土地信托融资

❶ 什么是信托信托有什么特点

1、贷款信托类
这种类型的信托产品，是数量最多的一种，贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。贷款作为一种传统业务，业务流程相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。
信托产品的投资种类
2、权益信托类
这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。
3、融资租赁信托
信托公司以设立信托计划的方式募集信托资金,将其运用于融资租赁业务,通过严格专业化、流程化的管理，通过定期收取租金，实现信托收益，为社会投资人提供安全、稳定回报的理财回报。
4、不动产信托
土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。现行一般投入房地产开发类企业较多。
信托产品的特点
1、安全性高
信托项目都要尽职调查，信息披露客观公正，风险管理方式明确清晰，还要银监会审批才可以发行，信托项目的运作需要受《信托法》的约束，因此整体安全性比较高，自2001年《信托法》成立以来，信托的投资者都能按约收获本息。
2、收益较高
前面几年经济形势较好的时候，信托的投资者基本能够收获11%以上的年化收益，即使在近几年经济状况不是非常好的情况下，2013年集合信托收益率也都普遍在8.5%-11.5%期间，收益率还是很高的，毕竟很多实体经济的年化收益还不到9%。
3、门槛较高
信托的门槛较高，分100万/300万两个档次，300万可以自由选择产品，但是100万的银监会规定只能有50个名额。
4、 财产独立
信托财产受法律保护，信托一经成立，信托财产即从委托人、受托人、收益人的财产中分离出来，具有独立性成为独立运作的财产。信托财产不能被清算、偿债和破产等。这是信托产品非常大的优势。
5、投资方式灵活
信托可以横跨货币、资本和实业市三大领域，可以股权、贷款等多种形式灵活运作，这是其他金融机构不能比拟的。信托制度上的优势也是其这几年迅速发展的重要原因之一。很多项目方为了更快速的获取资金，也愿意较高成本走信托管道的融资。
6、费用较低
一般无认购费，相关管理费、税费在收益分配前扣除，不影响预期收益。

❷ 什么是融资用地

一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。

二、融资用地不等于卖地。

土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。

在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

(2)土地信托融资扩展阅读

内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

参考资料来源：网络-房地产融资

参考资料来源：网络-投融资规划

❸ 百瑞信托的"恒益123号集合资金信托"，收益10.3%，多盈网上看到是工商企业融资，如何看清土地抵押的好坏

土地抵押是信托常用增信方式，由于有实物进行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投资者的普遍青睐。土地抵押，增信效果好吗？背后有何风险？以下将为您揭晓信托土地抵押的四类风险。
1）评估风险
信托宣传书中广为引用的抵押率，是用信托融资金额除以土地评估值，一般在30%～50%，越低越安全。这个指标确有意义，但不容忽视的是土地使用权的评估机构经常是被信托公司所聘，在信托公司属性由“受人所托、代客理财”蜕变为“受人所托、为人融资”的当下，评估机构的评估结果是否值得信赖，要打上一个大大的问号。土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。
2）融资人无法还款时变现有风险
土地抵押作为增信方式，最极端的情况是面临融资人无法按期还款，土地被迫变现的风险，但由于土地为大宗物品，一旦抵押清偿短期难以找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才将土地变现，那么投资者的损失就是4%～5%的利息以及半年的流动性。
3）土地闲置2年将被无偿收回
土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿收回，而信托一般以2年期为主，须特别留意开发商资金链状况，谨防开发商资金面恶化造成土地闲置2年的极端情况。
4）新增房屋优先受偿权不在质押权人(投资人)
许多投资者或许会想，信托融资为房地产开发商服务，支持其建房，在房屋开发完工后，即可卖房还款，一旦销售不济、发生违约，信托公司可以通过土地抵押合同将楼盘拿来变现。但土地抵押变现收益和新建房屋变现收益各有归属的，质押权人只优先享有前者，房屋抵押权人优先享有后者，如何分割是土地抵押变现面临的第四道风险。
土地使用权是比较特殊的一种抵押物，各种风险不容忽视。因此，土地抵押信托若非和房地产开发、项目公司“股权类”设计相结合，保障能力并不强。

❹ 如何使用信托手段让更多的居民拥有财产性收入

胡锦涛总书记在党的十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，受到人们广泛关注。对于居民家庭来说，“财产性收入”具体体现为家庭拥有银行存款、有价证券、房屋、车辆、土地、收藏品等所获得的收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等。

目前统计中常用的“人均可支配收入”由四部分构成，分别是：工资性收入占68.9%、转移性收入（养老金等）占22.8%、经营性收入（商业买卖收入等）占6.4%和财产性收入占1.9%。根据国家统计局的测算，2006年全国城镇居民人均财产性收入为240元。虽然基数小，但是发展潜力大。

公民财产性收入占国民可支配收入的比例，是衡量一个国家公民富裕程度的重要尺度。以美国为例，财产性收入占40%，90%以上的公民拥有有价证券。2006年美国48%的家庭投资“共同基金”，年平均回报率为11%。这成为很多美国家庭财产性收入中重要的一项。共同基金亦有人称之为单位信托基金，或者换句话说，单位信托基金的典型代表是证券投资基金，证券投资基金是一类标准化的信托产品。虽然由于历史的原因在我国证券投资基金并不被认为是信托产品，但证券投资基金仍然是信托制度为群众带来财产性收入的一种表现形式。我国近年来证券投资基金发展迅猛，截至2007年9月末基金净值已突破3万亿元。目前国内基金账户数已经突破9000万户，而这当中绝大多数为个人投资者。

银行为投资者提供的人民币理财产品也为广大群众提供了增加财产性收入的机会。银行理财产品主要分三大类：一是保障类产品、二是固定收益类产品、三是风险收益类产品。目前市场上最为畅销的银行人民币理财产品主要有几种，首先是打新股产品，自去年推出以来便成为银行的宠儿，从规模而言银行理财产品中用于打新股的资金总量在千亿元以上。其次是信托类理财产品，目前银行信托类理财产品大体分为两类；一类是针对房地产、基建项目的信托，一类是指向股票的集合理财。

目前，定向、非定向的债券信托及申购新股的银行理财产品所占的市场份额比较大。银行与信托公司联合开发理财产品仅仅是近几年间的事情，但发展速度很快，目前所开发的产品仍然是以低风险低收益率的为主。随着投资者的不断成熟和承受风险能力的不断加强，以及金融市场环境的不断改变，信托公司可以开发出更多带来财产性收入的金融理财产品，如：产业投资基金，房地产信托投资基金、土地信托、收藏品信托等。

投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，未来在为群众带来更多财产性收入中会发挥更大的作用。除了近几年蓬勃发展的证券投资基金外，现阶段我国设立产业投资基金也具有重要现实意义。产业投资基金是以非上市为主要投资对象的投资基金，又称为直接投资基金，它不但能够增加群众的财产性收入，而且能够优化资本市场结构，启动社会投资，满足多层次的投资要求，从而促进投融资体制改革，建立、培育新型市场化的投融资主体。另外，房地产投资信托(REITs)是一种集合不特定的投资者，将资金集中起来，进行房地产成熟物业的投资和经营管理，并与投资者共同分享房地产投资收益的金融工具，是信托制度在房地产金融领域的应用。REITs起源于美国，经过40多年的发展，目前全美REITs拥有的商业类房地产价值超过4000亿美元。136只REITs在纽约证券交易所上市交易，总市值约为2310亿美元。日本、我国的台湾省以及香港地区近年来房地产投资信托发展也很快，截至2005年末亚洲房地产投资信托基金的数量已经增加到45家，总市值超过355亿美元。在这样的环境下，中国的信托公司有信心也有责任开发出中国自己的房地产信托投资基金，为群众创造分享改革开放成果的条件，为群众带来更多增加财产性收入的机会。

党的十七大报告中提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入“走共同富裕之路。在中国信托业全体从业人员的共同努力下，信托一定能够为更多群众带来财产性收入。

来源：中国证券报 2007年11月19日

本文来自: 中国贷款网(www.loancn.com)

❺ 中国土地储备融资模式有哪些

1，中国土地储复备融资模式有：
（1）土制地财政：土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
（2）经营城市：主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
（3）储水池、中转站：土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
2，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。