益民集团房产估值

『壹』 为什么房产估值的评估价比成交价低

现在大家基本是贷款买房，在二手房交易中房屋评估占据着重要的地位，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，那么房产估值会受到什么因素的影响呢？评估价为什么经常比成交价低？评估价越高越好吗？

详细解读关于二手房估价的那些事

一、在二手房交易中，什么时候需要评估？

1.向银行申请房贷

办理住房按揭贷款是，银行会委托评估公司或担保公司进行评估，又或者按照房管局的评估

2.缴纳二手房交易税费

为避免买卖双方签订阴阳合同避税，相关部门会对交易房产进行评估。

因此进行评估是二手房买卖交易的必经环节。

二、评估价如何影响房贷额度？

首付款=实际成交价-贷款额

（购买二手房时，贷款额=房屋评估价*贷款成数）

这意味着贷款额度与房屋评估价挂钩。

举个例子：

小明购买100万的二手房，评估价为90万，那么贷款额度最高能贷到评估价的7成。也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。

三、房产估值会受到什么因素的影响呢？

根据房屋原购买价格、房屋现状、周边交易情况等因素综合得出的评估价格，房龄、户型、楼层、装修、配套等因素亦会对评估价有所影响。

楼龄

在买房的时候，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率，通常按每年折旧2%计算。

旧房价格=造价-年折旧费*已使用年限

折旧费=（造价-残值）/折旧年限

举个例子：

一套已用20年2万/平的50平的“老破小”，总价100万，按每年折旧2%，折旧年限为50年。

年折旧费=【100*（1-2%）】/50=1.96万

旧房价格=100-1.96*20=60.8万（未考虑其它因素的情况下算得）

在广州，框架结构首付最低3成，混合结构首付最低只能做到4成。

户型

形状不规则、功能不全、套型过小或过大，一般-5~-10%。

楼层

顶层：-5%

次顶层&次低层：-3%

中间层：+3%

如果底层带有户外花园、顶层带阁楼，价格可能更高些。

朝向

价格影响最高+8%

朝向好：+3%~8%

朝向不佳：-2~-5%

物业

价格影响最低-5%

无物业管理：-5%

非独立封闭小区：-5%

位置

价格影响幅度：-15%~+15%

临街：-15%

环境幽静：+15%

重点学区：+15%

配套

交通、商铺、公共设施因素不完善：-5%~+15%

小区的周边环境

优良小区内部、外部环境对价格影响：+2~+5%

反之，-3%~-5%。

供求关系

区域内较抢手，适当提高5%。

四、评估价为什么经常比成交价低？

银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。

一般为市场价的80%-90%。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。所以，文章开头的案例依然是属于合理范围。买二手房的麻友要有这个心理准备，不要因这种情况违约咯~

五、评估价越高就越好？

评估价影响贷款的额度和税费的多少。

缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；

小结

评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加

评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。

总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。

（以上回答发布于2017-06-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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『贰』 房产评估的总值和净值区别。买卖时如何收取税费。谢谢

房产评估的总值和净值唯一区别在于总值会有房产增值税。卖的时候才会产生，房产增值税的20%。 现在卖价--以前买的价格=增值价格 比如20万买的,卖了25万,增值5万,20%增值税就是1万。 房产税则按照实际面积收取，和房子价值无关。

首先，房屋在买卖时，会有资产评估，而评估价格不是真实成交价格，是可以人为控制的，因为评估值有一个价格区间，税收按照评估价格走，于是就产生以下两种情况：

购房者高首付：降低房屋评估价格，减少税收，但是贷款数额减少，必须提高首付；购房者多贷款：提高房屋评估价格，多缴税，首付少，贷款额度高，有套现的风险。

缴税情况：买方需要交纳

契税：按照房屋面积征收，90平方以下，按照评估价格的1%收取，90-144平方，按照评估价格的1.5%收取,144平方以上（含144）按照评估价格的3%收取。

卖方需要交纳

1、个人所得税：按照房屋评估价格的2%交纳（房主只有唯一住房，免交纳）

2、营业税：按照房屋评估价格的5.56%交纳（按照房屋持有年限划分，目前青岛是满2年即可收差额营业税，不满两年收取全额）

(2)益民集团房产估值扩展阅读：

一、房产税征收标准从价或从租两种情况：

1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；

2、从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：

1、以房产原值为计税依据的

应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）

2、以房产租金收入为计税依据的

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

二、征收期限

房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。

房产税征收时间是多少呢？根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定--- 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。

参考资料来源：网络-税费

『叁』 房产交易的评估值指什么

国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

『肆』 小资家的房产估值可靠吗

他有自己的大数据系统，估值很合理，挺满意的

『伍』 我有一套房子评估公司评估后价值约50万 我想向银行抵押贷款 最高能贷多少呢

一般成套住宅70%-80%，各行不太一样，但别墅和商铺所有银行基本上都是50%，另外家庭收入要能覆盖着申请的贷款额才行。

『陆』 房产市值,评估值和净值的区别

一、首先，从定义上区分房产市值、评估值与净值。

1、房产市值：即房产当前的市场价值。

2、净值：房产市值在减掉房产税后还要去掉营业税，手续费等各种费用后得到的价值。

3、评估值，即房产市值减去房产税后所得到价值。

二、其次，从放款额度计算方式上，三者也有不同。

1、房产市值：放款额度=房产市值×成数（一般为7成）。

2、净值：放款额度=（房产市值-房产税-营业税-手续费等）×成数。

3、评估值，放款额度=（房产市值-房产税）×成数。

三、房屋估价的确定不同。

1、房产市值的确定：通常来说，一个地方房地产市场发展的好坏是和当地的经济发展情况直接挂钩的，经济发展的好，房地产市场就会兴旺，也就是说，GDP总量越大，房屋市值越高。但要想确定房屋的具体市值，还得具体问题具体分析。

2、评估值就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

(6)益民集团房产估值扩展阅读

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：

1、房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值；

2、房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）；

3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）；

4、年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限；

5、年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%；

6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。

『柒』 房产证上的被担保债权数额是房产估值吗

这是两个概念。房屋估值是该房产的评估值，非出售价格。担保债权数额是该笔业务中，房产为此而担保的债权金额。

『捌』 房产评估价是现在的市场价吗

房屋买卖时实来际成交价是买卖双方协商自确定的，在办理过户时由于很多税费都与买卖价格有关，以前大多数人都会在合同上以低于成交价格申报过户来逃税，所以房产和税务部门聘请中介评估机构对每个地段的现存房屋进行评估定价，作为最低交易价格，如果你的实际成交价低于评估价，一般按评估价计税，高则按实计税。这里有三个概念：“实际成交价”只有你们双方自己知道，“评估价”是最低交税价格，“过户价”则是体现在办理手续上的价格。
银行贷款抵押的价格看该银行怎么定，他可以参照统一评估价，但一般是单独对你的房屋进行评估定价，有单独的评估报告，这就与过户价无关了。

『玖』 二手房评估价怎么算 教你合理评估房产价值

二手房评估价怎么计算
1. 测算房屋实际价格区间。房屋自身的户型以及朝向等影响因素的计算是：房屋建成以后每一年的折旧费用-2%的同一地区的房价，三室一厅的小户型-10%的同一地区的房价，房屋所处的楼层中最好的楼层+3%的同一地区的房价，最便宜的楼层是基准价格，其他的楼层根据位置减去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地区的房价。房屋配置的影响因素的计算是：小区内没有物业要扣除5%的房价，不是封闭的独立的小区也要扣除5%的房价，位于著名小学附近的加上15%的房价。
2. 减去折旧的费用。房屋的造价和残值，以及清理费用和折旧年限都是折旧费用计算的范围。
二手房价格评估方法
二手房估价方法购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：
1、中介评估，常用二手房评估方法。
2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法。
3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。
4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。
5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。
二手房评估价越高越好吗
评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。
评估价还影响交易的税费，增值税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例计算得出，评估价越高，缴纳的税费也越多。
也就是说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。
评估价过高或者过低，对于购房者来说，要么是多缴纳税费，要么就是多支付首付款，因此评估价适中比较好，土豪可随意。
影响二手房评估的因素
二手房的评估价会受房龄、户型、楼层、装修、配套等因素影响，评估价大多为市场价值的80%-90%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。
1、房产的初次购买价格
初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。
2、房产的使用时间
二手房一般都是经过了一段时间的使用之后才出售的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2%。
3、楼体结构、楼层、朝向
好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%。
4、小区的周边环境
售房者所出售的房产如果周边环境十分优良，那就会比较容易得到购房者的心理认可，不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右。
5、电梯数量和品牌
很多人买房都会看电梯，尤其是买楼房，因为有时电梯数量和品牌会是便利性与安全性的象征。即使较多的电梯数量和信誉度较高的电梯品牌不一定会为房产价值加分，也会对购房者的心里舒适度产生重大影响。
6、房屋所处的地段
地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。
7、小区的配套设施
交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。
8、房屋的区域规划
另外，许多购房者在购买二手房时会比较看重所在房产区域的未来规划，一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。

『拾』 梁安琪资产丰厚，坐拥400亿房产，高过二房公司市值几十亿，真的吗

一代何鸿燊何鸿燊去世，他热血传奇的人生道路最后停留在了98岁。在他离逝后，除开悼念这名传奇一生的热爱祖国老前辈外，外部最关注的莫过他户下好几千亿的财产怎样分派了。何鸿燊一生风流韵事，经历四房老婆和诸多子孙后代。尽管早就在他过世以前，就会有信息称，何鸿燊的资产早已分派结束。客观事实看上去仿佛并没有这么简单。继以前二房操控企业、大房闺女向人民法院明确提出"告之备忘录"等事情后，就会有香港媒体再度曝料，称一直不为人知的四太梁安琪才算是较大 大赢家，户下资产远超别的几房。

回过头看梁安琪，最注目的购物广场项目投资莫过在2005年以27亿购买中环游戏娱乐行，可能物业管理目前总市值至少80亿港币。此外还扫入许多 豪宅别墅和购物广场可以说管理方法有道在线，令四太身家疯涨一度迎头赶上二房。不仅自身会项目投资，并且还替儿女们项目投资物业管理，2016年为当初都还没足18岁的闺女何超欣，以逾六亿元购买有“亚洲地区洋房”之称的峰顶企业，乃至当初的一句“想小孩子学项目投资”变成经典话语。大房何超贤及何超雄所角逐的来婉华信托，关键财产则是来碗华死前现住的浅水湾道2号豪宅，现公司估值30亿港币。对于三太陈婉珍，虽不如二房和四房，但手执物业管理也达百亿。