地产违规融资

① 涉房贷违规屡现为什么这么多

2018年开年，关于房地产金融风险整肃之风越发严厉，关于银行资金违规流入楼市受到查处的新闻一波未平一波又起。近期，海南银监局发布行政处罚信息公开表，海口农村商业银行股份有限公司（以下简称“海口农商行”）员工梁某因违规向房地产开发商贷款遭到监管部门处罚。据北京商报记者不完全统计，今年以来，银监部门已经针对违规输血楼市对商业银行开出10张罚单。事实上，近年来监管部门出台系列措施加强变相输血楼市资金的整顿检查，但仍有机构顶风作案，分析人士表示，加强涉房贷款核查管控仍将是未来监管关注重点。

多家银行违规被罚

经历了2017年楼市严控后，2018年开年，监管部门对于房地产资金来源是否合规的检查力度依然不小。近期，海口农商行员工梁某因违规向房地产开发企业发放流动资金贷款，用于房地产开发的违法行为引发监管关注，当地银监局对当事人给予警告的行政处罚。

据北京商报记者不完全统计，今年以来，监管部门针对违规“涉房贷款”已开出10张罚单。如1月9日中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元；1月11日，平安银行厦门分行因为相同的原因被罚款25万元；1月19日，天津滨海江淮村镇银行违规发放个人消费贷款用于购房被天津银监局处以20万元罚款，同日，厦门银监局也对农业银行厦门市分行罚款35万元，处罚原因为个人消费、经营贷款资金被挪用于购房。1月23日，北京银行上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正，并处罚款50万元。2月9日，中原银行郑州分行因个人综合消费贷款被挪用于“购房首付”吃监管罚单。

在这10张罚单中，有3张罚单处罚时间是在去年底，分别涉及浙商银行杭州分行、邮储银行厦门分行和招商银行杭州分行。

缘何屡禁不止

事实上，为了防范房地产市场过快上涨、抑制炒房，自2016年10月以来，楼市调控政策逐渐蔓延至全国各地，经历了2017年一整年的楼市调控后，房地产市场的非理性投资得到明显抑制，但违规涉房贷款却并未销声匿迹。

尽管查处力度不断加大，银行变相“输血”楼市资金、暗箱操作现象仍屡禁不止。对此，上海易居房地产研究院总监严跃进表示，商业银行贷款政策具有很强的主观性，违规贷款资金往往会流入像房地产这类投资收益比较高的行业，这也意味着商业银行持续看好房地产未来投资收益。另一方面，商业银行发展过程中缺乏纪律性和专业风控能力，后续也需要商业银行自身加强把控。

“对于银行资金违规流入房地产，处罚比较多的，一是资金用于为房地产企业支付土地购置费用；二是个人消费贷款、个人经营性贷款或者信用卡透支等资金用于购房。这两类贷款，对于银行而言，贷款利率更高，银行议价能力更强，所以对于银行而言是有利可图。同时，对于房企支付购地款，其资金来源渠道一直比较有限，通道业务受阻后，房企的资金渠道进一步受限，所以资金需求比较大。而对于个人消费贷款流入购房，也与个人按揭贷款额度紧张有关，很多人会绕道通过消费贷款买房，所以也反映出购房需求较大与购房资金紧张。”苏宁金融研究院高级研究员赵卿坦言。

信贷政策收紧环境下，开年以来，包括广州、深圳、南京等多个城市传出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。融360监测数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。

赵卿认为，从银监会以及各地银监局的表态来看，2018年对于房贷的信贷政策会趋严，特别是在去杠杆、去通道下，非标资产进入房市的资金也会受到限制，同时，对于消费信贷类资金进入房市的清理也会加强。

有需求就有市场。

② 两部委召开重点房地产企业座谈会：房住不炒 房企融资或再收紧

近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。若房企融资收紧，对房企将有何影响？未来房价会如何走？有业内人士分析，融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。
监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
重点房企资金监测和融资管理规则已形成
前述座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
记者注意到，在“7·24房地产工作座谈会”上，也提出要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
而近期房企融资出现上涨趋势。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
丁祖昱表示：“这是继7月24日‘房地产工作座谈会’召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现‘三稳’预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。”
将加速行业洗牌，现金流或更依赖销售回款
记者注意到，对于房企融资管理规则的具体内容，住房和城乡建设部、央行官方网站并未披露。“目前暂未收到融资将收紧的相关通知。”一位房企高管向记者表示。
有银行相关人士表示，近几年房地产融资一直是受到严控的。而此次新规主要监管的是重点房地产企业，尤其上市公司，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，本来这些企业融资就已被收紧。据了解，此次参会的重点房企主要以TOP20房企为主。
央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。
丁祖昱分析，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
中原视点分析指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩， 回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。
其中，由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面，促销力度可能会加大，促销活动可能会增加，预计房企在“金九银十”加大促销力度的概率会明显增大，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管；房企可能会加快施工进度，工程质量和施工安全值得关注。
此外，有条件的房企，可能会选择像分拆物业上市等变通方法拓展资金来源；部分房企可能采取转让项目或股权等举措开源，降低资金压力。
分析 房价将受连带反应
融资收紧是否意味着房子要降价了？中原视点分析，一线城市和热门二线的房价依然将稳妥发展。从政策层面看，“房住不炒”的政策定位，是为了房地产市场平稳发展，无论房企融资政策如何调整，实际都是为了确保房价市场的稳定。
其次，房企融资再度收紧，房企拿地热情短期内或降温，冲击激进房企拿地扩张，影响部分房企的正常拿地储备，尤其在那些房价、地价预期不稳的城市。
严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。
对于普通买房人而言，中原视点表示，融资收紧并不涉及个人房贷部分，但网传的融资新规，或将在短期内抑制房价上涨态势，新房成交价格面临一定的下行压力。

③ 多地严控信贷资金违规流入楼市

3月12日，中国人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》（简称《指引》），要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

图片来源：人民银行上海总部官网

对此，业内人士指出，经营贷、消费贷等披着实体融资的外衣，违规进入楼市，会导致社会资金“脱实向虚”，中小微企业“融资难、融资贵”的问题更加严峻，还会助推楼市投资投机、加杠杆炒作。作为银行来说，一旦发现信贷资金违规情况，是可以要求提前偿还贷款的。“抽贷”对于炒房客打击较大。

上海当地银行全面自查

《指引》指出，为贯彻落实2021年人民银行信贷政策各项要求和重点任务，引导辖内金融机构进一步优化信贷结构，切实增强服务实体经济能力。2021年，辖内金融机构要继续做好金融支持稳企业保就业工作，持续提升小微、民营企业金融服务能力；加强对科技创新、制造业和绿色低碳产业的金融支持；积极服务长三角高质量一体化发展国家战略实施，支持临港新片区重点产业发展，发挥G60科创走廊区域合作平台作用，加强产融对接；继续服务好乡村振兴战略实施，加大对各类创业人群支持力度，进一步完善民生金融服务。

《指引》同时强调，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求，加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

在此之前，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。下一步将对发现的违法违规问题依法采取监管措施。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，经营贷、消费贷等披着实体融资的外衣，违规进入楼市，会导致社会资金“脱实向虚”，中小微企业“融资难、融资贵”的问题更加严峻。此外，还助推楼市投资投机、加杠杆炒作，违背了“房住不炒”的顶层设计，这是监管层绝对不允许的。严查经营贷，让二手房指导价政策落实更加有效，会形成楼市去杠杆的效应，有利于控制新房价格，形成监管合力。

多地严控信贷资金违规流入楼市

中国证券报记者梳理发现，除上海地区外，杭州、海南、广州等楼市热点地区也明确严控消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

多位市场观察人士分析指出，如果违规将消费贷、经营贷用于楼市交易，银行有权要求提前归还。提前“抽贷”对投资客来说是有震慑作用的。杭州发文后，不少投资客开始观望，业主短时间内不愿意降价，二手楼盘成交出现较为明显的下滑。

某国有银行个人贷款风控负责人对中国证券报记者表示，各大银行都有较为精细的风控体系，经营贷、消费贷的流向是有严格的检测系统的。违规买房、炒股等行为，系统会有相应的提示。一旦严控，作为银行端可以短时间内作出迅速反应。

中原地产首席分析师张大伟认为，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

张大伟表示，针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

（原标题：多地严防消费贷、经营贷违规流入房地产市场！专家：银行有权“抽贷”，严厉打击炒房客）

④ 银保监：完善房地产融资统计和监测体系 严厉打击违规行为

据银保监12月13日发布消息，银保监会党委书记、主席郭树清于当日主持召开党委扩大会议。其中，会上提及，完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。
会议认为，明年是全面建成小康社会的收官之年，这次中央经济工作会议是在实现“两个一百年”奋斗目标承上启下的关键时间节点召开，既立足当前，又着眼长远，为扎实做好当前和今后一个时期的经济工作提供了根本遵循。
紧扣全面建设小康社会目标任务，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以改革开放为动力，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定，扎实做好银行业保险业改革发展和监管各项工作。
此外，会上提及，进一步强化风险意识，压实各方责任，稳妥处置高风险金融机构。持续加大不良资产核销力度，对影子银行业务进行一致性、穿透式、全覆盖监管，坚决清理整顿各类假创新、伪创新。分类处置重点金融控股集团风险。完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击各类违规行为。

⑤ 年内房地产市场调控近200次

5月21日，银保监会一下子公布11份行政罚单，涉及5家银行，处罚金额共3.66亿元。其中，招行和东亚两家被罚银行存在涉房违法违规行为，共被罚8290万元。
在“房住不炒”的要求下，涉房金融监管持续收紧态势明显。今年以来，多地楼市调控政策层层加码，累计房地产调控次数近200次，且该数据呈现出按月递增的趋势。
日前，央行授权全国银行间同业拆借中心发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，尽管最新LPR仍未做调整，但多个主流城市的房贷利率已明显有所提升，且部分银行贷款放款周期延长。
业内预计，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，预计房贷利率继续上调，带动市场量价进一步调整。
多地房贷利率环比上涨
5月20日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价，1年期品种报3.85%，5年期以上品种报4.65%，两项贷款市场报价利率均连续13个月保持不变。
对房地产市场而言，5年期以上LPR与房贷利率密切相关，因此备受关注。因为利率上调，意味着购房成本随之增加。尽管最新LPR仍未做调整，但近段时间以来，广州、深圳、宁波、杭州等多个楼市热点城市频频传出商业银行上调房贷利率的动作。
为贯彻落实“房住不炒”，5月6日，深圳建行率先将首套房贷利率由4.95%上调至5.10%。随后深圳多家银行开始跟进，其中四大行深圳分行首套房贷利率目前均已上调至5.10%，二套房贷利率上调至5.60%。
不止深圳，实际上，近期全国房贷已出现普遍涨价现象。
融360大数据研究院5月（数据监测期为2021年4月20日—年5月18日）监测的42个城市中，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中，21城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。
根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，5月份监测的72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6个基点。
除按揭贷款利率上浮，部分地区房贷额度亦持续收紧，放款周期也进一步拉长。据了解，广东金融机构对个人房贷额度增幅和增量都在严格控制，许多银行的抵押贷款周期正在延长，审核也变得更加严格。
“今年房贷利率上行和去年有本质区别。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉长江商报记者，去年房贷利率是额度管控等，今年是银行也要在“房住不炒”方面承担更大的维稳责任。房贷额度管控从去年到现在，对贷款流量和利率等确实会产生影响，从后续思路看也还会收紧，但年底还要观察。“房住不炒下，对于大城市住房问题的解决依然会进行，这是后续所需要关注的内容，调控依然会进行。在抽鞭子的情况下，各地调控积极性增加。”
楼市调控持续从严
日前有消息称，在“房住不炒”政策下，基金业协会近期已叫停基金子公司备案房地产供应链类产品。这类产品的主要表现形式为，基金子公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产，待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。基金协会仍认为，一些资产管理计划本质上仍为房地产开发企业资金周转提供了便利，在一定程度上增加了房地产开发企业杠杆，违反了“房住不炒”的国家政策。
除多次被写入政府工作报告外，“房住不炒”也被纳入“十四五”纲要，且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。至此，监管部门频频出手加码监管，这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。
近日，银保监会通报，2020年共作出6581件行政处罚决定，罚没合计22.75亿元。开出的罚单中，大量违规场景存在于房地产贷款融资和信贷资金违规流入股市等方面，尤其一些大额罚单普遍涉及房地产领域。
据统计，随着房地产调控政策密集出台，今年1—4月全国房地产调控次数累计186次，且呈现出按月递增的趋势。不仅如此，年内已有广州、合肥、成都等十多城相继被住建部不同程度约谈督导。
2020年底，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等，分档设定房地产贷款集中度管理要求，并设定了房地产、个人住房按揭贷款“两条红线”。此后，上海、深圳、广州等一线城市的房贷额度开始吃紧，甚至多家银行出现“停贷”情况。
今年以来，严控政策持续升温，多地陆续发文严查房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等涉房贷款业务，涉房贷款严监管仍在继续。商业银行对于按揭贷款的贷前审核、放款周期都提高了要求，因此随之而来的，便是一些热点城市的房贷利率多次上调。
严跃进认为，就近期的贷款动向看，最大的变化就是银行出现了集体性的上调。这种集体性的上调，一方面或说明有窗口指导，另一方面也是有共识，即银行普遍都感受到了压力，大家都统一进行了利率的调整，是一种默契。类似调整，自然也需要购房者注意，贷款方面要防范风险。“尤其是二手房方面，更是需要注意一点，如果贷款拨付不到位，那么很容易引起纠纷。”

⑥ “深房理”涉嫌炒房、非法集资，深圳住建局等七部门启动调查

从影响力上看，目前深房理位居新浪微博V榜影响力榜单中房地产榜第12名。

不过近期，一个名为“深房理装修队003”的账号在其新浪微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”，其中更是曝出102份炒房材料，其中包含大量“寻靠谱股东”“急招代持”等合伙信息。

据《南方日报》报道，以“深房理”为代表的自媒体，通过鼓吹“深圳房价永远涨”，兜售“以贷养贷”的技巧，引导外地客通过落户、代持、假结婚等方式获得购房名额，并采取拼借首付、办理“经营贷”、消费类贷款等到深圳炒房。

对此，深圳市住建局表示已对“深房理”涉嫌违法违规线索开展联合调查：

一、关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假、隐瞒真实情况或者提供虚假证明材料等方式骗取购房资格的行为，一经查实，相关当事人将被列入失信名单并受联合惩戒，住房建设部门将依法采取停止使用“购房意向登记系统”及合同网签系统，停止购买或承租保障性住房，停止公积金贷款资格等措施。

二、关于举报反映的“深房理”以合资入股、众筹等名义，向不特定对象募集资金用于购房并承诺返还收益，涉嫌非法集资的行为，处置非法集资牵头部门会同行业主管部门、监管部门将依法进行调查处置。

三、关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。对其中协助借款人违规套取信贷资金的中介机构，住房建设部门将予以依法查处，金融机构一律不得进行合作。

四、对于执法检查中发现的“深房理”涉嫌虚假广告行为，市场监管部门将依据《广告法》等法律法规查处，目前，该案正在调查处理中。

五、对于“深房理”通过其公众账号、聊天群组发布虚假不实信息的行为，一经查实，网信部门将依法依规采取暂停相关账号服务或关停相关账号等处罚措施。

六、对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。相关调查处理结果，将第一时间向社会公布。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次监管部门迅速调查，这或成为二季度深圳严管房地产市场的一个新起点，一些有组织的炒房机构将被严打，包括各类购房投资群和小区业主炒房群等，未来或建立举报制度。对于各类公开组织炒房的行为，将面临被举报和查处的情况，这也是后续严管房地产市场亟须补上的一课。

⑦ 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

⑧ 银保监会：小额贷款公司贷款严禁用于房地产市场违规融资

9月16日，银保监会印发《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》。通知指出，小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

通知指出，小额贷款公司通过银行借款、股东借款等非标准化融资形式融入资金的余额不得超过其净资产的1倍；通过发行债券、资产证券化产品等标准化债权类资产形式融入资金的余额不得超过其净资产的4倍。地方金融监管部门根据监管需要，可以下调前述对外融资余额与净资产比例的最高限额。

以下为全文：

各省（自治区、直辖市、计划单列市）、新疆生产建设兵团地方金融监督管理局:

为进一步加强监督管理、规范经营行为、防范化解风险，促进小额贷款公司行业规范健康发展，现就有关事项通知如下：

一、规范业务经营，提高服务能力

（一）改善金融服务。小额贷款公司应当依法合规开展业务，提高对小微企业、农民、城镇低收入人群等普惠金融重点服务对象的服务水平，践行普惠金融理念，支持实体经济发展。

（二）坚守放贷主业。小额贷款公司应当主要经营放贷业务。经营管理较好、风控能力较强、监管评价良好的小额贷款公司，经地方金融监管部门批准可依法开展发行债券、以本公司发放的贷款为基础资产发行资产证券化产品、股东借款等业务。

（三）适度对外融资。小额贷款公司通过银行借款、股东借款等非标准化融资形式融入资金的余额不得超过其净资产的1倍；通过发行债券、资产证券化产品等标准化债权类资产形式融入资金的余额不得超过其净资产的4倍。地方金融监管部门根据监管需要，可以下调前述对外融资余额与净资产比例的最高限额。

（四）坚持小额分散。小额贷款公司发放贷款应当遵循小额、分散的原则，根据借款人收入水平、总体负债、资产状况、实际需求等因素，合理确定贷款金额和期限，使借款人还款额不超过其还款能力。小额贷款公司对同一借款人的贷款余额不得超过小额贷款公司净资产的10%；对同一借款人及其关联方的贷款余额不得超过小额贷款公司净资产的15%。地方金融监管部门根据监管需要，可以下调前述贷款余额最高限额。

（五）监控贷款用途。小额贷款公司应当与借款人明确约定贷款用途，并且按照合同约定监控贷款用途，贷款用途应当符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。小额贷款公司贷款不得用于以下事项：股票、金融衍生品等投资；房地产市场违规融资；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他用途。

（六）注重服务当地。小额贷款公司原则上应当在公司住所所属县级行政区域内开展业务。对于经营管理较好、风控能力较强、监管评价良好的小额贷款公司，经地方金融监管部门同意，可以放宽经营区域限制，但不得超出公司住所所属省级行政区域。经营网络小额贷款业务等另有规定的除外。

（七）合理确定利率。小额贷款公司不得从贷款本金中先行扣除利息、手续费、管理费、保证金等，违规预先扣除的，应当按照扣除后的实际借款金额还款和计算利率。鼓励小额贷款公司降低贷款利率，降低实体经济融资成本。

（八）严守行为底线。小额贷款公司不得有下列行为：吸收或者变相吸收公众存款；通过互联网平台或者地方各类交易场所销售、转让本公司除不良信贷资产以外的其他信贷资产；发行或者代理销售理财、信托计划等资产管理产品；法律法规、银保监会和地方金融监管部门禁止的其他行为。

二、改善经营管理，促进健康发展

（九）强化资金管理。小额贷款公司应当强化资金管理，对放贷资金（含自有资金及外部融入资金）实施专户管理，所有资金必须进入放贷专户方可放贷。放贷专户需具备支撑小额贷款业务的出入金能力，应当向地方金融监管部门报备，并按地方金融监管部门要求定期提供放贷专户运营报告和开户银行出具的放贷专户资金流水明细。地方金融监管部门根据监管需要，可以限定放贷专户数量。

（十）完善经营制度。小额贷款公司应当按照稳健经营原则制定符合本公司业务特点的经营制度，包含贷款“三查”、审贷分离、贷款风险分类制度等。贷款风险分类应当划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称不良贷款。

（十一）规范债务催收。小额贷款公司应当按照法律法规和地方金融监管部门的要求，规范债务催收程序和方式。小额贷款公司及其委托的第三方催收机构，不得以暴力或者威胁使用暴力，故意伤害他人身体，侵犯人身自由，非法占有被催收人的财产，侮辱、诽谤、骚扰等方式干扰他人正常生活，违规散布他人隐私等非法手段进行债务催收。

（十二）加强信息披露。小额贷款公司应当充分履行告知义务，使借款人明确了解贷款金额、期限、利率、还款方式等内容。小额贷款公司应当在债务到期前的合理时间内，告知借款人应当偿还本金及利息的金额、时间、方式以及未到期偿还的责任。

（十三）保管客户信息。小额贷款公司应当妥善保管依法获取的客户信息，不得未经授权或者同意收集、存储、使用客户信息，不得非法买卖或者泄露客户信息。

（十四）积极配合监管。小额贷款公司应当按监管要求报送数据信息、经营报告、财务报告等资料；配合地方金融监管部门依法进行的监督检查，提供有关情况和文件、资料，并如实就业务活动和风险管理的重大事项作出说明。

三、加强监督管理，整顿行业秩序

（十五）明确监管责任。省（自治区、直辖市）人民政府负责对辖内小额贷款公司进行监管和风险处置，地方金融监管部门具体落实。除设立、终止等重大事项外，省级地方金融监管部门可以委托地级、县级地方金融监管部门开展非现场监管、现场检查、违法违规行为查处等部分监管工作。

（十六）完善准入管理。地方金融监管部门应当按照现有规定，严格标准、规范流程，加强与市场监管部门的沟通协调，严把小额贷款公司准入关，对股东资信水平、入股资金来源、风险管控能力等加强审查，促进行业高质量发展；同时，寓监管于服务、提高审核效率，为市场主体减负。

（十七）实施非现场监管。地方金融监管部门应当加强对小额贷款公司的非现场监管，依法收集小额贷款公司财务报表、经营管理资料、审计报告等数据信息，定期向银保监会报送监管数据信息；对小额贷款公司的业务活动及风险状况进行监管分析和评估。

（十八）开展现场检查。地方金融监管部门应当依法对小额贷款公司开展现场检查，采取进入小额贷款公司的办公场所或者营业场所进行检查，询问与被检查事项有关的人员，查阅、复制与被检查事项有关的文件、资料，复制业务系统有关数据资料等措施，深入了解公司运营状况，查清违法违规行为。

（十九）加大监管力度。地方金融监管部门应当按照现有规定，暂停新增小额贷款公司从事网络小额贷款业务及其他跨省（自治区、直辖市）业务。对依照《关于网络借贷信息中介机构转型为小额贷款公司试点的指导意见》（整治办函〔2019〕83号）转型的机构，要严格审查资质，加强事中事后监管。

（二十）建设监管队伍。地方金融监管部门应当加强监管队伍建设，提高监管专业化水平，按照监管要求和职责配备专职监管员，专职监管员的人数、能力应当与监管对象数量、业务规模相匹配。

（二十一）实施分类监管。地方金融监管部门应当建立小额贷款公司监管评价制度，根据小额贷款公司的经营规模、管理水平、合规情况、风险状况等对小额贷款公司进行监管评级，并根据评级结果对小额贷款公司实施分类监督管理。

（二十二）加大处罚力度。小额贷款公司违法违规经营，有关法律法规有处罚规定的，地方金融监管部门应当协调有关部门依照规定给予处罚；有关法律法规未作处罚规定及未达到处罚标准的，地方金融监管部门可以采取监管谈话、出具警示函、责令改正、通报批评、将其违法违规情况记入违法违规经营行为信息库并公布等监管措施；涉嫌犯罪的，移交公安机关查处。

（二十三）净化行业环境。对“失联”或者“空壳”公司，地方金融监管部门应当协调市场监管等部门将其列入经营异常名录、依法吊销其营业执照，劝导其申请变更企业名称和业务范围、自愿注销，或以其他方式引导其退出小额贷款公司行业。

满足以下条件之一的公司，应当认定为“失联”公司：无法取得联系；在公司住所实地排查无法找到；虽然可以联系到公司工作人员，但其并不知情也不能联系到公司实际控制人；连续3个月未按监管要求报送数据信息。

满足以下条件之一的公司，应当认定为“空壳”公司：近6个月无正当理由自行停业（未开展发放贷款等业务）；近6个月无纳税记录或“零申报”（享受国家税收优惠政策免税的除外）；近6个月无社保缴纳记录。

（二十四）开展风险处置。针对信用风险高企、资本及拨备严重不足、经营持续恶化等存在重大经营风险的小额贷款公司，地方金融监管部门应当依法组织开展风险处置。

（二十五）依法市场退出。小额贷款公司解散或被依法宣告破产的，应当依法进行清算并注销，清算过程接受地方金融监管部门监督。针对存在严重违法违规行为的小额贷款公司，地方金融监管部门可以依据有关法律法规和监管规定取消其小额贷款公司试点资格，并协调市场监管部门变更其名称、业务范围或者注销。

四、加大支持力度，营造良好环境

（二十六）加强政策扶持。鼓励各地通过风险补偿、风险分担、专项补贴等方式，引导和支持小额贷款公司加大对小微企业和“三农”等领域的信贷支持力度，降低贷款成本，改善金融服务。

（二十七）银行合作支持。银行可以与小额贷款公司依法合规开展合作，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则提供融资。

（二十八）加强行业自律。中国小额贷款公司协会等小额贷款公司行业自律组织应当积极发挥作用，加强行业自律管理，提高从业人员素质，加大行业宣传力度，维护行业合法权益，促进行业规范健康发展。

本通知印发前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

⑨ 房地产融资中的432是条件是什么意思

房地产融资 "432" 条件主要是指：

4 代表的是房地产公司 4 证齐全，" 四证 " 即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。

3 是指项目中房地产公司至少要有 30% 的自有资金。

2 是指融资方至少有 2 级或以上的资质，二级资质指：

1．注册资本不低于 2000 万元；

2．从事房地产开发经营 3 年以上；

3．近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续 3 年建筑工程质量合格率达 100%；

5．上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

拓展内容：

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。

从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。

1.内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，

通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

⑩ 房地产信贷总量控制 开发商融资端和销售端双重受限

近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，检查要点包括房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况。不仅如此，合肥多家银行停贷“二手房”的市场消息一度沸沸扬扬。看似无直接联系的信息背后，是涉房贷款的悄然革新。
据知情人士透露，在房地产贷款大类下，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。
更大的变革接踵而来。自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。
尽管此次改革的关键字是“市场化”，但“房住不炒”的基调未变。未来房地产信贷政策将转向精准化调控、因城施策，完善各省级市场利率定价自律机制。业内认为，受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷。
严控房地产贷款
近年来，银行信贷资金“脱实向虚”，实体经济融资难、融资贵愈发凸显。出于资金安全性考虑，房贷历来都是银行争抢的蛋糕。而在金融支持实体经济背景下，涌入房地产的资金被严控。
日前，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。
检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括资本金来源真实性审查、企业资质审查、违规向“四证”不全项目提供融资等；以及个人住房贷款管理情况、住房租赁贷款方面。
与此同时，有市场消息称，合肥12家银行停贷“二手房”，分别是：建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。相关银行表示，之所以出现“停贷”，原因是银行月末额度不足。
据记者了解，目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。7月份开始，就有银行额度不够，只能对个人贷款进行控制，调整利率或停止二手房贷业务。开发贷和个人贷款向来属于银行房地产贷款大类，在此之前，个人住房贷款的限制相对较小。
各大银行对涉房资金的严控已有表态。农业银行执行董事、副行长王玮近期表示，下半年农行将持续加强个人购房类贷款、法人房地产贷款、房企债券投资等涉房业务投放的管理和集中度管控，确保业务平稳健康发展。
8月29日，中国建设银行副行长纪志宏在半年业绩发布会上表示，将严控房地产开发贷准入标准，对企业的资质、资产负债率、净资产会有比较严格的标准要求；同时，个人住房贷款将会保持稳健发展，形成以按揭牵头、其他业务跟进的格局。
房贷利率历史性变革
涉房资金被严控监管之际，房贷利率改革应声而来。
8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，房贷利率正式挂钩LPR。
其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套不低于LPR加60个基点。同时，每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。
新政落地后，房贷利率定价机制有所调整，按揭贷款的“锚”将由贷款基准利率调整为LPR，定价方式也将由“贷款基准利率乘以上下浮动比例”调整为“LPR加基点”。
按照8月20日5年期以上LPR4.85%计算可知，首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%。对比现行个人商业房贷利率，5年期基准利率4.95%，首套住房可以最低不低于0.7倍基准利率、二套房不低于基准利率上浮10%即5.45%。
总体来看，新个贷利率形成机制与现行基准利率保持稳定。但就市场实际利率而言，数据显示，8月份全国首套平均房贷利率5.45%，相比年内最低的5月上升0.03个百分点；二套平均房贷利率5.75%，相比5月上升0.01个百分点。
表面上看，首套和二套新标准的房贷利率下限均低于当前实际贷款利率，但这并不意味着房贷“降息”。短期来看，“加点”也是重要调节手段。最终10月8日后首套、二套房贷利率将分别在LPR利率下限4.85%以及5.45%的基础上加不同幅度的基点形成。
但从长期来看，新政有助于进一步强化货币政策对房地产行业的传导。LPR利率机制本身就有利于畅通货币政策传导机制，房贷利率挂钩LPR将使货币政策对房地产市场的影响更加高效、直接。
此外，央行还规定，借款人可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年；此次个人房贷定价机制的调整，只针对新增个人住房贷款，10月8日之前发放的房贷仍按原合同执行。
房住不炒扼住购房预期
就此次变革，人民日报评论指出，商业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用”。但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，而基准利率又由行政部门确定，且长期相对稳定不变，很容易造成资源错配、降低金融效率。
实际上，早在2013年，央行便全面放开金融机构贷款利率管制，随后10月创设LPR，初衷是形成市场化的贷款利率。但业务实操中，银行发放贷款主要还是参照基准利率，基本无视LPR，市场化竞争格局并未随着LPR的诞生而形成。
房贷利率改革后，市场担忧主要在于新利率形成机制的“任性”。对此人民日报评论表示，从中长期看，LPR水平的浮动并非信马由缰，基本上会反映金融服务实体经济的能力，同时还会受到必要的窗口指导。
值得注意的是，“区别于降准、降息等集中式调控，下一阶段房地产信贷政策将转向精准化调控。” 各省市商业银行将依据房地产市场形势变化、银行业信贷资金松紧程度等多方面因素，自主确定各省市房地产行业相应房贷利率。
但在“房住不炒”基调不变、居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则之下，房地产信贷仍将偏紧，赋予各银行“加基点”的自由裁量权也将受到“房住不炒”的政策约束。
目前，房地产整体市场仍在持续走冷，供需压力进一步加剧，市场观望情绪愈加浓重。8月份，重点监测城市累计成交量持续走低，同、环比跌幅分别为-4%和-6%，长沙、济南、徐州等市成交显着缩量。
具体而言，一线城市成交量环比下降10%，同比下跌7%。除上海环比有所回升之外，北京、广州和深圳成交量环比皆回调，北京成交遇冷，环比跌幅多达-42%。
二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为-3%和-6%。其中，成都、无锡和厦门等环比涨幅皆超30%；而反观西安、常州等成交量依旧缓步下行，徐州、南京和济南等显着缩量，环比跌幅都在-50%附近。
在此之下，“受制于信贷政策适度收紧，房地产市场或将持续转冷，预计短期成交量大概率将继续走弱。”克而瑞认为。
从房企融资全面收紧、到开发贷个人贷统一监管，从按基准利率浮动、到房贷精准化调控，解决实体经济融资困难而非引水流进房地产的决心日益增强。“房住不炒”政策基调下，留给房地产市场上下浮动的空间愈发狭窄。