房地产企业发行股份购买资产

『壹』 请列举房地产开发企业的固定资产和存货有哪些

1．原材料类存货。
指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
2．设备类存货。
指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
3．在产品类存货。
指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
4．产成品类存货。
指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
5．开发用品类存货。
指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。

『贰』 现在房地产企业上市的要求和限制有哪些

(1)发行人应当具备一定的盈利能力。为适应不同类型企业的融资需要，创业板对发行人设置了两项定量业绩指标，以便发行申请人选择：第一项指标要求发行人最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元，且持续增长；第二项指标要求最近一年盈利，且净利润不少于五百万元，最近一年营业收入不少于五千万元，最近两年营业收入增长率均不低于百分之三十。 (2)发行人应当具有一定规模和存续时间。根据《证券法》第五十条关于申请股票上市的公司股本总额应不少于三千万元的规定，《管理办法》要求发行人具备一定的资产规模，具体规定最近一期末净资产不少于两千万元，发行后股本不少于三千万元。规定发行人具备一定的净资产和股本规模，有利于控制市场风险。《管理办法》规定发行人应具有一定的持续经营记录，具体要求发行人应当是依法设立且持续经营三年以上的股份有限公司，有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的，持续经营时间可以从有限责任公司成立之日起计算。 (3)发行人应当主营业务突出。创业企业规模小，且处于成长发展阶段，如果业务范围分散，缺乏核心业务，既不利于有效控制风险，也不利于形成核心竞争力。因此，《管理办法》要求发行人集中有限的资源主要经营一种业务，并强调符合国家产业政策和环境保护政策。同时，要求募集资金只能用于发展主营业务。 (4)对发行人公司治理提出从严要求。根据创业板公司特点，在公司治理方面参照主板上市公司从严要求，要求董事会下设审计委员会，强化独立董事职责，并明确控股股东责任。

『叁』 发行股票购买资产获审核通过会涨吗

股市就是在抄说故事，主力袭会利用每个可以说故事的机会来 诠释股市。。。所以审核通过对于该股来说是个 说故事的机会，一般都会涨，除非明显与政策相悖，比如在打压房地产的时候，发行股票购买地产公司之类的事。。。

『肆』 房地产企业发行债券要求和政策法规或者经验等

新修订的《企业债券管理条例》有望于今年下半年推出。修订的条例将有三大突破：企业债券的发放将由过去的审批制变为审核制，企业发债和利率将进一步市场化，明确规定企业债券信用等级的差异对债券利率的影响。过去企业发债的程序是，国家先批项目，再批额度，然后才能发行债券。修改后的程序将是企业自己报项目，只要符合发债必备条件，原则上就可以发行债券。过去规定如果企业是发行三年期债券，其利率不得高出同期银行存款利率的40％。在新的条例中，这个限制将有所放宽。明确规定企业债券信用等级差异，意味着企业债券将为优秀的民营企业打开直接融资的另一条渠道。 债券利率市场化也将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力。按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。按照此前的政策，我国房地产企业的由于种种特征，不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。这些特征是：区域性明显；不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大；受各地政府法规及政策管制影响大；与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系；房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。但债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。

『伍』 房地产企业如何融资

1、开发贷融资抄（最常见的，最容易的袭）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

『陆』 为什么大多数房地产企业将股东投入计入资本公积而不是实收资本

1、公司某一股东要撤资，资产溢价部分的财务处理方法如下：如果是减资，首先减少实收资专本，如属果有资本公积-资本溢价，那么剩余部分先冲减原始资本溢价部分，如果还不足弥补，按顺序冲减盈余公积-法定盈余公积、任意盈余公积、未分配利润。
冲减的过程是按顺序进行，只有在前一个不足弥补的时候才考虑下一个，不是按比例减少。从实质来说，无论冲减净资产的哪个科目，那么剩下的净资产总额都不受影响，所以也不会影响其他股东的股东权益份额。
2、资产溢价是指有限责任公司投资者交付的出资额大于按合同、协议所规定的出资比例计算的部分。资本公积金的组成部分。
有限责任公司在创立时，投资者认缴的出资额，都作为资本金记入“实收资本”科目。但在以后有新的投资者加入时，为了维护原有投资者的权益，新加入的投资者的出资额，并不一定全部作为资本金记入“实收资本”科目。这是因为企业初创时，要经过筹建、开拓市场等过程，从投入资金到取得投资回报，需要较长时间。

『柒』 房地产开发企业发行股票和债券,对于投资者而言,属于直接融资还是间接融资

都不属于。融资是相对于发行股票和债券的一方而言，即房地产开发企业。
房地产开发企业发行股票和债券,属于房地产开发企业的直接融资。投资者购买股票和债券，是进行“投资”，非“融资”。

『捌』 房地产企业购买股票是否合法.如果是但营业执照上经营范围中没有，又怎么解释

购买股票属于投资行为,而不是经营行为,所以不涉及到营业执照.

任何一个企业都可以进行投资,只要合法.

『玖』 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。