世贸融资成本

㈠ 为什么国外筹资成本比国内低

因为利率低了，百姓不愿意储蓄，会使银行的存款额度下降，需要支付的存款利息也会减少。同时，贷款利率也将下降，贷款成功率会提高的。

公司发行债券时，会提前规定一个票面利率。当票面利率跟市场利率出现差异的时候，债券的发行价格就可能高于票面价格（溢价发行）或低于票面价格（折价发行）。

贷款与发债均为债务，均需偿还，但贷款是借当地银行的钱，门槛相对较低，融资成本（主要是贷款利息）相对高一些；向社会发行债券的门槛相对较高，虽然融资成本（即债券利息支出）较低，但其他费用较高且获得难度较大。

(1)世贸融资成本扩展阅读：

海外债方面，受境外融资监管趋严影响，房企今年以来在海外融资上也是动作频频。观点指数统计发现，2019年1-7月，房企通过发行海外债（含计划）形式融资4328.97亿元，数量168只，数量、规模均创同期历史新高。不过由于用途受限制，上述海外债几乎都是借新还旧。

需要注意的是，受发债用途以及人民币贬值带来的影响，房企也在积极防范汇率风险。

观点指数梳理发现，从年初至今已经有不少企业提前赎回海外债，比如世茂赎回5.5亿美元2022年到期优先票据，赎回价相等于该等票据本金额的104.188%另加截至赎回日期（不包括当日）累计未付利息，赎回价合计5.78亿美元。

㈡ 房企“第一军团”年报扫描：告别市场红利，重视现金流

3月31日，随着恒大2019年业绩会落槌，中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面。
6308亿元，6011亿元，5522亿元（权益），5562亿元。
3月31日，随着恒大2019年业绩会落槌，中国房地产“第一军团”——万科、恒大、碧桂园、融创2019年销售业绩悉数浮出水面。
近期，上市房企陆续披露2019年业绩，规模、利润双双增长，土储充裕，负债可控，构成了头部房企良好的基本面。
但与此同时，随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，一些指标开始走低，比如毛利率和净利润率。利润率下滑的现象覆盖整个行业，除融创外的“第一军团”均出现盈利能力下降，“利润王”中海、“稳健先生”龙湖也未能幸免。在一些财务分析人士看来，这意味着房企正在告别市场红利。
因此，当融创宣称谨慎并购，并试图将手中的持有型项目出让时，房地产业的“风向”似乎开始变了。2020年第一季度，在新冠肺炎疫情的叠加影响下，房地产业不再有以往常见的高昂情绪，降速、维稳正在成为今年的主流思路。
这一次，他们能安全着陆吗？
利润都去哪了？
2019年，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，下降2.5个百分点。在连续两年增长后，万科的房地产业务毛利率出现下滑。
2019年，“利润王”中海的毛利率为33.7%、净利率为25.4%，在连续两年走高后也出现下滑。以稳健著称的龙湖，去年毛利率为33.6%，核心税后利润率为15.5%，后一个指标已连续两年下降。远洋集团的净利率低至8.18%，连续三年下滑。
实施了“以价换量”策略的恒大，毛利率从2018年的36.2%降至27.8%，降幅达到8.4个百分点。
2019年，旭辉、华润、新城控股等大型房企都出现利润率下滑的现象。头部房企中，仅融创的毛利率从2018年的25%小幅升至2019年的25.1%，但这并不是一个高水平。
利润率普遍下降，反映出房企盈利能力下降的现实。从头部房企的年报中不难看出，这主要源于销售价格增长乏力，以及各项成本的提高。
价格方面，除了“以价换量”策略外，各地出台的“限价令”，成为“蚕食”利润的重要因素。近几年，北京的商品房项目在备案时，普遍面临因价格过高而不能获批的情况。这不仅延迟了项目的入市时间，而且因此增加了资金成本。
成本提高则是近几年的大趋势。克而瑞研究中心指出，去年中海地产新增土储楼板价约为9994元/平方米，同比大幅增长61%。考虑到房地产开发的周期性，这不仅影响当下，还会影响到以后的业绩表现。高盛预计，中海地产今年毛利率将会进一步下降至32%。
融创则面临着融资成本和销售成本的压力。2019年融创的平均融资成本为8.1%，高于2018年的6.8%。去年融创销售成本的增幅达到36.6%，明显高于销售额20%的增幅。但由于融创有超过六成的土地通过并购获得，土地成本较低，才得以维持其利润率不降。
有财务分析人士指出，利润率下降，说明房企正在告别此轮市场红利。在我国过往的房地产周期中，这并不罕见。
由于楼市调控频发，企业在保持销售增速的同时，很难兼顾对利润的追求。以万科为例，2010年至2016年，万科的房地产业务毛利率从29.61%一路下滑至18.5%。借助本轮市场红利，到2018年，该指标一度回升至29.7%的高位，但2019年再度下滑。
实际上，在2019年的中期业绩中，万科的利润率就已出现下滑。去年8月，时任万科集团财务负责人的王文金表示，随着地价占售价比的不断提升，未来毛利率下降是行业长期趋势。今年3月，万科总裁祝九胜再度表达了这一观点。
这种看法已成为行业共识。3月31日，恒大集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧在业绩会上表示，“房地产黄金时代没有了”。
保卫资金链
正因意识到这一趋势，在2020年的业绩目标制定中，大型房企普遍显得保守。
万科、碧桂园均未公布2020年销售目标。考虑到新冠肺炎疫情的影响，手握8000亿可售货值的融创，将销售目标调整到6000亿的水平。向来保守的龙湖，设定的今年销售目标为2600亿，仅比去年实际销售额提高了7.2%。
虽然部分企业仍有规模追求，但在2020年，大型房企设定的销售目标增幅普遍在20%以内。其中，新城控股制定的销售目标为2500亿，甚至低于去年的实际销售水平（2708亿元）。
相对于单一的规模指标，企业考虑更多的是整体安全。在近期的业绩会上，保证财务稳健、现金流安全，成为房企管理层口中的高频词汇。富力就明确了今年的降负债目标，碧桂园则强调抓现金流。
“今年本来不想提销售目标的，我们认为销售目标不太重要。”3月27日，融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上表示，到了这个规模以后，利润与降负债已经变成第一位，公司希望稳健、安全，通过提高综合竞争力来提高利润。
不仅如此，近年来持续并购的融创，也开始谨慎面对并购市场。孙宏斌认为，今年的并购机会会增加，但好标的可能不会太多，所以公司会十分谨慎。同时，融创正在尝试出售旗下的文旅、酒店、商业等持有型物业，并降低融资成本。
去年刚刚完成一宗大幅并购的世茂，也表达了类似的观点。世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛指出，今年的收并购有更大的机会，但对收并购的标准会更严格、质量更好，“不一定会跟去年一样这么多的并购动作”。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进指出，房地产业因其需求的刚性和周期波动规律，有着相对较强的耐受力，但疫情的影响仍然不可忽视。比如，今年前两月的销售规模普遍下滑，会使房企面临短期的资金压力。此外，虽然已在陆续复工，但疫情后的市场复苏前景，也存在一定的疑问。
另据21世纪经济报道了解，出于降费增效的需要，以及新冠肺炎疫情带来的外部压力，很多企业已经启动了薪酬、架构、人事等制度的调整。其中，降薪现象在房地产业已颇为普遍。另有不少房企启动了管理架构调整和人员裁撤，其中涉及碧桂园、融创、华夏幸福等大型企业。

㈢ 房地产公司债监管之下

观点地产网 过去一个月内，包括央行、银保监会等都先后释放维护房地产市场健康发展的声音，引发市场对房地产信贷管理有所放松的期待。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

证监会主席易会满则表示，要坚决从源头上遏制过度发债融资，同时要加强债券市场统一执法、妥善处理债券市场违约风险。

这或许意味着，在维持房地产健康发展的大前提下，业界过于期待“大放水”并不现实。即便如此，边际放松若能实现，对于房地产而言仍能一定程度上缓解资金链的紧张。

当前的房地产监管体系，已经逐步促使企业融资能力与其杠杆率挂钩，这令不少企业陷入融资困境。不止一位房企高层对观点地产新媒体表示，房地产现在基本属于借新还旧，在交易所、银行间都并未获得额度增加，更何况申报发行额度也不能超过拟偿还债券的85%。

从融资情况看，近期包括远洋、金融街、碧桂园、旭辉等房企仍在发行信用债，但这并不能掩饰行业总体融资走低的趋势。根据市场研究机构统计，今年前三季度房企境内外债券融资约7689亿元，同比降21%，降幅较上半年扩大5个点。

在行业转折信号出现前，房企仍耐心地等待。

审核监管

在房地产直接融资渠道中，公司债券占据了相当大的比重。Wind统计数据显示，截止10月18日，房地产类企业境内发行信用债共计约5302.39亿元，去年全年则为6811.37亿元；其中一般公司债占2091.72亿元，去年全年则为2101.1亿元左右。

上述公司债水平较数年前总体呈现大幅增长，主要得益于公司债券从过往的核准制朝注册制的转变。

比如2017年5月，上交所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，对房企公司债审核提高准入门槛和进行分类管理，包括限定为境内外上市房企，以房地产为主的央企，中房协排名前100的其它民营非上市房企等；设置总资产、营收、扣非净利润、扣除预收账款后的资产负债率等要求。

至2020年3月，公司债实行注册制，公开发行公司债由交易所负责发行上市审核，中国证监会进行发行注册。同时，公司债发行条件删除“最低公司净资产”及“累计债券余额不超过公司净资产的百分之四十”等条件。今年2月，证监会进一步取消了公开发行公司债的强制评级规定。

注册制缩短了发债周期，并简化了审批标准，对于房企而言增加了融资的可行性。Wind统计数据显示，2019年，房地产类企业境内发行的一般公司债约为1611.87亿元左右，仅相当于2020年的77%。

但从企业个体的感受观察，形势或许严峻不少。观点地产新媒体不完全统计，截止10月20日，年内主流房企在证监会申请注册并获批复的公司债总规模大约1780.31亿元，其中上半年逾1580亿元，包括碧桂园139亿元，大连万达商管128亿元；下半年则不足200亿元，规模最大的是世茂股份66.38亿元，审批量出现较大差异。

按照一般规定，房企申请注册公司债可采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月内完成，其余各期则为24个月。

通过该规定，不少房企今年所发行公司债，实际上使用的是2020年所获批的额度。比如阳光城2020年注册80亿元债券，至今年7月已发行至第四期，剩余部分至今仍未发行完毕。

对于发行债券、票据融资，受访的房企高层均对观点地产新媒体表示，整体发债难度都不小。一位不具名的华南房企高层默认了融资渠道收紧的说法；某国有房企于上半年成功发行了公司债，该公司高层表示，尽管当下监管层仍批复房企发债，但审核属于“严格”的级别。

北京房企远洋集团，此前也曾提及房企融资的相关限制性政策。该公司指出，信贷融资方面，商业银行需在房企满足一定前提条件的基础上，方可向其发放贷款，且发放贷款的形式及用途亦需满足相关要求。

其续称，房企在目前阶段通过发行股票、债券等其他渠道进行融资亦需满足相关监管部门的额外审批要求。

以上交所为例，今年4月22日，该交易所发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第3号——审核重点关注事项》。

根据《指引》，上交所将重点关注发行人是否属于“母弱子强”的投资控股型发行人以及是否存在信用评级下调、债务违约记录等需要关注的情形，并对城市建设类企业和房地产企业等特定类型发行人信息披露要求进行了特别明确。

10月20日，证监会主席易会满亦对注册制改革一事表达看法。易会满表示，监管部门始终强调注册制绝不意味着放松审核要求，必须对信息披露的真实准确完整严格把关，从源头上提升上市公司质量。他还强调，必须深刻认识资本的“双重性”，严把资本市场“入口关”。

审批要求

房地产是资金流向的主要目的地之一，过去几年该行业持续处于调控之下。仅从发债端看，2015年证监会放松房企境内融资条件，并原则性同意红筹公司于境内发行中期票据、短期融资券及公司债；次年，交易所则要求将房企分三类监管，并要求公司债募集资金不得用于购置土地。

上述两项政策，再叠加2017年5月对房地产公司债分类监管政策，就已经使房企的直接融资遭遇了先扬后抑的过山车历程。观点地产新媒体曾报道，碧桂园从2016年到2018年间，所申请公开发行的一笔200亿元公司债项目两度中止。

与过往的调控相比，2020年8月住建部、央行明确对重点房企资金监测和融资管理的规则，影响则更为深远。随着“三条红线”政策出台，房企融资限制继续收紧，这被郁亮称为“金融红利时代结束”的标志。

某国有房企高层对观点地产新媒体表示，房企发债早已基本是借新还旧，而“三条红线”以来监管部门的额外审批要求之一，主要跟窗口指导“85折”有关。

“85折”是对到期债务偿付比例的一种简称。实际上于去年11月27日，上交所已发布《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》，明确以8月10日为节点，在该节点之后受理的房企公司债，申报额度不得超过拟偿还债券本息规模85%。

至今年4月底，上交所对《指引》进行修订，删除以去年8月10日为节点的相关表述，将“85折”的限定范围扩大到房企申报的所有公司债。

正常情况下，房企发债所需的偿债资金主要来源于其日常经营收入，这要求企业保持良好的经营状况、财务状况及资产质量。而受到过去几年地价占房价比例升高影响，房企盈利能力总体已较过往水平有所下降。

其次是通过现有的银行授信额度，以及销售回款提供流动性支持。比如截止今年上半年，远洋宣称未使用授信额度596亿元，并共享母公司的授信额度，后者尚未使用的授信额度为2424亿元。大部分房企年内均力图提高销售回款速度，推出包括降价、促销等营销措施。

而在银行贷款“两集中”的限制下，商业银行对房企的信贷融资条件增加，在商品房贷款方面亦陷入按揭额度快用完的局面。

海通证券曾统计，39 家上市银行中，个人住房贷款占比超出警戒线的银行依然为11家，但过线幅度普遍下降，房地产贷款占比超出警戒线的银行从10家下降为9家。

值得一提的是，对于房企而言，它们仍可以通过“住房租赁专项公司债券”公开获取到一部分资金。根据交易所的规则，该融资品种募集资金需有不低于70%用于租赁住房项目，项目涵盖居住用地、集体用地建设，商业办公用房、工业厂房等改造的租赁项目，并不受到“85折”限制。

包括万科、保利、金地、滨江、华润置地、大华集团、华发股份、阳光城等房企，过去一年以来都已获批或正申请住房租赁专项公司债券。从实操情况看，万科、保利等完成发行该品种的企业，除了将不少于70%资金用于租赁项目建设，剩余部分多用于“补充流动资金”。

不过，上述渠道获取的流动资金仍难以止渴。大部分从业者都未曾预料到，“三条红线”以来房地产监管造成的影响如此深远。若针对房企的融资限制性政策延续或进一步加强，这个群体在融资计划和融资成本方面都将面临一个极为艰辛的时刻。

面对这样局面，房企对于融资边际宽松抱有较高期待，监管层的表态则时刻牵动它们的神经。

9月底央行、银保监会对外表示，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

10月中旬，央行金融市场司司长邹澜解释，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

10月20日，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤亦表态，房地产合理的资金需求正在得到满足。同日，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

㈣ 世茂会成为下一个恒大吗

1、不一定，虽然受到股债双杀与机构调低估值拖累，世茂境内多只公司债13日出现下跌。其中一只由世茂股份发行的将于2022年5月22日到期的“19世茂G1”跌超30%，盘中二次临停；一只由上海世茂股份有限公司建筑有限公司发行的行权日期在2023年8月27日的“20世茂06”跌超54%，盘中临停。其余多只公司债也出现下跌并临停。这是继11月5日之后，世茂再度面临股债双杀的局面。债市方面，世茂目前流通中8只美元债均在12月9日开始陆续出现下跌，目前尚未跌至12月初的低点。目前世茂存续美元债规模为57.2亿美元。
2、11月5日，世茂集团突陷信托违约虚假传闻，当天股市收市后，世茂集团副主席许世坛率高管团队与投资者人召开电话会澄清公司资金链问题。次日，世茂股价大幅上涨。12月7日，世茂宣布配股融资约11亿港元。12月13日盘后，上海世茂股份有限公司（600823.SH）发布公告称，世茂股份拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股（以下简称“世茂服务”），本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为人民币165，350 万元。
拓展资料
影响股票价格的因素 :
影响股票价格变动的因素很多，但基本上可分为以下三类：市场内部因素，基本面因素，政策因素。
（1）市场内部因素它主要是指市场的供给和需求，即资金面和筹码面的相对比例，如一定阶段的股市扩容节奏将成为该因素重要部分。
（2）基本面因素包括宏观经济因素和公司内部因素，宏观经济因素主要是能影响市场中股票价格的因素，包括经济增长，经济景气循环，利率，财政收支，货币供应量，物价，国际收支等，公司内部因素主要指公司的财务状况。
（3）政策因素是指足以影响股票价格变动的国内外重大活动以及政府的政策，措施，法令等重大事件，政府的社会经济发展计划，经济政策的变化，新颁布法令和管理条例等均会影响到股价的变动。
影响股票价格重要经济因素：
股票价格是指在证券市场上买卖股票的价格。实际上股票只是一种凭证，本身并没有价格，它之所以具有价格，能够在市场上进行买卖，是因为它可以给持有者带来股息收入。股票内在的价值的大小取决于未来预期实现盈利、贴现率和未来反复的年限。企业未来盈利越多，其现值越大，股票价格也越高，而贴现越高，股票内在价值就越低，股票价格也越低。所以，在西方股票市场上，人们都密切注视着企业未来盈利的状况。

㈤ 直面疫情挑战：上市房企战“疫”面面观

北京师范大学房地产研究中心研究员 赵琳祎
中房智库执行院长 柴铎
上市房企作为房地产行业的中流砥柱，面对疫情挑战有着怎样的表现和应对，对行业发展具有风向标意义。新冠肺炎疫情持续一个多月，企业被迫停工停产，销售停滞，资金回笼受阻。在严峻形势下，上市房企主动采取线上营销、开辟融资渠道、有序开复工等各种自救方式，最大限度降低疫情损失。从目前情况看，虽然疫情对上市房企产生了一定影响，但影响有限。
一、资本市场表现：板块内部分化，物业企业被看好
受疫情影响，2月3日节后开盘首个交易日，房地产板块几乎全线跌停。随后股市进入修复过程，至3月4日的一个月时间，房地产板块涨幅达到12.19%，完全收复失地，其中物业管理板块上涨18.68%，住宅地产板块上涨13.44%。
从住宅板块看，尽管疫情对全年住宅销售形成一定的负面影响，但近期政府稳经济诉求进一步加强，财政与货币政策也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，逆周期调控力度加大。另外，住宅消费需求或因疫情而推迟，但不会消失，疫情结束后仍将逐步释放。从物业管理板块看，疫情期间，物业管理企业承担了社区一线的防控排查和保障服务，使企业和行业的价值得到提升，疫情对物业管理板块甚至产生了一定的正向影响。相比之下，产业地产、商业地产和房地产中介三个子板块受疫情冲击较大，难以回补前期缺口。
从企业层面看，上市房企多为行业龙头或地方龙头企业，资金面稳健，对疫情的抗性较好。以TOP20在A股上市的房企市值变化为例，万科、保利、招商蛇口、金地、金科和阳光城市值上涨。其中金地集团涨幅达10.86%。TOP20房企在港股上市的企业中，华润置地、龙湖、融创、世茂、金茂和旭辉的市值上涨，其中融创的市值涨幅达7.58%。
二、销售业绩表现：多数企业销售大幅下滑

2020年1——2月，受疫情影响，各地新房、二手房线下销售基本停摆，一季度的行业销售将不可避免地受到较大影响。2020年1月，TOP 100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月单月销售金额过百亿房企为14家，较去年同期减少4家。2月百强房企单月累计实现销售金额3256亿元，同比下降37.7%，增速较上月大幅下降25%。1——2月百强房企累计实现销售金额9027亿元，同比下降23.7%。
2020年1——2月，除恒大外，上市房企全口径销售额均同比下降。恒大的逆势优秀销售表现得益于其在全国范围的线上售楼、叠加前所未有的折扣优惠力度（七五折），实现了较高的业绩签约。从1——2月的累计销售金额来看，头部上市房企中，九成企业2月单月和累计业绩同比双降，七成企业1月单月、2月单月和累计业绩同时下降。从头部上市房企看，恒大2月单月实现全口径销售金额470亿元，同比增长125%，万科、碧桂园2月单月分别实现全口径销售金额285.9亿元和300亿元，同比分别减少33.8%和49.2%。
按照以往经验，1——2月是房地产企业一贯的销售淡季，销售额一般仅占全年销售额的8%左右，3月“小阳春”是房企在年后的第一个销售小高峰，销售额占全年比重大约9%左右。今年，受疫情拖累，不仅1、2月市场低迷，3月“小阳春”也将不复存在，为房地产企业第一季度甚至上半年的销售回款带来压力。随着疫情得到有效控制，各地积极复工，加之较为宽松的政策持续托底，市场秩序和购房需求逐渐恢复，预计3月下旬开始市场将逐步回暖。
TOP20 上市房企2020 年1~2 月销售额（亿元）
三、拿地表现：现金充裕者伺机拿地，一二线是热点
在武汉带动下的湖北省，是长江中游城市群中重要的一部分，对中部经济起着支柱的重要作用。近年来，各大上市房企积极扩张中部市场，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分别为碧桂园969万平方米，绿地725万平方米，融创637万平方米。2019年，武汉销售排名前三房企分别为保利、万科、中建三局，分别实现150.7亿、150.5亿和111亿元，其中保利、万科分别仅占其全国销售的3.3%和2.4%。考虑TOP20上市房企净负债率和现金短债比维持在比较安全的位置，新冠疫情突发事件对其整体影响预计将维持在可控范围内。
土地储备情况是衡量上市房企能力的重要方面，拥有优质土储的房企，即使面临资金困难，也可以通过项目股权转让获得现金流，缓解财务压力。上市房企中，土储资源比较丰富的有恒大、碧桂园、保利，去化周期较长的上市房企有远洋、金茂和华发，去化周期均超过5年，部分去化周期短的上市房企短期内有补库存压力，如新力控股。
受新冠肺炎疫情扩散及春节放假影响，土地供给减少、需求不足，2020年1月全国土地成交呈阶梯状下滑，房企拿地面积仅为745万平方米，同比下降53.78%，降幅明显。然而，从中长期发展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情结束后，房产销售将恢复，土地需求也将逐步释放。
2月10日全面复工后，各地土地市场逐步“解冻”，部分核心城市通过推出优质地块、松绑土拍限制提升市场热度。2020年以来，北京宅地成交16宗，土地出让金累计达671亿，超过去年全年的44%，多宗不限价宅地引发房企激烈争夺，以华润、绿城为代表的大型上市房企凭借资金与融资优势，表现积极。不难发现，上市房企中，拿地房企主要以资金充沛的企业为主。1月至今，拿地金额在50亿元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企业现金与短债比例在200%以上，在手现金充裕，且净负债率大多在70%以下。
2020年2月以来，从TOP20主流上市房企土地成交的区域看，多集中于热点一二线城市。一方面，这与2019年房企拿地趋势相同，房地产企业投资布局向一二线城市回归，棚改政策的收缩给三四线楼市带来不利影响，主力布局一二线城市将是房企未来一段时间的趋势。另一方面，受此次疫情影响，医疗、教育资源更好的一二线城市或将更受市场青睐，规模房企投资三四线城市将更为谨慎。
总的来说，土储作为直接影响上市房企未来销售业绩的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在于资金压力，预计疫情结束后，上市房企资金状况缓解，会进行更为积极的补仓。未来，上市房企关注的重点还是需求支撑性较好的热点一二线城市，资金压力较大的房企未来拿地会更加审慎，或将更多地采取与央企合作的方式进行拿地。
2020 年1 月全国土地成交下滑明显
四、战“疫”进行时：上市房企的“自救”策略
已有20多年市场化发展历史、历经多个行业周期的房地产行业，在应对疫情“黑天鹅”事件时，迅速采取“自救”和公益行动，通过线上营销、发债融资、有序复工等举措努力减少疫情对经营活动的负向影响，同时，上市房企积极履行社会责任，为疫情捐款捐物，为租户减免租金，携手中小企业共渡难关。
（一）线上营销
疫情危机下，恒大、碧桂园、龙湖、融创、金茂、华夏幸福、雅居乐、保利、华润、绿城等多家上市房企，纷纷顺应形势、加大了线上销售渠道的推广力度，通过APP、微信公众号、小程序、进驻电商平台等多种形式全面启动线上营销。其中，线上营销效果最佳的是恒大集团，该公司推出了定金低至5000元的“网上购房”活动，叠加多种优惠，短短三天时间就认购了47540套房屋，总价值约580亿元，认购最多的一个楼盘达到870套。
疫情期间，线上售楼处作为房企面向市场的唯一窗口，通过咨询预约等方式积累了大量的意向客户，对疫情缓解后房企恢复销售具有积极作用。然而，由于房地产大宗商品交易的特点，房地产线上营销、线上售楼处短期内无法替代线下销售。目前，房企线上销售的作用更多地是培育潜在客户，为疫情后销售转化做铺垫。
（二）发债融资
刚性支出较高叠加债务到期，房企齐发新债。上市房企在销售额下降的情况下，回款不及预期，同时，房地产企业的刚性支出仍然存在，部分房企债券面临到期。克而瑞测算，64家百强上市房企（统计范围为2019年全口径销售TOP100的A股和H股上市房企）平均单月员工薪酬约2.87亿元，平均利息成本约为5.71亿元，两项刚性支出合计平均值约为8.58亿元，TOP10龙头房企的刚性支出高于平均水平，达到24.7亿元。此外， 2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，1月、7月和11月为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。在目前疫情影响下，加之刚性支出较高、债务到期，部分杠杆率以及融资成本较高的房企面临较大的资金压力。
疫情之下，政府方面积极出台扶持政策，加之上半年通常是房企融资的窗口期，近期上市房企纷纷抢抓机会，发债融资以减轻现金流压力。1月，95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比增长42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地产企业2月份合计发行信用债275亿元，多家房企发行了过去较为少见的短期债，市场首次出现“疫情防控债”。
在融资成本方面，上市房企仍然存在较大的差异。近日，正荣地产、华南城、当代置业、合生创展集团等多家房企宣布发行美元债，合计融资额11.25亿美元（约79亿元人民币）。其中，正荣地产、合生创展集团的融资成本在6%左右，华南城融资利率为10.875%，当代置业则高达11.6%。相对来说，现金较为充裕、热点城市土储较为丰富、负债率较低的上市房企，能以相对较低的成本融资。
房企信用债发行额（月度）
（三）有序复工
上市房企由于项目布局较广，各地项目复工时间依赖于项目所在城市复工政策。近期，多地出台楼市支持房地产企业复工，厦门、广州、苏州等多地政府发文，通过简化审批流程等方式支持建筑行业复工复产。从城市看，重庆、昆明复工最早，而太原、黑龙江、郑州、湖北等则将复工时间推迟到3月之后。
多数上市房企执行与当地政府复工时间相同的安排，已逐渐复工。然而，由于农民工尚未完全返程，项目层面开工暂时无法得到保障。根据交通运输部预测，农民工返程客运量总共约为3亿人次，2月中旬返程约8000万人次，2月底将要返程约1.2亿人次，3月后预计返程约1亿多人次。预计疫情对上市房企项目开工的影响，将在3月农民工大量返程后结束。
竣工方面，从房地产行业惯例来看，大部分房企或施工单位过去几年都在元宵节之后复工，另外，项目竣工由于涉及结转，一般在四季度尤其是12月尽量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情对竣工的影响相对销售端而言较小。
（四）减免租金
疫情期间，商业地产人流骤减，相关企业销售额下跌至几乎为零，租户租金支付压力较大。在各机构倡议及行业领军企业的带动下，多家上市房企主动减免租金，与抗风险能力较弱的品牌商、商业运营商共度“寒冬”。其中，万达商管对所有万达广场商户租金及物业费实行全免政策，预计将减免租30亿——40亿元，万科商业对旗下在营全部自持商业项目商户将减半收取租金，龙湖商业对旗下商场的所有商户租金费用减半收取，预计减免67天租金损失将达5亿元。据不完全统计，房企为商业地产商户免除租金物业费等逾百亿元，此举对于资金流濒临断裂的中小租户有“雪中送炭”的作用，也为疫情结束后商业地产的恢复做好了准备。

结语：当前行业总量下行，竞争激烈，新冠肺炎疫情加速了行业内企业分化。对于上市房企，此次疫情是对其资金实力和应变危机能力的考验，销售额下降、刚性支出高、债务到期或使房企面临现金流压力，开工停滞可能导致后续供货不足。同时，危中蕴机，也有不少房企通过发债缓解资金压力，现金充裕的上市房企拿地步伐不减，财务状况佳、现金流稳定的房企有望进一步提升行业地位。整体而言，相对中小房企而言，上市房企在疫情中的韧性更强，财务状况和运营能力更强的上市房企有望提升行业地位。

㈥ 第一批集中供地过半不赚钱第二批释放利润空间与“摇号”双管齐下

8月底，杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。
根据公告，第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元，计划于10月12日-13日出让。同一时间段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则，三个城市有一个共同点，就是土拍溢价率天花板设在15%以下，成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后，将采取“摇号 预售条件提高”，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
实际上，据自然资源部规定，当地块溢价率达到上限后，可通过3种方式确定竞买人，南京、杭州选择了线下摇号。此外，三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控，但杭州在部分地块（尤其是竞品质地块）起拍价略有下调。
杭州土拍新规，相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质，而且还规定拿地6个月内不能上市等。
“每家测算不同，至少过去20%现在15%，比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为，第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道记者透露，还有兴趣参与第二次集中供地，但要拼运气了。房企们有一个共识，就是杭州首次集中供地中，融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现，除非开发商敢于冒险，又有足够家底，去拼竞品质地块。
除了一线城市，目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，这些二三线城市的共同点是：大幅降低拿地成本和门槛。
然而，近期中报业绩集中发布期间，各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确，谨慎看待第二次集中供地。
土拍游戏规则改变：首轮集中供地多半不赚钱？
杭州第二轮集中供地新规一出，业内人士都认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。
虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。而且现房销售，时间成本和风险系数依然很大；40％的投销比红线也挡住了部分房企，这些房企连“上车”的资格都没有。
这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看，不少头部房企认为，第一轮集中供地中，除了一些特别的城市，基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不赚钱的，甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块，虽然有部分地块下调了起拍价，但由于要现房销售，账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低（1%都能接受），但最怕没有回款，没有现金流。降杠杆背景下，融资成本变得难以承受。有房企测算后表示，即便零溢价拿下竞品质地块，一样会面临亏损。
实际上，杭州第二次集中供地的调整力度，也有些低于业内人士预期。比如，呼声较高的增加土地供应规模，并没有出现；预想中的起拍价下调，也没有大面积出现。进入9月以来，杭州正经历一波红盘潮，又将出现一批中签率极低的楼盘，房企将很快收获现金流。此时，杭州等地的第二批集中供地定在国庆后；间隔一个多月，房企正好有钱拿地。
起家于浙江诸暨的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪指出，今年上半年4-6月份有22个重点城市已经完成了第一轮集中供地，祥生都有积极参与，并且获取了部分优质土地，尤其是在浙江省。同时面对下半年的政策变化，祥生还会积极研究政策本身以及土地项目本身的合理性，然后做出相应规划。
旭辉董事长林中有一个新发现：第一次的集中供地以后，整个行业的合作紧密度有所加强了。他因此做了一个决策，第二批集中供地政策有所优化以后，要持续提升旭辉的并表率，提高在所有联合运营项目当中的股权比例，未来3年或者4年左右，林中希望把旭辉的并表比和权益比提升到70%左右。
土地投资多元化：房企拍地低预期
此前在第一轮集中供地中，不少头部房企鲜少拿地，面对第二轮集中供地，它们同样坚持自己的拿地节奏。比如世茂。就在8月30日的中报业绩会上，世茂控股董事局副主席、总裁许世坛表示，22城外世茂也拿了不少地。
据透露，通过合作拿地，世茂2021年上半年总共拿了超过200亿权益的土地，就在7、8月土地价格有所回调，世茂追加了100亿的投资。换言之，2021年以来，世茂土地投资在300亿左右。
万科对土地市场的预判一向走在行业前列。万科总裁祝九胜指出，土地市场的供应端确实呈现一些多元化的特征，比如说各种渠道都有，首先双集中是一种新的方式，然后大家可能也注意到项目层面并购也是一种方式。
一个事实是，过去三年，万科在项目层面的收并购已占整个开发业务投资额近40%。
越来越多头部房企投资在拿地方式上钻研，世茂则走出了一条特色路径。许世坛认为，现在的调控不鼓励炒作，不鼓励非理性；比较鼓励自主，比较鼓励谨慎型的投资。“当然第二轮供地已经限制了溢价率，但是也有一些新的管理办法我们都在积极研究，如果下半年看到有好的机会，因为我们的现金还是可以的，也是可以谨慎投资，但是肯定不可能去拍一些贵的地。”许世坛透露。
纵观全国，今年上半年土地的成交面积同比下降了11%，量缩价涨，房企的利润空间被压缩。21世纪经济报道记者通过梳理中报数据获悉，从房企上半年的投资表现来看，不少房企积极开辟多元化的拿地模式。
比如金科2021年中报披露，上半年从公开市场招拍挂获取项目的占比也下降至43%，通过“地产 商业”“地产 产业”收并购、一二级联动等方式，获取项目的占比大幅提升至57%。
值得关注的是，即便是对于集中供地的城市依赖性并不是特别高的中梁地产，也在首轮集中供地中的成都、苏州等地出手好几幅地块。中梁首席财务官游思嘉透露，一般在集中供地城市的项目，因为限价，中梁不一定会做并表，但其表示，未来会观察现在的政策的一些进展，符合预期就出手。
绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出，第二次集中供地的规则调整，表明压力已经在不同层级上传递：从金融机构到房企，从房企到地方政府。消费者的预期也在改变，从房地产行业本身层面上来讲，其实从整个经济大环境，对医疗、教育、资本在大面积的动作的整治过程当中，使得整个社会购买力正在发生大幅变化。他认为，整体的调控思路到底是不是会进一步的深化，还是随着很多企业出现了承兑的危机之后会有所缓和？目前还有待观察，给行业也出了一个很好的题目，所以今年下半年的整体投资，绿地香港不为完成计划而完成，而是要根据市场的调整状况，选择合适的投资机会。
作为中小房企企业主，三盛控股董事会主席林荣滨也认为，集中供地目的是为了把地价限下来，但是从第一次供地的情况来看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暂停键；现在第二批供地发生了非常多政策的变化，更倾向于有品质和各方面给房地产留下一定的空间，这个对房地产行业整体是一件好事。据其透露，三盛地产投资拿地遵循“4-3-3”的投资逻辑，即40%是勾地，30%是收并购，30%招拍挂的投资方向，包括今年上半年有85万平方米基本上都是通过勾地的模式达成。

㈦ 汇添富资本的购房尾款ABS具体交易结构是怎样的

您好！
10月30日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函，并于11月13日完成发行。该专项计划的顺利发行，意味着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目(以下简称购房尾款ABS)正式出炉。
这是今年7月世茂全国首单物业费资产证券化项目后，世茂在房地产金融领域的又一次重大创新。购房尾款ABS不仅丰富了国内金融市场层次和产品，对于企业低成本拓宽融资渠道而言，也是一次突破性创举。
据披露，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”是由世茂房地产联合汇添富资本管理有限公司(以下简称“汇添富资本”)、金杜律师事务所共同推出，汇添富资本担任管理人。中诚信证券评估有限公司给予了该计划AAA评级。在产品设计方面，该计划以世茂集团旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，该产品也获得了机构投资人的大力追捧，发行当日共获得了3倍的超额认购。
分析认为，世茂携手汇添富资本推出的购房尾款ABS，可谓是一款一举多赢的金融创新产品。对于世茂而言，不仅开启了一条低成本融资渠道，且盘活了资产(购房尾款)，进一步优化了财务结构。于资本市场而言，投资人又多了一款低风险的投资理财产品，购房人、投资者都能间接受益。

据悉，从2014年起，世茂集团就开始积极部署金融平台的搭建工作，今年以来，世茂更是将“大金融”作为集团战略重心。在此背景下，世茂集团财务管理中心组织团队，围绕房地产上下游全产业链迅速开展各类金融创新产品的研发与设计，并已取得一系列成果。
除了全国首单物业费ABS和全国首单购房尾款ABS两款创新产品外，世茂还于近日获得重庆市金融工作办公室的批准，独立出资成立地产行业首家互联网小额贷款公司。此外，2015年世茂还通过发行低息公司债及低息票据等手段，持续降低融资成本。
房地产是高度依赖于融资的行业，世茂多措施并举，拓宽融资渠道、降低融资成本，从中也可看出其加快推进布局地产金融的战略目标。
望采纳，谢谢

㈧ 业绩增长难掩隐忧 房企下半年夯实主业各有招

房地产行业基本面浮出水面。Wind数据显示，2019年上半年，申万二级行业119家房地产开发企业合计实现营业总收入9128.61亿元，实现净利润1205.36亿元，较2018年同期分别增长23.80%和19.57%。多数房企上半年保持营业收入和净利增长。Wind数据显示，上述119家房地产开发企业中，有73家公司实现营业收入同比增长，有72家公司实现归属于上市公司股东净利润同比增长。但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注，并各有各的招数。

加强销售结转成业绩增长主因

龙头房企业绩继续增长。半年报数据显示，今年上半年有18家房企上半年营业收入超过100亿元，去年同期则为14家。具体看，绿地控股上半年实现营业收入达2014.45亿元，为A股房企之最。万科、保利分别为1393.20亿元和711.41亿元，位居二、三位。上半年，绿地、万科和保利营收同比分别增长27.59%、31.46%和19.49%；归属于上市公司股东的净利润分别为89.87亿元、118.4亿元和99.55亿元，同比增长分别为48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分强调销售结转，这也成为企业保持营收规模的重要因素。万科上半年实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。碧桂园上半年结转回款资金也表现出色，权益物业销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率高达94.3%。绿地控股则称，公司加快结转节奏，上半年共结转收入901亿元，同比增长26%；结转项目毛利率平均达到27.97%，比去年同期增加1.86个百分点，持续保持提升态势；结算利润相应大幅增长，为公司整体业绩增长发挥了基石性作用。

也有一些企业因销售结转情况不佳业绩出现一定下滑。以招商蛇口为例，上半年，公司实现营收166.87亿元，同比减少20.49%；实现归母净利润48.98亿元，同比减少31.17%。营收与业绩下滑主要是当期结转面积及结转单价同比减少所致。截至2019年上半年，公司预收账款及合同负债共1111.03亿元，较2018年末的753.49亿元增长明显。

融资收紧和去库存影响后续业绩

尽管多数房企在上半年依然保持着营收和利润的增长，但从房企半年报来看，房企对融资收紧、去库存等因素影响后续业绩十分关注。

融资收紧方面，在多家房企半年报中有提及。万科称，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。保利地产称，2019年初，行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反弹，但至6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控影响，资金面进一步承压。财信发展则称，随着房企融资持续收紧，房地产企业的融资成本也在不断上升，从而对公司的资金产生不利影响。

国都证券最新研报认为，受制于当期融资渠道额度收紧，房企自筹资金方面下滑较多。随着当前房贷利率的提升，预计后续个人按揭也将持续回落，从而带动企业到位资金小幅回落。

因此，降低负债率成为房企上半年经营工作的主旋律。

龙头房企方面，万科称，公司在手现金充足，净负债率保持低位。万科在手现金1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债。龙湖则表示，截至报告期末，公司在手现金580.7亿元，净负债率为53.0%。碧桂园在手现金余额2228.4亿元，对于短期有息债务的覆盖比例达到2倍，拥有极好的财务安全“护城河”。

中小房企也注意降低负债，以保持公司发展的韧性。以世茂房地产为例，报告期末，公司账面现金约为522.34亿元，未动用银行及金融机构融资额度约为400亿元。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在中期业绩会上表示，下半年对小房企来说压力较大；对大房企来说，如果负债率较高，压力也较大，世茂集团会谨慎投资。

在去库存方面，东吴证券认为，8月份，房地产新开工面积已经达到了竣工面积的3.25倍，大大超过了过去几年的水平。若竣工面积持续跟不上新开工面积，大量的房地产无法按时出售，地产开发商难以及时回笼资金，那么可能要面临流动性不足的风险。

中金公司测算，8月第三周，其监测的10个重点城市推盘量同比降幅扩大，这10个重点城市共有61个项目开盘，累计新推房源10013套，同比下降33%；8月份累计推盘量同比下降23%。

一些公司在半年报中对推盘销售的预期不容乐观。财信发展称，不排除现有项目及新增项目所在区域会出台相关进一步的限购限贷政策，届时可能对公司的房地产项目销售造成一定影响。同时，公司在重庆郊县项目周边竞品较多，由于人口效应，快速去库存需做出较大努力。大悦城也表示，今年上半年，三四线城市受棚改政策影响较大，同时受制于前期需求过度释放，去化情况有所下降，成交逐渐疲软。

房企下半年各有招数

对于楼市下半场怎么走？梳理房企半年报发现，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企将继续夯实房地产主业。万科表示，公司将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，继续巩固和深化既定工作思路。坚持积极销售，积极回款；加快长期库存去化；提升经营性业务表现；提高资金使用效率；实施清产核资。

保利地产则称，公司作为龙头企业，将凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力，积极捕捉区域市场的结构性机会，继续巩固行业地位，扩大市场影响力，实现经营稳健增长。

一些房企轻装上阵，以轻资产面对市场挑战。大悦城控股8月30日晚发布公告称，将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入大悦城商业并购改造基金。大悦城表示，本次交易可以实现轻重并举的“大资管”发展战略，充分利用地产基金实现资本循环闭环，降低融资成本，助力公司长足发展。

此外，一些房企还加快向园区开发企业转型。以万业企业为例，公司加大转型力度，以设立半导体产业园基地为依托，积极开展“集成装备+地方”模式的创新探索，力图实现半导体双向产业结构的优化升级，全方位推动产城融合发展，在保证稳健消化房产存量的同时确保转型软着陆。

㈨ 发债是从境外融资的主要手段吗

2017年房地产调控持续深化，从证券市场到银行间市场，房企融资渠道全面收紧。克而瑞房地产研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。

除了境外融资，资产证券化也是房企融资的通道。2017年1月至9月，多家企业完成发行资产证券化产品，发行金额达334.5亿元，同比大幅增长120%，也大大超过2016年全年总量。与往年相比，发行企业数量增加，且超过半数的项目单笔发行规模大于25亿元，其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿元规模的产品。

值得关注的是，由于房企拿地资金受政策所限，今年以来，与金融机构合作成立并购基金的模式备受青睐。这种合作模式主要由房企主导，寻找市场上有价值的项目进行并购开发，或对开发滞后的项目及公司进行盘活，再利用房企的品牌和营销优势，推动项目的开发和销售。