新城控股集团义乌项目总经理

❶ 义乌商城集团的分公司

国际商贸城第一分公司成立于2002年，主要负责国际商贸城一区市场的开发、经营管理和服务工作。公司组织机构设“一办五部”，即办公室、财务部、市场部、安保部、管理部和工程部，现有员工178人。
公司自成立以来，非常注重市场开发、服务的创新工作，建立了ISO9001国际质量管理体系，卫生、车辆、安全保卫等基础管理达到四星级酒店的管理规范；同时，加强员工队伍素质教育与培训工作，提升管理服务意识，规范商品交易行为，在国内外客商中树立了良好的形象和声誉。公司还引进了全国首家出口信用保险公司入驻市场，为经营户提供短期出口信用保险，降低经营户外贸交易的风险。2007年国际商贸城第一分公司被评为“金华市文明单位”。 国际商贸城第二分公司组建于2003年12月，主要负责国际商贸城二区（F/G）市场的经营、开发、物业管理及相关服务工作。公司组织结构设“一办五部一中心”，即办公室、财务部、市场部、工程部、安全保卫部、管理部及旅游购物中心，现有员工270人。
公司自成立以来，非常注重市场开发服务的规范与管理，于2005年通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系的认证，并按管理体系标准对市场实施规范化、科学化的管理。 国际商贸城第三分公司成立于2005年3月，主要承担义乌国际商贸城三区市场经营、开发物业管理及相关服务工作。公司组织结构设“一办五部”，即办公室、财务部、市场部、工程部、安全保卫部及管理部，现有员工185人。
公司在加强市场开发与管理服务的同时，十分注重推进与国际市场接轨，新开发的进口商品馆，吸引了意大利、日本、巴西、非洲、西班牙、马来西亚等28个国家和地区的近万种商品入驻经营，是集经营、展销、洽谈于一体的进口商品展贸中心，也是义乌市场实现“买全球、卖全球”功能提升的重要举措。 浙江中国小商品城集团股份有限公司国际商贸城第四分公司成立于2008年3月，系浙江中国小商品城集团股份有限公司下属分公司，主要承担义乌国际商贸城四区市场的经营、开发物业管理及相关服务工作。公司共有员工481人，现有总经理一名，副总经理三名，总经理助理一名。下设一办五部，即办公室、财务部、市场部、安全保卫部、工程部和管理部。
公司在加强市场基础设施建设的同时，十分注重市场开发和市场管理服务工作，先后引进袜类、鞋类、日用百货、手套、帽类、针棉、文胸内衣等行业，为生产企业和经营户提供销售平台。本着“统一管理，分散经营”的经营理念，以市场为导向，以客户需求为中心，“一切为客商和经营户服务，为他们提供良好的发展环境，提升物业最大的增值空间。”经常组织员工培训，不断提高员工队伍的整体素质，进一步提升市场管理服务水平，以崭新的姿态面向国际市场。 宾王市场分公司主要承担宾王市场的物业管理和开发经营工作。公司组织结构设“一办五部”，即办公室、财务部、市场部、工程部、安保部、管理部，现有员工216人。
公司自成立以来，以市场为导向，注重市场资源的整合开发、经营环境优化改造工作。一方面，始终把市场安全放在首位，建立了ISO9001国际质量管理体系，改革区块管理方法，促进市场安全、卫生、车辆管理等基础工作。另一方面，先后改造开发国际贸易中心、床上用品精品区、义乌数码城，使市场经营主体不断扩大，市场的品位和档次得到了较大的提升。 义乌市梅湖体育中心坐落于义乌市宾王路299号，由义乌市政府于1999年投资兴建，由主体育场、体育馆和中心广场组成。为加强体育中心的管理，市政府于2002年签署协议，委托浙江中国小商品城集团股份有限公司进行管理。浙江中国小商品城集团股份有限公司体育场管理分公司于2002年元月1日正式成立，公司坐落于宾王路299号梅湖体育中心，主要承当义乌市梅湖体育中心场馆的经营管理工作。
公司现有员工51人，设总经理一名，总经理助理两名，下设办公室、财务部、业务部、管理部、工程部、安保部、健身中心。
梅湖体育中心是义乌市委、市府建设国际性商贸城市的一项跨世纪的大型工程，集体育、休闲、健身于一体，可承办国际、国家的单项体育竞技比赛，省综合运动会及大型文艺演出，属浙江省重点工程。 市场发展服务分公司成立于2007年1月，是集团公司为了适应国际化发展需要，提升现代服务业而成立的分公司。主要承担义乌小编商品指数的编制与发布、国际商贸城AAAA购物旅游景区管理、经营户培训及市场信息开发等职能。下设办公室与四个部门，分别是综合办公室、旅游管理部、指数管理部、信息开发部与中国小商品城商学院。
综合办公室负责公司的文书、行政及党工团妇等日常管理事务，组织开展多个部门共同协作的综合性工作，协助总经理做好分公司的人事管理工作。
旅游管理部是负责景区宣传推介、游客中心管理、行政接待、游客团队登记及外联等工作。指数管理部负责“义乌·中国小商品指数”数据采集编制及指数应用项目研发。
信息开发部负责指数评析、市场综合性和专题性的研究，定期编写《信息专刊》分析报告、《商城信息》报刊的编制及大型户内户外活动广告策划、包装；国际商贸城4D影院、触摸屏视导等统、新闻发布厅等综合性项目开发经营管理。
商学院负责组织开展集团公司员工培训和考核等管理工作；负责市场经营户培训工作，为市场经营户提供增值服务。

❷ 生态mall是传销吗

截止2018年11月30日，生态mall尚未被认定为传销。生态mall为新城控股集团股份有限公司旗下大型商场模式。

2017年7月22日晚，长沙新城吾悦广场品牌发布会于韦尔斯利酒店正式发布，宣布“吾悦”第40座里程碑式的商业广场将进驻长沙，一座一站式国际生态体验MALL将落户星沙松雅湖商圈。国内商业领军品牌“吾悦”的到来，进一步填补长沙城北商业地产空白，引领星沙区域商业升级。

发布会现场，新城控股长沙分公司总经理汪宏伟代表新城控股集团，向嘉宾介绍了新城控股集团的企业精神及品牌文化；新城控股集团市场营销中心总经理俞杰从品牌实力、区域地段、配套资源、产品特色、商业影响等多个角度，详细介绍了新城控股的品牌实力和新城吾悦广场的经营理念；

湖南经济学家王义高深度分析长沙经济的发展情况，阐述了长沙商业地产的发展趋势以及松雅湖片区所面临的发展机遇。

作为进二十年以来崛起的一股长沙新势力，星沙近年来经济发展迅猛，一步步发展成为长沙城市副中心之一，而松雅湖将作为继梅溪湖之后的另一个生态、休闲度假、宜居的城市名片被重点打造。

湖南经济学家王义高认为，商业是星沙区域经济发展中的短板，大型商业综合体尚稀缺，相比较长沙其他已成熟饱和的核心商圈，星沙松雅湖更具商业发展潜力。

获悉，长沙新城吾悦广场将携手200余家品牌，预计2018年年底与消费者正式见面。该项目坐落于松雅湖畔，近邻黄花机场、高铁南站等国际交通配套，南临地铁3号线松雅湖南站，有着得天独厚交通地理优势，可快速撬动商圈商业价值。

俞杰介绍，吾悦广场已进入成都、南京、苏州、上海、宁波、天津、昆明、长沙等41座大中城市，2017年累计开业和在建购物中心40个以上，预计到2020年实现开业及在建项目将超过120个。

目前，商业项目已拥有7000余家战略合作品牌，其中含有H&M、优衣库、星巴克等72家联发品牌，拥有多奇妙儿童互动、星轶电影院两大自营品牌。而作为新城控股在湖湘大地的首发之作，星沙松雅湖畔的新城吾悦广场，打造有大型国际购物中心、主题商业步行街、地面阳光生态立体车库、屋顶生态主题花园广场。

涵盖休闲、儿童、零售、特色餐饮等多重业态，其中达90%高比例商业自持，实力缔造一站式国际生态体验MALL，满足全龄段的家庭、休闲消费，升级星沙消费体验。

此外，品牌发布会还启动了新城控股创办的大型公益品牌活动“七色光计划”，该计划将向贫困地区的儿童捐赠学习教育物资，帮助他们拓展眼界，开阔视野，实现自己的梦想。

❸ 义乌市公安局最新任命

义乌市公安局最新任命如下：
陈建英任市人民政府新闻办公室主任；
陶府盛任金华市生态环境局义乌分局局长；
朱彤任市行政服务中心管理委员会主任，免去其市人民政府法制办公室副主任职务；
楼小东任市市场发展委员会主任，免去其市人民政府办公室副主任职务；
吕少丽任义乌商贸服务业集聚区管理委员会经济发展局局长，免去其义乌信息光电高新技术产业园区管理委员会副主任职务；
吴厚军任义乌经济技术开发区管理委员会常务副主任正科，免去其义乌信息光电高新技术产业园区管理委员会副主任职务；
王红华任义乌经济技术开发区管理委员会副主任正科，免去其市商务局副局长、市电子商务工作领导小组办公室副主任职务；
徐剑任市数据管理中心主任；
鲍建锋任义乌市城市投资建设集团有限公司总经理，免去其义乌经济技术开发区管理委员会副主任职务；
陈希周任义乌市交通投资建设集团有限公司总经理，免去其市住房和城乡建设局副局长、市人民防空办公室副主任职务；
龚群峰任市人民政府办公室副主任；
方林杭任市人民政府办公室副主任，试用期一年；
成庆华任市人民政府办公室副主任，免去其市国有土地上房屋征收管理办公室主任职务；
陈志明任市人民政府办公室机关事务管理局局长；
应文舜任市人民政府新闻办公室副主任；
金扬俊、何中民任市发展和改革局副局长，免去其市发展和改革委员会副主任、市物价局副局长职务；
【法律法规】
《中华人民共和国宪法》
第二条 中华人民共和国的一切权力属于人民。人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。

❹ 徐山的个人履历

徐山先生曾任：
东方电视台新闻主播、国际新闻主编
东方明珠广播电视塔（中国上市公司）总编导、首席翻译、公关与市场总监
新华通讯社记者、上海分社电视新闻中心总编室主任、《国际专题电讯》制片
加拿大《东方时报》总编辑、东方影视公司总经理、《北美财经》主编
历任：
加拿大全景企业发展有限公司（加拿大上市公司）董事、高级副总裁
正泰集团（中国上市公司）副总裁
中外名人文化产业集团副总裁、中外名人影视制作公司总经理
美国纳伟仕智能媒体技术集团（美国上市公司）副总裁
新光集团执行总裁，兼任集团行政人事中心总经理、战略投资部总经理；另兼：义乌新光股权投资基金管理有限公司董事、总经理，浙江新光饰品股份有限公司监事
恒兴集团副董事长、总裁
现任：
华亿通集团副董事长、总裁，兼任集团战略发展中心总经理；另兼：上海茗盛股权投资基金管理有限公司董事、总经理，上海岩盛投资中心（有限合伙）执行事务合伙人。
徐山先生策划组织或应邀出席的峰会（摘要）：
克林顿对话华商领袖峰会（现场口译，北京，2005.02）；
施瓦辛格对话华商领袖峰会（组织者、总策划、现场口译，北京，2005.11）；
世界工商协会峰会（黄菊副总理出席。开、闭幕式口译，北京，2004.09）；
中国与欧盟峰会（曾培炎副总理带队。与会并演讲，汉堡，2004.11）；
欧中企业家论坛峰会（吴仪副总理带队。与会并用英语演讲，日内瓦，2004.10）；
李光耀对话华商领袖峰会（用英语与李光耀内阁资政对话，新加坡，2004.10）；
中国工商领袖论坛（用英语与东盟秘书长对话，新加坡，2003.10）；
博鳌亚洲论坛（与会，博鳌，2003.04；2004.04；2005.04）；
世界经济论坛2005年年会（黄菊副总理带队。与会，达沃斯，2005.01）；
中德投资环境论坛（施罗德总理、徐匡迪副主席出席。与会，北京，2003.12）；
加中经合商贸论坛（组织者、总策划、秘书长，温哥华，2001.10；2002.10）；
中国企业家高峰论坛（与会并演讲，深圳，2004.08）；
中国企业家高峰论坛（与会并演讲，亚布力，2005.02）；
中国企业领袖年会（与会，北京，2003.12；2004.12）；
中国企业发展高层论坛（策划者，北京，2005.12；2006.12）；
中国企业赴海外上市发展论坛（与会并用英语演讲，纽约，2008.06）；
商亦载道·精神启示论坛（与会并用中、英文演讲，上海，2010.10）；
全球CEO发展大会（与会，上海，2013.11）；
东盟与中国“一带一路”暨亚投行发展论坛（与会，金边，2014.11）；
首届全国新三板大会与创业项目大赛（嘉宾、评委，上海，2014.11）；
美国“总统贸易代表团”之中美清洁能源、节能环保论坛（与会，上海，2015.04）。

❺ MALL是不是非法集资

摘要 截止2018年11月30日，生态mall尚未被认定为传销。生态mall为新城控股集团股份有限公司旗下大型商场模式。

❻ 义乌爱琴海购物公园的电商项目

摘要 7月29日，一场以“为爱而生，聚力同行”为主题的义乌爱琴海购物公园招商大会在义乌香格里拉酒店盛大举行，爱琴海集团领导与百余位品牌代表、行业伙伴等集聚一堂，共襄盛会。

❼ 义乌新城控股 吾悦广场什么时候开盘

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❽ 房地产税重在公平 利国利民才是落脚点

4月2日晚间，不久前刚公布靓丽年报的新城控股公告称，收到上交所的年报事后审核问询函。此前，据新城控股年报，其以122.83%的高目标完成率、74.82%的高增长率首次跻身房地产行业TOP10。
受此影响，新城控股今日（4月3日）股价开盘即大幅下跌，盘中跌幅一度突破8%，后跌幅缩小，至收盘时跌幅为5.7%。
上交所这份《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》，要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露，共涉及16个问题，并要求其在4月19日前进行回复。
据《每日经济新闻》记者梳理，这16个问题几乎均涉及对新城控股利润虚增的质疑。
公允价值变动收益稳定性受质疑
问询函指出，2018年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%。请公司补充披露投资性房地产的区域分布特征，以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势，说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性，以此来说明公司利润快速增长是否具有可持续性，并充分提示风险。
上交所尤其指出了公允价值变动的合理性。
实际上，按公允价值计价的方式的确会直接影响到房企利润表现。
业内人士告诉《每日经济新闻》记者，投资性房地产和其他物业不同之处在于，这部分物业可以用于投资，会产生收益，公允价值模式计量下，每年需要对投资物业进行资产重估，投资物业增值，则直接增加当期利润。
“因为投资性房地产持有期间的公允价值会产生变化，进而会影响到利润。”上述业内人士表示。
另外，采用公允价值模式计量无需对投资物业计提折旧或进行摊销，因此公司的费用会减少，进而也能间接增加利润。
“一般而言，采用公允价值模式会提高投资性物业的账面价值，从而扩大公司的资产规模。企业采用公允价值模式对投资物业进行计量，可改善企业的资本结构，提升经营效益，并不增加实际税负。”上述人士表示。
也就是说，公允价值变动对利润的影响，或基于经营的提升，或只是取了“会计计算模式”的巧。如果净利润和净资产会随房地产市场发生大幅度波动，也就意味着投资风险加大，企业经营的不稳定性增加。
显然，这类企业，如果剔除物业公允价值的变动因素，净利润的表现更直接且明显。
新城控股2018年的利润构成中，投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占比较大。同时，公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信用损失率和新会计准则的采用，都是利润同比增长的主要原因。
并且，新城控股公允价值变动所产生的收益为28.09亿元，占到母公司净利润的26%，相当于两成半的利润都来自于公允价值变动，而非房屋销售所带来的收益。也即，如果不考虑投资物业增值，新城控股的净利润势必不会出现如今的大幅增长。
合并报表选择性受质疑
除了用增加公允价值变动收益来增加利润外，公司是合营还是控股，也会对利润造成影响。
2018年7月，公司通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司（下称许昌昱恒）1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。同时，合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。
这一占比很高，对公司利润属于重大影响。但新城在上述公司的协议约定和少量股权变动，能否保证公司对子公司实现控制并不清晰。这也正是新城控股受到上交所询问的一项。
一般而言，持股比例在40%以上可以纳入会计报表，但业内人士指出，新城控股在许昌项目的持股是32%，应该是合营企业而非控股子公司，但是新城用协议的方式将其以子公司进行处理，如果事先有约定（比如，虽然持股比例仅32.8%，但新城对这家公司有绝对控制权），则需要在协议里说明一切。
的确，在经营决策方面如果没有约定计入方式会有一定变化，则对合营公司利润影响较大。新城控股把这三家合资公司进行并表，除了增加销售收入额，其余理由并不充分。
现金流净额和净资产规模匹配性成疑
年报披露，2018年新城控股新增土地储备共164幅，总建筑面积4773.24万平方米，平均楼面价2330元/平方米，新增土储中三四线城市部分占比达到66.1%，二线城市占比33.2%，一线城市占比仅0.7%。可见2018年新城的经营活动较活跃。
但综合盘点新城控股经营活动和投资活动现金流量净额之和，其2016年、2017年和2018年这一数值皆为负，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。
业内人士指出，一般情况下，经营性现金流可能存在负数的情况，但金额如此之大确实存在一定问题，即说明新城控股的资金链应该比较紧张。
而年报显示，新城控股目前净资产为295.38亿元，公司2018年末货币资金454.09亿元，同比增长106.90%，其中银行存款占比88.10%；同时，公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。

新城既然有如此多的银行存款结余，为何还有大量的长期和短期借款？
业内人士表示，是否由于手头货币资金使用受限，而需要大量借款。
这类疑问，亦或是上交所询问新城与关联方资金往来、现金流等方面的原因。
《每日经济新闻》记者就上交所问询函询问新城控股公关负责人，其表示董办正在组织补充披露材料，上述问题会在公告中回应。

❾ 新睿未来指挥官名声怎么样

新睿』计划是新城针对应届优秀大学毕业生开展的一项长期人才招募与培养计划，已历时13届，为公司培养了一大批优秀骨干人才。
『新睿•未来指挥官』计划是『新睿』计划的高端定位版，是新城控股集团提出系列战略布局的重要决策，是助力公司快速扩张发展的关键人才手段。此计划旨在全国范围内精心选拨具有管理潜质的优秀应届毕业生，量身定制特色的、系统的培育方案，并计划在5年内培养集团未来“项目总经理”为核心目标而精心设计的战略性人才工程。
『新睿•未来指挥官』计划不等同于传统的管理培训生项目。『新睿•未来指挥官』计划旨在根据房地产开发“项目总经理”能力的发展模型，通过“三对一导师制”、“定向轮岗制”以及“项目制课程培训”等系统的培训体系，定向培养集团未来“项目总经理”。

❿ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告调整集中土拍规则

一波激烈的“抢地”大战后，今年22城首批集中供地以超万亿元的成交总金额收官。随即，厦门、长春和无锡三城率先完成了第二批集中土拍。

不过进入8月以来，多个城市却纷纷对第二批集中供地按下“暂停键”。8月17~19日，济南、杭州和沈阳三城先后宣布第二批集中供地出让“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已达十余个。

截至目前，深圳、杭州、青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、杭州、济南、福州等城市推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土拍规则进行了调整。

那么，接下来的集中土拍将发生怎样的变化？优化和调整后的土拍规则会如何影响房企的拿地策略？土地市场的变化传导至楼市又将产生怎样的影响？

房企激情“抢地”后

“（房企）在拿地过程中价格预估是可以适当激进的，否则在激烈的土拍市场根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰此前曾表示。

据贝壳研究院统计，22城首批集中供地中，有9个城市的宅地成交面积占今年全年住宅供地比例超过30%。其中上海和武汉占比均超过40%；北京占比最高，达56.32%。

多位房企投拓负责人告诉《每日经济新闻》记者，“双集中”供地新政之下，对于严重依赖公开市场拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地机会更不能错失。于是，各城首批集中供地热度逐渐被推高，并逐渐演变为集中“抢地”。

“现在即便测算出拿下这块地不赚钱，为了排名、品牌或者留住专业的人才，都要咬着牙拿下来。”一头部房企投拓负责人江华表示，房企未来在销售业绩排行榜上的座次如何，就取决于现阶段土储的丰厚程度。即便这次拿到的块地利润并不丰厚甚至没有利润，也可以从其他地方找回来。

在市场紧张情绪的裹挟下，上半年房企的拿地热情高涨。好地网统计显示，22城首批集中供地中，融创、保利、招商蛇口等拿地金额排名前十的房企，拿地总金额约3372.9亿元，占22城总出让金额的32%。

记者观察发现，除少数高杠杆房企减缓拿地节奏外，部分“三道红线”处在绿档的房企，在上半年的拿地量几乎已与去年全年的拿地总量持平。

以越秀地产为例，其中报显示，今年上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州等11个城市共获取23宗地块，总建面约500万平方米。而2020年全年，越秀地产新增土地22块，总建面560万平方米。

“无论如何，上半年拿地都是出于增厚公司业绩目的。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远在8月18日下午举行的2021年中期业绩会上解释称，这主要是“双集中”供地与上半年公司购地合作两大因素叠加所致。其中约51%来自非公开市场的拿地刚好铺排在上半年，所以这个数额会较往年同期大一些。

不过，“拿地一时爽，事后难收场”却是不少房企的尴尬写照。在首批集中土拍中，众多头部房企纷纷在热点城市斥重金“抢地”，但面对高溢价率和相对苛刻的配建条件，有些房企开始为接下来有限的开发利润发愁了。

如在杭州首批集中土拍中，滨江集团共拿下5宗地，当被问及这些地块的利润时，其董事长戚金兴表示“努力做到1%~2%的净利润水平”。

在22城首批集中供地中，包括厦门、合肥在内的10个城市的平均溢价率超过15%。在地产行业资深人士毛呈飞看来，“首批集中土拍的规则没有抑制溢价率，反而进一步压缩了房企的利润”。

“拿地价格预估可适当激进，但又不能盲目激进，需要对项目价格预估进行合理分析和判断，判断地块与竞品相比是否具备价格‘跳脱’要素，这是价格预估是否适当激进的前提条件。”宁晓峰表示。

“不可否认的是，部分城市的一些高溢价率地块的确存在风险，不排除未来会出现面包价甚至卖不过面粉价的可能性。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢价率则是明显提升。而包括上海、北京等在内的严控地价类城市，在房企本身财务稳健的前提下，合理利润可以得到相应保障。

“联合拿地”应对风险

“双集中”供地新政之下，土地都被谁拿走了？据好地网统计，在首批集中供地中，拿地金额排名前10的企业中有5家是国企，排名前50的企业中有22家是国企。

中指研究院数据显示，今年上半年，百强房企拿地总金额达16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%。从拿地数据来看，房企布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政对房企的资金实力是极大考验。为减少前期的资金投入以及后期的运营风险，“联合拿地”成为众多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，滨江集团以67%的联合拿地比例领跑，金科、卓越、首开均保持60%及以上的联合拿地比例。

从城市层面看，以广州为例，4月底首批集中供地共成交42宗地块，揽金906亿元。《每日经济新闻》记者梳理近期陆续公示的地块规划方案发现，大多数高总价、高溢价地块，房企不仅倾向于前期联合拿地，后期联合开发也成首选。

在广州白云区，正荣以20.9亿元竞得钟落潭福龙路东侧地块，溢价率20.8%，成交楼面价16658元/平方米，将联合新城控股共同开发；招商联手弘阳以35.9亿元竞得白云区石门街朝阳联新东街地块，溢价率15.4%，成交楼面价26643元/平方米，将联合南国置业开发。

此外，金地以9.18亿元竞得增城区中新镇新新公路东侧地块，溢价率31.5%，成交楼面价11038元/平方米，将联合景泰富业开发。

不过在“三道红线”及各地楼市调控不断加码之下，并非所有的联合拿地开发都会顺利。不久前宋都股份的退地风波，就将联合拿地开发的另一面揭露给了行业。因为这是集中供地后的首例退地，也引起行业的普遍关注。

8月10日，宋都股份公告称，因祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，因此退掉计划与祥生控股合作的杭州8号地块。但在随后的回应中，宝龙地产表示，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准；祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。

按照计划，今年宋都的拿地金额为25亿~35亿元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地块，总金额达45.84亿元，显然已经超过了全年计划。由于合作开发又出现问题，因此宋都宁愿亏掉5000万元也要退掉竞得的杭州地块。而这次退地的违约金也占到宋都2020年净利润（3.21亿元）的15.58%。

集中土拍规则优化调整

“双集中”供地新政，旨在降低土地市场热度。而中指院数据显示，今年上半年全国土地市场呈现出“量缩价涨”的趋势。如22城首批集中土拍中，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、合肥的平均成交溢价率均超过20%，其中重庆、厦门的楼面价涨幅均达到45%。显然，首批集中供地并未达到预期的“稳地价”目的。

那么，接下来的集中土拍会产生怎样的变化？其变化传导至楼市又会产生怎样的影响？8月6日，深圳宣布中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权；8月11日，青岛宣布第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地终止挂牌，这是杭州第二次延期第二批集中供地时间。

此外，北京、上海、广州、重庆、沈阳、长沙、天津、济南、福州等城市均已推迟了第二批集中供地出让时间。其中，天津、杭州、福州等城市还对土地竞拍规则进行了优化调整。

对于多城中止或延期第二批集中土拍，行业普遍认为“土拍规划将面临调整”。此前有消息称，自然资源部召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，包括竞拍企业需具有房地产开发资质，加强对房地产企业购地资金的来源审查，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

《每日经济新闻》记者查询发现，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中调整的第二批集中土拍规则，基本与上述消息的内容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同时对19宗地块的最高价格进行了调整，最高溢价率均不超过15%。另外，调整还涉及限制竞买人范围、竞买人资金来源、摇号规则调整，以及多幅地块出让条件优化等方面。

8月10日，天津明确将61宗地块公开挂牌截止时间统一调整为9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%统一调整为不超过15%。同时规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

“这样的话，利润是有的。乐观估计，可以做到5%~6%的利润率。”中梁杭金衢的投资负责人刘杰雄告诉《每日经济新闻》记者，现在一些企业已调整资金，盯着第二批集中土拍。随着土地供应规模的增加以及供地质量的提升，房企拿地的机会可能明显增加。

值得一提的是，无锡在首批土拍中16宗地块中有14宗是“地价触顶进行竞租赁或配建”，在8月初举行的第二批集中土拍中调整为“所有地块均采取触顶摇号”方式，目的是抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。而实际效果也相当明显，无锡第二批集中土拍宅地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%的溢价率相比大幅降低，同时多宗地块实际成交地价控制在合理水平。

“土地规则的调整对房企来说是把‘双刃剑’，一方面在推动建立房地联动机制，实现限房价、控地价、提品质的同时，对于房企开发的合理利润会有所保障，减少房企非理性竞争可能产生的市场风险。”张波认为，另一方面也会强化对房企的资格审查力度，通过完善审查流程和相应标准来提升稳健型房企的拿地几率，土地市场对房企的“优胜略汰”也将起到加速作用。

某头部房企IR刘伟以天津为例向《每日经济新闻》记者表示，该城市第二批集中供地规则调整后，核心是严格控制溢价，并且减弱土地市场竞争的自由度，以此提高房企整体的拿地利润率。若其余城市效仿天津改变土拍规则，则第二批集中供地的拿地利润率有望得到明显提升，地产板块的底层逻辑或将被改写。

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。而竞高标也会使得之前减配、精装改毛坯等现象大幅减少。”

土拍规则调整利好房企

第二批集中土拍规则优化调整，对房企未来的布局会产生何种影响？

“一定程度上会让头部房企快速扩张受到限制，高杠杆快周转做大规模的传统模式受到挑战。”第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿向《每日经济新闻》记者分析称，开发商主流模式会立足已经进入的城市重点布局，在已经进入的重点城市经营效率和市占率上下功夫，短期内布局新的城市的计划会减少。

“预计后续集中供地的城市会扩容，不排除部分热点的三线城市也会加入到集中供地行列。”张波认为，长三角和大湾区等主力城市群的三四线城市依然会是房企关注的重点。

“当前金融管控的严厉程度前所未有，商票等非标融资渠道都可能纳入管控。这样一来，企业前端拿地的动力和可能性被降到非常低的水平。”某大型房企杭州区域负责人林光游告诉《每日经济新闻》记者。

一家头部房企浙江区域投拓负责人王洋举例称，他熟悉的一个全国排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因为地价太高算不过来账来。有些地块想“求人合作”也很难找到对象，有些地块虽然找到合作方，但因为没利润最终演变为“互相掐架”：一个告对方违反企业规则，一个告对方侵害名誉权。

对于房企拿了高价地后的利润找补空间，一位不愿具名的业内人士告诉记者，一是通过同一地块上不同产品设计搭配尽量拉高利润，或去其他城市找补亏欠；其次，有地有项目的房企可以向供应商融资，维持信用评级和体量规模，再通过股票、发债等融资。但这样操作有赌市场放松的成分，也会埋下债务逾期归还不上的潜在风险。

“今年上半年企业拿地情况，与2016年和2017年企业抢地导致‘地王’频出的时候颇为相似。”明源地产研究院主编艾振强分析认为，早年抢地的副作用在此后两三年开始显现，导致一批房企要么栽倒，要么现在仍在艰难消化高地价带来的亏损阵痛，这个过程还会持续好几年。即便是以稳健著称的企业，在大量囤地之后仍有担忧。

艾振强认为，第二批集中土拍规则调整，对于避免行业过度集中化、多家独大形成寡头格局有很大作用。这样也会避免因一家企业爆雷危机而影响整个产业链上下游，进而导致行业休克性调整的事件发生，同时也会要求开发商以长期主义来调整战略布局。

在22城首批集中土拍中，部分热点城市虽然溢价率高企，但对于头部房企而言，因为其融资基本都是自有资金作配置，因此能把利润压到很低，即使有2%~3%的利润也能活下去。不过，这样的利润率却是很多中小房企无法承受的。

在更严格的土地和金融规则下，这样“碾压式”的实力悬殊，导致基本拿地的都是头部房企和央企国企，而中小房企的生存空间则越来越小。

随着第二批集中供地土拍规则迎来优化调整，一些中小房企或迎发展机会。“建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，尤其是地方国企或者具备大股东背景的中小房企，资金来源或将受到限制，同样规模的民营房企的拿地机会将增加，资源不平衡的局面或许会有改善。”亿翰智库总监于小雨表示，在此基础上，中小房企将获得喘息空间，生存空间加大。

“随着重点城市在二批集中供地中对土拍规则的调整和优化，三四线城市也开始‘跟风’调整规则，所以这样的趋势是可以观望和期盼的。”毛呈飞表示。

“回过头来看，在首批集中供地中没有出手或少拿地的房企是幸运的。”在林光游看来，上半年拿地的公司，可能会有大比例项目真的不赚钱，但下半年在新的土拍规则下拿地，可能就能争取到一些利润空间。

实际上，集中供地之外，已经有不少房企瞄准了非集中供地的三四线城市。记者梳理发现，今年上半年，浙江的湖州、金华、绍兴、上虞、义乌等地的土拍，往往只有少数几家房企参拍，苏北的徐州、淮安等城市的土拍溢价率则频频创下新低。

“集中供地基本利润比较薄，反而是非集中供地的城市会有较大利润空间。”在毛呈飞看来，不少非集中供地的三四线城市近期土拍市场低迷，土拍溢价率创下新低，或许也正是中小房企的机会。

上半年“双集中”供地政策对各地土地供应节奏都有不同程度影响。贝壳研究院统计显示，22城外的三四线城市，较2019、2020年出让住宅用地规划建筑面积下降两至三成。不过随着“两集中”供地常态化，这些城市下半年可能追赶节奏、加大供应。