房地产美国融资

❶ 房地美的面临的危机

受美国次贷危机的影响，美国房地产抵押贷款巨头房地美于2008年7月身陷700亿美元亏损困境。之后美联储和美国证券交易委员会（SEC）迅速联手出击，对美股的稳定起到立竿见影的效果。
美国政府2008年9月7日宣布，从即日起接管陷入困境的美国住房抵押贷款融资机构房地美。根据接管方案，美国财政部将向房地美注资，并收购相关优先股；首席执行官被限令离职，政府相关监管机构接管两大机构的日常业务，同时任命新领导人。
美国财政部长保尔森表示，房地美的问题使金融市场面临系统性风险，接管这一机构是当前保护市场和纳税人的“最佳手段”。 为应对市况并更积极参与房贷市场，房地美自2007年11月计划增发融资55亿美元。2008年7月11日同时发表声明称财务状况良好。房地美声明称截至2008年6月30日，公司资本金比美国联邦住房企业监督办公室（OFHOE）规定的最低限额要高出的比例为15%。
圣路易联储原行长WilliamPoole认为，从技术角度看，房地美处于破产边缘。如果破产，那么它担保的债券将大幅贬值，并对持有这些债券的投资者和金融机构造成重创；房贷利率则将飙升，对疲弱的市场再度构成打击。这将意味着一场金融风暴的来临。
不过，巴克莱资本驻美国首席固定收益策略师AjayRajadhyaksha在报告中表示，这家公司影响力之大，致使美国政府不可能让其破产。即便如此，也不意味着这家公司的股东会感到安全。
房地产投资信托基金FBR的分析师们认为，只有这两家公司的计提达到770亿美元，政府才可能出手干预。这意味着在政府干预之前，这家公司的股东财富已被清洗殆尽。正如政府干预贝尔斯登以防其一旦破产后拖累整个金融市场，而股东最后可能一无所有一样。这看上去像标准的“股东陷阱”。
对股东而言，最好还是历史重演――1979年房利美曾出现实际意义上的破产，但最后在没有政府帮助的情况下走出困境。

❷ 美国房地产投资的夹层贷款和过桥贷款的区别

夹层贷来款； 夹层的意思就是在两层源之间，本来是建筑用语。在融资方面，是指在项目中两个出资角色中间。 一般项目有两个出资角色，一个是项目方本身的股权出资，另外一个是
商业
银行的债权出资。银行的债权永远是第一顺位的。 银行债权出资是有条件的，就是要项目方出资10－35％。 越是高风险的项目，银行要求项目方出资比例越高，20－35％或更高。如果项目方没有足够的资本投入，就会使用夹层贷款，弥补自己的出资的不足。有夹层贷款的地产开发项目，一般都是高风险的项目，夹层贷款靠如高利贷的利息来减小风险，比如在短期内无法收回投资，就靠10－20％的利息来减小风险。

夹层贷款的项目一般属于50万买绿卡的项目。在当今的美国经济状况下，5年后靠出售和再融资来退还EB-5的夹层贷款是非常不易的。

过桥贷款是在取得正式的商业贷款之前的短期贷款，一般用于建筑款。 但现在的EB-5行业里，用过桥贷款来替代作为夹层贷款的EB-5出资。
因为移民局对EB-5项目申请的拖延，项目方会先去找普通的商业贷款，把项目建成。 这个商业贷款就是过桥贷款。

等EB-5的贷款到位后，就把过桥贷款的商业贷款还掉。

❸ 房地美和房利美

房地美是第二大的美国政府赞助企业，商业规模仅次于房利美。1970年由国内会批准成立，作容为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。

(3)房地产美国融资扩展阅读

房地美与房利美均为私人拥有的上市公司，但它们是作为联邦法律创建的“政府赞助企业”，它们可以享受特殊的权利，包括它们可以免交各种联邦及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持。

这两家公司共同负责建立美国房地产贷款的二级市场，其发行的以房地产为抵押品的MBS债券总额高达4万亿美元。它们帮助补充抵押资金的供给，并让购房者能够获得资金支持。

❹ 美国房地产危机演变为全球经济危机的过程

一开始美国的银行为了追求利润，向不具备贷款条件的购房者发放了住房抵押贷款，但由于购房者的偿还能力有限，加上银行利率上调，所以产生了大规模不能按时还款的问题，引发了次贷危机。
于是，房地产市场的危机开始波及到其他行业，尤其是金融业。?????
为了追求高利润，美国的银行和金融机构把抵押贷款包装成债券，把债券美化成高信用级别，出售给其他人，这些人再倒手出售，再倒手，反复倒手后，原来的债务已经被多次出售，放大了几倍甚至几十倍，当上一个问题中的购房者不能按时还款的时候，这部分债券成了垃圾债券，迅速贬值，一环套一环，最终引发了大规模的金融危机。
当然，金融业对美国的其他许多行业有深刻的影响。????
如果说次贷危机的规模有几千亿美元的话，它引起的坏账大概有数万亿到数十万亿美元甚至更多的规模，没有任何一个国家或组织能够承受。
房地产行业的存在基础是实实在在的居住功能，投资价值和保值增值的功能都是基本功能的衍生品，都是建立在有需求的前提之下，假如一味的突出房地产投资价值而忽略了居住的功能，就会产生泡沫，泡沫一大，就会破。
最终，美国经济整体都受到了影响。经济危机开始了。不仅是在美国，而且是在全世界。
在欧洲，由于以下几点原因许多国家的很多行业都产生了衰退。
首先，更多企业会倒闭，企业再掀裁员潮，工作越来越难找
其次，工资别想再提高，在全球金融危机中，加薪会逐渐变成很难的事情；百业萧条钱是宝，包括投资，消费，贸易都会变冷；人们会越来越重视现金，现金会越来越珍贵，钱会越来越觉得是钱了；商品价格会下降，随着需求减少，各类商品价格会下降。
再次，股市别想轻松解套。股市大量缩水，曾经想到股市上淘金的希望破灭了，连机构都叫苦不迭，咱们这些散户还有什么盼头？只当是把这些投入到股市上的钱支持国家建设了吧！
在亚洲，情况也好不到哪儿。或许会有很多人曾经认为美国的金融危机离我们的生活很遥远，但是当美国的金融危机蔓延到全球的时候，我们才会发现我们每个人的生活或多或少都会受到这次金融危机的影响是的，在更早之前我们看到的是美国的不少金融机构破产或者裁员，一向富裕的美国人也会为交不起水、电、气费而伤神，但是在最近的国内媒体我们经常会看到的是某行业老大的厂家破产，某行业巨子自杀等等让人震惊的消息，我们会发现，身边很多的同事和朋友在为跌跌不休的股市苦恼，而在我们身边也会有朋友或者亲人正在工作的企业陷入低谷，员工们经常休息的事情。
在中国，许多行业受到了来自经济危机的影响。比如，纺织行业，原意是这样的一些加工什么的这些行业的利润大部分都没外国拿去了，现在经济危机使出口减少，使得本来就少的利润的那些工厂不能生存下去只有倒闭了

❺ 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

❻ 中国房地产与美国次贷危机的联系

现在的经济是全球性经济，美国的次贷危机对中国经济的影响是显而易见的，虽然是间接影响，老百姓可能感觉不大。但对中国的房地产来说，影响最大的是中国房地产市场的融资、信贷等，中国国内现行的紧缩银根、打压、限制房地产投资、国10条等政策都是对次贷危机的应对措施之一，一个国家的金融政策的改变，一定会对中国房地产产生影响，今年，国家金融政策的各种举措已经影响房地产市场了，全国大范围的房价降价就是显著效果，不过，基于全球经济状况和以美国为典型的次贷危机的我国的金融政策是仍处于不断的调整中的，今年看似房价下来了，并不能预言明年或一段时间内的房价继续下降，从总体趋势上看，国家的调控力度加大了，手腕更强了，房价降了，对老百姓来说是件好事，带来的实际好处目前还不能量化和评估，不过，至少给我们传递了一个信心，那就是国家已经在真正的为老百姓做点实事了，而不是以往的停留在以往的吆喝呐喊上。
以上不知是不是你需要的。

❼ 国外房地产融资现状是怎样的

降低趋势

❽ 美国的房地产危机演变为全球经济危机的主要过程

1：房价上涨（非理性的增长）就形成房地产泡毛经济的扩大。意思就是版人为的原因让房价权疯狂上涨。美国也是用房地产泡毛经济发展来带动经济的发展，但这种经济发展依赖房价的持续高涨，只要房价高涨就不会出现问题。但是不可能房价一直上涨，所以问题必然出现。第一由于房价上涨，房地产开发商向会经融机构融资或经融机构涉足房地产。第二，由于房价上涨买房人越多和经融机构大量出贷，因此只要有点钱，他就可以首付然后向经容机构贷款，由于房价上涨，经容机构和买房人不担心，即使贷款人还不出钱，把房子卖了还赚钱。当泡毛经济发展到终点时房价大跌，首先房地产开发商亏损，房子卖不斤毫出，资经连断，房产业相关的产业带来危机。还有经融机构的资经不能回笼，经融机构倒闭影响全民生活等等，从而导致美国危机，全球危机。

❾ 房地产美国模式

“美国模式”专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的基金，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。

美国模式和香港模式区别在于：整个政策配套设施和整个金融政策措施不同，目前中国在这两块基本是空白。
通常情况下，在资金方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。
美国模式下，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。
所谓的“美国模式”，是强调房地产开发的所有环节都应由不同的专业公司来共同完成，比如房地产投资公司只负责融资投资项目，项目开发则由专业开发公司建造，其他销售和物业等环节也由不同公司完成。在美国，融资方式除银行提供贷款外，还依靠退休基金、不动产信贷等多种金融工具等综合运用，美国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资。由于全民参与化解了资金高度集中带来的危险，也容易抵御由经济周期带来的风险。

特点：美国模式专业分工细致，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本（一般就是基金），开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。
http://business.sohu.com/20051122/n240776109.shtml

美国房地产销售模式及其运作 http://house.focus.cn/news/2004-09-09/76473.html

美国商业地产的他山之石

商业地产开发是一个资本密集性的行业，企业单一的融资渠道必然不能满足对物业的长期拥有及经营需求，如果要想实现这一点，必须依靠商业物业的资本市场证券化。关于这一点，国外比较成熟的商业地产模式可能对我们有所启发。

在西方经济世界里，美国的地产模式比较受推崇，被认为是一种比较成熟的开发模式，即我们日常所说的美国模式。美国模式讲究以消费者为中心，然后以消费者的需求为中心进行物业的开发、销售，这是跟其土地的私有制密切相关，或者说是由于其土地的开放性而决定的。

美国的商业地产以商业运营为核心，以保证项目的运营为中心来进行整个产业链的设计，包括产品设计、运营设计、融资渠道考虑等。

在美国，大型的商业载体在规划、投资、开发到出租经营管理，都有该领域内的强势机构来行进把控。开发商主要目标是将商业物业建成，通过整体出租经营，以收取租金的形式获取投资回报，并且由开发商自由拥有的商业管理公司来统一进行运营。其模式可以简单概括为如下：

投资机构组合包括投资商、开发商、运营商、房地产投资信托及产业基金；经营模式包括物权整体持有和统一经营；管理模式包括由专业的商业管理公司进行经营。

1、关于商业物业的投资商、开发商。美国商业地产业经过长期的发展和充分竞争，已经由市场打造出了几十家大型购物中心投资商及开发商品牌，这些投资商和开发商旗下组合着几十家或几百家购物中心，是美国大型购物中心的主力军。在其国内比较有代表性的有西蒙地产集团，它在美国境内拥有250多家购物中心；GGP地产公司拥有160家购物中心，并且这些公司都是美国纽约证券交易所的上市公司，且其租金收益稳定，是公认的优绩股。

2、房地产投资信托（REITS）和产业基金。目前在美国操作的REITS有300家左右，其中约200家REITS可上市交易，资产总计超过了3000亿美元，另外的100多家REITS没有上市，属于私募的范畴。这些REITS从整体看可分为三类，即债券类、股权类和混合类，他们即可以作为商业房产投资商直接投资购物中心，也可为购物中心开发商提供长期贷款。事实上，许多购物中心的投资商本来就是REITS，比如美国最大的购物中心所有者KIMCO，其在加拿大和美国拥有525家购物中心，是一家在纽约证券交易所上市的REITS。

房地产产业基金也是购物中心的主要投资者，产业基金的操作与REITS的不同之处在于产业基金只对非上市的开发商投资。从某种意义上说，美国的REITS和产业基金是购物中心产业能够飞速发展的最根本金融因素。

3、专业商业管理公司。在美国除了购物中心投资商、开发商拥有购物中心管理公司外，市场上还有独立的第三方法人公司来从事商业物业的经营管理，这些管理公司也是购物中心的主要投资者之一。这些管理公司除了投资外，还与开发商进行合作，对购物中心进行科学的运营管理，提供稳定的租金回报。

4、其他金融机构的股权投资和贷款。美国的一些长期基金，比如社保基金可以对购物中心进行股权投资，还有银行等金融机构提供给开发商不同期限的盈利性贷款。

归根到底，大型商业地产行业是一个资本密集型的行业，其整体运营的需求使物业必须保持产权统一，美国的商业地产之所以蓬勃发展，得益与其资本市场的开放性及成熟化，可以依靠资产证券化来吸引市场上的其他资本，为项目的运营提供了坚实的货币基础，加上科学运营管理，租金的稳定回报便不成问题，市场得到健康的迅速成长。
http://www.i18.cn/newscenter/news/new/2007-10-12/43469.shtml

❿ 结合美国次贷危机 谈谈你对房地产金融法制创新的看法

地产金融工具的创新 房地产企业的融资额度一般都非常巨大，单纯依靠商业银行贷款显然无法完全解决资金需求，更难以分散日趋严重的金融风险。因此，需要开发金融产品的创新组合。作为一项新生事物，我国房地产金融业务还有极大的拓展空间，地产金融工具的设计和创新是一项值得长期关注和研究的重要课题。我们的思路是： （一）我国房地产行业亟需融资方式的多元化，特别是变间接融资为直接融资。随着房地产金融调控措施频频出台，传统的融资渠道开始紧缩，而且今后仍有可能出现金融政策变动和利率调整带来的风险。因此，地产金融工具必须不断创新。而且，地产金融工具创新的最大瓶颈，是我国相关法规的滞后。在西方一些发达国家，随着创意产业的飞速发展，金融工具的设计与创新层出不穷，新的融资渠道不断涌现。例如，企业改制上市，寻求信托与基金的支持等。其中，以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式成为房地产开发企业的重要融资模式。可以说，时代的发展和行业的需求，不断向地产金融工具创新提出了新的要求。 （二）建立长期投资基金机构，吸收长期资金，用于房地产项目。2003年，由全国工商联住宅产业商会推出了住宅产业精瑞基金，成为房地产融资模式多元化的信号弹。但是，由于缺乏产业投资基金法的法律支持，当时只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司这样一个勉为其难的迂回战术。此后，国内的信托公司也开始寻找创新的机会，“类信托”的融资模式得以实施，得到了市场的热烈响应。 （三）这里想着重谈一下REITs，即房地产投资信托。它通过发行基金份额的方式，把社会闲散资金吸引过来，从而把房地产行业变成普通大众皆可参与的一种投资工具。这样集合起来的资金可以进行组合投资，而且能够实现专业化管理，因此有利于分散投资风险。一方面，信托能够实现房地产投资的社会化、大众化，使投资者能够通过购买房地产信托而分享房地产行业高速成长的收益；另一方面，它也弥补了银行信贷无法完全解决房地产金融需求的难题，从而成为地产金融的一支有力工具。只有运作规范、市场前景被看好的房地产项目才有可能获得REITs的支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，从而实现资源的优化配置。不仅如此，投机购房者如果能够通过购买信托而获利，就不一定非要把资金投入到房地产实物上，其结果能够减缓市场供需矛盾，减少房地产泡沫，并由此来稳定房价，减低涨幅。这对于我国房地产行业的可持续性健康发展不无裨益。我们相信，随着信托投资公司的市场形象和美誉度的提升，必将受到广大投资者的青睐。信托融资的创新，对于中国信托行业的健康发展、房地产融资市场的提升和房地产金融市场的完善，具有重要的意义。 （四）房地产金融租赁。这是将传统的租赁、贸易与金融方式有机地组合在一起而形成的一种新的融资方式，也可以叫融资租赁。出租人根据承租人选定的租赁房屋和开发商（出卖人），以对承租人提供资金融通为目的而购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资租赁合同，以支付租金为代价，而获得该房屋的长期使用权。对承租人而言，通过融物的方式来实现融资的目的；对出租人而言，只是提供金融服务，但为了控制承租人偿还租金的风险而控制房屋的所有权，而且在合同结束时，又可能将产权转移给承租人。这种业务的主体是金融租赁公司，需要三方签署两个合同来完成交易。这是在二战后产生于美国的一种新型金融工具，如今在国际资本市场上，它已经成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。在我国，中国人民银行一经发布了《金融租赁公司管理办法》，但目前采用这种金融工具的企业多是为了大形设备、运输工具和生产线的融资，房地产与商家尚未广泛引入这种机制。 （五）房地产企业直接上市。上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一，也是提升企业品牌的良好方式。对于房地产企业来说，直接上市也是进行融资的最理想的方式之一。例如，李嘉诚的长江实业，其净资产在1972年上市时仅有一个多亿，到2000年就已增长为1000亿。可见，上市不仅可以有效地化解金融风险，而且还能够降低企业的融资成本，改善企业的资本结构。但是，由于房地产企业的赢利模式不同于一般工业企业，其资金流是不连续的，因此一般的房地产企业很难达到上市要求，只有房地产行业的“老大”才有望获得上市资格。 （六）证券化的融资渠道。这种方式，就是直接将房地产投资变为有价证券。投资人不是拥有房地产实物的所有权，而是拥有证券的债权。但是，这种操作有一定的难度，我国目前仍处于试点阶段。今后我们应大力推动房地产投资权益证券和房地产抵押贷款证券，培育和发展住房抵押二级市场。 （七）将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金运用周期较长，数额巨大，适合进入房地产业。 （八）积极稳妥地发展住房公积金贷款，扩大发放范围，加强监管力度。针对广大中低收入居民的购房要求，一方面要加强经济适用房、限价房的规划和管理，另一方面要充分利用公积金贷款所具有的政策性补贴、利息较低等特点，让符合条件者尽早解决住房困难的问题。在我们看来，公积金的使用条例并不应是一成不变的，政府应当根据国情、民情的变化而加以研究、调整，做到与时俱变，对建构和谐社会作出贡献。 我们相信，随着地产业与金融业的密切合作，融资渠道会更加丰富，规避风险的方法会更加有效，一个更理性、更规范的房地产时代必然来临。随着宏观调控政策的进一步深化，中国的房地产市场必将更稳健地发展，房地产泡沫会越来越少，房价会越来越稳定。根据我国加入WTO的承诺，政府将在五年内取消对国外金融机构的地域和业务方面的限制。届时，西方发达国家的金融机构势必抢滩中国房地产业。在这种情况下，我们一定要加紧房地产业金融机构的改革，使法律政策的软硬件环境得以完善，争取早日完成与国际的接轨。