房地产美国经济环境分析

⑴ 要分析美国的房地产市场，应该关注哪些数据

房贷

⑵ 美国房地产危机演变为全球经济危机的过程

一开始美国的银行为了追求利润，向不具备贷款条件的购房者发放了住房抵押贷款，但由于购房者的偿还能力有限，加上银行利率上调，所以产生了大规模不能按时还款的问题，引发了次贷危机。
于是，房地产市场的危机开始波及到其他行业，尤其是金融业。?????
为了追求高利润，美国的银行和金融机构把抵押贷款包装成债券，把债券美化成高信用级别，出售给其他人，这些人再倒手出售，再倒手，反复倒手后，原来的债务已经被多次出售，放大了几倍甚至几十倍，当上一个问题中的购房者不能按时还款的时候，这部分债券成了垃圾债券，迅速贬值，一环套一环，最终引发了大规模的金融危机。
当然，金融业对美国的其他许多行业有深刻的影响。????
如果说次贷危机的规模有几千亿美元的话，它引起的坏账大概有数万亿到数十万亿美元甚至更多的规模，没有任何一个国家或组织能够承受。
房地产行业的存在基础是实实在在的居住功能，投资价值和保值增值的功能都是基本功能的衍生品，都是建立在有需求的前提之下，假如一味的突出房地产投资价值而忽略了居住的功能，就会产生泡沫，泡沫一大，就会破。
最终，美国经济整体都受到了影响。经济危机开始了。不仅是在美国，而且是在全世界。
在欧洲，由于以下几点原因许多国家的很多行业都产生了衰退。
首先，更多企业会倒闭，企业再掀裁员潮，工作越来越难找
其次，工资别想再提高，在全球金融危机中，加薪会逐渐变成很难的事情；百业萧条钱是宝，包括投资，消费，贸易都会变冷；人们会越来越重视现金，现金会越来越珍贵，钱会越来越觉得是钱了；商品价格会下降，随着需求减少，各类商品价格会下降。
再次，股市别想轻松解套。股市大量缩水，曾经想到股市上淘金的希望破灭了，连机构都叫苦不迭，咱们这些散户还有什么盼头？只当是把这些投入到股市上的钱支持国家建设了吧！
在亚洲，情况也好不到哪儿。或许会有很多人曾经认为美国的金融危机离我们的生活很遥远，但是当美国的金融危机蔓延到全球的时候，我们才会发现我们每个人的生活或多或少都会受到这次金融危机的影响是的，在更早之前我们看到的是美国的不少金融机构破产或者裁员，一向富裕的美国人也会为交不起水、电、气费而伤神，但是在最近的国内媒体我们经常会看到的是某行业老大的厂家破产，某行业巨子自杀等等让人震惊的消息，我们会发现，身边很多的同事和朋友在为跌跌不休的股市苦恼，而在我们身边也会有朋友或者亲人正在工作的企业陷入低谷，员工们经常休息的事情。
在中国，许多行业受到了来自经济危机的影响。比如，纺织行业，原意是这样的一些加工什么的这些行业的利润大部分都没外国拿去了，现在经济危机使出口减少，使得本来就少的利润的那些工厂不能生存下去只有倒闭了

⑶ 分析美国发展经济的优势社会条件

美国发展经济的优势社会条件：
1、从科技与教育看：
美国是个移民国家，人才济济。集中了全球顶尖高校，高等教育领先。科技积累多、产业链处于高端，基础雄厚，综合国力强；
2、经济方面：美国虚拟经济发达，是全球资本金融中心，美元还是世界货币；
3、地理环境方面：农业发达，资源丰富，地域广阔平坦，交通便利（水，陆，空），人口（劳动力）素质高，科技力量雄厚（科技发达），贸易物流业发达（有广阔的市场条件）。气候条件适宜。

⑷ 环境分析对房地产的发展有哪些帮助

一、我国房地产市场现状
目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
 经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场
的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳
 国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，
收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
 通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，
必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
 成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的
影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。
 城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设
施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
 家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。
没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
 住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资
政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。  财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，
 货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，
以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等。
 产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结
构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。
 土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使
城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。
3、社会文化环境
 人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口
增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。
 生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。
工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
 教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展，我国的高知
阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比，对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
 消费习惯：不同种族，地区，国家人们的消费习惯差异很大，也
会对住宅的需求产生影响。

⑸ 全球各地区经济环境对比分析

北美地区由于历史原因,在政治、经济及文化方面都处于世界的领先水平。特别是在经济方面,美国和加拿大都是发达国家,产业结构健全,实力雄厚。相比之下,墨西哥相对落后。

欧洲经济发达,在世界中占重要地位。欧洲西部、北部和中部都处于世界领先水平。经历两次世界大战后,虽然欧洲经济受到重创,经过第二次世界大战以后几十年的发展,工业、交通、商贸、金融保险等行业在世界经济中独树一帜,有些科学技术是世界的一流水平。

亚太地区由于中国和印度的飞速发展,成为全世界石油和天然气消费量最多的地区。区内很多发展中国家经济增长迅猛,通货膨胀压力日益攀升,资产价格泡沫不断涌现,导致给本地区发展中经济体带来资产泡沫、通胀和汇率升值等问题。

前苏联地区经济基础薄弱,对外依赖度强。苏联解体使前苏联国家以及东欧国家的经济大幅下滑,目前经济正在恢复。前苏联国家中俄罗斯的经济发展最好,其他国家自独立以来,在经济发展方面并非一帆风顺,经济基础薄弱,经济增长主要还是依赖其资源优势,对外来经济的依赖度极强。

非洲油气资源丰富,开发潜力大。经济上,非洲已摆脱2008年金融危机的影响。近年来虽然有着较快的增长,但由于战乱、粮食、能源等诸多因素影响,非洲未来的经济形势仍存在着不确定性。总体来看,南非和北非经济形势相对乐观,而一些依托油气资源的国家如安哥拉、苏丹和利比亚的经济增长最快。

南美经济复苏强劲,地区差异相当大。近几年,南美经济平稳、较快增长。但是由于南美地区独特的政治和经济结构,使得南美地区与世界经济发展的步调并不完全一致,因此在世界经济衰退或者动荡的时候,南美依然能保持强劲的势头。当然,南美地区也有为数不多的经济衰退国家,比如委内瑞拉。

中东地区蕴含着丰富的石油资源,该地区的经济也主要依靠出口石油产品。因此,中东地区的经济也容易受到世界经济震荡的冲击。中东国家也形成了内部格局,使得各国收入差距大,低收入国家抵御外界冲击的能力很低。地区内部已经形成互利合作的产业链。

全球各地区经济环境对比如表4.12所示。

表4.12 全球各地区经济环境概况对比表

⑹ 美国房产的前景如何

购买新房二手房 美新建房般都位于比较偏远区或者城市属于新发区些发展比较熟城市经期发展拥较优良区、完善设施优美环境些城市住宅新建些城市整体规划、同发般15-30完兴建每座城市内住宅相近房龄 想买套新房并非能买套房能新发城周边都新建房基础设施能相够完善要抱着定要买新房态挑选房面让选择余让错房；另面选择新建房般总伴随着其面牺牲比说城市发展熟便区等 排除情况：些发商发展熟城市内推倒些房重建新房情况概都要超50旧房 房越越值钱 答案：定要根据具体情况综合析美房定值钱或者根据房屋状况同价值差别 面房建筑物部必随着间流逝逐渐破损折旧价值降低于木制房屋说般每10看作阶段进行保养翻新房龄越价值越低；直没更新设备,房龄超40算相旧房,几乎没建物价值业主房屋保持着适保养,翻新房屋价值能仍高 要提美些城市保持其城市文化特色特别规定该市房产业主能随意改变其住宅外观；要自房进行翻新根据喜随意改变房屋内部构造房屋外观必须保持其原风格另面房土部随着经济发展口增升值 总选择房候仅要看建筑代要看内部保养状态看近否经翻新等房屋保养数房总体价值随着间推移升；排除相反情况环境变坏,经济衰退房价值能降 买校附近房（区房） 否购买美区房要根据自具体情况综合考虑校附近房由于需求旺盛价格相较高与同等条件房相比般溢价部溢价反映校附近房优点——孩比较便；缺点：校附近环境比较嘈杂降低舒适性 购房用于租校附近房比较容易租举例说类似房平均租金2000美元/月校附近房许租略高些2100或2200美元/月；所校附近房租每收租金确实高点 选择城市屋独立屋 城市屋独立屋同论售租都同市场两者间区别于：城市屋般没庭院或者庭院所占面积价格差别十几万美元五六十万美元等独立屋占面积比较尺寸内部设施差别所同独立屋价格相差非二十几万美元（较差城市）几千万美元独立屋都；些比较差城市十几万美元独立屋 购房用于租城市屋租金收益率相比较高初始投入比较；独立屋升值潜力比较所作投资两者各优缺点 要两者间进行选择首先要看自预算少预算二十万美元用考虑独立屋；预算二十万美元五六十美元间则两者都考虑综合具体情况自偏进行选择；预算六十万美元考虑买独立屋或者买几套城市屋（作投资情况） 该买哪城市 首先确定自购房预算能够拿少钱买房综合预算其素考虑选择哪城市美城市特定房产参数住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、区数等, 些房产参数作选择城市重要依据 相说赴美买房比较青睐点主要洛杉矶、旧金山、纽约、华盛顿周边波士顿业内士表示美新城镇扩张远没迅猛像内购房般买便宜段等发展起再升值美难行通应该重点选择发展较熟区域 由于美世界教育现每美留数都超10万与相关房产需求十庞绝数买房都考虑教育需求给即赴美留孩作打算教育资源城市、段美买房热门区纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿周边、亚特兰、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市都买房比较区前往购买美房产投资自住都房养退休养 结合自客观目选择房产：散资产风险要考虑太短期收益；投资预期则要太高美房产要像内10幅涨能性怀着暴涨预期闯入市场估计失望返；居住则重点考虑便利性、华聚集区域；移民则考虑社区完整配套、工作机；孩数都素列首位美所谓区房概念区房般都幅贵周围房产税高主要孩未教育考虑则应该尽量购买区附近房

⑺ 美国房地产在美国经济中的地位

曾经也占主导