天鸿集团住房制度改革办公室主任

① 北京天鸿集团公司的企业往事

21届世界大学生运动会是我国争取到的世界性的，仅次于奥运会的重大运动会，对向世界展示我国改革开放成就，有着重大的示范意义。开发建造大运村，成为事关大运会成败的关键。
大运村项目，是天鸿集团于特别紧迫之际受命接手的。1999年底，原中标承担开发大运村的开发商发生了问题，工程搁置了。要命啊，离运动会召开的时间仅剩1年多的时间，而近24万平方米的宏大工程，除1-3号楼进度刚刚到“正负零”，其余11座大楼还在图纸上。谁能在这样短的时间里，在这样重大项目上，筹集巨额资金，组织施工企业，按期保质保量完成任务，为国争光呢？政府果敢作出抉择：叫天鸿上！ 2000年3月份，天鸿接手了这个项目。几个月过去了，天鸿人迎来了大运会官员的视察。官员们也许是被工地的热潮感染？也许是为工程的进度担忧？他们友善而戏谑地说“也许我们下次都应该带把铁锹来，和你们一起干。”天鸿人是怎么想的呢？胜利召开大运会，赢得奥运会主办权，是我们全中国人振兴中华民族的世纪抉择！开发建设大运村是天鸿一项宏伟世纪工程，天鸿人绝不会辜负重托，一定会对国家、对历史、对后人负责，绝不留下遗憾，更不允许有败笔。 经过1年零3个月的苦战，大运村这片“绚丽的风景”，展现在知春路边，周边所有的高楼都向这里注目。大运村，创造了让天鸿集团引以自豪的“天鸿速度”。大运村，铭刻住了天鸿人与时间赛跑，向“更快、更高、更强”迈进的足迹。大运村，是天鸿人用热汗、热泪、热血浇铸的时代丰碑。 2001年8月，一场世界体育盛会——第21界世界大学生运动会在北京召开了。大运村，骤然变成来自全世界172个国家近7000名大学生运动员的充满欢乐和友谊的家。 大运会召开前夕，国际大学生体育联合会主席基里安先生率领大体联官员和各参赛代表团团长视察大运村，基里安先生由衷地赞叹到：“真是一个奇迹，太棒了，简直让我难以置信，这是我见过的最好的大运村。”在大运会期间，国际奥委会主席罗格先生视察了大运村，当被问及对大运村有何意见和建议时，罗格主席告诉大运村村长说：“大运村可以得金牌。” 事件就是历史，瞬间就是永恒。运动会是短暂的，但它给世界留下的美好回忆是长远的。大运村这朵奇葩将永远开放在中关村地区。大运村不仅为国家争了光，也同时向全国乃至世界展示了天鸿的诚信和实力。

② 北京天鸿集团公司的获得荣誉

1、1992年，公司被评为“北京市经济百强企业”。
2、1994年，公司被评为的全国首届“中国房地产百强企业”，并入选由国家建设部和统计局评选的首届“中国房地产综合效益百强企业”行列。
3、2002年，被中国行业企业信息发布中心评为“2001-2002年度中国房地产领先企业”；
4、2004年，被北京市工商行政管理局评为“2003年度北京市守信企业”，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”再次评选为“中国房地产百强企业”和“中国房地产百强企业之星”。
5、2005年“北京百强企业”排行榜 第48名

③ 有关CBD的几个问题

北京CBD总体规划为：西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳路，总占地面积3．99平方公里。

北京CBD的来龙去脉
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2001年09月18日来源:北京青年报余美英

9月13日，北京CBD总体规划方案终于揭开面纱。

CBD,是英文Central Business District的简称，翻译过来就是“商业会聚之处”的意思,又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。

北京CBD总体规划为：西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳路，总占地面积3．99平方公里。目前，CBD区域内大多为50年代建设的工厂，3至5年内，CBD区内大部分企业将外迁，总体可开发利用的土地约280万平方米，潜在开发面积达1000万平方米。可开发面积中，50%左右是写字楼，25%左右建公寓，25%左右建酒店、文化、娱乐等设施。CBD将以市场为导向，以弹性开发为原则进行建设，以保证使CBD成为一个国际化、数字化、绿色的、可持续发展的集办公、文化、娱乐、居住等多项功能为一体的综合商务区。

2008年，包括国贸三期、北京财富中心在内的CBD首批标志性项目将建成。

近期在北京，CBD几乎成了一个耳熟能详的词汇，尤其是在地产界，言不谈CBD似乎就显得不入潮流，各个实力派开发商——无论是老北京，还是刚从外地进京的，都积极在与CBD沾边的地方抢滩圈地，仿佛不这么做就显不出自己的实力。红石、金地、首创、大连、通用等多家房地产公司都屯兵CBD等待CBD方案的最后出台。9月13日，北京CBD方案终于揭开面纱。CBD规划方案给屯集在CBD内和CBD周边的多支地产大军定下了什么规则？这些地产大军又将如何拼杀？本报结合伟业顾问市场研究中心的统计数据和CBD最后的规划方案对CBD楼市进行分析盘点。

■八年前 北京初步规划CBD

北京市政府在1993年《北京城市总体规划》中首次提出CBD的概念，经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年，北京市城市规划设计研究院编制完成了《北京市商务中心区规划》，对上述范围内地区的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。

自北京CBD规划披露之后，此区域就曾掀起过一阵开发的热潮。以写字楼为例，1992年以后，一方面由于当时写字楼需求量的急剧加大，另一方面受写字楼高额利润的诱惑，开发商纷纷在此斥资新建写字楼项目，导致市场出现严重的供需失衡。经过这么多年的发展，CBD区域目前已经成为北京市最大的高档写字楼、商业中心和公寓的集聚区。

■三年前 北京圈定CBD区域

为了适应新经济时代条件下CBD地区新的发展要求，1998年市规划局对CBD范围重新进行了调整，也即目前所提CBD区域的具体范围是：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北至朝阳路之间3．99平方公里的区域，其核心就是以国贸为中心，建国门外大街与东三环路交汇形成的“金十字”地区。2000年8月15日至8月20日朝阳区政府举办的“2000北京朝阳国际商务节”，将商务中心区的概念加以延伸，提出了建设北京国际商务区的设想，其范围包括商务中心、国际商务大道（东三环）以及六个辐射区（亚运村、望京、酒仙桥、温榆河国际村、首都机场、朝阳口岸）。

在此利好因素刺激之下，2000年以后CBD地区又掀起了一股开发热潮，先后涌现出现代城、世贸国际公寓、阳光100等楼盘。

■今天 北京确定CBD方案

今年CBD区域又进驻了大批房地产开发大军，首创、大连万达、深圳金地等等，这些房地产公司纷纷与CBD内的厂家签订土地协议，但由于CBD方案没有最后确定，所以尽管建外SOHO、深圳金地、大连万达集团等公司嚷嚷得满城风雨，但一直处在等待阶段。

2001年9月13日，罩在北京市商务中心区（CBD）上的面纱今天终于撩开：“金十字”东北角约30公顷的地块为CBD的核心区，将崛起一批体现新北京现代化城市形象和北京特点的标志性建筑。商务区建筑规模1000万平方米，写字楼约50%左右，公寓25%左右，其他25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。CBD将成为一个吸引国内外高级管理人士安居休闲工作的国际文化生活社区。CBD道路系统规划用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD将重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务和咨询等行业，优先批准外资在商务中心区内设立中外合营商业零售企业，鼓励外资金融保险机构在商务中心区内按照国家规定开办相关金融业务。同时，有关部门制订了《加快北京商务中心区建设暂行办法》。根据该办法，商务中心区将实行土地收购储备制度，同时设立商务中心区基础设施建设专项资金。

北京CBD楼市“墙里开花墙外香”

综观CBD内的楼市状况和CBD周边这些地区的楼市状况，用墙里开花墙外香来形容CBD楼市的现状一点也不过分。这里的“墙外”是指CBD周边地区，包括东直门地区、燕莎地区、东四环地区、通州地区。年初以来，CBD内的楼盘因为一直在等待最后的规划方案，所以都是“雷声大雨点小”一直不见动静；而相反，周边地区却沾了CBD的光，楼盘的开发和销售都出现红红火火的景象。

CBD“墙内”：住宅有余写字楼不足

伟业顾问市场研究中心监测数据显示，目前CBD区域主要的物业类型为：外销公寓、内销住宅和写字楼。各类物业中以外销公寓所占比例最多，达到了45%。而内销住宅和外销公寓两项加起来的居住类物业在CBD物业总量中居然占到了近五分之四，远远超出了规划方案定的比例。

此区域中目前主要的外销公寓项目有：现代城、阳光100、世贸国际公寓、盛世嘉园、数码01（立项为住宅）等，多以商住公寓为主，总供应量达到219万平方米。单从数字上看，CBD核心区规划建筑面积为1000万平方米，按25%的公寓建设比例，核心区内的公寓项目应在250万平方米左右，目前的建设规模已经接近规划指标。

伟业顾问市场研究中心统计数据还显示，写字楼市场现有的供应规模在110多万平方米，主要集中在CBD的“金十字”地区，以国贸和航华科贸中心为主要代表。由于许多规模较大的项目开发周期较长，同时受到几年来市场低迷因素的影响，CBD地区近两年写字楼的开发量不大。今年能够入驻的写字楼估计仅有数码01大厦和现代城。预期CBD写字楼的大量面世最早也得在2002年下半年以后，竞争尚不激烈。根据北京市CBD规划规模面积指标，办公配套建筑的规模面积应在500万平方米，这样看来，写字楼市场仍有巨大的发展空间。

“墙外”：周边地区住宅产销两旺

CBD核心区（规划范围）住宅由于地段的缘故，多为价高、密度大的高层公寓，客户群偏高。相反，在案泛CBD地区——东直门地区、燕莎地区、东四环地区、通州地区，因为地价相对便宜、环境贴近自然，反而涌现出了大批品质好、环境好而价格相对低的中档项目。

如东直门一带的万国城、和平新城、东方银座，燕莎地区的凤凰城、亮马名居，东四环沿线的东润枫景、博雅园、朝阳无限以及通州地区大大小小的楼盘。目前这些楼盘总供应量为163万平方米，新增项目数量也一直保持了上升趋势。

■明天 北京CBD楼市竞争激烈

9月13日，CBD总体规划方案揭开谜底。一夜之间，CBD墙里墙外的屯集已久的大军都开始行动。9月17日，北京财富中心破土动工。

CBD“墙内楼市”比拼要升级

尽管在CBD方案没有公开前，已经不下8个新项目宣布进驻CBD，但在CBD规划方案公布的当天，CBD办公室主任李士祥却宣称，未来的CBD建设中，将进一步深化规划方案，组建土地储备中心对CBD现有项目进行清理整顿，但可以肯定的是“金十字”核心区将有6个第一批标志性建设项目将在2008年建成。这6个被列为第一批的标志性建设项目为：国贸三期、北京财富中心、银泰世贸中心、中央电视台大厦、新城国际、建外SOHO。除这6个项目外，近期还将有所动作的还有北京金地国际花园、建外SOHO边上通用集团开发的一个综合社区、阳光100西边的大连万达项目、开关厂内万通理想世界南区、京广中心东北角首创项目等。

不难看出，这些新项目多以公寓、商住为主，办公、商业为辅，总的潜在供应量超过500万平方米。这些规模巨大的新盘目前都在请国内外有名的设计公司早做设计。但供给是必须建立在需求之上的，北京CBD的需求如何？

先看商务需求在哪里。北京要建设CBD，据说主要出于两种考虑：一是为了满足入世后大量外国公司进驻北京的需要，为北京发展第三产业提供一个平台；二是建CBD有助于提升北京的国内外形象。WTO之于CBD，应该是个长期利好的因素，但是不是入世之后，马上就会有大量外国企业蜂拥而至呢？目前，世界500强中已有156家进驻北京，其中国贸商圈占了98家。156家为数不少，但这是经过20多年的改革开放才累积起来的。其实，国外想进北京的大公司大部分已经进来了，而且进京的企业对写字楼和公寓的需求也不是线性上升的，这在很大程度上要受国际经济景气状况的影响。国际货币基金组织在其公布的2001年上半年《世界经济展望》中已将今年世界经济增长率从4．2%下调为3．2%，并表达出对大范围衰退的忧虑。种种迹象显示，世界经济的不景气很可能使我们对入世后外国企业大量进入北京的期望破灭。另一方面，国内对CBD写字楼的需求也不会有显著增长。去年，北京写字楼供应量为82．76万平方米，比1999年增加了13．9万平方米，今年供应量有望达到100万平方米。

CBD区已立项的有银泰中心、财富中心和金地国际大厦，还有大量项目正在进行前期论证或规划修改，如国贸三期、新城国际等。还有更多的是以商住形式出现的名为住宅，实为写字楼的商住公寓，如建外SOHO之类的项目。据统计，目前CBD已建各类商务设施约270万平方米，其中甲级写字楼约占一半，公寓、酒店及商业服务配套各占1/4。目前的CBD待建项目中写字楼供应量有多大？对此，CBD办公室总顾问柯焕章坦言：对这一区域已有及待建写字楼的供应量，目前还没有拿得出的数据。开发商都在测算CBD写字楼的需求量，但都测不准。有关部门在起草CBD规划方案时也没做过预测。

再看住宅类的需求。首先，写字楼的需求会影响住宅的需求，写字楼如果吸引不了人到北京CBD内来工作，就谈不上住宅的建设和销售。其次，从目前的情况看，今年下半年，仅CBD核心区内至少有180万平方米的公寓将同时上市。按150平方米/套计算，大约有1万余套高档商务公寓在争夺同一个购买群体，竞争激烈程度可想而知。第三，从CBD工作人员状况看，CBD内的员工主要是外籍人士、生活方式受西方影响，讲究自然、讲究回归的年轻白领，从某种程度上说，宁愿选择在环境贴近自然、视野稍开阔、房价相对便宜的CBD的“前庭后院”买一套“看得见风景”的房间，也不愿意在闹市买一套“看得见街景”的公寓。

看来，无论是已经请来国外设计大师操刀设计的建外SOHO、金地国际花园还是未见动静的大连万达和首创等公司的项目，CBD墙内规格比较高的战事即将开演了。

“墙外”4个区域争当CBD前庭后院

东直门一带：东直门占地面积14.3公顷的大型综合交通枢纽已经启动，周边房地产项目也已经纷纷上马。除目前热销的万国城外，东直门桥的东南角，高87.8米、呈C型的东二环地标性建筑物东方银座已破土而出。往北，幸福村一带，天鸿集团宝轩公司一个近70万平方米的大型社区也正在做设计方案的国际招标，目前已经优选了新加坡、日本、意大利和德国的四个方案，正在请专家做最后定夺。再向北延伸，规模不小的和平新城也在强调和CBD相邻的地理位置。

东四环沿线：去年开盘的东润枫景一直在以咖啡文化吸引CBD内的年轻白领，近期即将推出的二期仍初衷不变，紧盯CBD内 “发现居住真义” 的年轻人。与其隔路相望的太合嘉园经过近一年时间的调整，将以低密度、低层住宅吸引CBD内的人士来这里居住生活。顺着四环往北，李嘉诚将在东坝边缘集团投资100亿元开发350公顷的土地建青年公寓，目标客户全也是CBD年轻白领。

东三环-燕沙商圈：顺着东三环往北直到三元桥，尽管处在燕莎商圈，这个地区的楼盘还是宁愿以泛CBD地区自称，从亮马名居、凤凰城和国际港的广告可见一斑。未来几年，从燕莎到东四环一带还将有新盘冒出。

京通沿线、通州地区：早在几前年，通州地区就打出了CBD后院的招牌，通州区内包括武夷花园、新华联家园等在内的项目以较低的价格、便利的交通吸引了国贸、中粮等高级写字楼内的年轻白领。但由于各种原因，通州区内的新盘老盘给人的感觉一直价低但品质并不是很突出，随着京通沿线长营等地区一些新项目开发，业内人士认为，包括长营乡在内的定福庄边缘集团有可能成为CBD的名副其实的后院。

根据北京市定福庄南区控制性详规，该区南北向道路长营路、双经东路、双桥东路，东西向交通除南北两条高速路外，还有双纬路沟通东五环、广渠路连结双井和通州，形成三纵四横、沟通四环五环、通达机场国贸的路网体系。这些得天独厚的条件预示着这里将成为发展CBD纯居住区的最佳地区。目前，这个区域， 100万平方米的北京规模最大的TOWNHOUSE项目康城已经开工建设。除康城外，天鸿集团在长营乡300万平方米的大型项目方案已经进行了国际招标，预计明年6月开工。据透露，天鸿集团将以一种新的开发理念为CBD白领营造一个高品质社区。

可以看出，这几个地区的项目主要以中高档居住类物业为主，规模、实力、环境、位置、档次等，足以担当起未来北京CBD纯居住区的重任，并最终在北京城东形成一片中高档居住区。

④ 北京天鸿集团是国企还是私企

注册号： 1101011743167 企业类型： 国有事业单位营业
主体名称： 北京天鸿集团公司第一房产经营分公司
法定代表人/负责人： 王利 行政区划： 东城区
成立日期： 2004-08-24 注册资本： 50 万
经营期限自： 2004-08-24 经营期限至：
登记机关： 北京市工商行政管理局东城分局 企业状态： 开业
地址/住所： 北京市东城区沙滩后街22号
经营范围： 法律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应经许可的，经审批机关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动。
年检年度： 2010 年检结果： 通过

经工商查询，属国有事业单位

110243791 企业类型： 全民所有制分支机构(非法人)
主体名称： 北京天鸿集团公司回龙园公园管理处
法定代表人/负责人： 董贤钧 行政区划： 昌平区
成立日期： 2001-11-29 注册资本： 50 万
经营期限自： 2001-11-29 经营期限至：
登记机关： 北京市工商行政管理局昌平分局 企业状态： 开业
地址/住所： 北京市昌平区回龙观镇龙禧苑风雅苑二区1号
经营范围： 对回龙观公园的管理；物业管理；信息咨询（不含中介服务）、游泳活动；正餐服务；组织文化艺术交流活动；销售食品、饮料、日用百货；摄影服务。 法律、法规规定需要专项审批的，取得审批前，不得开展经营活动。
年检年度： 2010 年检结果： 通过

⑤ 首开股份的高级管理层

总经理 王少武
王少武先生，1961年月出生，大学学历，中共党员，高级经济师。曾任北京市综合投资公司副经理，北京能源投资(集团)有限公司副总经理，北京城市开发集团有限责任公司董事、总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司董事、总经理，北京首都开发股份有限公司副董事长、总经理。
副总经理兼财务总监 杨文侃
杨文侃先生，1957年10月出生，研究生学历，中共党员，高级会计师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总会计师兼财务部主任、北京世安住房股份有限公司董事长兼总经理、北京城市开发股份有限公司董事、总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司总会计师，北京首都开发股份有限公司董事、副总经理、财务总监。
副总经理 王明（已辞职）
王明先生，1955年1月出生，在职大专学历，中共党员，助理工程师职称。曾任北京天鸿集团公司副总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理，北京首都开发股份有限公司董事、副总经理。
2010年8月13日，公司现任副总经理王明先生因工作变动原因，现辞去所担任的本公司副总经理职务。
副总经理 潘刚升
潘刚升先生，1960年10月出生，在职大学学历，中共党员，助理工程师职称，国际注册商业房地产投资师。曾任北京天鸿集团公司副总经理，北京首都开发控股（集团）有限公司副总经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
副总经理 潘文
潘文先生，1963年4月出生，大学本科学历，中共党员，高级工程师。曾任北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司党支部书记、副经理，北京城市开发集团有限责任公司望京新城分公司党支部书记、经理，北京首都开发控股（集团）有限公司总经理助理、经济合作事业部部总经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
副总经理 赵龙节
赵龙节先生，1970年9月出生，经济学博士学位，高级经济师。曾任北京天鸿集团公司
人力资源部经理，北京首都开发控股（集团）有限公司人力资源部经理，北京首都开发股份有限公司副总经理。
董事会秘书 王怡
王怡先生，1967年2月出生，工商管理硕士，房地产经济师，英国特许会计师。曾任北京天鸿集团公司计划财务部经理，北京首都开发控股（集团）有限公司投行业务部经理，北京首都开发股份有限公司董事会秘书。
总工程师 胡瑞深
胡瑞深先生，1965年3月出生，中共党员，研究生学历，硕士学位，教授级高级工程师职称。曾任北京天鸿集团公司总工程师，北京首都开发控股（集团）有限公司总工程师，北京首都开发股份有限公司总工程师。
总经济师 王宏伟
王宏伟先生，1966年11月出生，中共党员，博士研究生学历，博士学位，教授级高级工程师、高级经济师。曾任北京城市开发集团有限责任公司副总经理、总建筑师，北京首都开发控股（集团）有限公司总规划师，北京首都开发股份有限公司总经济师。

⑥ 闻掌华的背景

浙江美都股份有限公司(简称“浙江美都”)是一家1997年成立的以房地产为主业的民营企业，其董事长闻掌华原为浙江省湖州市下属某镇的镇长，1993年毅然辞职下海，白手起家，靠房地产开发攫取了“第一桶金”。经过几年的辛苦打拼，浙江美都发展成为一家总资产3亿元、净资产近1亿元，横跨房地产、旅游、娱乐、汽车出租等行业的集团公司，公司也由湖州迁入了省会杭州。
尽管公司早在1997年就完成了股份制改造，但是在民营企业强手如林的浙江，像浙江美都这样的区域房地产“新星”，如果耐心排队等待首发上市(IPO)，恐怕要等到猴年马月。
闻掌华了解资本对于企业成长的杠杆效应，也在四处寻觅进入资本市场的机会。从2000年起，浙江美都先后与好几家上市公司的大股东谈过买壳事宜，但因不熟悉相关运作，缺乏专业人手，结果都是铩羽而归。
而与浙江美都几乎处于同一起跑线的浙江莱茵达投资有限公司在2001年仅用了3个月时间就成功借壳“辽房天”(股票代码000558，后更名为“莱茵置业”)，并且借壳后通过一系列运作，其规模效益都有了很大提升，这一发生在身边的实例无疑深深触动了闻掌华。2002年5月，闻掌华找到了“莱茵达——辽房天”并购案的策划者高江，并正式委托中企东方作了浙江美都的财务顾问。
“工欲善其事，必先利其器”。中企东方接受委托后，迅速成立了一支由并购、法律、财务、公关等专业人员组成的项目组，协助浙江美都展开一场彻底的“整形手术”，包括：优化股权结构，规范财务管理，转变经营战略，调整资产布局。其目的在于：不仅使浙江美都满足收购重组一家上市公司的各项法律、法规要求，而且使其完成功能转型，即由原先的产业经营型企业转变为投资控股型企业，以便更好地利用资本市场平台。
在中企东方的指导下，浙江美都历时4个月的内部重组收效显著：主体经营性资产被归并到了各子公司中；总公司更名为浙江美都控股集团股份有限公司，强化了战略管理和投融资职能；各办公室门前挂起了“企划”、“研发”、“投资”、“稽核”等职能部门的牌子；为了与将来所控股的上市公司严格“三分开”，浙江美都还作了一系列业务和人员的调整。经过诸多努力，一个股权结构清晰、投资层次分明、资产充实完整、运作规范有序的新美都出现了，并作好了进入资本市场的各项准备。
与此同时，搜寻并购目标的工作也在紧锣密鼓地进行，经过多轮筛选、论证、谈判，中企东方将目标锁定在了沪市上市公司宝华实业身上。
1999年上市的宝华实业一直是资本市场上各路“诸侯”觊觎的对象。然而，宝华实业的控股股东—北京天鸿集团公司(简称“天鸿集团”)是京城房地产业的龙头老大，要从它手中接走一家上市公司谈何容易！
宝华实业其实早就在中企东方的视线范围内，两家公司的高层也早已有过接触。经过长期的观察，深入的了解，中企东方得出结论:天鸿集团转让宝华实业的控股权利大于弊，而且正当其时。理由是：在天鸿集团几百亿元资产的大“棋盘”中，宝华实业不过是颗小小的“棋子”，其主营业务和所处地域都与母公司相距甚远，母子公司间的整合难度大。换句话说，天鸿集团如欲扶持宝华实业，只能向其注入房地产类的资产和资源，而这些房地产业务一旦成长起来，就会形成集团内部此消彼长的同业竞争，破坏天鸿集团在全国的整体产业布局。
事实上，自宝华实业上市以来，天鸿集团对它“输血式”的扶持一直没有间断过，而且多数情况下是通过巨额关联交易的途径来进行的。随着国内证券市场监管力度的加强，这种“拆东墙，补西墙”式的扶持，使天鸿集团捉襟见肘、倍感吃力。2001年初，天鸿集团旗下的另一家上市公司—天鸿宝业亮相了，这家新上市企业集中了集团内诸多优势资源，且与天鸿集团同处北京，都与房地产开发为主业，母子公司间管理、整合的难度都较低。相形之下，受海南经济大环境的制约，宝华实业的经营状况一直没有起色，2001年甚至出现了首次亏损，从而丧失了在证券市场上再融资的能力，这就意味着天鸿集团多年来予以宝华实业的贡献不仅没有回报，反而需要更大的付出。
可见，宝华实业在天鸿集团体系内的存在价值已经大大降低了，天鸿集团同时扶持两家上市公司将得不偿失，采取汰弱留强的战略是其明智的选择。
从浙江美都的角度看，宝华实业却是一只异常难得的好“壳”：股本小，未来资产资本的扩张能力强;资产状况简单，主体资产海南宝华海景大酒店和北京大运村学生公寓经营顺畅，基本上没有不良资产;负债率低，今后充分利用财务杠杆开展负债经营的空间大。这些条件对于浙江美都而言无疑是极具吸引力的，然而仅有理想的并购目标并不能保证并购的成功，更关键的因素在于有一份科学合理而创意独到的策划方案。
在对并购双方各自所处的战略态势作了深入分析后，中企东方认为，天鸿集团和浙江美都虽然同处房地产业，但地域悬殊，性质迥异，二者的优势和劣势恰好构成互补，如能以宝华实业作为协作平台，将能实现资源有效配置。因而，宝华实业的重组方案就不应该是单纯的国退民进、改换门庭，而是优势互补、强强联合。
浙江美都虽在资产规模上与天鸿集团不可同日而语，但民营企业鹰一般敏锐的市场目光、猎犬一样机灵的市场嗅觉却是天鸿集团等国企所欠缺的；另一方面，天鸿集团强大的政府背景和品牌融资优势又是浙江美都等民企难以企及的，二者如能为了宝华实业的长远发展携起手来，将创造一个国有民营经济有机融合、南北房地产业相呼应、产业经营与资本经营良性循环的典范。
基于以上分析判断，中企东方代表浙江美都向天鸿集团提出了收购建议：浙江美都受让宝华实业的控股权，同时天鸿集团保留第二大股东的地位，交易双方以此为契机结成伙伴关系，实现优势互补。在中企东方的撮合与安排下，天鸿集团与浙江美都的高层在西子湖畔会面了。让天鸿集团的代表印象深刻的，不仅是浙江民企做事的方式和效率，还有长江三角洲房地产业突飞猛进的发展态势(这里与宝华实业所处的海南经济环境形成了鲜明对比)。
有关股权转让的谈判在友好的气氛中迅速推进，如果说这是一场善意的并购，毋宁说是一种新型的资本联合。
很显然，由中企东方提出的重组方案道出了双方利害之所在，与天鸿集团新上任领导班子的总体思路不谋而合。
几经磋商，天鸿集团不仅与浙江美都达成了股权转让意向，而且双方一致同意让重组后的上市公司迁址到杭州。2002年9月，天鸿集团与浙江美都正式签定了《股权转让协议》，浙江美都受让天鸿集团所持宝华实业28.23%的股权，成为其第一大股东。于是，总资产3亿元、净资产不足1亿元的浙江美都一举控股了总资产7.3亿元、净资产4.2亿元的宝华实业，可谓“四两拨千斤”。而且，由于宝华实业是天鸿宝业(股票代码600376)的第二大股东，浙江美都又顺带间接参股了另一家上市公司。就这样，浙江美都完成了它的第一次资本“跳跃”。与此同时，天鸿集团保留了21.22%的股份，作为第二大股东，既能在将来分享战略投资的长线收益，又卸掉了压在“老大”身上沉甸甸的担子。
自2002年底起，换了新“东家”的宝华实业开始了有条不紊的重组进程：通过清理与天鸿集团之间的关联资产和债权债务，规范了过去“剪不断，理还乱”的关联关系；由于跳出了原有的集团利益框架，一批停滞多年的项目如海若云庄得以重新启动；盘活了固有资源后，公司经营重心向长江三角洲全面转移，2003年初斥资1.8亿元中标了浙江淳安千岛湖和杭州市两个地块的开发项目。
如今，宝华实业已正式更名为浙江美都控股股份有限公司，公司办公地点也迁入了杭州市中心的高档写字楼—中大广场。过去在天鸿集团体系内，宝华实业仅是一条“大池塘里的小鱼”，现在收归浙江美都旗下，成了整个集团的主力军，自然获得了全新的发展机遇，迸发出前所未有的活力。
进军资本市场是浙江美都成长史上的一个里程碑。控股上市公司后不到半年时间里，在地方政府的大力扶持下，浙江美都的资产规模、社会影响、投融资能力都大大增强，不仅在房地产开发项目中屡屡中标，而且新近获得了当地银行给予的10亿元贷款额度。目前，整个集团的总资产比起买“壳”前增长了200%，达到了近9亿元的规模，浙江美都藉此完成了它的第二次资本“跳跃”。此时，当上上市公司董事长的美都“掌门人”闻掌华坐在杭州中大广场28层宽大的办公室里，望着窗外如雨后春笋般崛起的楼群，不禁踌躇满志。
浙江美都的成长趋势线是其财务顾问中企东方事先描绘好的。具体负责“浙江美都-宝华实业”项目策划工作的中企东方总经理助理李佐高认为，并购本身是一项高风险的企业行为，如果没有增量资源的进入，仅仅是单纯的资本重新排序组合，则并购有可能成为一种“零和游戏”， 失败的可能性很大。
而德隆的理念是，并购和产业整合都需要引进关键性的增量资源，才能使并购后的企业顺利突破“瓶颈”。在“浙江美都——宝华实业”的并购案中，这种关键性的增量资源就是浙江当地政府的政策扶持。为了鼓励上市公司的发展，地方政府在土地供应、信贷、税收等方面予以了浙江美都诸多优惠政策，这是其实现资本“惊人一跳”的重要保障。
李佐高直言，德隆能以数十亿资产撬动1200亿规模的资产，最大的诀窍就是找到了一个新型的合作模式—姑且可以将之称为资本市场顶级企业家俱乐部。中企东方的操作可以说是套用了德隆的成功模式，而在此之前，德隆在整合新疆的水泥行业、让屯河股份从水泥大王变身亚洲第一番茄酱生产商，就已经体现出这一倾向。
如果说那时的德隆更多地体现为“产业整合”的话，操作美都借壳宝华时的中企东方，就已经达到生产企业的“企业资源整合”。
目前浙江省上市公司资源严重供不应求，认识到了这一点，中企东方在为浙江美都作的策划方案中，不仅考虑到了资本的位移(由海南转移到浙江)，资源的重置(民营与国有经济的互补)，而且重点设计了对社会资源的充分利用(借助政策扶持)。这一策划方案没有照搬德隆并购案例的现成模式，却在一定程度上体现了德隆理念的精髓。
资产和资本都是整合双方提供，而德隆自己所做的，只不过是操盘手和中介人的作用，德隆在中国资本市场短短几年飞速膨胀，依赖的也正是自己四两拔千斤的“整合能力”。德隆成立中企东方，正是想通过一系列的投行业务操作、并购、整合，向中信综合金融控股集团模式转变，渐渐使这一企业家俱乐部真正成型，使中国企业和企业家愿意归并到德隆这支旗下，做一些他们以前想都想不到的大事。
此前市场上许多风传被德隆并购或操纵的当事人，之所以可以否认并购，或者否认大股东是德隆，正是德隆这一特殊的模式造成的。
中企东方成立之初，选择了一个很不错的起飞地点——经济飞速发展的浙江。这里有生气勃勃的民营经济，有巨额滚动的民间游资，有亲民务实的地方政府，有一大批迫切想上市而在证券市场的大门前望洋兴叹的优质企业，可以说，浙江是一块开展投行业务的宝地。
德隆的野心，是通过中企东方将尽可能多的浙江民企送入资本市场，再通过德隆这个企业家俱乐部，将这些企业和资源在资本层面上进行整合。
据统计，至目前为止，浙江民企进入上市辅导期的已达117家，在目前的“通道制”下，这一数字要想消化完，也要好几年的时间。况且，浙江民企还普遍存在着公司治理结构方面的缺陷，绝大部分企业离规范化股份公司的运作相距甚远，这严重制约了其直接上市的进程。
此外，产权结构单一、财务管理中计帐纳税的不规范、缺乏专业人才队伍等等因素都是阻碍浙江民企直接上市的软肋。
针对浙江民企这种生存发展的现状，中企东方为他们度身定做了一套完整的资本运营方案，即：在完成规范化改造的同时，借助德隆娴熟的并购技巧实现“借壳上市”，再利用上市公司的平台开展并购扩张和横向整合，最终促使企业的核心业务上规模、上档次、上台阶。中企东方副总裁高江认为，许多浙江民企经过多年来一砖一瓦的积累，已到了突破瓶颈、厚积薄发的阶段，而要实现这一突破，企业必须完成其成长方式的转型，即由过去的内部积累转到并购整合与外向扩张上来，而这正是德隆的强项。
浙江民企的核心优势在于其敏锐的市场目光、务实的经营作风和良好的成本控制，如果再加上德隆的并购成长模式和资本市场资源，将会如虎添翼，收到跨越式发展的功效。2002年下半年完成的“浙江美都——宝华实业”并购案可以视为中企东方的小试牛刀之作。

⑦ 天鸿集团北京市房地产开发经营总公司总经理是谁

你好！
1998年9月,北京市房地产开发经营总公司更名为北京天鸿集团公司
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