房企融资成本多少

1. 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

2. 房企资金安全频获交易所关注：现金均无法覆盖一年内到期债务

凤凰网房产淄博讯（编辑 姜鹤）上海银保监局20日发文称，因向不符条件的房地产项目发放贷款，南京银行被罚50万元。而近期银保监会也再度要求严查金融机构违规向房地产项目提供融资。这也使得房企资金安全再度被关注，其中，泰禾集团、金科股份等上市开发商的资金问题均遭到交易所问询。

监管层对金融机构资金流入房地产监管仍较严

上海银保监局行政处罚信息显示，2016年1月至2018年3月，南京银行上海分行向某资本金不足的房地产项目发放贷款，被责令改正，并处罚款50万元。值得注意的是，监管层对金融机构资金流入房地产的监管依然较严。

上周五银保监会公布的2019年金融机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点显示，2019年无论是银行还是信托，抑或金融租赁机构，都将把向房地产领域的信贷作为严查对象。

其中，对银行机构而言，要严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房。同时，要防止资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。还要严查并购贷款、经营性物业贷款等贷款被挪用于房地产开发等。对信托机构而言，既要防止向开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，还要防止直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

部分房企非银融资攀升增成本

记者对比发现，近几年部分房企融资成本明显上升，增加财务费用压力。今年3月26日以来，A股上市房企泰禾集团出人意料地连续出售旗下11个项目公司股权，累计回笼资金接近80亿元。根据年报，泰禾集团2016年到2018年，融资结构逐年偏向非银渠道。

2016年泰禾集团754.11亿元的融资中，银行贷款309.61亿元，占比41.06%，成本只有6.79%。往来银行主要有中国银行、建设银行、兴业银行、民生银行等。非银贷款占比为35.74%，成本为8.40%。2017年，在1354.94亿元的融资规模中，融资成本偏低的银行贷款269.82亿元，占比快速下降至19.91%。非银行贷款占比飙升到61.24%。到了2018年泰禾集团银行贷款占比只有18%。非银行贷款融资占比高达61.27%，成本上升到9.17%。整体平均融资成本为8.52%，同比提升了0.42个百分点，相比2016年提高了0.9个百分点。

政策鼓励企业降低银行等间接融资是为降成本，泰禾集团虽然银行融资渠道大幅下降了，但成本却不降反升，并导致该公司利息支出大幅增加，2017年财务费用达到7.09亿元，同比增长90.50%。2018年进一步增加到8.30亿元，同比增长17.03%。有分析称：“今年还稍微好一点，很多发展商过去几年的融资成本都很高，特别是境外融资的，利率超过10%的不在少数，财务费用支出高企。如果资金回笼和新的融资跟不上，很容易带来连锁反应。”

提醒：资金风险不容忽视

记者了解到，近期交易所对房企的年报事后问询函中，均对资金风险进行追问。5月8日，深交所向泰禾集团下发问询函，根据年报，泰禾集团短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元，货币资金该负债的覆盖比例仅为0.26。而且泰禾集团存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。因此，深交所要求泰禾集团结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排，分析说明即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。不过，5月16日，泰禾集团称将延期回复问询函。

5月20日，深交所在对金科股份下发的年报问询函中称，截至2018年底公司资本负债率为83.63%，处于同行业较高水平，速动比率0.38%，同比下降0.06个百分点。一年内到期的有息负债600.9亿元，同比增长54.46%，货币资金余额298.52亿元，不能覆盖其一年内到期的有息负债和非流动负债。因此，深交所要求其说明公司是否存在短期偿债风险及相应的应对措施。

因此，上述行业分析师指出，从目前来看，部分短期负债比较大、融资成本偏高的房企资金依然面临较大压力，建议二级市场投资者尽量回避。

（原题：《房企资金安全频获交易所“关注”》）

3. 房地产项目的融资成本如何计算

融资成本主要是银行借款
专项借款可直接资本化，计入开发间接费用。
非专项借款按支付工程款进度加权平均计算借款本金，加权本金*利息资本化，实际利息支出-资本化利息，计入费用

4. “三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

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责任编辑：戚琦琦

5. 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

6. 6月份房企到期债券515亿元，海外债融资成本最高约11%

6月10日，克而瑞监测的数据显示，6月份房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力虽较高峰期有所缓解，但偿债压力仍然不容忽视。
自从“三道红线”发布以来，房企多种融资的方式一直在持续的加码调控中。
中国房地产资管信息服务平台(CAIC)统计的数据显示，截至5月底，房企在境内外发债累计融资总规模约合4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。5月单月境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少。
随着房企融资环境的收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，已成为房企顺利融资且降低融资成本的关键。同时，房企促销售、加强回款已成为当务之急。
在整体融资环境收紧的情况下，房企融资量也在同比下滑。
CAIC数据显示，截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元，较2020年同比下降5%，同比降幅较4月进一步收窄。
从单月来看，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比下降38.2%。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
值得注意的是，5月份发行债券的房企数量仅有45家，仅为4月发行数量的一半，克而瑞认为，市场避险情绪上升，中小房企的发债前景不容乐观。
从融资成本来看，国资房企融资更占优势，融资成本进一步下调，国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点，仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%，为各类房企最高。
百强房企门槛正在成为融资分水岭，从各梯队房企表现来看，百强房企境内发债成本均在5%上下，相差并不大，TOP20房企融资规模较大，且融资成本较低；而非TOP100房企发债融资占比跌至18%，成功发行债券的多为地方国企。
海外债方面，以TOP20-30房企海外发债融资成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。
克而瑞认为，2021年房企的整体融资环境持续收紧，房企融资总量预计保持低位运行的态势。在此背景下，房企融资分化仍将持续，对于财务优秀的房企而言，将获得更高的有息债增速，融资成本和结构或将得到持续的优化和改善，企业发展或将提速；而债务状况较差或者杠杆较高的房企，融资量增长受限，与此同时，疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温，民营房企发债日渐艰难。

7. 大房企“借钱”利率低至2%左右

近期，房企整体融资成本下降明显。龙头房企融资利率普遍较低，万科A等房企融资利率降至2%左右。天风证券数据显示，4月房企信用债加权平均融资成本为3.87%，创历史新低。
融资成本降低
5月13日晚万科A发布公告，公司经中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过90亿元的公司债券。本期债券为本次债券的第二期发行，发行规模不超过25亿元(含25亿元)。本期债券品种一票面利率询价区间为2.2%-3.2%，品种二票面利率询价区间为2.7%-3.7%。本期债券最终票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与簿记管理人按照有关规定在利率询价区间内以簿记建档方式确定。
从融资规模看，大型公司近期发行公司债券规模普遍较大。5月12日晚，中国中铁发布公告称，向专业投资者公开发行公司债券注册获中国证监会批复，发行总额不超过200亿元。本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成；其余各期债券发行，自同意注册之日起24个月内完成。
中国证券报记者梳理发现，今年以来房企融资成本普遍降低，但分化明显，民营中小型、高杠杆房企等融资成本降低有限。融资成本在5%左右及以内的房地产企业，多数是头部房企。
业内人士指出，融资成本一定程度反映了房企的综合实力，融资成本差异对房企竞争力也会带来重要影响。2019年房企融资监管趋严，强者恒强的“马太效应”愈演愈烈。
海通证券指出，近期房企通过境内债融大量融资。受疫情冲击，今年一季度地产销售额大幅减少，房企资金链压力凸显，融资需求旺盛。同时，货币政策宽松，债券市场资金充裕，从而形成供需两旺的状态。2月底以来，境外发债难度明显增大。其中，4月份无一只境外地产债发行。这种情况2017年以来第一次出现。
偿还前期负债
中国证券报记者梳理发现，用于偿还即将回售或到期的公司债券，是房企融资的主要原因。特别是百亿级别的融资，基本上都是“借新还旧”。
5月14日远洋控股集团(中国)有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)获上交所受理。本次公司债券拟发行金额为107亿元，采取分期发行，首期发行规模拟不超过16亿元，期限不超过10年，可以为单一品种或数个不同的品种。本次债券所募资金用于偿还公司债券。
发行住房租赁专项公司债券的上市房企不在少数。5月13日，首创集团发布公告称，拟公开发行住房租赁专项公司债券，发行金额不超过人民币10亿元，期限为3年。据募集说明书显示，本期债券受托管理人为海通证券，主承销商为首创证券、海通证券，债券将申请在上交所上市交易，募集的资金在扣除发行费用后拟用于集租房项目的开发建设运营。
此外，在房企募集资金的用途中，补充流动资金占比较大。业内人士指出，在房企销售受疫情影响较大的背景下，为了缓解现金流可能出现的困境，通过发行公司债券等方式募集资金补充现金流。
创新融资渠道
银行贷款、信托、信用债是房企的重要融资来源。对多数房企而言，银行贷款占比最大。海通证券选取42家典型房企进行的债务融资结构扫描显示，9家房企银行贷款占总融资比例超过60%，10家房企的银行贷款占总融资的比例低于40%。银行贷款依然是房企融资主要渠道。
从房企实际融资情况看，2020年初至今的融资环境难言宽松。克尔瑞研究中心数据显示，4月份95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，同比下降16.2%。
尽管银行开发贷实现开门红，信用债发行量较高，但以信托融资为代表的传统房企融资规模出现较大收缩。机构数据显示，截至4月30日，4月房地产类信托募集资金482.72亿元，较上月下滑9.52%。
业内人士指出，目前“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”仍是政策总基调，后续很难看到房地产政策的大幅度放松。对于房地产信托，随着房地产“前端融资”业务收紧，未来房地产信托业务规模将下降，但正常规范的项目融资不会受到影响。总体来看，信托公司在房地产行业仍有市场机会，但传统抵押贷款这种房地产信托业务会走向萎缩。
相比之下，创新型融资渠道成为不少房企的共识。据了解，4月以来，境内的股权融资、永续债、资产证券化发行环比上涨幅度较大。特别是资产证券化产品，由于公司债、中期票据等发行门槛相对较高，且额度有限，资产证券化产品成为不少公司补充资金的重要来源。

8. 房地产企业一般融资方式有哪些

【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，其在国民经济中扮演着越来越重要的角色，其发展壮大也离不开日益增长的资金需求。本文以恒大集团为例，分析了其融资渠道的现状以及存在的问题，构建多渠道的房地产融资体系已经迫在眉睫，在此基础上本文提出了一些建议。
【关键词】融资渠道 银行贷款 股权融资 债务融资
一、恒大集团融资渠道现状
据恒大集团2016年年报数据显示，2016年，恒大集团融资现金流入总计约为人民币5725.68亿元，比上年增长99.60%，其融资需求量的增加与近年恒大高速增长的土地储备、房地产开发等产业发展不可分。下面针对目前恒大集团主要的融资渠道做具体分析。
（一）银行贷款
通常，大多数房地产企业都选择银行贷款作为主要的融资渠道，因为其成本相对较低。
由年报可以看到，2016年，恒大集团的所有融资来源中，有抵押的银行借款总额为人民币2093.10亿元，占融资总量比例高达36.32%，较上年增长91.91%，位居融资规模中第一位。银行借款占融资比借款成本包括利息开支以及外币借款所产生的汇兑差额。
（二）股权融资
上市房地产企业主要通过发行新股、配股等方式进行股权融资。恒大集团于2009年在香港成功上市，成为在港市值最高的内房企。据2017年11

9. 监管再加强 房企融资生死局

对房企融资凛冬已至的感受，已经不止一次在业内发酵。
9月11日，北京银保监局官网公示的两张罚单，再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。
因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元，归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。
这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来，陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。
9月15日，时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到，之所以被罚是由于之前的违规项目，并非最近新出的项目，但该人士并未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地产业内人士对时代周报记者表示，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规。
在“房住不炒”的大方向下，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。
监管渐严
在8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。
在他的理解里，对房企融资端切入的调控，不仅仅是影响到房企拿地，更可能会蔓延到下游的销售端。
在此番话出现的前三个月，由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）率先吹响了警报。
根据5月17日发布的23号文，过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象：禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。
监管部门还在“查漏补缺”。8月，一线城市、二线在内的32个城市银行，随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。
近日，按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析，5‒9月政策明显呈现三步走态势。
他认为，首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”，再到第二部“严控信托”，第三步则是实质性落实，“加大整治”。
监管加强所带来的效果正在逐渐显现。
同策机构的最新数据显示，8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。
另据世联行和用益信托数据，具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。
8月房地产全行业境外发债112亿元，环比大降77%。同样，投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19%，同比减少40%。
在时代周报记者9月13日的采访中，多位地产业内人士认为，未来继续出现的融资下降，将会扩大对房企拿地的影响。
9月16日，某规模型房企投拓部人士陈波（化名）对时代周报记者表示，离开往常游刃有余的配资拿地，开发商需要时间适应。
“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地，也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后，符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。
陈波说，有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。
这也就意味着，开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。
9月13日，接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者，尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径，前融业务难以为继。但目前，还是有房企以符合“四三二”（“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质）标准项目为名义的融资，行业俗称“套壳”。
据了解，套壳通常做法是向符合“四三二”项目提供融资，但不抵押该项目也不进行强监管，而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源。
该模式没有明确被列入23号文中，因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同，尚有操作的空间。不过截至发稿，时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。
中小型房企困局
市场寒冬之下，不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场。
从8月业绩会上释放的信息看，“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型，从今年5月开始至今，公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地，从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。
同样中国恒大也给出了拿地的前提条件，“除非有政策的利好，投资态度谨慎”。
但是，这些于开发商而言，都是节流的手段之一，想要活下去，开源才是关键。
自然，如何融到钱，受到关注。
监管对房企融资的严控，并不意味着对融资的一刀切。
事实上，房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。
8月30日，深交所披露的公开信息显示，碧桂园发行的“华西‒碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额为18.31亿元。
此外，像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等，正在等待监管层受理的道路上。
在REITs融资上，招商蛇口也试图打开通道。9月2日，公司公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功，港交所将迎来第12只REITs产品。
业内也有担忧。“相比较而言，小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。
也有公司视为是机遇。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示，融资的收紧对公司而言未必是坏事，“绿地香港从来没通过信托方式进行融资，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用” 。
分化加剧
不过，地产企业融资成本也在出现巨大分化。
融资成本的高低、融资额度的大小，正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说，当下的情况并不乐观。
根据2019年上半年的财报，民营房企的融资成本普遍在6%‒9%。头部房企碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK）、融创中国的平均融资成本已经在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例，今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%，较去年年末下降了0.02%。
央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例，前者今年来的多笔债权，利率达到9%‒11%之间，而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券，票面利率0.1%。同时截至8月以来，40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中，招商蛇口占据4笔。
但不管各家在融资成本上呈现怎样的差异，地产企业需要进一步通过自身的运营来提高管理水平已经是不争的事实。
公开信息显示，多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解，加速销售回款成为开发商的重要资金来源。
“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。
而万科在考核回款时已经不设定具体数字，取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。
头部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭辉控股（00884.HK），根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍，为了回款，公司专门成立了回款小组，“以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略”。
“于房企而言，我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。” 近日，联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告（2019）》发布会上提示。

10. 房地产企业融资方法

房地产企业的融资方式有以下几种：

融资性售后回租：房地产的融资性售后回租，简单说就是企业将商业物业出售给金融租赁公司，同时回租并定期支付租金，租赁期满后回购该物业的一种融资方式。售后回租的融资额与标的物
业价值成正比，期限长，租金支付方式较灵活。

国境外融资：国境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。境外融资对房地产企业实力的要求较高，融资成本也较高。

银行贷款：商业银行贷款是目前乃至未来很长的一段时间内房地产企业融资的主导形式，属于典型
的债务融资。银行贷款一般需要足够的抵押或担保措施，用款的前提条件较多，用款时间不长。

股票融资：股票融资包括上市融资和增发、配股再融资。股票融资额较大，但门槛较高，尤其是直
接上市的房地产企业数量不多，股票融资在房地产业总资金来源中的比重较小。

债券融资：房地产企业可通过发行企业债和公司债的方式筹措资金。但国家对债券发行主体有严格
的条件限制，债券市场规模小，债券融资比例很低，并发展缓慢。

房地产信托：在国家的宏观调控下，信托融资凭借制度优势逐步被房地产业充分利用，房地产信托发
行日益增多。

当前实际操作中应用比较多的模式有两种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金主要依靠发行信托计划筹集;二是股权投资信托，即信托资金参股房地产企业，股份在信托期满后被溢价回购的信托模式。

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