房企融资演化

Ⅰ 房企融资“因企施策”，私募基金如何直面挑战

房地产行业在国家政策的变动之下迎接巨大挑战，国家通过对市场的调控，在房价过高的市场前提下，不再允许更多的资金进入到房产市场，这也就导致了房产企业想要通过银行及股票市场获取资金的难度更加大。而面对这种情况，许多房企也因此做出了更多的对策，私募基金便在这个时候凸显出来。那么面对房产融资因企施策，私募基金应该如何直面挑战呢？

最后相对私募基金在房地产行业中的运作，如果抛弃众多的人为不利因素，相对其他的行业具有利润高、回报快、并且有底层房产作为抵押的保证，所以群众在对自己的资产投资的时候可以适当的在房产行业中进行一些布局。

Ⅱ 传统融资渠道受限房企如何筹资

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹（化名）发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50，现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

来源：凤凰网

Ⅲ 房地产暖风缓吹：融资松动、抽贷缓解，房企们能否度过难关

11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。

地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾。

经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。

一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。

这种略显保守的判断不是没有依据，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。

而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变。

利好：部分政策落地

在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：

第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。

对于传言的相关内容，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。

他表示，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限，一方面，并购贷额度相对较小，获取门槛较高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱，与收并购和降档相比，“活下去”更重要。

相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化”。

截至目前，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。

一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。

现实：流动性现小幅宽松

多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。

11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资。受此消息影响，世茂集团旗下股、债持续上涨。

同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。

同样受好消息影响的还有中国奥园，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响，10月10日和11日，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨。

另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。

一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险，也为房地产行业注入了信心。

除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交。

11月5日，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。

探因：层层收紧挤压

9月底以来，中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。

多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关。

下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。

楼市成交持续下滑及按揭减少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。

在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。

而部分有信托借款的项目，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制，“你的公章、财务章都给了信托公司，对方不配合，项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。

与此同时，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。

金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道，9月下旬，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。

同时，9月以来，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。

一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下，9月，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。

雪上加霜的是，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来，多数城市加强了对预售资金的监管。

而且，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停，其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧”，该人士强调，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了，资产也有，但很难变现”。

阳光城高管告诉投资人，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数。“如果还不调整，可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。

后续：松紧仍有尺度

9月底以来，央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会，对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息。

多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动，但整体额度不大”，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限’管控，如果监管层没有明确的意见，银行是不敢私自突破的”。

监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整”。

不抽贷意味着房企失血有所减少，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面，依然困难重重。

上述房企人士介绍，在当前环境下，包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有，但比较松，很容易提取，现在不仅严格了，而且对资金限制的规模也增加了”。

一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。

多数金融和地产人士认为，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一，主体信用评级下调后，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。

11月11日，主要商业银行召开会议，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实，截稿前，还未有进一步明确的信息。

而此前传出放松限购、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市，也在11月11日表示，仍按原调控政策执行。

Ⅳ 信贷政策将“纠偏” 房企融资“至暗时刻”已过

10月以来，房企接二连三的美元债务违约令市场风声鹤唳。10月18日，国家统计局发布的数据显示，前三季度房企到位资金增速收窄，资金承压。而三天前，央行继提出“两个维护”之后，在第三季度金融统计数据发布会上，释放出纠偏信号，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
在业内人士看来，这有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。但也有业内人士认为，央行的表态并不能代表房地产信贷政策全面转向，仅为适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力，债务危机下洗牌仍将持续。
部分业内人士认为，央行释放纠偏信号，有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。图片来源/IC photo
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信贷收紧下房企到位资金承压
10月18日，国家统计局发布前三季度数据显示，今年1-9月，房企到位资金为15.15万亿元，同比增长11.1%，增速收窄3.7个百分点，其中国内贷款同比增速下降8.4%。
对于房企到位资金增速收窄，贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，销售回款为房企到位资金的主要来源，而当前的信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用。整体来看，房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，房企到位资金承压。
此前的10月15日，在第三季度金融统计数据发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度造成一些企业资金链紧绷。
针对当前的情况，邹澜表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
央行在第三季度金融统计数据发布会上的表态，在很多业内人士看来，预示着房企融资环境有了放松的迹象。
在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，央行近一个月内第三次在重要金融会议中提及房地产行业，向市场传递维稳信号。
潘浩表示，央行表态将有利于当前房地产市场情绪的修复，以及金融市场的常态化运转，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。
业内：房地产信贷政策迎来“纠偏季”
9月27日，央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”，释放房地产维稳信号。随后的9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。
继“两个维护”之后， 央行此次的态度更加明确。刘水认为，四季度随着房地产贷款投放提速，市场“至暗时刻”已过，房企资金压力将缓解。未来的政策变化将体现两方面，从融资来看，银行矫正对房企偏紧的信贷措施，房企开发贷融资环境趋松，有利于房企获得融资。从销售来看，房地产贷款投放加速，市场需求回暖，销售回款加速，也将会增加房企资金。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前房地产的问题，很大程度上和银行偏差的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”，银行在执行“三道红线”方面，既有政策将明显纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度，在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。
严跃进预计，房贷将坚持“平稳有序”的投放要求，过紧的操作显然不可行，基于近期市场压力，四季度将有放松可能。目标在于合理有序充裕投放、防范市场过冷风险放大、促进房企经营稳健发展。在这样的目标下，预期房贷投向或将建立窗口指导制度，一些大银行或房贷规模较大的银行，将面临窗口指导，以更好地把握和执行房地产金融审慎管理制度。
值得关注的是，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企座谈，听取了房企对近期房地产运营情况的汇报。据媒体报道称，各家公司代表主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。
债务危机下行业洗牌仍将持续
然而，并非所有的业内人士都对四季度房企的融资环境持乐观态度。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，央行此次表态，并不能代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策和“三线四档”理解层面上的适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力。
“近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。”邹澜强调，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
对此，有业内人士认为，从央行的表态来看，房地产个别企业债务风险对金融行业的外溢性可控。而央行将遵循市场化、法治化原则，引导企业自身来解决债务危机。可见，央行去杠杆的决心坚定。
“房企的优胜劣汰将持续推进。”丁祖昱认为，经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会，那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企，融资环境很难得到实质性改善，偿债压力或将不断加剧，未来或将有序出清。
中金证券研报显示，未来房地产政策也不会大幅放松，但在局部领域，针对一些不太合理的过紧现象，比如按揭贷款的投放过紧，银行对房企“三线四档”融资管理规则的误解进行纠偏。至于房地产销量和投资等经济指标能在多大程度上改善，仍需要观察。总体来看，继续深跌的概率不高，但要出现很快的V型反弹，可能性也不大，地产整体格局可能还是偏弱，通过时间换空间的方式来缓解债务问题。

Ⅳ 证监会三部门表态：支持民营房企发债融资

房地产行业新发展模式又一次被中央部门提出。围绕上市公司的支持政策，预计将被更多推出。

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。

市场普遍认为，这次通知是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。预计未来会出台缓解房企债务压力的相关政策。

从去年底中央经济工作会议对房地产行业首次提出“探索新的发展模式”，到今年全国两会政府工作报告再次明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，之后3月16日，国务院金融委强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式，这也是新阶段下房企转型和发展的方向。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，通知提出支持上市房企向新发展模式转型，代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等都是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融重点支持。

植信投资研究院资深研究员马泓分析认为，通知对解决当下民营房企融资困境会起到积极作用，预计2022年接下来会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力。马泓建议，增加对优质房企的直接金融支持，包括央企、国企和民营房企。

资本市场支持

“通知对房地产企业释放了积极信号，探索新发展模式倒逼房企必须重新审视过往高杠杆、高周转、高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。”某房企证券中心总经理表示，但这并不意味着房地产市场最危险的时刻已经过去。

浙商证券认为，在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。

马泓认为，通知主基调是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，为民营房企寻求疏困的方法。所谓新发展模式，主要是基于中长期发展考虑，引导房企在降本增效和逐步改变融资渠道方面下功夫，实现房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型。未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。

某房地产观察人士认为，通知将房地产企业作为问题提出，意味着房地产企业问题的重要度得到提升。依据政策面在需求端释放和融资端宽松调整，会使房企现金流得到改善，细化支持并购重组则能加快风险出清。房企要顺应政策及行业趋势，在房地产代建、资产管理、REITs等业务上寻找第二增长曲线。

民营房企发债会增多

过去的2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。

中指院研究数据显示，2022年1~3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。

“这并不意味着对房地产行业融资彻底开闸，在公开市场再融资仍然面临较大压力，整体市场恢复和信心重建至少要需要3~5个月时间。”华东某房企高管认为，政策大多是在“纠偏”，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理仍是主基调。面对公司流动资金出现问题，当下首选是出售资产回笼资金。

实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议。据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。

柏文喜认为，今年房企能否真正走出困境还有待于行业信心与市场信心的整体性恢复。已经出险的房企，最终的结果可能是市场化重整或者破产清算。

记者注意到，中国四大资产管理公司（AMC）也开始“跑步”进场，通过轻资产和重资产两种模式为出险房企纾困，对象包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。

刘水认为，由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。通知明确完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，有利于缓解民营房企融资难的状况，稳定企业预期。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。

华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。今年下半年房地产市场会回暖，但离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。

Ⅵ 房地产企业一般融资方式有哪些

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11

Ⅶ 告别地产红利 房企应从七个方面转变策略

“三道红线”与“两集中”政策的实施，对行业带来深远影响，并在短时间内给企业带来巨大挑战，房企需要及时在策略上做出调整。该如何“拥抱变化”？
报告针对上述两项政策对房企全链条的影响，提出了七个方面的策略建议。
一是维持适度杠杆。在新的土地供应方式下，房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳，例如在测算时，应该对回报率有详尽的分析；在销售阶段，也应该保持适当的节奏，提升资金的滚动使用能力。
报告表示，集中供地是在短时间内让房企投入大量的资金拿地，叠加“三道红线”的新规影响，房企也更应该注重资金链安全，过往“十个锅五个盖”的做法必须改变。因此，房企的当务之急，是在不断优化财务指标的同时，保持适度投资规模，保持适度杠杆运营。
二是拓宽融资渠道。报告指出，港股上市房企通常应用股权融资较多，引入战投降低杠杆，而对于资金面良好的房企，适当的配股融资也能够让它们在资金调配上更为从容。
除了银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等方式外，面对集中供地短期内的大量资金需求，房企也在尝试将保证金融资做成一种特殊的前融方式，只是实现效果仍有待验证。
实际上，在以往的惯例操作中，部分房企通过供应商、建筑商等上下游合作方或关联方企业，将融来的资金多次转化成自有资金。
三是细化投资思路。集中供地将迫使房企对不同能级的城市采取不同的经营策略。在核心城市做规模、追求现金流；而在非核心城市更多追求利润。
报告分析认为，首批集中供地重点22城是房企仍需坚守的价值城市；在重点城市集中竞拍期间，关注热点三四线城市的土地机会，或将在一定程度上分散风险；碧桂园下沉非集中供地城市，深耕三四线的方法，也可以提供一定的参考，有助于提高房企市占率，稳住利润率；另外，对于有规模诉求的中小房企来说，一个较为现实的路径是，通过区域深耕，在部分城市中获得比较优势。
四是丰富拿地方式。合作开发、城市更新、产业勾地、收并购等方式，将更加受到追捧。
据报告总结，在北京参与首批集中土拍的50多家房企中，有37个联合体，其中“金地 华润 保利”堪称最热联合体，本次一共报名了16宗地块的土拍；城市更新虽对能力沉淀有要求，但挡不住房企热情，招商蛇口、万科均在加紧布局城市更新；产业勾地则包括商业勾地、文旅养老勾地、产业园勾地、小镇等模式；收并购此前已是企业常用的方式，未来预计将更加受到欢迎。
五是提高周转速度。销售回款是房企到位资金的主要来源。集中供地的新政下，项目起跑时间固定，房企之间关于高周转的竞争将加剧。集中供地实际上是拉长了项目的操作流程。拿地之前，联合体各方对于份额、授权等都会有协议，如果超越了协议范围，合作几方可能会继续谈判。而产品入市的硬标准，将要求房企前期提高周转速度。
六是提升产品能力。集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市，如果是同区域内的连片供地，将来就会形成强烈的同质化竞争，要求房企更加重视产品设计。
七是强化内控能力。内控能力的强化，乃至组织架构的调整，是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下，对房地产企业提出的普遍要求。在“三条红线”背景下，房企的融资规模受到限制，通过管理对成本实施管控，成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。
在此基础上，强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来，房企普遍实施组织架构调整，并推出扁平化管理、预算管控等策略，这有可能成为常态。此外，总部职能的强化也有望重回主流。
还有就是服务能力。它既是项目溢价的呈现，也对房企其他能力形成了反哺。
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Ⅷ 房地产融资有什么变化或发展趋势

从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力。
由于国家限贷政策，目前房地产在银行贷不到款，主要渠道是信托、基金以及明间借贷，但是信托和基金对房地产开发商的资质以及项目的优劣要求比较高，而明间借贷资金成本非常高，会大大挤压开发商的利润空间，所以从整个形势上来看，目前房地产融资十分艰难。