局500万㎡商业项目；瑞安房地产行政总裁李进港离职，罗康瑞回归管理一线；上海中鹰置业董事长芮永祥将任三湘股份副董事长；徐重仁复出担任全联总裁 定下三年拓店至千家的目标……
“2013成都商业地产十大趋势”：租售并举将成主流趋势
把脉中国商业地产发展趋势，展示成都商业地产样本，由华西都市报策划举办的“2013·中国商业地产成都峰会”于10月25下午在明宇尚雅饭店举行。
来自国务院发展研究中心、住建部以及代理机构、品牌开发商等商业地产及经济领域专家、学者齐聚成都。此次会上，RET睿意德西南大区总经理张建华先生受邀发布“2013成都商业地产十大趋势” 。因为其刷新了RET睿意德2012年发布的“成都商业地产十大新趋势”，而备受关注。
一、成都商圈由放射性辐射向横向辐射转变
二、商圈主题化发展趋势明显
三、城市规模扩大，拥堵加剧，消费者便利化需求增加。
四、消费者由“商品消费”向“场所消费”发展。
五、新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。
六、去主力店趋势加剧，次主力店占比加重。
七、从一线至三线，商铺租售价格失衡加重。
八、商铺投资者经历过一轮投资热潮，渐趋理性。
九、住宅巨头加大商业配比，租售并举将成主流趋势。
十、品牌开店渠道继续下沉，奢华品牌快慢两极化发展。
2013年12月份商业地产最新人事变动盘点。

6. 今年上海国际半程马拉松的赞助商有谁啊

我只知道有固特异，还是浏览他们官网的时候才知道的，是上海国际半程马拉松的冠名商，不知道和赞助商有没有啥区别。

7. 小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变

小房企排队赴港IPO背后的行业生态之变
这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于：拓宽融资渠道，维持资金链保证生存，此外，成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助，上市之后提升国际评级，便可以发海外债。
5月22日，十三届全国人大三次会议正式开幕。今年的政府工作报告重申，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
房地产调控基调维持不变，在“房住不炒”的大环境下，境内融资渠道收窄、融资成本抬升，小房企面临的资金问题被放大，赴港IPO成为这些房企较为青睐的融资方式之一。
据不完全统计，自2018年以来，成功上市的房企已达13家，其中，2018年和2019年成功上市的房企数量持平，分别为6家，2020年前4月成功上市1家。截至目前，已在港交所递交招股书的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等11家；在港交所等待IPO的房企旗下物业公司也有8家之多。
近几年，小房企负债率不断攀升、缺钱缺地的趋势越发明显。一名业内人士指出，小房企的生存状态映射了当前行业融资难、规模小的企业融资成本趋高，行业整体利润下滑，不求规模发展实际上很难生存的状态。过去一年，多家小房企首次递表均显示失效，就是因为负债高、短期偿债压力大。这些百亿左右销售规模的小房企IPO的内在动力在于：拓宽融资渠道，维持资金链保证生存，此外，成功IPO之后对企业继续使用债券等融资工具以维持流动性有很大的帮助，上市之后提升国际评级，便可以发海外债。
结合近期土地市场一轮拿地热潮来看，综合同策咨询研究院首席分析师张宏伟、上海中原市场分析师卢文曦等人的看法，小房企拿地积极性大增，大房企反而有所放缓。在这样背景下，小房企的资金压力更容易被放大。
此外，有房企人士对21世纪经济报道表示，下半年房企获取预售证数量会增加，加重了市场供应；与之相反的是，市场去化压力并没有有效途径释放，这样下来，今年内房企的存货压力自然随之上涨。
寄望冲刺IPO释压
行业进入2020年，叠加疫情影响，市场正在发生变化，小房企的生存空间遭到挤压，上市也是刚刚开始。
截至2020年5月底，在港交所等待IPO的房企约有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产等11家，还有安徽的文一地产也传出要赴港上市。
其中，三巽集团、海伦堡、奥山控股、万创国际、港龙地产等此前在首次递交招股书时被拒，现在是二次出发。
张宏伟指出，赴港上市有几项很重要的核心指标，近三年企业盈利能力及负债率，主线业务的盈利要符合最低盈利要求，如果核心指标达不到要求，可能会被打回重新申报，企业在重新提交的过程中，需要对土地及负债进行优化。
从招股书披露的信息可见，这几家小房企存在负债高、土地储备短板明显、短期资金压力大等共同特点。
以起家于安徽的三巽集团为例，该公司号称 “2019年实现销售规模300亿，5年内实现千亿目标”，并在2019年底挖来正荣总裁王本龙。然而，有第三方平台统计出，三巽2019年销售额比2018年的100多亿反而下降。
根据招股书披露，三年间，三巽的债务大增：从2016年负债2.29亿元，到截至2019年6月底，负债14.2亿元。此外，三年持续经营性现金流为负，融资成本长年处于10%以上高位。知情人士透露，三巽融资中信托借款占比高企。
再比如奥山控股，在其第一次公开披露的招股书中，负债率超过800%。同样首次IPO失效的港龙地产，也有同样的高负债问题：2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日，港龙地产资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%，3年多时间，负债率上升了2倍多。借款总额分别为3.18亿元、8.56亿元、28.53亿元、51.76亿元，3年多时间借款总额增长超16倍。
据披露，实地地产的融资利率从2017年6.59%一路涨到2019年的8.37%。截至今年3月底，实地涉及一年内到期有息负债合计42.87亿元，而涉及未偿还的信托等非标融资余额近24亿元，占同期总借款的18.5%，年利率至少10%以上。
上述几家等待二次IPO的小房企，资产负债率远高于行业平均资产负债率，上市为了能解决短期流动性风险，但规模偏小也成为港股资本不看好的主要原因。港龙地产与三巽集团土储均不足500万平方米，未来可售资源不充裕。尤其是三巽，90%土储集中于安徽，大部分为三四线城市。根据易居研究院的数据显示，64个三四线城市的存货进入增长周期，截至目前，三四线城市的库存环比上涨1.6%，同比上涨1.1%。这对于重仓三四线城市的房企而言，规模扩张与盈利能力提升都面临一定难度。近年来受房地产调控政策持续的影响，三四线城市的房价已基本陷入滞涨，因此奥山控股在这些城市的住宅销售，短期内可能很难改善公司的毛利率。
前述业内人士分析认为，如果说过去房企上市是为了找钱，找更便宜的钱，用于还债，并通过借新还旧，把昂贵的金钱替换出去，那么现在对于小房企来说，上市后增加流动性才是最重要的。
“我们或会因经营现金流量为负，而需要获得足够的额外融资，以满足融资需求、支持营运及公司扩张。如无法产生充足经营现金流量，或无法获得充足外部资金拨付经营所需，公司流动性及财务状况可能受到重大不利影响。”其中一家小房企上市招股书中披露了这段话。由此可见，小房企的流动性危机正在放大。
今年受疫情影响，大部分房企一季度销售均回款不畅，不少业内人士对记者表示出对今年存货增加与销售目标不能完成的担忧。如果说近期这一轮拿地潮，是为了在年内增补业绩，那么小房企在这一轮的抢地补仓，则更有危机的意味了。
去化率走低、存货上涨
亿翰智库一份研报指出，2020年疫情之后，国内融资环境有边际改善之势，高信用评级房企更易抓住机会。这就不难理解小房企在这样的融资背景下，急于上市的心情了。只有上市才有机会提升评级，从而融资、扩张。
亿翰智库对房企国内信用评级进行了梳理，发现国内信用评级机构对房企的评级普遍较高。43家房企中，信用主体评级为AAA的房企占77%，信用主体评级为AA+的房企占19%，信用主体评级为AA和BB的房企分别只有1家。从各房企的国内信用评级情况来看，无论是头部房企，还是规模相对较小的房企均有可能获得国内最高信用评级AAA的评级，说明国内评级机构在对房企进行评级时，并不是“唯规模”论，在规模上不占优势的房企，还可以通过改善财务状况，稳健的投资策略等方式获得评级机构的认可。
但是从信用评级AAA在各梯队的分布上来看，在TOP10和TOP11-TOP30房企中，主体信用评级为AAA的房企占比均接近90%，而TOP33-TOP83房企中，主体信用评级为AAA的房企占比相对较低，为56%。同时，主体信用评级为AA+、AA、BB较低信用评级的房企多分布在该梯队，说明规模房企总体上更受评级机构的认可。
要想做大规模就需要不断拿地、拿更多的地。
近期三巽集团、港龙地产等均出现在土拍现场。三巽第二次递交的招股书显示，2020年1月末，三巽控股拥有36个项目，总土地储备396.43万平方米，安徽、江苏、山东占比分别为89%、4.7%和5.5%。安徽土储略微调低了一点，说明自上次招股书递交之后，该公司又进行了一轮土地储备。
奥山是典型的土储少、分布不均衡的房企。奥山60%的土储集中在武汉，截至2019年3月31日，该公司在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目，应占土地储备估计总建筑面积约为340万平方米，其中包括规划总面积约为200万平方米的开发物业，规划总面积约为110万平方米持作未来开发物业。
在这一波赴港上市的小房企中，领地集团是其中的土储佼佼者，截至2020年2月，领地有超过1300万平方米土储，但领地的融资成本与负债高，也成为其迫切上市的重要原因。2017至2019年，领地的融资实际利率逐年升高，分别为6.4%、8.8%、9.9%；流动比率呈现下滑趋势，分别为1.3倍、1.3倍、1.2倍；净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍。
实际上不仅小房企，大部分房企今年上半年的业绩都差强人意。一名前20强房企相关人士对记者透露，为了增加市场供应、占领市场份额、扩大销售覆盖面，房企不得不在这个节点拿地，以保证年底之前有新产品推出市场。但去化非常关键，如果去化不好，今年的存货又增加，就会给房企带来资金压力，未来一两年业绩堪忧。
卢文曦指出，最近这一波土拍房企中，一梯队龙头大房企包括恒大、碧桂园拿地节奏明显放缓，中小规模的房企反而拿地积极。旧改项目陆续释放，比如5月份，瑞安房产近期以16.66亿元竞得上海青浦区两幅宅地；万科、中建联合体在宝山拿地，这两次土地出让涉及地块都是瑞安、万科此前已经介入的旧改项目。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从城市库存数据来看，客观上也说明短期压力是增大的。一方面是房屋销售市场降温，影响了去库存的节奏。另一方面是各地预售管控减少，楼盘供应规模明显是增加了。所以从实际情况看，这都会带动各类城市库存的上升。就城市分类看，一线城市和二线城市库存都在上升，这都是需要注意的风险。对于在一二线城市有库存的房企来说，若能库存积极去化，也有助于房企业绩的提升和库存风险的减少。
以郑州市场为例，疫情影响下郑州市场成交下滑，商品住宅消化周期明显拉长，前期库存积压。郑州在疫情期间新房供应较少。但回看过去一两年的市场，从2019年8月以来，郑州基本展现为供大于求的状态，因此存量较多，新房市场主要为消化前期库存状态。消化周期一举跃升至21个月以上高位。5月一场土拍显示，外来房企在郑州拿住宅用地的兴趣正在消退。在出让的4幅地块中，只有恒大一家外来房企拿了一幅商业地。

8. 误转给中国红十字基金会的钱可以退回吗

2020年8月4日，上海定海社区卫生服务中心全科团队的医护人员在社区内帮忙搬运物件。澎湃新闻记者 周平浪 图
疫情期间，社区是主战场。过去几个月，我们一直关注着中国社区基金会的行动，也在同步观察国际社区基金会的行动，并做了一个调研，试图去看见社区基金会在应急实践中的表现。

目前，全球有记录在案的社区基金会有1876家（数据来源：克利夫兰基金会，社区基金会地图），而根据我们的爬虫数据，中国的社区基金会有210多家，其中包括名字里有社区基金会，或名字里没有但实际上在行使社区基金会职能的组织。

在中国和西方的不同文化环境下，社区基金会的运作方式是不一样的。中国也有不同类型的社区基金会，基于其背景、发起方、服务对象、所在领域等。目前，中国的社区基金会仍处于发展初期，还面临很多挑战。

此次调研，我们找到了22家社区基金会做访谈，调研还在进行中，以下是截至目前的一个初步信息分享。

抗疫期间的基金会行动方向

第一类：物资资金的募集和捐赠

社区基金会在疫情期间，为医院、街道办事处、派出所、社区等抗疫一线捐赠防疫物资以及部分生活必需品。这是最常见的一个功能，募集资金和物资，然后对接到一线。

第二类：社区抗疫的资金支持

通过开设公益项目、设立专项基金的方式，为缺乏资金的社区抗疫一线提供必要的资金支持。很多基金会都在做面向自己社区服务对象的资助类项目，背后涉及基金会的资源整合能力——在应急状态下快速筹集并展开一个资助的专项基金。

第三类：社区抗疫志愿活动

通过召集社区志愿者，参与社区抗疫一线，为社区工作者减轻负担，以及通过举办相关活动慰问社区抗疫工作者。上海有好几家社区基金会都在组织人做翻译志愿者，也有的组织社区成员开展志愿服务等活动。

第四类：线上公益活动

通过举办各类线上公益活动，包括一线工作人员助力以及缓解隔离期间的心理压力等。比如宅家运动会、线上讲故事之类。尽管其他平台也可以办类似活动，但对于社区基金会来说，这是一种建立信任的手段，可以通过特定的推送去维系自己的社群，比如捐赠人的社群等等。

第五类：配合性防疫指挥

通过建立行动网络或成立专项基金的方式，联合社区行动者，提升社区治理水平，提升社区应对安全健康问题的能力。这一类行动更多是配合性的，比如支持政府和街道的工作，帮忙传达政策、进行社区排查，展开这类行动的是以政府发起类的社区基金会为主。

从以上不同行动可以看出，社区基金会各有特色，但也有共性，社区基金会更加关注社区发展（不在具体某一个领域），强调本地资源、本地利益相关者、本地解决。

社会基金会发挥的作用

1）资源链接，提供服务

社区基金会所提供的服务，在社区内部和外部资源之间充当了一个桥梁作用。比如抗疫前期的物资类募集与捐赠，也有一些社区基金会和专业机构一起做了高质量的在线心理咨询。

2）社区组织的培育和支持

支持社区组织发挥专业解决本土问题，开展专项资助，支持社区去做事，充当一种培育支持组织的作用。在疫情中，有社区基金会除了资助社区组织，也会对个人项目进行资助。

3）动员社区力量

动员社区积极分子去参与社区互助和志愿活动。

4）社区困难人群资助

对某些困难人群进行支持，比如给低保人群送食物包。从全球经验看，这都是很需要的，因为困难人群进行买菜等日常活动都不方便。

非公募基金会如何筹钱？

我们看到的大多数社区基金会都是非公募的。非公募基金会不能上街筹钱，也不能在微信上公开募捐，那么非公募基金会怎么筹钱？

途径1：争取大额个人捐款，与企业或其他基金会合作。

就目前看到的情况来说，以几家资金体量相对较大的社区基金会为例，他们的基金来源于企业，或者跟其他基金会合作，当然也有大额的个人捐款。

途径2：与公募基金会合作。

也有一些基金会，如蛇口基金会，他们在疫情期间跟公募基金会合作，上了腾讯平台，动作很快，公开透明也做得很好。今年慈善会和红十字会在腾讯及公益宝平台（注：公益宝平台是慈善会系统的常用工具）上的筹款信息也很多。

途径3：将非公募身份转为公募。

如果已经拿到慈善组织认定，而且在财务情况不错的条件下，可以考虑把非公募身份转成公募基金会。当然这需要时间，需要理事会同意，也需要跟上级民政部门取得协商一致。在某些情况下，可以将社区居民理解为一个特定范围内的群体，这样一来，募集就算是正常业务。

这里需要主要的是，街道办事处可以接受捐赠吗？

根据中国公益事业捐赠法第十一条 规定，“在发生自然灾害时或者境外捐赠人要求县级以上人民政府及其部门作为受赠人时，县级以上人民政府及其部门可以接受捐赠”。

今年的防疫捐赠，尤其是免税的 相关规定也强调，如果捐赠者想拿到免税抵税，必须将款项给到县级以上人民政府及其部门。

因此，街道办事处是不符合这个要求的，所以没有基金会或其专项基金去支持街道办事处。街道办事处虽然可以直接收一些钱或物资，但无法抵税，这对于一些捐赠人来说会有损失。

同时，法规里还规定：“县级以上人民政府及其部门可以将受赠财产转交公益性社会团体或者公益性非营利的事业单位；也可以按照捐赠人的意愿分发或者兴办公益事业，但是不得以本机关为受益对象。”

也就是说，如果街道办事处把捐赠的物资或钱用在其工作人员的防疫上是违规的。

然而，如果街道办事处下面有社区基金会，那么基金会可以提供免税的相关文件，而且对于捐款物资如何使用，也会有更多协商的空间。

中美社区基金会对比

这次纽约不幸成为了疫情风暴的中心点，有很多复杂的变化。纽约州大概有21家社区基金会，而上海目前注册的是81家。纽约市注册登记的非营利机构有4.6万家，而上海有1.7万家，这包括基金会、社会服务机构及民间团体。另外，根据去年的一个 数据报告，上海的社会组织从业人员是43万人，而纽约为60万人。其实在从业规模上，上海和纽约是比较接近的。

但我也发现，上海市有公开募捐资格的非营利机构只有21家，但纽约的很多公开慈善团体都可以直接走上街头募款，这是一个很大的差别。

美国的社区基金会筹钱力度也很大，但他们花钱的方式很不一样。他们花钱主要不是买防疫物资，而是以资助的方式给到各种组织，尤其是帮助弱势群体的一线草根组织和社区组织。例如给流浪者发盒饭的食物银行、为受虐待的妇女儿童提供的庇护所、帮助瘾君子戒断、帮助各种病患和自闭症群体做康复性治疗的组织。

纽约有一些社区基金会并不是以地域范围来划分边界，而是根据一些特定人群进行划分。比如，有一家2018年成立的餐饮工人社区基金会，针对纽约市餐饮行业的工人，直接给他们个人救济金。同时也会给餐饮机构一些无息贷款，帮助他们度过疫情。此外，他们也会资助那些帮助餐饮工人的非营利机构。

另一个例子是石头墙社区基金会，专注于LGBTQ，关注性少数人群社群的生存发展问题，他们也都第一时间成立了抗疫基金，然后跟关注的社群和非营利组织一起工作。

纽约的一些老牌机构疫情中做得很好，比如纽约社区信托基金，它有近100年的历史，当年在911事件的第二天就成立了灾后复原基金。这一次，他们在一个月的起步时间里，联合了18家大企业，以7500万美金为基础来推动防疫专项基金的成立。目前为止，已经募集到1.05亿美金，并发放了6900万美金的资助款，资助了500多家非营利机构。

这样的放款速度，其实在以前也是很难想象的。这次疫情改变了很多工作流程和规则，从背景调研到修改项目书，再到放款，都是快速运行。他们的放款中，并不全是捐款，也有的是提供无息借款，给一些社会服务提供资金周转，这跟他们以前的工作流程完全不一样。

可以看出，疫情中的对标资助很考验原本资助体系的成熟度，纽约已有百年的积累，而上海的社区基金会历史才10多年，能快速制定出针对疫情的专项资助，已经做得不错了。

社区基金会的捐赠如何用在刀刃上？

短期大额资助能马上产生效果，但不一定能解决根本问题。

曾经有官方背景的社区基金会小伙伴来问我，说领导觉得钱给个人才放心，给组织不是容易出问题吗？

这就是信任的问题，不信任中间组织，但是专业公益组织的存在是非常必要的。如果你的捐赠能够通过中间组织，也许可以放大你的资源，同时带进其他资源。比如，帮助一个残障人员的家庭，可以直接给一个月1000块的补助金，也可以在给补助金的同时，提供其他技能培训，解决生计问题。或者也可以给他一些伙伴扶持，让他看到希望，帮助他慢慢走出困境。这就要引入第三方的专业组织，光靠钱无法解决所有问题。

如果社区基金会与居委会合作，可以用灵活身份进行社会资源募集。

社区居委会不是政府基层部门而是群众自治团体，他们了解社区情况，老百姓对他们的信任度也高。很多人以为居委会不缺钱，事实并非如此。居委会一年的资金是申报制，所有项目活动的资金开销都是固定的，使用时要走行政资金流程，所以用钱不方便，灵活性较差。

而社区基金会作为第三部门，可以以社会组织的方式在资金上提供一些灵活性，并且第一时间去解决社区的需要。其实，居委会是社区基金会非常好的合作伙伴，只是没人去走这条路。我们一直在说基金会在中国的发展要跟政府多互动，居委会就是一个切入点。

一个很典型的例子——上海梅陇三村的绿主妇，就是居委会成立的一家社会组织，跟居委会是一套人马、两块牌子，背后就有很多空间。有很多地方政府领导去参观绿主妇，从一个新角度来看社区治理，继而撬动更多社会资源。

还有一个老话题，以往基金会的钱只能资助一些非常规范的注册登记组织，如果是还没注册的草根组织，就不能给钱。但如果他们本身要做的事用不了太多钱呢？

其实，社区的每个社群总会潜移默化形成一些带头人，如果这些带头人能组织大家去帮助残障人解决买菜、口罩等防疫生活需要，就应该得到支持，哪怕没有组织。只要他非常明确地知道，要服务哪些人，需要提供什么，需要多少钱。就像这次武汉的 快递小哥，他也是一个人，没有成立组织。

小结

这次疫情对基金会的考验在于几点。

首先，考验基金会有没有一个灵活应变的机制解决当下的需求，能否及时回应并作出判断。对社区里的需求，有没有敏感度和快速反应的能力。

其次，考验社区基金会原有支柱体系的完善问题。

最后，考验社区基金会跟社区的链接和信任度。包括社区内部的信任，以及外部资源对基金会的信任。如果没有一个长期的积淀，就没法建立这种信任，也没法快速集中资源。

因此，我们建议社区基金会要注意以下几个方面：

1、审视你的财商。

怎么看钱就决定了怎么花钱，花钱能不能解决根本问题，这非常考验基金会背后的价值观。作为社区基金会，面临的社区问题很多。是依靠一个人的力量，还是要拉着大家一起去解决问题？一个人去做是一种做法，跟政府合作也是一个做法，而拉着更多的人一起去解决问题，便是另外一种做法。

2、关注“人”。

很多社区基金会的微信公众号上，信息里只有冷冰冰的数据，没有“人”。很少看到背后的故事，别人为什么捐钱，捐钱的人是怎么想的，因为什么样的经历才愿意来捐钱。这些都可以帮助建立大家对基金会的信任。

3、关注一些容易被忽视的对象。

社区基金会都关注居民区，可是除了居民区，还有街头的小商贩，还有流浪汉、流浪动物。这些都是值得关注的。

4、增强灵活性。

在应对紧急事件时，灵活性意味着可以去尝试原本不擅长或不太专注的一些事情。当社区有新需求，但基金会自身没有对应体制时，能不能只靠原本的信任积累去解决问题？或者为了当下的需求，从捐款和受益者利益的角度考虑，能否尝试突破现有系统？

总之，怎样看待钱，怎样看待人，如何将自己的价值发挥到最大，能否根据实际情况去灵活处理和解决问题，这些都是考验社区基金会工作最终成效的重要指标。

（讲者诸昳系映绿公益事业发展中心顾问，冯小娟系正荣公益基金会禾平台项目经理。本文根据“看见社区”栏目5月24日的直播分享整理而成，“看见社区”栏目小组每周邀请社区一线从业人员分享社区实践，致力于听到不同声音，看到真实视角下社区的样子。）关于“后疫情社区”

2019年，“社区更新观察团”走进上海5个社区，听社区实践者分享在地经验，与关注社区议题的人，一起漫步、观察和讨论。2020年，社区成为了抗击疫情的一线，后疫情社区将有哪些变化？社区治理会有哪些转向？我们将在“融合”、“治理”和“数据”三个主题下，继续观察，探讨社区的未来。

9. 监管来了！地产信托融资命门勒紧

信托通道业务正一步步被堵死。

5月8日，银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》（以下简称“办法”），对外公开征求意见，意见反馈截止时间为2020年6月8日。

其中明确，全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方非标债权资产合计金额不得超过信托公司净资产30%；全部集合资金信托投资于非标债权资产合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。——这些条款被认为最为严苛。

据中诚信托战略研究部统计，截至2019年年底，68家信托公司净资产规模合计6316.27亿元，净资产均值为93.5亿元。这意味着，一家百亿净资产信托公司同一融资人非标债权投放规模不能超过30亿元。目前单只地产信托计划规模在20亿元以上地产项目十分常见。

“这要求信托公司分散合作方，会使单一地产融资方从信托公司获得的融资额度减少，加大信托公司展业难度。”用益信托资深研究员帅国让对中国房地产报记者表示。

同时，“当前信托公司投资非标占比大多超过50%，50%上限将加大非标收缩压力，尤其是存量较大的基建和房地产信托，首当其冲。”某信托公司高管告诉中国房地产报记者。

摆在房企面前的另一个问题是，2020年面临到期的房地产信托产品能否顺利兑付。

限制“非标” 严管“通道”

根据资产来源不同，当前信托分为资金信托和财产信托。截至2019年12月，资金信托和管理财产信托余额分别为17.9万亿元和3.7万亿元。

所谓资金信托，指委托人将自己合法拥有的资金，委托信托公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分。按照委托人数目的不同，资金信托分为单独资金信托和集合资金信托。信托公司接受单个委托人委托的即为单独资金信托，接受两个或两个以上委托人委托的，则为集合资金信托。

银保监会有关部门负责人表示，近年来，由于内外部环境变化，资金信托出现为其他金融机构监管套利提供便利、尽职管理不当引发赔付压力、违规多层嵌套、与同类资管业务监管规则不一等问题。

为补齐制度短板，银保监会对照资管新规要求，研究起草了办法，以推动资金信托回归“卖者尽责、买者自负”的私募资管产品本源，发展有直接融资特点的资金信托，促进投资者权益保护，促进资管市场监管标准统一和有序竞争。

办法对信托业务多方面做了具体规范,其中对投资非标的限制最为突出。信托新规要求集合资金信托投资债券和非标比例不超过总规模的50%,投资单一项目比例不超过信托净资产30%。当前信托中8成左右资产投资于贷款和非标,这意味着新规出台后非标面临较大收缩压力。

哪些属于非标债权资产类型？办法规定，除在经国务院同意设立的交易市场交易的标准化债权类资产之外的其他债权类资产，均为非标债权。此外，明确资金信托不得投资商业银行信贷资产，不得投向限制性行业。房地产行业正属于限制性行业之一。

长江证券分析师赵伟分析称，当前大部分信托公司净资产规模低于100亿元，对单一客户非标不高于净资产30%要求，可能限制非标融资扩张能力；对一些依赖单个大客户的信托公司影响较大，迫使其补充资本金或者调整当前业务结构。考虑信托以投资非标为主，仅贷款占比达40.7%，如果加上资管计划等其他非标类投资，非标占比很可能明显超过50%，使得非标收缩压力进一步加大。

从投向行业来看，非标资金信托中，房地产和基建等领域占重要比例。截至2019年年末，资金信托余额17.94万亿元，其中房地产和基建分别达2.8万亿元和2.3万亿元，非标融资收缩过程潜在收缩压力不容忽视。

地产信托融资勒紧

在此之前，单只地产信托计划规模普遍在5亿元以上，规模在20亿元以上的地产项目也十分常见。

今年5月6日，泛海控股股份有限公司发布公告称，因控股子公司北京泛海东风置业有限公司向北京信托申请不超过25亿元融资、期限不超过18个月，实际融资金额20亿元，泛海控股拟为该笔融资提供连带责任保证担保。

闽系房企福晟集团、正荣地产、泰禾集团等在规模追逐之路上，信托融资都起着重要的作用。2018年年底，这3家房企分别与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达400亿元。泰禾近两年来亦多次陷入信托兑付纠纷中。

这种融资便利正在改变。一位地产人士称，对单一客户非标不高于净资产30%的要求，强行打破了房企和信托公司“一对一”深度合作关系，使得房企被迫与更多信托公司合作。且融资额度大大减低。

其实，自2019年下半年监管就开始对信托公司房地产信托规模和通道业务规模进行双压降，监管部门要求信托公司严格控制房地产信托业务，规模不得超过2019年6月30日额度；2020年监管要求是“房地产信托额度务必不能超过2019年底”。这其中，房地产供应链融资业务、购房尾款融资业务、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（REITS）等地产类多元化创新业务，以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权投资业务，都被计入了房地产业务额度。

近年来各地银保监局对信托公司开出的罚单，亦多围绕在违规为银行规避监管提供通道服务、违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托、违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款等事由。

政策接连打击下，以通道业务为代表的信托业务持续收缩，房地产、基建等信托融资明显收缩。加上2018年结构性去杠杆影响，基建信托融资在2018年大幅收缩，地产信托融资规模也明显下降，2019年下半年开始负增长。

用益信托统计数据显示，今年一季度成立的房地产信托规模1167.61亿元，同比下降42%，环比下降31.8%。“当然这其中一个重要原因是受疫情冲击，一些房企工期暂停，加上员工不能出差，需要实地尽调的一些项目没法进行，所以一季度房地产信托募资规模下滑。”某信托公司高管表示。

4月房地产类信托募集资金482.72亿元，环比仍下滑9.52%，房地产类信托规模占比25.8%，环比增加0.44个百分点。相较于高峰时期，2020年房地产类信托产品月度新增规模比重已大幅下滑。

同时，信托兑付压力正在到来。数据显示，近3年，资金信托到期规模约接近5万亿元。

“非标收缩压力下，信托非标资产有望通过债务置换、资产证券化、REITs等实现标准化，信托可利用自身在房地产、基建等项目方面的积累和优势积极参与、盘活存量资产。”前述信托高管表示。

10. 2007年胡润中国富豪排行榜的201-300

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