上海房价地产商的炒作

A. 怎么炒作房地产

乘大势，唯有大势向好，炒作才有前提。房地产作为一种商品，没有绝对意义上的便宜和贵，价格只是相对的。从长期来看，由于通货膨胀的因素，房价势必会呈现一定幅度的稳步上涨，理论上通货膨胀率是其重要参考。但在现实中，由于大量炒房者的存在，疯狂拉抬了房价，使房价扭曲上扬，这本身便是不正常的，不应该作为常态。根据索罗斯的哲学，当事物出现扭曲和偏见的时候，一定会有反弹力的存在，这也是危与机同时存在的理论依据。往往在这种情况下，具有本土特色的，一波流现象就会出现。2007年的股市已经为我们上演了一次过山车。所以，就目前炒作房地产而言，不是恰当的时机。

B. 上海实施住房限售 进一步限制投资客和企业投机炒作

3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称《通知》），进一步加码楼市调控。
《通知》显示，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保上海房地产市场平稳健康发展，上海明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，从政策发布的频率来看，上海一季度已是月月有调控，既补漏洞，又保刚需，通过新政策的不断落地，向市场释放出明确的稳定信号，在稳定房价和地价的同时，有利于市场预期更为平稳。
对上海楼市新政重点内容作逐条解读：
《通知》明确实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
解读：配合此前积分购房政策内容，通过限售进一步限制投资客投机炒作。
上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市房屋管理局等8部门于1月21日晚发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《“沪十条”》），该意见提及完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
2月6日，有关新房摇号的新规正式落地实施。三个热门楼盘开始采用积分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况，5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
张波指出，2月落地的新房积分摇号制度主要保障无房户以及改善需求者，上海通过扩大积分的差距来实现在摇号过程中对首套刚需购房的倾斜，对于缓解部分楼盘摇号过热也会起到直接的效果。因此，优先购房本身就体现出鲜明的自住属性，对自住属性的房产设置5年限售期就十分合理，既不影响自住持有，又给出了未来改善的空间。这也提升了投机者持有的成本，对上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。
《意见》提到，强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
解读：严防高溢价，对非理性竞价房企采取约谈警示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这一点规定在此前上海普陀区一地块交易中已经采取行动。从后续情况看，在涉及住宅用地方面，房企应理性报价，否则高价拿地后，项目开发也会面临较大的约束。
2月25日，上海市普陀区人民政府新闻办发布的消息显示，上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块（简称洵阳新村地块）由融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元竞得该地块使用权，溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米。
针对该地块高溢价成交的情况，2021年2月24日下午，根据上级主管部门的要求，普陀区政府依法履职，约谈该地块受让人。约谈中，要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
《通知》明确，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
解读：减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。
业内人士指出，企业购房后，其持有时间有约束，可以防范企业进行短线操作。同时，通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。这样有助于真正保障居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。
《通知》要求进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
解读：新房、二手房联动调控。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳一二手房联动上涨的情况，在上海一样存在。不管住二手房价，新房限价一定会导致倒挂，新房限价就会失控。所以，这次上海学习深圳，规范二手住房价格等信息发布行为。目前，二手房小区业主容易联合起来，坐地起价、集体涨价，很容易将社区价格、片区价格给锚定了。对此，中介和买家没有任何办法。在互联网时代，卖家太容易联合起来了，但买家是分散的，不容易联合起来抵制，这就造成了市场失效，需要政府及时介入。
此外，《通知》还提及严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。上海市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
强化商品住房交易管理方面，《通知》要求进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
中指研究院上海分院研究总监方颃表示，在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。

C. 什么叫房地产的炒作

1. 有2类，自我炒作和他人炒作；

2. 房地产炒作，是指通过联动媒体、房托、内部员工等多家联盟炒作，目的是抬高房价；

3. 用外媒连续炒作，某大规模房地产开发商，通过写手，在多种媒体，通过多种渠道，在某段时限内多次进行炒作报道，一方面发布房价虚假信息，一方面发布自己的房地产品的质量优秀、数量有限等虚实兼有的信息；

4. 内部宣传扩大化，利用现场宣传画、宣传人员，做扩大事实化宣传，做虚假承诺，真实房地产与宣传情况差距很大；

5. 与房托、内部员工，联手制造虚假购房热潮，给真正的购房者造成一种不得不赶紧购买的虚假现象。

D. 开发商推高房价的“九大套路” 了解买房不吃亏

每当房价开始“发疯”，房产中介就成了最忙的群体之一。他们西装革履，骑着电动车进小区、穿胡同，带领客户到处看房。

但我身边的朋友，不管是买房的还是卖房的，说起房产中介来都有点头疼。有人甚至直言，房产中介在一定程度上成了房价不断飙高的“帮凶”。

这种说法有道理吗？

在回答这个问题之前，先看看我们根据亲朋好友口述和公开报道整理的房产中介给房价“煽风点火”的九大套路吧。

不得不说：买房人和卖房人走得最多的路，大概就是中介变着法子推高房价的“套路”！

套路1 低于市场价的房源，99%是假的

眼看房价像坐火箭一样往上蹿，很多人茶余饭后都在刷各种买房软件。有时，突然刷到一个“性价比超高”的房源，一些购房者会激动得手抖。

天啊！这套房子的装修、户型、小区环境都那么好，看上去比同样面积的房子大很多，而且价格也比同小区低一大截，难道这是专门为我准备的房子吗？没错，是专门为你准备的……陷阱！

事实上，看上去面积大是因为中介挂的图片本身就是假的。如果你联系中介，很有可能会被告知——“这套房刚刚卖掉”、“大哥你留个电话吧，有房子我再推荐你”、“这个小区还有个同户型的，我带您看看”……

天上不会掉下馅饼。低于市场价的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在买房软件上看到，就被秒了。

套路2 为赚更多中介费，怂恿卖家标高价

挂牌价低于市场的房源有猫腻，那么，挂牌价明显高于市场价的那些房子是否靠谱？其实，这些高价房背后一般也有中介在捣乱。

很多卖房者刚对房产中介表达出卖方意愿，中介就会开始给客户当“军师”。他们会巧舌如簧地劝用户把价格标得高一些。“昨天你们小区一套房刚卖了500万，你要卖就挂550万，就算被人砍价，最后至少也能530万成交，轻轻松松多挣30万。”

类似的说法，看似在为卖房者谋利益，实际上是给中介自己谋好处。以链家为例，他们一般按照实际成交金额收取2.7%的中介费（包括2.2%的居间代理费、0.5%的保障服务费）。如果成功怂恿卖家提价50万元，就能多收1.3万元中介费。

套路3 利用“店海战术”，垄断房源

之前看房期间认识的一个资深中介表示，他可能要跳槽到链家了，因为他所在的公司能拿到的房源越来越少了，买房者都在链家上看房源。那么，链家是如何垄断房源的？

高价！高价！还是高价！高价对于卖家有利，也能让链家吸引到更多的房源。在二手房中介这个“得房源者得天下”的领域，链家这一手段是有效的，对买家也是够狠。

有一个朋友表示，她在换房时曾通过一家房产中介看中了一套房子，已经跟业主达成口头协议。但在即将签约之时，却被链家的中介给“撬”了，只因他们向业主承诺能卖更高。

还有一些中介与业主签独家委托，承诺在一定时间（比如一个月内）高价格卖出，并提供赔付。这种承诺对业主很有吸引力，于是愿意将房子独家委托给链家。这种中介独家全代理的形式，很容易形成中介垄断。

套路4 “0佣金”噱头，未必真便宜

“爱屋吉屋相比传统租房经纪，其实没有任何改变，除了把佣金降到了标准的1/2。”我爱我家一家线下门店的经纪人傲娇地表示，神情颇为不屑。

（以上回答发布于2017-04-18，当前相关购房政策请以实际为准）

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E. 上海实施住房限售，进一步限制投资客和企业投机炒作

3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局三部门共同印发《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（简称《通知》），进一步加码楼市调控。
《通知》显示，为落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），进一步加强土地市场和商品住房市场管理，着力稳地价、稳房价、稳预期，确保上海房地产市场平稳健康发展，上海明确强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格规范企业购买商品住房并实施住房限售。
58安居客房产研究院分院院长张波指出，从政策发布的频率来看，上海一季度已是月月有调控，既补漏洞，又保刚需，通过新政策的不断落地，向市场释放出明确的稳定信号，在稳定房价和地价的同时，有利于市场预期更为平稳。
以下为澎湃新闻（www.thepaper.cn）对上海楼市新政重点内容作逐条解读：
《通知》明确实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
解读：配合此前积分购房政策内容，通过限售进一步限制投资客投机炒作。
上海市住房和城乡建设管理委员会联合上海市房屋管理局等8部门于1月21日晚发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《“沪十条”》），该意见提及完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
2月6日，有关新房摇号的新规正式落地实施。三个热门楼盘开始采用积分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况，5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
张波指出，2月落地的新房积分摇号制度主要保障无房户以及改善需求者，上海通过扩大积分的差距来实现在摇号过程中对首套刚需购房的倾斜，对于缓解部分楼盘摇号过热也会起到直接的效果。因此，优先购房本身就体现出鲜明的自住属性，对自住属性的房产设置5年限售期就十分合理，既不影响自住持有，又给出了未来改善的空间。这也提升了投机者持有的成本，对上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。
《意见》提到，强化住宅用地供应管理。及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。
同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。
解读：严防高溢价，对非理性竞价房企采取约谈警示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，这一点规定在此前上海普陀区一地块交易中已经采取行动。从后续情况看，在涉及住宅用地方面，房企应理性报价，否则高价拿地后，项目开发也会面临较大的约束。
2月25日，上海市普陀区人民政府新闻办发布的消息显示，上海市普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块（简称洵阳新村地块）由融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元竞得该地块使用权，溢价率36.15%，成交楼面地价84346元/平方米。
针对该地块高溢价成交的情况，2021年2月24日下午，根据上级主管部门的要求，普陀区政府依法履职，约谈该地块受让人。约谈中，要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。
《通知》明确，严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。
解读：减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。
业内人士指出，企业购房后，其持有时间有约束，可以防范企业进行短线操作。同时，通过明确居民购房优先的内容，实际上也减少和抑制了部分投机者以注册公司的方式进行炒房的行为。这样有助于真正保障居民家庭的购房权益，防范企业投资房产所带来的困扰。
《通知》要求进一步加强房地产中介管理。持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
解读：新房、二手房联动调控。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，深圳一二手房联动上涨的情况，在上海一样存在。不管住二手房价，新房限价一定会导致倒挂，新房限价就会失控。所以，这次上海学习深圳，规范二手住房价格等信息发布行为。目前，二手房小区业主容易联合起来，坐地起价、集体涨价，很容易将社区价格、片区价格给锚定了。对此，中介和买家没有任何办法。在互联网时代，卖家太容易联合起来了，但买家是分散的，不容易联合起来抵制，这就造成了市场失效，需要政府及时介入。
此外，《通知》还提及严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。上海市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。
强化商品住房交易管理方面，《通知》要求进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。
中指研究院上海分院研究总监方颃表示，在节前密集调控后，上海再次推出调控政策，将市场政策环境进一步收紧，体现了上海推动房地产平稳发展的决心。

F. 房价是炒房客，中介和开发商炒起来的吗

房产投机商、房产中介和开发商在推动房价上涨方面当然有一定的作用。然而，说房价都因此上涨是绝对错误的。只能说，他们对房价的上涨有一定的刺激作用，但房价上涨还有许多其他原因。例如，土地供应不足、当地过度依赖土地融资、城市化进程造成的人口积累以及货币发行过度都是房价上涨的原因。

在人口大量流入的城市、人口年轻化的城市和市场经济条件良好的城市，房屋的价值很高。例如，深圳。即使深圳的房价没有上涨，你住在深圳也比住在其他城市好。因为，它可以给你很多机会。在这样一个城市，你必须做的是提高自己。即使你暂时买不起深圳的房子，你也可以先在一个小城市买房子，这可以帮助你保护你的现金存款不被贬值太多。随着你积累越来越多的财富，你可以卖掉小城市的住房，然后再购买像深圳这样的大城市的房子。

G. 房地产业开始“炒作”，为什么一线二线都中招了

有价无市就是空幻想

2020年的最后一天，央行银保监宣布规定，确定了房屋借贷红线，还有私人购房借贷额度封顶，这表示着经过银行束缚了进入房地产的钱款，从开发商到私人买房得到钱款的难度都会增加。我们都明白，钱款是房地产的血液，也定夺了房地产的流转快慢。很多人在欢呼，哄抬房价将会被约束，那么需求就会大程度下降，房屋价格大概会下降了，实际情况果真如此吗？我只想讲，这就是‘看空’方的幻想罢了。有价无市的定义对于一线地区来讲，就是‘看空者’的幻想。

收入低的人不好买房

从基础的供需来讲，供需都在变低。这也是大多数人觉得的，需要降低，房屋价格就会减少。可其实不然，贷款困难只会约束一点需要而已，也就是工资条件不高的，借贷困难，也不是不可以借贷，对于优秀消费者，还是没差的。这就是我为什么讲，穷人会更加不好购房了。约束钱款进入房地产的额度，也就是约束了工资低的用户走进房地产，其实也涵盖炒房的用户，银行放贷款到房地产的数量不多，肯定会挑选更加有资本的消费者。钱少的人想凭借贷款购房的机会肯定逐渐变远了。

H. 房价依然上涨，是房地产商炒作，还是人民自己推动

人民的房产属于人民。
住房产权，自你买下住房，缴纳完毕税费，办理完毕房产证，产权永远是你的，权益受法律保护。
有期限的是住房所属土地使用权年限。一般商品房是70年，商住房50年，商业房40年。、

I. 商曝光的成本真相，终于知道中国房价为什么一直涨了

一、我们所谓的房价高，其实就是一线城市和核心城市房价高。

举个简单例子，上海市里房价好几万，但是昆山只有1万，杭州好几万，而湖州只有几千，南京好几万，而马鞍山只有几千，而他们之间，用高铁少则15分钟，多则半个小时。

其实在马鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是为什么不能这样，原因有以下几个：

1、既得利益者。

2、我们在北京买房子，真正要享受的不是10万元一平的房子，而是北京的教育、医疗等等。我在马鞍山买房子，只能享受马鞍山的教育医疗。

所以北京必然房价高，你是河北考生，自然享受不到北京的分数......

这就是中国房价高的根本原因。说白了，为了自己活得久、为了下一代！

二、真实的房价，房价有3部分组成：
1、上缴国家的各类税费、土地出让金，这一部分大约是2000-3000元。当然如果北
京自然要远高于这个价格。越是发达地区，价格越高，这里就是用县城和普通地级市的价格。
2、房屋建筑成本。大约也是2000-3000元。当然跟层数、面积也是有关的。这里按
照小高层来计算的。
3、其他费用。例如小区其他用地、绿化、设施、停车场等等，这一块不好计算。
但是也不会太高。
4、房地产商的合理利润。你总是要让人家赚钱的。
所以，普通地级市下属的县城的房价也就在6000以下。