商圈融资案例

㈠ 项目投资方案怎么写

一、项目背景
根据现目前人们对生活的需求，需要快速、方便、味道好的进餐需求，如果在一个商圈中心开一个快餐店，给各个阶层的白领人员、服务人员以及一些出游的消费者提供快餐，会给人们一种方便、实惠、快捷的体验。

（一）位置
将该快餐店的选址选择在商圈的中心，旁边有写字楼和各种商场。

（二）风险分析

1、政策风险
国家对食品的要求，不能有添加剂等，都会对食品有影响。对此，应该按照国家的规定来执行，让顾客吃得放心，自己经营也安心。

2、市场价格的风险
介于现目前的通货膨胀的现象，导致经营成本增加，从而所获得的利润减少；人们对价格的接受能力，是不可能和市场价格同步；还有租金的变化，可能会有所提高，这些都会影响到经营所得到的利润。
对此，可以考虑是否适当提高销售价格，或者适当减少分量，不改变销售的分数来减少成本，稳定利润。

3、经营环境的风险
该快餐店所处位置在商圈的中心，如果有其他的商圈的成立，会导致人流量的分散，周边的市场会出现萎缩。适当实施一些促销活动，来吸引新老客户前来消费。

4、经营的风险
用人不当，市场定位不当造成的风险，客户消费的偏好变化，接受程度等都会使经营受到影响。
提出双方均可以接受的报酬，并签订劳动合同来避免因用人不当而引起的损失；对于客户的变化，需要根据客户的不同要求来改变销售策略。

5、复制风险
快餐的可复制强，可能造成同行的竞争的学习。不但在用餐的食品饮料上改进，还需要提高服务的质量和环境等等，从而来从众多的同行中能够脱颖而出。

二、相关报表

（一）固定资产投资估算

1、装修费用。
快餐店面积为35平方米，厨房区域为10平方米左右，另25平方米作为就餐区域。单位造价150元/平方米，则：装修费用估算价值=1500*35=45000（元）

2、设备购置。
根据需要需购置一台柜式空调，价格大概在3500元；安置五个就餐桌，大概需要300元/套；另需要购置各种烹饪用具及调料，需要18000元，则设备购置估算价值=3500+300*5+18000=23000（元）

3、安装工程费用。
天然气、自来水所需费用5000元。

4、预备费用估算。
在次仅对基本预备费用进行估算。根据本项目的特点，基本预备费用可取以上费用的3%计算。即：基本预备费用=（4500+5800+5000）*3%=459（元）
固定资产投资估算表
序号工程或费用名称单位数量
一装修费用
基础装修 45,000.00
二设备购置
柜式空调台1 3,500.00
就餐桌套5 1,500.00
烹调用具及调料 18,000.00
合计 23,000.00
三安装工程费用
天然气、自来水 5,000.00
四预备费用估算
基本预备费用 459.00
五合计 73,459.00

（二）收入预测
根据该店的所处地位在步行街中心，旁边有一写字楼和各种商场，可给白领、商场服务员和其他人员的提供所需的餐饮，预计早上有50人进餐，中午有200人进餐，晚上有150人进餐，根据早上每个人5元的费用，中午和晚上每个人10元的费用，可以得出每天的收入=50*5+200*10+150*10=3750（元），列表如下：
序号项目人数价格日收入月收入年收入
1早餐505250.00 7,500.00 90,000.00
2午餐200102,000.00 60,000.00 720,000.00
3晚餐150101,500.00 45,000.00 540,000.00
合计3,750.00 112,500.00 1,350,000.00

（三）总成本费用估算
根据本餐店的所处位置，人流量，就餐情况，国家规定的用工政策等，本快餐店的月成本费用为，年成本为，列表分析如下表：
总成本费用估算
序号项目月成本费用年成本费用
1直接成本 50,625.00 607,500.00
2工资及福利 14,300.00 319,200.00
3租金 19,740.00 236,880.00
4折旧费 383.33 4,600.00
5摊销费 165.98 1,991.80
6其他费用 166.67 2,000.00
合计 85,380.98 1,172,171.80

总成本费用各项目分析如下：
1、工资及福利。
根据本店的经营情况，需要7个人，2名厨师，2名服务员，1名收银员，2名杂工。
序号项目人数每月工资年工资
1厨师2 8,000.00 192,000.00
2服务员2 2,500.00 60,000.00
3收银员1 2,000.00 24,000.00
4杂工2 1,800.00 43,200.00
合计 14,300.00 319,200.00

2、直接成本。
根据该店所处地位，人流量大小，估计在早上大概有50人左右，5元/人；中午大概200人。10元/人；晚上150人，10元/人，则收入为=50*5+200*10+150*10=3750（元）根据餐饮行业的历史数据参考，直接成本大概为总收入的45%，则直接成本=3750*45%=1687.5（元）

3、租金。
租金分为租用餐具费用和场地租赁费用。
每天的餐具费用=560*0.8=448（元）
每月场地租赁费用=35*180=6300（元）

4、折旧费。
根据设备购置费用，按五年算计提折旧费=23000/5=4600（元）（不计残值）

5、摊销费。
摊销费用=（32959-23000）/5=1991.8（元）

6、其他费用。
其他费用包括清洁费用，治安费用，门前三包费用，物管费用等等。预计每月2000元。

（四）损益分析
根据投资收入和成本费用，可以得出
序号项目金额
1营业收入 1,350,000.00
2营业成本 607,500.00
3营业税金及附加 76,950.00
4经营费用 564,671.80
5利润总额 100,878.20
6所得税 25,219.55
7净利润 75,658.65

（五）现金流量分析
按照一个季度为单位来计算现金流量，列表如下：
序号项目Q1Q2Q3Q4Q5
1现金流人337,500.00337,500.00337,500.00337,500.00
1.1营业收入337,500.00337,500.00337,500.00337,500.00
2现金流出93459.00316937.39316937.39316937.39316937.39
2.1建设投资73459.00
2.2流动资金20000.00
2.3经营成本291,395.00291,395.00291,395.00291,395.00
2.4营业税金及附加19,237.5019,237.5019,237.5019,237.50
2.5所得税6,304.896,304.896,304.896,304.89
3净现金流量-93459.0020562.6120562.6120562.6120562.61
4累计净现金流量-93459.00-72896.39-52333.78-31771.16-11208.55
5所得税前净现金流量-93459.0026867.5026867.5026867.5026867.50
6所得税前累计净现金流量-93459.00-66591.50-39724.00-12856.5014011.00

三、盈亏平衡分析
以生产能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡分析，
年固定总成本=总成本费用-直接成本=564671.8
年营业收入=1350000（元）
年可变成本=年直接成本=607500（元）
年营业税金及附加=76950（元）
BEP=564671.8/(1350000-607500-76950)=85%

四、敏感性分析
变化率固定资产投资经营成本营业收入
115%16%10%35%
210%17%13%29%
35%18%15%23%
40%19%19%19%
5-5%20%23%15%
6-10%21%27%12%
7-15%22%32%9%
从上表可以看出，同样变动率下，对方案净现值影响由大到小依次为营业收入、经营成本、固定资产投资，即营业收入是最为敏感的因素。

五、结论
计算指标： 所得税后所得税前
财务内部收益率（FIRR）： 19%27%
财务净现值（FNPV）（ic=3％）：93,979.73150,617.36
投资回收期（从建设期算起）： 5.55 4.48
通过投资回收期，内部收益率，可以看出此投资是可行的，从投资回收期可以看出在5.55个季度，即5.55*3=16.65个月收回投资，取得盈利。

拓展资料：

作用

项目投资计划书一方面是为了获得项目融资，另一方面，也是可行性研究的重要组成部分，它包括技术评价、经济评价和社会评价三个部分。技术评价主要是根据市场需求预测和原材料供应等生产条件的调查，确定产品方案和合理生产规模，根据项目的生产技术要求，对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行技术经济分析、比较、论证，从而确定项目在技术上的可行性。

经济评价是项目评价的核心，分为企业经济评价和国民经济评价。企业经济评价亦称财务评价，它从企业角度出发，按照国内现行市场价格，计算出项目在财务上的获利能力，以说明项目在财务上的可行性。

国民经济评价从国家和社会的角度出发，按照影子价格、影子汇率和社会折现率，计算项目的国民经济效果，以说明项目在经济上的可行性。社会评价是分析项目对国防、政治、文化、环境、生态、劳动就业、储蓄等方面的影响和效果。

㈡ 商业地产商圈研究

北京市写字楼市场发展的影响因素分析

从九十年代初起步至今，北京的写字楼市场经历了初期的由于严重紧缺而价格飞涨的阶段，经历了2002年前后几年的市场供给量持续走高、以供给增长为显著特点的爆炸性供给时期，直到2004年以后才发展到供求两旺的平衡状态。这个过程中，这个市场的各方包括政府、投资者、购买者和租赁者都在不断地借鉴、摸索和积累经验，以一种日渐成熟的运作模式在写字楼市场中博弈，使之进入一个稳定的良性循环。

据统计，仅就甲级写字楼而言，北京地区2005年的写字楼市场总供给量约为110万平方米，而2006年和2007年每年的总供给量估计也都在200万平方米左右，如此庞大的供给量，再加上原来没有被市场消化的400多万平方米的市场存量，可以说北京的写字楼市场供给是明显高于需求的，这在前两年也曾经使得一些行业人士对之后的市场发展怀有悲观的心态，但几年以来“有惊无险”的市场发展状况使人们彻底打消了原来的疑虑和担忧，纷纷换以乐观和充满信心的心态去预测未来的北京写字楼市场发展。

很多人认为，在中国这样一个“看得见的手”和“看不见的手”共同作用、并且前者的作用似乎更大的市场中，不确定的因素实在太多，以至于在政府行政力量这只“看得见的手”的强大干预下，任何有关未来写字楼市场发展的经济学预测结果都会显得苍白无力。然而，随着市场的日益规范和成熟，“看不见的手”将逐步占据主导地位，而且分析未来写字楼市场发展的影响因素对于有效把握市场环境、进行综合决策依然是非常必要和有效的。

本文将从宏观经济和政策的影响、市场竞争的影响、项目楼盘本身的影响和需求方的影响四个方面对影响写字楼发展的因素进行分析。

一、宏观经济和政策的影响

宏观经济状况

作为一个与其他行业发展高度依存的市场，写字楼市场的发展受到整个宏观经济发展状况的决定性影响。因为对于消费者来说，写字楼是一种弹性非常强的消费品，经济发展好则租赁高档写字楼的企业相对会更多。十多年来北京写字楼市场的迅猛发展与中国经济总量的迅速增长是密切相关的，而2001年北京在申奥成功后向世界展示的强大的发展潜力也是保证这几年北京写字楼市场在供给量足够大的情况下依然能保持平稳发展的重要因素。

优惠政策

为鼓励企业进驻特定地区的写字楼，很多优惠政策应运而生，这些政策不仅在吸引和引导企业遵循规划分布方面起到了显著作用，而且还为地区内的写字楼带来了无限的商机。

从提供这些优惠政策的施益人方面看，优惠政策基本可以分为国家层面、北京市层面、地区层面和具体项目层面四种类型。

国家层面：如北京经济技术开发区和中关村科技园区等国家重点规划发展区的企业所享有的一系列国家给予的优待政策；

北京市层面：如北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国家税务局、北京市地方税务局和北京市人事局等五个部门联合公布的北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》。“意见”提供了12项相当诱人的优惠政策，鼓励和吸引全国各地机构入京创办金融服务企业。

地区层面：如2006年初，金融街商会、CBD管委会先后召开新闻发布会，针对新设立或新迁入驻的金融企业公布了一些优惠政策。另外由于西城区政府也推出了一系列优惠租赁政策吸引了大量国内外金融机构入驻金融街。

具体某个项目楼盘层面：很多楼盘都有自己争取客户的手段，但最常见的还是给予重要客户以经济上或其他方面的优惠政策，以争取更多更好的客户入驻。

从受益方来看，有些优惠政策是针对入住企业的，大多属于利益方面的优惠；而有些则是针对企业员工的，这些政策则大多与身份认同方面有关。比如前面提到的北京市政府针对入京金融服务企业的优惠政策中就同时包括这两个方面的内容。

针对企业：入京创办金融企业，最高可获补助1000万；入住金融街，买办公楼可获补助每平方1000元，租写字楼3年可减免租金；

针对员工：入京金融企业的高管、专业人员享有多重减免个税优惠；从外地引入高级人才，户口可入京；外地户籍高管子女高考、入学与北京籍学生同等待遇等等。

对外资的引导

随着中国加入WTO日见深入，中国的经济正日益紧密地融入到世界经济发展的整体中，中国政府对于外商投资也提供了一系列的鼓励和吸纳措施，这对于北京地区写字楼市场的发展的促进作用尤其明显。一方面，在北京建立办公地点的跨国企业越来越多，为北京的写字楼的需求不断注入新鲜血液，同时已经进入北京的跨国企业也在不断的扩张，对写字楼面积的需求也在飞速增长，据业内专家分析，2006年下半年市场，随着跨国企业的扩张，尽管有大量新供应出现，但写字楼市场的空置率在未来两年内仍会略微下降。另一方面，大面积甚至整栋购买新建写字楼的案例频频出现，这在近两年尤其明显，这种现象不仅出现在国内外大企业用于自身使用方面，如以摩托罗拉和三星电子为主要代表的很多跨国公司，打破了以往在海外不购买不动产的惯例，开始在北京整幢地购买写字楼，同时也发生在国外的投资者身上，比如摩根斯坦利购买富力城双子座B座30000平方米的案例，新加坡凯德置地购买中环世贸中心A座和B座106000平方米等案例就是境外资金进入北京写字楼市场的典型代表。这些都无疑为北京的写字楼市场注入了一针强心剂。

银行贷款政策

国内的写字楼开发商融资的渠道单一，大多依靠银行贷款。以前北京房地产的开发的模式大体都是，前一开发项目在获得立项并取得销售许可证后，就可以通过预售回收部分资金，其余的资金缺口可以通过银行贷款、企业流动资金以及其他方式来弥补，然后再开发下一个项目，这样就将风险分散到了银行和客户。而央行的一纸禁令，使习惯了转移开发风险给他人的开发商们顿感资金周转不灵，2005年以后，鉴于央行对与开发商贷款政策的紧缩，房地产开发商特别是实力相对薄弱的中小开发商面临着很大的资金压力，纷纷寻找其它融资渠道。

人民币汇率的变化

人民币汇率的上升以及上升的预期都会对写字楼市场产生影响，前者的影响主要表现在价格上升，而后者的价格则主要表现在房地产泡沫的产生。

在2005年人民币汇率有所上升之后，三季度北京写字楼整体租金水平也有所上升，这与很多写字楼的租金都转而采用了人民币报价也存在一定关系。2005年出现人民币的持续升值，很多业内人士预测2006年很有可能是外资投资中国房地产市场的高潮。随之而来的是房地产市场泡沫的膨胀，其中的关键原因是外商对人民币未来的升值预期。

地块供给面积控制和地价控制

类似于住宅市场，土地的供应会直接影响到写字楼市场供求关系的变化。一旦政府对写字楼地块的供给面积实行限量控制，必然会引起土地价格的上涨，继而导致写字楼供给紧张和价格上涨。

相关产品市场的变化

很多相关产品市场的发展状况发生变化也会给写字楼市场带来明显的影响。比如住宅市场。2005年和2006年5月，国家六部委联合发布了旨在抑制住宅市场价格上涨过快的“国六条”和“九部委意见”，由于住宅市场的投资受到比较直接的影响，而写字楼投资门槛较低，且风险较小，导致很多原本投向住宅的资金都转而投向了写字楼市场。

另一个比较明显的产品是原来广泛使用的商住楼。随着市场秩序整顿力度的增加，行业规则更加严谨，那些原来位于政策边缘的项目将遭遇前所未有的尴尬。6月19日，市工商局颁布的第14号文件规定，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。商住楼遭遇的尴尬境地使中小型企业转而入住中低档写字楼。

二、竞争对手的影响

对特定写字楼的销售存在明显影响的竞争对手主要来自于三个方面。首先是之前累积的市场上写字楼的存量，第二个是与该写字楼同时入市的其他写字楼，第三个是出于需求方对未来市场的预期，在未来可能出现的写字楼，而第四个方面则是来自更广范围的竞争，即地域间或城际间的竞争。

已有市场存量

很明显，写字楼市场的已有存量越大，对于当期出现的写字楼楼盘的压力会越大，他们将共同争夺目前的需求市场。

本期供应量

上市时间越靠近、档次越接近的写字楼之间的竞争自然是最为激烈的，而且由于单个写字楼的体量一般都比较大，所以一个地区如果有某个项目楼盘刚竣工而没来得及入住时，会使得该地区的空置率迅速上升。有报告显示，虽然北京房地产市场在2006年上半年总体走势稳健，甚至大多数分区市场的空置率轻微下降，但随着凯德大厦的竣工，北京市的写字楼市场的整体空置率上升了两个百分点。

未来可能（新）出现的供应量

这个方面的影响可以从两个角度来衡量，一方面是企业出于对未来写字楼市场的预期，而导致其目前的租赁或购买决策发生改变；另一方面是新出现的写字楼对原来写字楼已入住企业客源的争夺。

对于CBD的一些写字楼来说，2005年下半年至今北京写字楼市场出现与上海市场最大的差异现象在于：企业办公地点的搬迁是从未有过的频繁，在大量的企业离开CBD之后，又有大量其他企业进驻CBD。三元桥佳程广场的主要客户都来自于CBD迁出的大型跨国公司，摩托罗拉也搬出自己独立的写字楼，从CBD迁往新开发区，其他很多传统制造行业和科技行业公司则纷纷从CBD迁往望京和中关村科技园区；大型的国有公司也纷纷迁址，原位于招商局大厦的51job也迁往商务环境尚不充分的北三环环球贸易中心。在这次较大规模的搬迁中，写字楼市场展现的是双向的流动，在规模庞大的传统制造业离开CBD之后，填充着CBD的是小而精悍的服务业。

在“CBD将成为服务业中心，传统行业将分散到其他办公成本更低的区域”的预言下，当原有传统写字楼无法跟随企业发展的步伐，而新一代高档写字楼层出不穷时，竞争的推力和拉力将使得迁移潮在所难免，各区域也将面临重新定位。

㈢ 高分提问街饮问题

电话： 024-86544639 联 系 人： 陈女士
他们的加盟网址http://www.qqjm.com/comp/2006-10-19128.htm

街景”甜品饮料吧是一种即买即饮的饮料外卖店。它继承了沈阳碰碰凉食品有限公司和沈阳避风塘茶楼有限公司这两大公司的企业文化和经营理念，并从中汲取了成功的运营经验和产品制作工艺，进而行生出专业、快速、美味、健康的“街景”甜品饮料吧。
街景店投资收益情况分析

根据市场调查分析，特举例说明10平米左右标准店面投资收益情况，仅供加盟商参考：
加盟商首期固定投资包括：
加盟费8000元（三年）、设计费1500元、开办费500元、设备费7000元、装修费10000元及其他费用2000元，总计29000元。

说明：加盟保证金10000元在合同期满后返还，故不算做前期投资。以下案例按房租5000元/月，3名员工每人工资500元/月计算。入店比例根据“243”法则计算（即当客流量每达到243人时，其中90人为潜在顾客、3名成交顾客）平均客单价按4元/杯计算。

案例一：

在营业时间早9点—晚9点（12个小时）内会间歇性出现若干个客流量高峰期，在此期间内客流量会达到70人/分，平均每分钟27人/分，故计算出当天客流量为19000人左右。

项目

资金收支情况
（单位：元／天）

备注

营业收入
235杯×4元=940元／天
平均每天销售235杯，平均客单价4元

减

房租
167元／天
按每月5000元计算

加盟与管理费
约23元／天
加盟费8000元／3年，管理费500元／月

人工费用
50元／天
3人，每人每月500元

水电及其他
40元／天
包括水电、税金等相关费用1200元／月

物料成本
940×40%=376元/天
按平均每杯毛利率为60%计算

设备摊销
8元／天
设备总投入7000元，分2.5年摊销

其他费用
17元/天
员工福利费及突发事件费用500元/月

每天利润
940-167-23-50-40-376-8-17=259元／天

每月利润
257×30=7770元／月

该案例在加盟商正常经营管理的前提下，完全按照公司的设计进行装修，按照公司统一的产品操作方法执行，预计在4个月内即可回收投资。

案例二：

在营业时间早9点—晚9点（12个小时）内会间歇性出现若干个客流量高峰期，在此期间内客流量会达到人55人/分，平均客流量为20人/分，故计算出当天客流量为15000人左右。

项目

资金收支情况
（单位：元／天）

备注

营业收入
185杯×4元=740元／天
平均每天销售185杯，平均客单价4元

减

房租
167元／天
按每月5000元计算

加盟与管理费
约23元／天
加盟费8000元／3年，管理费500元／月

人工费用
50元／天
3人，每人每月500元

水电及其他
40元／天
包括水电、税金等相关费用1200元／月

物料成本
740×40%=296元/天
按平均每杯毛利率为60%计算

设备摊销
8元／天
设备总投入7000元，分2.5年摊销

其他费用
17元/天
员工福利费及突发事件费用500元/月

每天利润
740-167-23-50-40-296-8-17=139元／天

每月利润
139×30=4170元／月

该案例在加盟商正常经营管理的前提下，完全按照公司的设计进行装修，按照公司统一的产品操作方法执行，预计在7个月内即可回收投资。

案例三：

在营业时间早9点—晚9点（12个小时）内会间歇性出现若干个客流量高峰期，在此期间内客流量会达到50人/分，平均每分钟19分/人），故计算出当天客流量为14000人左右。

项目

资金收支情况
（单位：元／天）

备注

营业收入
175杯×4元=700元／天
平均每天销售175杯，平均客单价4元

减

房租
167元／天
按每月5000元计算

加盟与管理费
约23元／天
加盟费8000元／3年，管理费500元／月

人工费用
50元／天
3人，每人每月500元

水电及其他费
40元／天
包括水电、税金等相关费用1200元／月

物料成本
700×40%=280元/天
按平均每杯毛利率为60%计算

设备摊销
8元／天
设备总投入7000元，分2.5年摊销

其他费用
17元/天
员工福利费及突发事件费用500元/月

每天利润
700-167-23-50-40-280-8-17=115元／天

每月利润
115×30=3450元／月

该案例在加盟商正常经营管理的前提下，完全按照公司的设计进行装修，按照公司统一的产品操作方法执行，预计在8个月内即可回收投资。

注：以上案例均是在正常经营的条件下计算的，仅供参考。
各店的经营情况是由商圈的条件、加盟者的经营方式及策略等多重因素决定的，三个案例均为最保守计算！实际销量远高与案例，根据街景公司各门店销售统计:
目前正常的街景门店单日销量在300—2000杯左右！未计入节假日暴增销量！
您可以按照以上案例计算方式,根据您选择的门店地理位置预估计算单日销量600杯、800杯、1000杯、1500杯、2000杯月利润及年利润情况!
故请加盟者本着“天道酬勤”的原则与本公司通力合作，共同创建美好的明天。

街景——时尚·健康·专业·美味
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一 ：加盟流程

咨询洽谈：(电话或者面谈)
递交申请：(填报加盟申请书)

★店址选择：
A. 1—3处合适的房源(商业街、综超、学区)
B.店面面积在8—30平方米，店面宽度为2米以上(凭我们已经开业的这些店经营经验店面面积最好在8—20平方米为最佳)
C.店址评估

★资格审核：
A. 连锁认识
B. VI认识
C.培训认识
D. 开业宣传
E.产品种类
F.原物料采购(公司物流统配)

★签定合同：A.身份证复印件 B.房屋租凭合同 C.加盟费用 D.领取资料
★店面设计：专业设计公司设计，出具整套装饰图纸。
★店面装修：装修公司或自行装修(公司审核)
★人员培训：A .开业告知宣传 B.设备采用(区域督导辅助)
★试 营 业： 区域督导辅助
★正式营业： 区域督导辅助支持

二 ：所需相关证照
证照名称 价位 相关部门
1 健康证 57元/人 卫生防疫站
2 卫生许可正 免费 卫生防疫站
3 个体营业执照 40元 当地工商所
4 税务证 450-500元 税务部门

三 ：费用说明

1.保证金
在合同有效期内，为保证合同能够有序地进行，避免加盟总部及其他加盟点受到不必要的经济和名誉损失，特收取加盟商一定的保证金，在合同期满后，倘若加盟商无伪约行为，则该保证金将如数返回。

2.加盟费
是加盟总部将特许经营权在合同有效期内授予加盟商时所收取的一定费用（每两年交纳一次）
管理及品牌延续使用费
在合同有效期间，加盟总部将提供给加盟商一系列的后续服务，包括：产品的后续开发、定期的操作指导、员工的再培训等等，加盟商要为这些服务支付一定的费用，即管理及品牌使用费。（每月月初交纳上月费用500元）

3.加盟费用
名称 费用 备注
加盟费 6000元 合同期两年
开办费 500元 一次性付清
保证金 10000元 合同期满无违约行为返还
装修费 800元/平米 预估
设备费 20000元 预估
设计费 1500-2000元 预估(根据店面大小)
总计 50000元 您需要准备的展业资金

四 ：加盟条件
①拥有符合总部要求的店。
②营业面积在8—50平之间。
③认可和接受街景甜品饮料吧的经营理念和经营方式，能够严格遵守街景甜品饮料吧特许合同之各项规定，对街景甜品饮料吧品牌有信心和比较好的诚信度，希望与公司共同创业。
④有明确的加盟目标和利润目标。
⑤预备相应的投资和抗风险能力
⑥有接受新鲜事物的学习能力和意识，做事认真。
⑦有良好的服务意识和人员管理能力，能够让顾客和员工感受到亲切、热情和真诚。

五：加盟街景我们提供的服务
①人员培训
②开业铺导
③促销方案
④经营指导
⑤人员招聘指导及招聘流程
⑥绩效考核
⑦商圈评估
⑧展店计划
⑨货物配送等

㈣ 商铺类投资应该怎么看

交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的主要内容，价值升值空间有限，如果商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取谨慎态度。

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证;另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

一个好铺养三代如何投资商铺必读看人气、看回报、看特性、看环境。
一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?看人气是永久旺还是分时段旺。然后再看人流，如果总人流够大也具备投资价值。

㈤ 商业地产策划的核心内容

商业用地的价值判别与发展定位
策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。
商业地产融资策划
商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。
根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
商业地产价值链构造和策划
商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。
商业地产建筑策划
商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。
商业地产技术策划
建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。
商业地产营销推广策划
亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。
商业地产招商策划
招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。

㈥ 如何找到天使投资人

寻找天使投资人的方法：

一、专业人士。

为你提供各种专业服务的人都有可能成为你的天使投资人，例如医生、牙医、律师、会计等。这些人通常情况下都有着较高的收入，而且收入支配自由度更高，他们有钱来投资外部项目。而且就算他们自己并没有投资意愿，也有可能为你推荐其他有意愿的人。

二、商务伙伴。

每天的商务活动中你会见到许多人，这些人中也可能藏着你的天使。这些人可以分为如下几类：

1.供应商。你的供货商当然也希望你能够获得成功，因此他们有理由成为你的天使投资人。而且供货商对你的投资除了以现金形式出现之外，还能以其他形式出现，例如更优惠的供应价格。供应商有时甚至愿意为你做贷款担保。

2.客户。如果你的用户使用你的产品或是服务销售他们自己的产品，而且你对他们的帮助很大，他们就很有可能对你进行投资。

3.员工。你的一些关键员工也许家中有些资本，他们能够将自己的小金库打开，成为你的投资人。对于员工来说，成为自己公司的投资人是一件非常诱人的事情。

4. 竞争对手。让竞争对手给你投资?是的，这并非不可能，只要你们不是直接竞争对手就有可能。例如，你与对方针对完全不同的市场，你在南，他在北，你们之间没有直接的冲突。而且当竞争对手对你投资的时候，你所得到的不仅仅是资金，还有各类资讯。

非隶属类天使投资人包含以下几种：

1. 专业人士。那些没有直接为你提供服务的医生、顾问、律师和会计。

2. 企业中层管理者。很多企业的中层管理人员都最终成为了天使投资人。这些人选择投资企业通常出于以下两种考虑：第一，他们对现有工作感到厌烦，想要寻找外部投资项目。第二，他们临近退休，但是却不想在退休后无事可做。

3. 其他创业者。已经获得成功的创业者很喜欢投资其他企业。尤其是那些熟悉你所在行业的创业者，他们会是优秀的投资人。

在寻找非隶属类天使投资人的时候，你可以试试以下几种方式：

1.广告。你可以在本地的报纸上刊登融资广告，以这种方式来引起潜在投资人的注意。分类广告的价格并不算太高，而且这种方式非常简单、高效以及迅速。

2.企业掮客。这些人认识上百个有钱、有投资意愿的人，他们能够给你找来合适的投资人。这些人也许甚至想要买下你的公司，就算你不想出售公司，你也可以用一部分期权来换取资本。掮客能够为你提供潜在投资人名录。

3.电话营销。这种方式非常简单直接。首先找到你所在领域内的成功人士的电话号码，然后直接打电话给他们。在使用这个方式的时候，你一定要自己有着非常强烈的意愿，否则你会被无数的拒绝搞得心灰意冷。如果你自己不擅长打这种电话，你也可以雇人来打。

4.人脉。你要多参加本地的风投机构见面会，或是其他的行业聚会，在活动中多结识他人。这种方法会花费更长的时间，但是效果却很好。你可以订购一些创业方面的出版物，这些出版物上经常会宣传即将举办的各类活动。

5.投资介绍企业。这些机构能够帮助初创企业找到天使投资人，他们了解初创企业的需要，也了解天使投资人的偏好，他们能够很快的帮你找到天使投资人。但是要注意的是，这些企业提供的是付费服务，他们会从你的融资额中抽成。

在寻求这些企业帮助之前，你应该先咨询你的律师，让他/她推荐你所在领域中有信誉的投资介绍机构。

(6)商圈融资案例扩展阅读：

天使投资人又被称为投资天使( Business Angel )，天使投资是权益资本投资的一种形式，指具有一定净财富的个人或者机构，对具有巨大发展潜力的初创企业进行早期的直接投资,属于一种自发而又分散的民间投资方式。天使投资人自己组织成的天使团体或天使网络目前正不断扩大，以分享研究成果和集中资金针对性。

所谓的天使投资是一种概念，所有有闲钱愿意做主业外投资的公司或个人都可以叫天使投资者，他们更多参与早期容易参与的项目，也有天使敢于投资大项目，不过一般受资力和个人能力范围限制或各种因素干预而不能如愿，即私募股权资本PE所做的事情。

天使投资一词源于纽约百老汇,特指富人出资资助一些具有社会意义演出的公益行为.对于那些充满理想的演员来说,这些赞助者就像天使一样从天而降,使他们的美好理想变为现实.后来,天使投资被引申为一种对高风险,高收益的新兴企业的早期投资.相应地,这些进行投资的富人就被称为投资天使,商业天使,天使投资者或天使投资家.那些用于投资的资本就叫天使资本。

㈦ 商业房地产文案案例

商业房地产文案案例 大连城市广场广告文案全稿

战略纲领
2003年，大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。城市广场作为垄断大连最核心商业地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。但是面对目前复杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。

一、平面武器
（1）报纸媒体
优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理性诉求。
劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。
《大连日报》：大连地区的党报，发行量大、覆盖面广，传阅率高、可信性强、具有权威性。
《半岛晨报》：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。
《大连晚报》：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好的投放媒体。
《新商报》：《大连日报》直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报道，报价较低。
投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。我们认为，城市广场作为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体——《大连日报》。为了有效整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧重一家进行集束轰炸，其他两家作为辅助火力。考虑发行量、可信度、价格、版式、印刷质量等综合因素，三家媒体中《新商报》无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此选择《新商报》作为投放重点。
在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环环相扣、张驰有度。在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和“五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。

（2）印刷媒介
印刷媒介包括：8P宣传折页、北方航空杂志。
DM宣传折页印刷费用：7万元/10万份
北方航空杂志广告费用：3万元/页•月*1月=3万元（折后价）
总价：10万元
注：由于投递费各酒店收费标准不一致，因此令行讨论。

二、空中武器
（1）电台类
A、大连地区五大电台地产广告套播：
“城市广场”地产广告以套播的形式覆盖大连电台五个频道共十个栏目，每天十次，每次十五秒，具体时间段均为各台受众最广的栏目，时间涵盖新闻频道《中央新闻及报纸摘要》、《新闻一小时》、《时事今日谈》、经济频道《理财黄金档》、《阳光旅程》、文艺频道《足球天地》、《兄弟体育》、交通频道《动感车坛》、《新闻联播》及半岛之声《欢乐正前方》等收听率很高的栏目段，而且，上述收听内容全面包括受众最为喜爱的日常关注点。同时电台的听众多为有车族，很有经济实力，符合我们的目标群体定位，并且，这种套播反复播出的形式也有利于我们覆盖式广告宣传。
B、集束式广播投放：
“城市广场”在开盘时期为了能够更有效地进行市场炒作、吸引注意力，形成足够强势的强销气氛，应于常规性广播投放的基础上，于此时加播更具威慑力的电台广告，使发布频率更密集、效果更明显、气势更威霸。“城市广场”地产广告将在一周之内覆盖大连电台六个频道的整点时段，从6：30—18：30，长1分钟的广告每个频道每天出现十二次，一周共计420次。
（2）电视类
“城市广场”本身就是大连地产界的一个奇迹，本身就是一个震撼人心的新闻，同时为了使本项目能够达到“高山仰止”的心理效果，为了能够真正体现项目所具有的高贵特质，我们认为应将电视广告集中投放于大连电视台新闻类节目，《新闻全景》（一套）、《新闻联播》（一套）、《大连新闻》（一套）、《城市发现》（一套）、《生活现在时》（二套）、《21点直播室》（二套），作为大连电视台最黄金强挡的节目时段，上述节目为电视观众所深深喜爱，同时投资者一般都更关注经济、新闻、时政等节目，这将更有效地覆盖我们的目标群体。广告的投放采取优势组合、火力补充的方式，在活动进行期和强销期集中火力投放，使广告能够达到最具效率的传播效果

投放策略：
段位 广告位置 广告段长度 周一至周四 次数 周五至周日 次数 总价（7.5折后）
一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170
一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410
一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480
一套 C 《城市发现》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600
《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 12000 4 31200（6.5折后）
二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 3000 7 3600 4 35400
二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450

选择大连电视台新闻综合频道（一套）收视率较高的《大连新闻》以及生活频道（二套）收视率名列前茅的《21点直播室》作为常规投放媒体，自4月22日——6月26日期间进行不间断发布。其他各栏目作为补充火力，于项目强销期以及活动前期进行集中投放，以期引起投资者的高度注意，使项目的销售节奏更趋完美。
发布日期分别为：
段位 广告位置 广告段长度 周一到周四 周五到周六
一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 4月22日——6月26日
一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
一套 C 《城市发现》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23
《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 根据活动不同临时加播
二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、
二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 4月22日——6月26日

三、远程威慑
（1）后盐立交桥广告路牌
随着五一黄金周的到来，外地游客蜂拥而入大连，作为目标覆盖全东北的“城市广场”，此时应紧紧抓住这难得的历史时机，在外地投资者心目中留下至深难忘的印象，同时为了能够真正有效地达到宣传效果，轻松地实现辐射目的，我们建议在大连市高速公路入口——后盐立交桥发布路牌广告。由于有经济实力的外地游客多数采取开车休闲旅游的方式，因此，从后盐进入大连市成为了唯一途径，于此处发布路牌广告，广告醒目、关注率高、覆盖范围广，可以轻松达到“四两拨千斤”的效果。
（2）天百楼体广告路牌
充分利用天津街各商业地产项目所造成的旺势人流，在位于天津街黄金位置的天百大楼楼体发布户外广告，将对去往天植商城、天和广场、新天龙、修竹广场等项目的投资者起到截流作用。正所谓因势造势，利用竞争对手市场炒作的成功结果，天百广告牌将巧妙增加投资者对“城市广场”的探究心理，在增加了自身影响力的同时也对竞争对手进行了强有力的围追堵截，更能提高投资者对“城市广场”的投资欲望。
广告路牌费用总计：10万元/两个月， 面积总计：1000平方米

在空中武器和现场氛围的强势夹击下，依据战役的走势，我们会有针对性地进行地面进攻武器的组合，其具体表现就是不间断地运用活动和事件性行销的手法制造攻势，力求在有限时间内取得阶段性胜利成果。

城市广场横空出世 青泥洼桥巨鹏展翅

联手天津街 共荣青泥洼
每个城市都有自己的核心商圈，其“核心”的意义体现在容纳了本城市内重要商场、商品品牌的集中、消费人群的汇流、每个消费者购买额的最高、辐射区域的广泛等等重要特征，而其他的商圈要么属于城市的次给商圈，要么实际上只是核心商圈的一个重要组成部分。
大连是中国名列前茅的大城市之一，但是并不具备象北京这样超大城市在同一时间内拥有两个核心商圈的条件，青泥洼桥商圈现在是大连的核心商圈，未来在大大连的发展建设中也一样拥有不可替代的核心位置。现在大大连的规划建设渐进高潮，作为核心商圈，青泥洼桥的发展任重道远，商业空间的扩容迫在眉睫。
城市广场的出现可谓应“天时、地利”而生。从城市规划和地理状况两方面，青泥洼桥要发展只能向东南方向扩充，城市广场就位于这可以不可再的门户要冲之上，一脉相承青泥洼桥的鼎盛商气，拥揽劳动公园稀罕自然景观，最炙手可热的商业位置和最得天独厚的自然风光同具一身，解放路未来商业龙头非城市广场莫属。作为青泥洼商圈升华的原动力，城市广场的兴建更为青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼将振动天津街和城市广场两侧巨翼，化鲲为鹏，扶摇直上，迈向更新、更先进、更广阔的商业纪元。

完美业态规划 特色前所未见
3大规划街区，组成完美商业航母（南区、中区、北区）
新颖业态构件，营造潮流动感之都
龙头大型超市，为您休闲生活便利
城市广场独特、差异化的业态规划弥补了青泥洼商圈的不足，促进了大连商业的繁荣和发展。城市广场地上四层、地下一层的商业部分总面积达75000平方米，划分为AB区和DE区两大部分，AB区将着重引进一些大连市场上前所未见的新、奇、特业态如漫画专区、贴纸相区、电子科技专区、动感电影院、古怪屋等等，DE区将大连市民与国际潮流接轨的时尚窗口作为自身的定位和方向，国内超市巨无霸将落户于此，多种知名品牌纷纷设立主力店、首层的美食一条街融汇各地饮食精华，SPA、健身中心、卡拉OK站成为新一代休闲娱乐生活的典范，城市广场通过具有国际水准的业态规划，科学、先进的配比方式，使城市广场的商业一经推出就会引起市场的强烈注意，城市广场未来所汇流的人流将不仅繁华青泥洼地区，更将形成一个独立、特色的强大商圈。

蓄积鼎盛商气 汇聚人流狂潮
城市广场建成后将承受来自四面八方的汹涌人潮。首先青泥洼桥日均80万的购物人群将信步至此，南山地区22万常住居民将成为城市广场的忠实消费群体，同时劳动公园庞大的旅游、休闲人流成为城市广场相对固定的客流，CBD的白领消费群体受到城市广场的业态吸引将把这里作为购物休闲的首选。
城市广场的强大并不仅仅是因为特色的个体风格，而是因为产业之间的优势互补形成了了一个强势整体，对于城市广场的商业部分来说这一点尤为重要。城市广场的酒店式公寓的3000常住人口、写字间的白领人群形成了一个具有强大消费能力的固定客流，超五星级酒店的年10万的旅游客群带给了商业部分更繁荣的商业气氛和无比庞大的销售额。
商业经营最讲究的就是商气、人流，这是商业决胜的关键所在，我们看到城市广场在这两点上无疑具有不可战胜的优势。

不造商城造商圈——城市广场大手笔，缔造大地产
随着中国加入WTO，“北方明珠”大连作为国际名城和全东北最具开放活力的门户城市，商圈改造升级与时俱进。成为国内外大公司、商社财团抢滩国内市场的首选之地，这其中，中央商务区（Central Business District,英文缩写CBD）作为国际间商贸交流的桥梁和纽带，起到了不可替代的重要作用，它是城市经济发展的火车头，是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征。“大大连”概念的提出，更为商业房地产开发提供了大连历史上前所未有的新契机。
青泥洼桥商业圈位于大连火车站前，东邻友好广场，南与劳动公园为邻，西为西岗区，北与天津街接壤。该商业圈目前共有11个大型商业店铺在经营运作，包括大连商场北楼、 南楼、迈凯乐大连商场、中兴大厦、百年城、中山商厦、大商秋林女店、大商男店、大商新玛特、胜利广场。正在兴建的有宏孚国际商厦、振富商城、北展豪迈的火车站地下公建以及大连商业地产新宠振屹——城市广场。可以说从目前大连已经形成的这几个商圈来看，青泥洼商业圈发挥的作用是无法替代的，它就是大连商铺的中流砥柱。当然由于这一区域集中了大部分大连最有实力的商业企业，因此，它也是大连商业竞争最激烈的商圈。在市场准确定位的基础上，走综合开发的道路，是青泥洼桥新建商铺的一大特色。由大连振屹房地产开发有限公司开发建设的城市广场，定位于商业风情街，把商业街区的概念灌输到人们的脑海之中，表现成商业的海洋。城市广场以地上四层、地下一层的大型商业街区为主线，以30层商住两用公寓、26层超星级酒店、30层酒店式公寓以及30层顶级豪宅为依托，让你置身于海洋之城，成为青泥洼桥商业圈的南部的延续。
城市广场地处大大连“第一商圈”青泥洼桥商业圈南部，位于金融商业中心区——中山区的心脏地带,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,东至昆明街, 沿解放路南北全长300米，是由三大商业版块组构,总规划面积2.79万平方米，总建筑面积超10万平方米的超大型财富商务中心。作为核心CBD配套的专属大型综合商务中心，比邻72万平方米劳动公园，坐览市内极其稀缺罕见的自然原生态景观，具有不可复制的地段优势。这里一方面可以容纳青泥洼和天津街滚滚而来的日均80万的商海人潮，同时又可兼得“大连中央商务区”中山广场20多万上班一族的蒸蒸人气，以及南山地区20万的居民消费群，更拥有劳动公园的消闲人流，形成青泥洼商圈的黄金点。城市广场以“不造商城造商圈”的开发理念，邀请美国顶级设计公司EKO设计师事务所设计，超前规划领跑大大连商业布局。主题公园式购物城、特色空中“香榭飞舍”商业街区、一条350米的五洲风情步行街，荟萃国际时尚元素，完美的“点、线、面”组合，形成严密的商圈结构，同时营造出垂直和水平消费多元循环系统。国内连锁超市巨无霸上海联华即将率先进驻。使之成为集旅游、观光、娱乐、购物、休闲、文化、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存的综合消费地带，财智交汇的时尚购物平台，为城市新锐族轻松拥有。倾城钜献30层商住两用公寓、26层超星级酒店、30层酒店式公寓以及30层顶级豪宅，成为大大连首席国际商务财富圈。
城市广场扼守大连市东西主干道之一，解放路商业规划的龙头地位，是商业、商务区的交汇点；是住宅区和商业区的交汇点；是市政中放射性规划和条形规划的交汇点；是大连市最为繁忙的交通枢纽，数十条公交线路驶过，距离中山路仅百米之遥，距大连火车站1公里。充裕的地下车位确保交通顺畅。
青泥洼桥就是大连商业的代名词。未来的青泥洼桥必将成为大大连商业的重型航母，而振屹——城市广场无疑会成为商业地产中最优秀的战斗机。“投资城市广场，进驻青泥洼” 振屹——城市广场必将为大大连全面改造升级写下精彩的一笔。

城市广场电视文案（3分钟）
（中国，正在进入现代商业时代）
（大连，全力迈向东北亚国际商都）
（城市广场——东北商业文明奇迹）

（联手造商圈 共荣青泥洼）
城市广场，振屹地产2003年度撼世之作，耗资十数亿，总建筑面积达15万平米，紧邻百年城，是青泥洼商圈内唯一可扩要冲之地，同时也是解放路改造工程的龙头项目。面对劳动公园，坐踞CBD核心旺地， “不可复制”的地段，真正独步国内，绝无仅有。
（全街区商铺 青泥洼全新业态补充）
（龙头主力店进驻 共擎至尊商业旺场）
大连首推全街区商铺概念，引领大连商业深刻变革。多家国际、国内知名大型超市（上海联华、正大万客隆、友谊集团、好又多、家乐福、沃尔玛）同时中意城市广场，商家眼光最精明，尊贵地位尽显。
（三大版块 数千名店打造商界传奇旺场）
（动感之都）
创建大连第一潮流阵地，引进诸多领先大连的新、奇、特业种，（动感电影院、动漫天地、古怪精品廊、贴纸相区、点睛廊、名表廊、饰甲走廊、白领天地、体育系列专区、日韩高新科技区、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）丰富多变的业态实现多元支撑局势，完美制造对时尚追随者的超强诱惑。
（空中休闲新天地）
融合"上海新天地"设计理念，引用垂直交通、独立垂直建筑体和平层廊道等接引手法，独具特色，多元并举，（设计师走廊、生活精品廊、SPA纤体、美体健身、书吧、特色网吧、至激娱乐城、保健护理区、滑板城、攀岩俱乐部、梦乐园）并引进多家知名品牌带动消费，目前已全面抢先加盟。
（五洲风情名店街）
长达300米完全步行街，连接其它两大商业部分，同时又与酒店会所有机结合，国际知名酒店业同盟进驻，全面引入国际顶尖品牌服饰，真正接轨世界。
（英国老牌物管公司 超值优质服务）
全球知名物管公司之一，携高档商厦（香港太古中心、上海金茂大厦、广州天河城、世贸大厦）管理经验，首次进入大连，全面服务城市广场，提供最优服务，时刻帮助客户省钱。
（世界顶级投资经营管理 确保高额投资回报）
新加坡投资经营管理公司进行商场整体经营，客户投资后可提供委托经营、招商、出租及多样投资经营管理咨询，保障商场经营高效运行和持续旺场。
（百年一遇 万铺之尊）
青泥洼绝版一线临街铺王现隆重推出，珍贵席位仅余20多位，首批买家将享有意外特大连环惊喜折扣，机会难得，敬请亲临城市广场销售中心。
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㈧ 餐厅融资计划书怎么写

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㈨ 1. 日本两大百货公司之一的大荣公司认为,一切以顾客为中心,其基本含义是更好

咨询记录 · 回答于2021-08-05