房价分析工具

Ⅰ 房价问题分析

我很认同一句话，现在的房价已经跟老百姓没有关系了！这倒不是真没关系，而是绝大部分人已经买不起房了。很多人都有仇富心理，但主要是仇那些钱赚的‘不够正当’的人，最典型的就是房地产开发商。他们把原本不贵的房子价格利用各种手段炒上天，自己牟取暴利，这些人到底是哪里赚到了钱呢？答：【他们是独享了社会进步的果实！】随着经济的发展，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图。社会共同的进步的好处由他们独享，有谁不会咬牙切齿呢？其实100年前就有一个伟人物提出了解决这个问题的理论，叫做：平均地权！这个人就是孙中山，他的“平均地权”意思就是“涨价归公”。比如说:你50万购买了地皮，建起了房子，可以卖100万，但是过两年后，房价涨了，涨到了300万，那么这部分由于地价涨起来的100万是要上交国库的，因为在200万涨到300万的这个过程中，这100万跟开发商没有丝毫关系，他们什么都没做，不劳而获。那这100万是怎么创造出来的呢，很显然，是老百姓创造出来的，它来自整个社会的共同进步，所以这100万要还给社会。当然，这个理论比较极端，在现今是不可能实现的。

如今，在中国独特的二元经济下，房产业的利润占国家GDP相当大的比重，这太可怕了，一个国家很大一部分的经济来源竟然是让人赖以生存的房子，经济结构过于简单，让人对现行经济状况毫无安全感。中国楼市一直很好，所以现在有钱人都不务正业了，都来炒楼，因为干这个最轻松了，不需要人力、物力、技术以及市场开发等等，只需要资本，你现在投资100万一套的房子，按现在的行情，炒到200万出手，净赚100万，多好啊！典型的例子：很多非地产本行的央企都来搞房产，不过前段时间，不知道是国家宏观调控了还是为保企业形象（我也没想明白），在铺天盖地的舆论谴责中，78家央企退出房产业。再一个，搞制造业的海尔，也拿150亿出来炒楼，唱歌的梁咏琪也不专心唱歌，也来炒楼…上次看到“梁咏琪内地炒楼赚千万成富婆”的娱乐新闻，我一下子就从心里逼鄙视她了，妈妈的，如果有钱的都像你们这样，那中国的房价永远降不下去，一群不务正业的混蛋。另外，制造业都把资金挪出来炒楼，这样就妨碍它自身的发展，由于炒楼赚钱轻松且快，各行各业都来投资，于是乎，自身发展纷纷疲软，随之而来的就是造成大量失业，经济结构简单化，经济发展不稳定系数增大，如此恶性循环......话说回来，房价之所以那么高还有那么多人抢着买，一是房子需求过大，人口多，没办法，二是国人根深蒂固的陈旧思想：一定要有房子！现在的女孩嫁人，不看你人好不好，不看你帅不帅，不看你爱不爱她，先看你有没有房，其实在中国你不可能真正拥有自己的房子，中国土地使用权才70年，而且一般情况下30年房子就面临拆迁、重造等问题，如果不是这种，有自己的房子才算个家的思想，如果不是亚洲人特殊的“面子”文化，对于没有足够能力买房的人来说，租房实际上是最划算的选择，你贷款买房，从首付到完完全全买下它所用的钱不知道可以租多少年房子，而且租房相对自由，住地不爽就换地方，还可以随着工作而变动。去年热播的《蜗居》，让人们着实捏了一把汗，房价的问题已经让我们80后这代人喘不过气来。

不过，我相信，房价终会有降下来的一天，不过到时候现在买不起房子的人还是不一定买得起房子。

房屋作为一种商品，完全脱离了它固有的商品属性，彻底沦为炒房者牟取暴利的工具，这是一种泡沫，泡沫终会有破灭的一天。假设房地产价格会无限上涨，那么地产商在买地时有很大的成本，修房时也有很大的融资成本，当房产的成交量逐渐变小，房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时，资金链就会断掉。这时，房地产商就会加速卖房来套现，这就是房地产业的拐点。现在，我们非常感兴趣的是房价到多高时会导致成交量萎缩到一定程度，让房地产开发商不足以偿付自己贷款融资的成本。算出了这个点，我们大概就会知道房价还会涨多少年。所以说，中国房地产现在面临这种剧烈的大幅度上涨，迟早有一天会受到常识的纠正。这不是会不会发生，而是什么时候发生的问题。但是，我有点担心的是，房产泡沫破裂的那天，会不会意味着中国经济的崩溃呢？会不会像日式崩盘并造成长达20多年的经济低迷，或者美国式的房贷危机而引起再一次的金融危机，再或者迪拜式的房产泡沫破灭，造成产能过剩，国家负债累累？如果真的那样，我们依旧买不起房子，因为房价是很低，但是全国经济瘫痪，我们没法赚钱，还是跟现在一样，望楼兴叹，中国未来的经济问题到底什么时候彻底爆发，如何爆发，后果如何，不得而知，我不是宋鸿兵，我不会预测。

Ⅱ 房地产数据分析软件需要收多少钱

房地产数据分析软件需要收多少钱？房地产市场数据分析系统

《房地产市场数据分析系统》以城市为单位，以科学的房地产研究模型为基础，整合梳理了土地招拍挂、房地产基本数据、楼盘项目开发情况、存量房挂牌和交易数据、房价指数、政策法规、城市规划，以及土地、项目、企业详情等城市房地产投资、评估相关的数据信息，同时配合地图定位、高级搜索、楼盘比较、趋势分析、统计分析等强大的系统功能，为开发企业、评估企业以及房地产相关机构进行市场分析、城市进入、项目选择、可行性研究等提供决策依据。

统计分析应用举例：
与历史同期相比，房产交易情况和价格指数；
按年份、月份、季度、周、天的价格走势图；
不同区段之间的价格比较，物业类型的比较；
小区价格变化的原因分析；
契税边际效益分析，降低多少个百分点？
建立城市或某区域的市场价格等高线；

Ⅲ 那个软件看房价比较靠谱

看房软件推荐：自如租房、同城、贝壳租房、房天下、掌上链家。

1、自如租房

自如是一款品质租房应用，致力于为网友创造品质的租住生活和租住体验。自如租房app提供的房源都是经过专业设计、统一装修的，保证房屋的质量和舒适度。

5、掌上链家

掌上链家是集二手房、租房、新房功能于一体的手机找房软件，掌上链家走的是清新风，首页界面设计清新淡雅。为用户提供了比较周全的市场行情分析，且能马上告知用户所关注的房源、小区的即时消息。

掌上链家APP主要立足于自身的交易优点，以用户需求为导向，不含其它任何广告。为用户提供精准的信息，并且提供估价、问答等用户指向性和互动性更强的功能模块。另外新版的各项设计在便捷性方面也得到了不错的提高。

Ⅳ 用spss软件做房价和收入的相关性分析，具体操作步骤

你左边的变量 列表里面 一个待选变量都没有 所以没有办法往右边移入变量
可能是数据类型设置不正确，所以左边待选区无法显示现有的变量

Ⅳ 在哪个软件上可以查到比较真实的房价信息

58同城上的房价非常真实。

Ⅵ 房地产投资分析方法

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

关键字： 投资分析

Ⅶ 房产投资分析

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：
如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资项目尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。 要了解更多，最好的方法是在网络搜“51淘房”

Ⅷ 怎么没人用波浪理论分析分析房价

题主的脑洞很清奇啊，首先艾略特波浪理论来源于证券市场，目前主要用于分析股价、期价和外汇类资产价格，我认为分析房价可能有几个问题：房价形成不连续，受宏观政策影响较大，产品差异较大（【形成k线都有一定的难度】，即使同一片住宅不同户型价格差别也是巨大的，是否有精装也是价格问题）

不知道能否解决题主的问题，附上波浪理论的形成，望采纳~

1波浪理论的形成

波浪理论起源于道氏理论,首先简单的介绍一下道氏理论。

1. 道氏理论

在股票市场上,存在最久、影响最大的应该首推道氏理论(Dow Theory)。道氏理论是现今所有现代技术分析方法的鼻祖。它的创始者是查理斯·道,他指出其理论并不是用于预测股市,甚至不是用于指导投资者,而只是借助股票的升跌作为一种反映市场总体趋势的晴雨表,后来,他的继承人将这一理论发扬光大,作为推测股价走势的工具。雷亚在所有有关著述中都强调,“道氏理论”在设计上是一种提升投资者知识的配备或工具,并不是可以脱离经济基本条件与市场现状的一种全方位的严格技术理论。根据定义,“道氏理论”是一种技术理论;换言之,它是根据价格模式的研究,推测未来价格行为的一种方法。

根据道氏理论,股票价格运动有三种趋势,即:基本趋势、次级移动、短期趋势。其中,最主要的是股票的基本趋势,即股价广泛或全面性上升或下降的变动情形。这种变动所持续的时间一般较长,通常为一年或一年以上,股价总升(或降)的幅度超过约20%。对投资者来说,基本趋势是持续上升,就形成了多头市场,而持续下降则形成了空头市场。股价运动的第二种趋势称为股价

的次级移动,次级移动经常与基本趋势的运动方向是相反的,并对其产生一定的牵制作用,因而,也称为股价的修正趋势。这种移动趋势持续的时间较基本趋势短,一般从3周至数月不等,其股价上升或下降的幅度一般为股价基本趋势的三分之一或三分之二。股价运动的第三种趋势称为短期趋势,反映股价的短期内的变动情况。次级移动一般由三个或者三个以上的短期趋势组成。

道氏理论在实际的应用中,取得了巨大的成功,但是也存在着一定的缺陷,主要表现在它的主要目标是探讨股市的基本趋势,一旦基本趋势确立,它假设的这种趋势就会一直持续下去,直到趋势

遇到外来因素破坏而改变为止,对于短线交易者没有太多帮助,它对大势升幅或跌幅将会到达什么高度却无法给予回答。同时,道氏理论对选股也是无能为力的。在这种情况下,波浪理论的出现恰恰构成了对道氏理论的承接和超越。

2.波浪理论的形成

波浪理论的形成经历了一个比较复杂、漫长的时间过程。最初是由艾略特首先发现并应用于证券市场,他认为股价的波动与投资群体心态的变化有密切关系,所以他在统计、分析、归纳总结

的基础之上建立起了八浪循环的理论框架。但是他的这些研究成果没有形成完整的体系,艾略特在世的时候没有得到社会的广泛承认。在艾略特之后,很多研究员为波浪理论的建立和完善做出了巨大的贡献。其中贡献最大的应为柯林斯,柯林斯总结了艾略特及其后人的研究成果,在此基础之上,逐渐的完善和发展了波浪理论。直到20世纪70年代,柯林斯的专著《WaveTheory》出版后,波浪理论才正式确立起来。

波浪理论是道氏理论的补充,大部分理论是与道氏理论相吻合的,基本上承袭了道氏理论的三种移动趋势说法,认为在一个完整的多头走势当中,应该具有五个向上的涨升波与三个向下的回

跌波。艾略特不仅找到了这些移动,而且还找到了这些移动发生的时间和位置,这是波浪理论较之于道氏理论更为优越的地方。

波浪理论可以明确知道目前股价是处在上升(或下降)的尽头,或是处在上升(或下降)的中途,可以更明确地指导操作,较道氏理论更具现实操作性。波动原理具有独特的价值,其主要特征是通用性及准确性。

Ⅸ 看房子的软件哪个最好

安居客、掌上链家、搜房网房天下、房多多、乐居买房都是不错的看房子的软件

1、安居客app：安居客app是一个手机找房工具，完全免费，依托权威的安居客网站，为您提供最佳的找房体验。安居客app，十万经纪人活跃于安居客平台，百万房源任你筛选。安居客成立于2007年1月，是国内房地产租售服务平台，专注于房地产租售信息服务。安居客集团在全国31个城市设有分公司。

4、房多多app：房多多app是国内知名的房地产交易服务平台房多多开发的的手机客户端，在这里有多种类型的房源，相信需要找房的小伙伴们会在上面找到属于自己的房子。

5、乐居买房app：是一款手机买房应用，乐居买房app为用户提供全国大量房产资讯，让用户可以在这里找房、看房，享受最实惠的买房价格，让用户买房更方便。乐居买房(原口袋乐居)是由新浪乐居，联手新浪网(NASDAQ:SINA)房产频道，家居频道，中国房地产流通领域领跑者-易居中国(NYSE:EJ)，重磅打造的中国第一房产导购平台。

Ⅹ 数据分析可视化工具推荐

MicroStrategy Desktop

MicroStrategy Desktop 是一款功能强大的数据发现工具，可让用户自行探索、分析数据。用户使用 MicroStrategy Desktop 来创建自定义的交互式达析报告，用于探索其业务数据。可从许多不同的来源导入业务数据，包括本地文件、数据库、Google Drive、Facebook 等。

MicroStrategy Desktop 提供一套完整的分析功能，其综合能力优于其他各种数据发现工具。并且永久免费。

MicroStrategy Desktop 有 Windows 和 Mac 版本，本文中我们用的是windows 版本。

第一步：添加数据

打开软件最显眼的左上角蓝色按钮提示用户需要建“新达析报告”。

最后，保存你的达析报告就行了!

好了，数据分析就完成了，是不是很简单呐！

下载地址：https://www.microstrategy.cn/cn/get-started/desktop

体验感受：

1. MicroStrategy Desktop 提供一套完整的分析功能，其综合能力优于其他各种数据发现工具。即适合无IT背景的小白用户通过图形操作来分析数据，也提供脚本化方式让高端用户更方便地进行大规模的流程管理。

2. MicroStrategy Desktop 可连接至200 多个数据源。凭借开箱即用数据连接和本机驱动，MicroStrategy 可以轻松地无缝连接到任何企业资源，包括数据库、移动化设备管理 (MDM) 系统、企业目录、云应用、物理访问控制系统，以及诸如 Tableau、Power BI 和 Qlik 等其他自助服务工具。

3. 永久免费！！！

4. 安装包比较大，有1.1G，下载安装包需要一定时间。